Podatek od wartości nieruchomości. Plan Lewicy ma 5 wielkich wad

Lewica złożyła do marszałka Sejmu projekt ustawy w sprawie podatku katastralnego. Formalnie projekt mówi o podatku od biznesu mieszkaniowego i rzeczywiście nie jest to – w sensie ścisłym – ustawa o podatku katastralnym (bo w Polsce nie ma procedury wyceniania każdej nieruchomości z osobna). Ale realnie działałaby tak, jak „prawdziwy” kataster. Bo to miałby być podatek od wartości nieruchomości. Kto go zapłaci, ile to będzie kosztowało i czy w ogóle ma sens? Ten pomysł ma pięć wielkich wad

Lewica chce zamienić obecny podatek od nieruchomości dotyczący każdego mieszkania i naliczany od jego powierzchni na podatek naliczany od szacunkowej wartości danej nieruchomości. Jednocześnie chce ten nowy podatek zróżnicować, by był wyższy dla osób posiadających więcej nieruchomości. A także chce zwiększać z roku na rok stawkę podatku dla „landlordów”, by doszli do wniosku, że inwestowanie w nieruchomości się nie opłaca.

Podatek od wartości nieruchomości. Lewica pokazała ustawę

Jak to ma wyglądać w szczegółach? Dziś każdy metr mieszkania (w sensie podatkowym) jest „wart” mniej więcej tyle samo. Płacimy maksymalnie 1,25 zł za m2, niezależnie od tego, czy mieszkanie jest położone w świetnym miejscu, czy też w kiepskiej lokalizacji. I niezależnie od tego, czy jest to luksusowy penthouse czy mieszkanie do remontu. Jak łatwo policzyć, przy obecnej stawce podatek jest pomijalnym obciążeniem dla domowych budżetów, płacimy po 150-200 zł w skali roku.

Lewica mówi tak: zamieńmy niesprawiedliwy system, w którym każdy płaci tyle samo, na taki, w którym docelowo bogatszy (którego było stać na zakup drogiego mieszkania) płaci więcej. A ten, kto jest na tyle bogaty, że stać go było na zakup więcej niż dwóch mieszkań (albo ma bogatą rodzinę, bo te nieruchomości odziedziczył) – niech płaci jeszcze więcej. A komu się nie znudzi płacenie wysokich podatków od posiadanego „betonu”, niech płaci je… z roku na rok jeszcze większe.

Lewica twierdzi, że tak skonstruowany podatek pomoże ograniczyć wzrost nierówności. Czyli zjawisko, które powoduje, że bogaci stają się jeszcze bogatsi (bo wartość ich nieruchomości rośnie), a biedni jeszcze biedniejsi (bo muszą te mieszkania od bogatych wynajmować). Rzeczywiście, ten mechanizm w Polsce działa i jest szkodliwy. Pytanie, czy agresywny podatek dla posiadaczy kilku nieruchomości, naliczany od ich wartości, coś tutaj zmieni.

Nowy podatek ma wynosić 0,02% wartości nieruchomości rocznie w przypadku pierwszego lub drugiego mieszkania posiadanego przez daną osobę (przyporządkowanego „własnościowo” do konkretnego numeru PESEL) oraz 0,5% w przypadku trzeciego i kolejnych mieszkań posiadanych przez daną osobę. W drugim przypadku podatek będzie rósł o 0,1% w każdym kolejnym roku, by docelowo osiągnąć 1,5% wartości nieruchomości rocznie.

Jeśli ktoś ma tylko jedno mieszkanie, w którym mieszka (albo np. dwa), to ma się dla niego nic nie zmienić, bo w ustawie jest zapis, że wartość podatku katastralnego (te 0,02% od wartości nieruchomości rocznie) nie może być wyższą wartością, niż obecny podatek od nieruchomości. Jeśli więc mam 70-metrowe mieszkanie o wartości 13 000 zł za m2 i dziś płacę za nie 87,5 zł podatku od nieruchomości, to co prawda przy nowym naliczeniu płaciłbym 182 zł, ale weszłoby ograniczenie podatku do „starej” jego wysokości.

Takie samo mieszkanie, jeśli byłoby trzecim moim lokalem, zostałoby objęte stawką ponad 20-krotnie wyższą, czyli 0,5%. Płaciłbym więc 4 550 zł rocznego podatku od wartości mieszkania. Właściciel 70-metrowego apartamentu w centrum dużego miasta, którego każdy metr wart jest 25 000 zł, zapłaciłby już 8 750 zł rocznego podatku od wartości nieruchomości. I to tylko w pierwszym roku. Bo już po pięciu latach w obu przypadkach podatek byłby dwa razy większy (właściciel 70-metrowego „zwykłego” mieszkania płaciłby co najmniej 9 100 zł, a właściciel luksusowego apartamentu już 17 500 zł. Po dziesięciu latach stawka by się jeszcze podwoiła.

Czy Wam też przypomina to „rozkułaczanie” właścicieli nieruchomości inwestycyjnych? Docelowa stawka podatku od mieszkań zakupionych w celu inwestycyjnym (pod wynajem) lub nabytych w celu magazynowania wartości miałaby docelowo wynosić aż 1,5% wartości nieruchomości rocznie. To dużo nawet na tle bogatej Europy, która od dłuższego czasu opodatkowuje posiadaczy nieruchomości w zależności od wartości ich mieszkań.

Podatek od wartości nieruchomości, czyli rozkułaczyć landlordów

Podatek katastralny to w Europie nic nowego

Brutalna prawda jest taka, że podatek katastralny obowiązuje w większości państw europejskich i jest naliczany od wartości rynkowej nieruchomości. Wśród naszych europejskich sąsiadów podatek od wartości nieruchomości stosuje np. Szwecja, która jako pierwszy kraj w Europie wprowadziła kataster fiskalny w 1628 r., Francja, Belgia i Holandia wdrożyły taki podatek w czasach Napoleona. Za tym przykładem poszły m.in. Austria i Prusy, a dziś w Niemczech też płaci się podatek katastralny. Wprowadziła go też Wielka Brytania.

Ile wynosi? W Niemczech wysokość podatku katastralnego waha się od 0,26% do 1%. Natomiast w Wielkiej Brytanii, która oddała ustalanie podatku samorządom, najniższa stawka wynosi 0,5%, a średnio jest to 1% wartości nieruchomości rocznie. W USA podatek katastralny w niektórych stanach wynosi nawet ponad 2%. Ale są też stany, w których jest poniżej 0,5%. Średnio daje to poziom ok. 1,1%.

W Polsce klasycznego podatku katastralnego wprowadzić by się nie dało, bo nie mamy powszechnego systemu informacji o wartości wszystkich nieruchomości. Owszem, jest już baza transakcji na rynku nieruchomości, ale daje ona zaledwie przybliżoną wartość mieszkań w danej okolicy. Wyceną nieruchomości musieliby się zająć profesjonalni rzeczoznawcy majątkowi, którzy na zlecenie gmin dokonywaliby okresowego szacunku wartości nieruchomości. Podatki byłyby bardzo zróżnicowane, bo zależałyby do bardzo wielu czynników.

Obecnie obowiązuje w Polsce ewidencja gruntów i budynków oparta na powierzchni nieruchomości należącej do właściciela – czy to działki, czy mieszkania. To baza danych o nieruchomościach i o właścicielach prowadzona przez Państwową Ewidencję Gruntów w powiatach. Baza zawiera również okresowo aktualizowaną szacunkową wycenę wartości sporządzaną przez rzeczoznawców majątkowych.

Jednak to za mało, żeby na poważnie pomyśleć o wprowadzeniu podatku katastralnego. Dlatego podatek proponowany przez Lewicę ma być liczony nie od wartości konkretnego mieszkania, ale od średniej wartości mieszkań w danej gminie lub dzielnicy. I to już jest pierwsza niesprawiedliwość – przecież mieszkania położone w odległości 200 metrów od siebie mogą mieć zupełnie inną wartość. Projekt Lewicy to zagadnienie kompletnie ignoruje.

Jeśli Polska potrzebuje wyższych dochodów z podatków, to być może wprowadzenie podatku od wartości nieruchomości miałoby jakiś sens. Gdybym miał do wyboru opodatkować dodatkowo – a więc jeszcze wyżej – pracę (która w Polsce jest opodatkowana de facto stawką aż do 41%, licząc łącznie z podatkiem zdrowotnym), inwestycje na rynku kapitałowym (opodatkowane stawką 19%), działalność gospodarczą, w tym innowacje (stawka podatkowa 24%, razem z podatkiem zdrowotnym) – pewnie wybrałbym wyższe opodatkowanie nieruchomości.

Zwłaszcza że dziś jest tak, że inwestycja w nieruchomość (podobnie jak w złoto) jest jedyną, z której dochód może być nieopodatkowany. Jeśli kupię mieszkanie za 500 000 zł i za co najmniej pięć lat ono będzie warte już 750 000 zł, to – sprzedając je – nie zapłacę od 250 000 zł zysku żadnego podatku. Jeśli te same pieniądze będę trzymał w banku lub w obligacjach – zapłacę aż 19% od osiągniętego zysku.

Co więcej, jeśli to mieszkanie wynajmę, płacę tylko 8,5% zryczałtowanego podatku od przychodów (a więc malutko, choć nie wolno mi nic wrzucić w koszty). Od każdej innej pracy zapłaciłbym od 21% podatku (np. 12% podatku PIT plus składka zdrowotna) nawet do 41% (PIT w wysokości 32% plus 9% składki zdrowotnej). Dlaczego wynajem mieszkań jest pracą preferowaną przez państwo względem każdej innej? Nie umiem tego logicznie wytłumaczyć.

Dlatego wcale nie uważam, że zlikwidowanie preferencji podatkowych dla „betonu” byłoby jakimś wyjątkowo złym pomysłem. Wprowadzenie podatku katastralnego to jedno z narzędzi likwidacji tych preferencji. Oczywiście pod warunkiem wcześniejszego dokonania odpowiednich cięć i racjonalizacji wydatków pochodzących z już zbieranych podatków. I pod drugim warunkiem, że ten podatek od wartości nieruchomości nie byłby… bezbrzeżnie głupio urzeźbiony. A obawiam się, że dokładnie to się właśnie zdarzyło.

Podatek katastralny jako narzędzie „rozkułaczania”?

Projekt Lewicy wprowadzenia podatku od biznesu mieszkaniowego – a tak naprawdę podatek od wartości nieruchomości – jest z kilku powodów bez większego sensu. I piszę to, zastrzegając, że w tej sprawie mam konflikt interesów, bo jako inwestor – działający również na rynku nieruchomości – podpadałbym pod ten podatek. Tak, jak wspomniałem wyżej: nie miałbym nic przeciwko takiemu podatkowi od wartości nieruchomości, o ile nie byłby głupio zrobiony. A ten zaproponowany przez Lewicę niestety ma tak wiele wad, że nie jest projektem „katastralnym” lecz katastrofalnym.

Po pierwsze: podatki nie mogą być narzędziem „rozkułaczania”. Nie jest rolą urzędników w państwie demokratycznym takie regulowanie rynku, które prowokuje wywłaszczenie bez odszkodowania. Wprowadzenie bardzo wysokiego opodatkowania jest w pewnym sensie odpowiednikiem konfiskaty na rzecz państwa majątku osoby, która państwu się nie podoba. Tak się robiło za czasów Lenina, Stalina i podobnych przyjemniaczków.

Jeśli jedna osoba ma płacić 0,02% podatku, a druga – tylko dlatego, że jest zamożniejsza (być może do pewnego stopnia dzięki swojej ciężkiej pracy) – ma płacić 1,5%, to trudno to nazwać inaczej niż „rozkułaczanie”. Mówimy o 75-krotnej różnicy w opodatkowaniu! Różnicy, która w wielu przypadkach może zmusić posiadacza majątku do jego sprzedaży bez względu na cenę.

Po drugie: wprowadzanie podatków, które łatwo ominąć, jest demoralizujące (poza tym, że jest głupie). Jeśli mając dwie nieruchomości mam płacić za nie 0,02% podatku od wartości rocznie, a mając cztery – od pozostałych dwóch mam płacić 0,5-1,5%, to mam silną motywację, żeby przepisać dwie nieruchomości na żonę, dziewczynę, syna, córkę, sąsiadkę. Mogę to zrobić w pięć sekund i ominąć podatek. Takie działanie tylko ośmiesza państwo. Jeśli ma być podatek od wartości nieruchomości, to niech obejmuje wszystkie nieruchomości, wtedy nie będzie można go omijać.

Po trzecie: wprowadzenie katastru powinno być elementem kompleksowej reformy podatkowej. Politycy w Polsce mają tendencję do „łatania” systemu podatkowego w miarę narastających potrzeb wydatkowych. Nie mam nic przeciwko temu, że jako zamożny człowiek będę płacił wyższe podatki, ale niech one będą jakoś przemyślane. Jako przedsiębiorca płacę 10-krotnie wyższą składkę zdrowotną, niż „zwykły” Polak. Płacę też kilka razy mniejszą składkę emerytalną do ZUS niż „zwykły” Polak. Teraz miałbym płacić np. 75-krotnie większy podatek od majątku niż zwykły Polak. To nie ma sensu.

W Polsce system podatkowy to jeden wielki bajzel. Inne jest opodatkowanie pracy, inne opodatkowanie dochodów kapitału, inne opodatkowanie dochodów z najmu, inne z pozostałej działalności gospodarczej. Progresja podatkowa albo jest bardzo gwałtowna (połowę pieniędzy z podatku dochodowego daje państwu 5% podatników), albo nie ma jej w ogóle. Składki na emeryturę i na zdrowie jedni płacą bardzo wysokie, a inni nie płacą ich prawie w ogóle. Zanim zabierzemy się za kataster, zróbmy porządek w tym, par excellence, podatkowym burdelu.

Po czwarte: podatki powinny być sprawiedliwe (a ten jest niesprawiedliwy na dwóch poziomach). W Polsce mało który podatek spełnia tę funkcję, ale to jeszcze nie powód, by wprowadzać kolejny niesprawiedliwy podatek. Nie myślę teraz o tym, że bogaty ma zapłacić 75-krotnie więcej, niż biedny, czyli że to „rozkułaczanie”, a nie opodatkowanie. Myślę o tym, że jeśli podatek ma być od wartości nieruchomości, to zróbmy to dobrze i wprowadźmy system wyceny każdej konkretnej nieruchomości z osobna. Bo jeśli to, że obok stoi apartamentowiec, ma dla mnie oznaczać wyższy podatek od mojej nieruchomości, to mam gdzieś taką sprawiedliwość.

Podatek od wartości nieruchomości, który zapłacą tylko… najemcy?

Po piąte: podatki powinny być skuteczne (a ten nic w Polsce nie zmieni). Jeśli dobrze rozumiem, celem jest to, żeby właściciele pustostanów wyrzucili te mieszkania na rynek (co obniżyłoby ceny nieruchomości), a posiadacze nieruchomości na wynajem stracili ochotę do tego, by żyć z najmu. Droga Lewico, żadna z tych dwóch rzeczy się nie wydarzy, gdyż źle definiujecie problem i próbujecie go załatwić niewłaściwymi narzędziami.

Pustostanów jest w Polsce 1,8 mln (na 16 mln mieszkań). Dużo, ale większość z nich to nieruchomości, w której nikt nie będzie chciał mieszkać – mieszkania w złym stanie, do remontu, w niskim standardzie wykończenia, położone w nieatrakcyjnych miejscach. Nawet w Warszawie pustostanów oficjalnie jest 200 000, ale z tego prawie 100 000 nie jest możliwych do zamieszkania (są w złym stanie, w remontach lub są przedmiotem sporów spadkowych).

Tylko 97 000 mieszkań wykazuje zużycie energii drastycznie poniżej średniej warszawskiej. A „prawdziwych” pustostanów, rozumianych jako mieszkania, których właścicieli można by „rozkułaczyć” (bo prawdopodobnie trzymają te mieszkania jako magazyny wartości), jest najwyżej 40 000. W całej Polsce może będzie ich ze 200 000, bo koncentracja bogactwa w Warszawie jest duża. Nie wiadomo, ile z nich należy do osób mających więcej niż trzy nieruchomości, ale pewnie niewiele. A ci, którzy tak mają, znajdą dla tych „nadmiarowych” mieszkań „nowy PESEL”. Czyli wyrzucenia pustostanów na rynek nie będzie.

A co ze zniechęcaniem wynajmujących? W Polsce oficjalnie z najmu żyje nieco ponad milion osób. Być może kilkaset tysięcy wynajmuje mieszkania „na czarno”, ale to trudno oszacować. Mieszkań w Polsce – jeśli weźmiemy wszystkie zarejestrowane i odejmiemy 1,8 mln pustostanów) – jest 14,2 mln, a ze statystyk wynika, że ok. 85% Polaków mieszka w swoim mieszkaniu (czyli 15% mieszkania wynajmuje).

Mówimy więc o jakichś 2 mln mieszkań, które powinny być wynajmowane. Ale z tego 600 000 mieszkań należy do gmin, 100 000 to mieszkania „spółdzielcze” (TBS-y), a kilkadziesiąt tysięcy mieszkania posiadane przez wielkie firmy specjalizujące się w najmie instytucjonalnym (tzw. PRS-y). Zostanie 1,3 mln mieszkań w posiadaniu osób prywatnych, które prawdopodobnie te mieszkania wynajmują. Nawet jeśli do oficjalnej liczby podatników przyznających się do życia z najmu (1,1 mln) dodamy pół miliona wynajmujących „na czarno”, wyjdzie średnia 1,2 wynajmowanego mieszkania na osobę.

A to oznacza, że osób wynajmujących więcej niż dwa mieszkania jest mało. Podatkiem o tej konstrukcji nie da się więc zniechęcić do życia z najmu zauważalnej liczby podatników. Tym bardziej że wynajmujący mogą zrobić bardzo prostą rzecz – wrzucić dodatkowe obciążenie ich mieszkania podatkiem „katastralnym” w cenę mieszkania. Wtedy zrobi się naprawdę dziwnie, bo jedynym osobami realnie ponoszącymi koszty lewicowego podatku od wartości nieruchomości będą ludzie… których nie stać na własną nieruchomość. Perwersja level master.

Żeby taka perwersja się nie wydarzyła, jednocześnie trzeba by wprowadzić ustawę o kontroli czynszów (są takie w kilku krajach, np. w Niemczech, Holandii, czy Hiszpanii). Ale o takim uzupełnieniu Lewica nic nie wspomina. Zresztą urzędowe limity na wysokość czynszu za wynajem też sprawdzają się słabo, co widać np. w Berlinie. Inna sprawa, że proces „rozkułaczania” landlordów (tam – głównie instytucjonalnych) jest znacznie bardziej zaawansowany, niż w Polsce.

Wyjątkowy bubel, ale… perspektywiczny

Podsumowując: Lewica wymyśliła ustawę, która jest de facto „rozkułaczaniem”, a nie opodatkowaniem (nawet nie jestem pewny czy taki „produkt prawny” można nazwać podatkiem w świetle celów, które powinny przyświecać podatkom), a w dodatku jest demoralizująca (bo dziecinnie łatwa do obejścia), niesprawiedliwa („szacunkowa” wartość jako podstawa do naliczenia podatku, możliwość przerzucenia na najemcę), a w związku z tym będzie kompletnie nieskuteczna. Wyjątkowo nieudany pomysł, który zapewne wyląduje w koszu na śmieci. To nie jest projekt ustawy „katastralnej”, tylko katastrofalnej.

Chociaż, gdybym był politykiem, który myśli o tym, by w jakiejś perspektywie wprowadzić podatek od wartości nieruchomości, to być może uznałbym ustawę zgłoszoną przez Lewicę za niezły plan. Bo przecież skoro zmieniłaby się podstawa naliczania podatku dla wszystkich nieruchomości (z metrów kwadratowych na wartość nieruchomości), to wystarczy potem już tylko drobna nowelizacja – skasowanie przepisu mówiącego, że jeśli „nowy” podatek jest wyższy od „starego” to naliczany jest stary – by wprowadzić w Polsce pełnokrwisty kataster.

—————————–

CZYTAJ WIĘCEJ O DEFICYCIE MIESZKAŃ:

——————————–

CZYTAJ O SYTUACJI DEWELOPERÓW:

——————————-

ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTERY

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

——————————

CZYTAJ O POMYSŁACH NA NOWE PODATKI:

——————————

ZAPLANUJ ZAMOŻNOŚĆ Z SAMCIKIEM:

Myślisz, że nie masz szans na żywot rentiera? Że masz za mało oszczędności? Że za mało zarabiasz? Że nie umiał(a)byś dobrze ulokować pieniędzy, gdybyś je miał(a)? W tym e-booku pokazuję, że przy odrobinie konsekwencji, pomyślunku i, posiadając dobry plan, niemal każdy może zostać rentierem. Jak bezboleśnie oszczędzać, prosto inwestować i jak już teraz zaplanować swoje rentierstwo – o tym jest ten e-book. Praktyczne rady i wskazówki. Zapraszam do przeczytania – to prosty plan dla Twojej niezależności finansowej. Polecam też trzy inne e-booki: o tym, jak zrobić porządek w domowym budżecie i raz na zawsze wyjść z długów, jak bez podejmowania ryzyka wycisnąć więcej z poduszki finansowej i jak oszczędzać na przyszłość dzieci.

——————————

ZOBACZ NASZE ROZMOWY:

„Subiektywnie o Finansach” jest też na Youtubie. Co wtorek „Magazyn Subiektywnie o Finansach”, a poza tym rozmowy z ciekawymi ludźmi o pieniądzach, wideokomentarze i felietony poświęcone Twoim pieniądzom oraz poradniki i zapisy edukacyjnych webinarów. Koniecznie subskrybuj kanał „Subiektywnie o Finansach” na platformie Youtube. A co ostatnio ukazało się w subiektywnym kanale na Youtube?