Ogromny nawis mieszkań i ceny, które nie chcą spadać – to niejednoznaczny obraz rynku deweloperskiego z ostatnich miesięcy. Owszem, deweloperzy mają coraz większe kłopoty ze sprzedawaniem mieszkań, ale nie na tyle duże, żeby musieć wyprzedawać je po każdej cenie. Ale czy potencjalni kupujący mieszkania mogą mieć nadzieję na to, że się takiej sytuacji doczekają? Zerknąłem do rachunku wyników największego dewelopera w Polsce – Dom Development – żeby to sprawdzić. Co w nich znalazłem?
Niedawno pisałem, że deweloperzy mają w ofercie prawie 70 000 mieszkań, z czego co piąte mieszkanie było dostępne od ręki (czyli już zbudowane i gotowe do oddania w dobre ręce). Tak dużego „nawisu” mieszkań nie było od 20 lat. To oczywiście problem dla deweloperów, bo te nie sprzedane mieszkania zostały zbudowane na kredyt. Dopóki nie zostaną sprzedane, trzeba płacić od tego kredytu odsetki i ewentualnie – jeśli dawca kapitału się zniecierpliwi – zamieniać ten dług na droższy.
- Kiedy powinieneś się zastanowić nad zmianą banku? Osiem sygnałów. Dlaczego Polacy często biorą „ślub z bankiem” na całe życie? [POWERED BY UNICREDIT]
- Od dłuższego czasu usilnie główkujesz, w co by tu zainwestować, żeby nie stracić? Te liczby mówią: „przestań się wreszcie zastanawiać” [POWERED BY UNIQA TFI]
- Jesteś na początku swojej drogi zawodowej? Oto Twoja checklista na bezpieczną podróż przez życie. Osiem ważnych punktów! [POWERED BY PZU]
Głównie na tej zależności opieram swoje przekonanie, że ceny nieruchomości w Polsce jeszcze przez jakiś czas nie będą rosły. Skoro od dwóch lat deweloperzy wprowadzali do oferty więcej mieszkań niż sprzedawali (łącznie „nawis” wzrósł o 27 000 mieszkań) to nie ma wątpliwości, że będą musieli walczyć o klientów. A dopiero popyt kredytowy rzędu 250 000 kredytów rocznie (niemal dwa razy więcej, niż obecnie, po uwzględnieniu kredytów dotyczących refinansowania) pozwoliłby „posprzątać” nawis mieszkań w ciągu roku-dwóch.
A więc na razie głównym problemem poszukujących mieszkania będzie coraz droższy kredyt, nie zaś coraz wyższe ceny mieszkań. Ale co musiałoby się stać, żeby mieszkania zaczęły tanieć tak, jak lubią ci, którzy chcieliby je kupić? A więc o 15-20% lub więcej? To są prawdziwe bessy nieruchomościowe, które pozwalają kupić mieszkanie w okazyjnej cenie. To, co się dzieje obecnie, jest miłe dla kupujących, ale to jeszcze nie to, na co czekają.
Żeby wydarzyła się bessa z prawdziwego zdarzenia, firmy deweloperskie musiałyby zacząć odczuwać kłopoty z płynnością finansową. A więc musiałyby być w sytuacji, w której albo sprzedadzą gotowe mieszkania niemal po każdej cenie, albo będą musiały ogłosić niewypłacalność, pójść po pożyczkę do Providenta lub zwolnić ludzi i przerwać trwające budowy. O tym, jak daleko jesteśmy od tej sytuacji, będą nas informowały wyniki finansowe firm deweloperskich.
Deweloperski kryzys? Spojrzałem do wyników Dom Development
Z tego punktu widzenia mam dla Was niezbyt dobrą wiadomość – największy deweloper w kraju, czyli Dom Development, na razie pod względem płynności radzi sobie dobrze. Owszem, nikt się nie łudził, że kłopot zacznie się od rynkowych gigantów – raczej będzie dotyczył mniejszych deweloperów – ale mimo wszystko warto spojrzeć jak się zmienia kondycja finansowa rynkowego lidera. Bo nawet po niej widać, że rynek zaczyna być wymagający dla finansów deweloperskich.
Dom Development to firma w tym sensie fajnie zarządzana, że skupia się na działalności w największych metropoliach – tam, gdzie ludzie są przeciętnie zamożniejsi, popyt na nieruchomości większy (ze względu na lepszy rynek pracy), a cena metra kwadratowego mieszkania wyższa niż ogólnie w kraju. Tam, gdzie Dom Development działa, zwykle ma pozycję numer jeden na rynku (Warszawa, Trójmiasto, Wrocław, na każdym z tych rynków firma ma 12-13% udziału) albo numer dwa na rynku (Kraków, z udziałem niecałe 8%).
To główna część wyjaśnienia fenomenu, jakim jest wzrost przychodów ze sprzedaży Dom Development na tak trudnym i konkurencyjnym rynku, który jest zalany taniejącymi mieszkaniami z rynku wtórnego. W zeszłym roku Dom Development sprzedał 4448 mieszkań (i innych lokali), czyli o 180 więcej niż rok wcześniej oraz o 450 więcej niż dwa lata temu. W zasadzie jedynym parametrem wskazującym na to, że warunki działania firmy się pogarszają jest fakt, że wartość łączna sprzedanych mieszkań (3,46 mld zł) była o 3,5% wyższa niż rok wcześniej, a ich liczba – o 4,1% wyższa.
A więc Dom Development – po raz pierwszy od dawna – nie był w stanie podwyższać cen w stopniu wyższym, niż inflacja. Podobne porównanie obejmujące dwa ostatnie lata pokazuje, że w tym czasie Dom Development zwiększył liczbę sprzedanych mieszkań o 13%, a ich wartość w pieniądzu o 26%, czyli sprzedawał mieszkania coraz drożej. W zeszłym roku to się skończyło. Nie zmienia to faktu, że przychody deweloperskiego lidera w zeszłym roku wzrosły – owszem, tylko o „małe” kilka procent – do 3,25 mld zł.
A ponieważ koszty własne sprzedaży firma trzymała w ryzach (udało się je symbolicznie zmniejszyć), a niższa cena pieniądza na rynku pomogła ustabilizować koszty płaconych odsetek, to Dom Development pokazał imponujący zysk netto w wysokości 654,2 mln zł (rok temu było o 85 mln zł mniej).
Na każdą akcję przypada 25,36 zł zysku firmy, co może mieć znaczenie dla wysokości dywidendy. Cena akcji spółki na giełdzie wynosi 240 zł, co oznacza, że gdyby cały zysk poszedł na dywidendę, jej stopa przekroczyłaby astronomiczne 10%. Ale tak oczywiście nie będzie. Za poprzedni rok dywidenda wyniosła 13 zł na akcję (od kilku lat co roku rośnie o złotówkę). Nawet gdyby tym razem to było np. 14 zł na akcję – mówimy o dywidendzie sięgającej 5,8% ceny akcji firmy na giełdzie. Nikt nie ma prawa narzekać.
Zapasy rosną, pieniędzy w kasie trochę mniej
Rekordowe przychody i zyski Dom Development nie oznaczają, że firma nie zaczęła odczuwać „spinki” rynkowej. Zapasy w bilansie Dom Development (a to zwykle w tej rubryce „chowają się” niesprzedane mieszkania) wzrosły z 4,3 mld zł do prawie 5,1 mld zł, czyli aż o niemal 800 mln zł. Wartość tych zapasów to już 150% rocznej wartości sprzedaży mieszkań, czyli niemało. Oczywiście: w „zapasach” nie kryją się tylko gotowe, nie sprzedane mieszkania, ale mimo wszystko rosnące zapasy mówią dużo o sytuacji na rynku.
Widać też, że Dom Development trochę zwolnił z budowami – obecnie 7166 mieszkań jest w budowie, firma ma też bank ziemi, na którym da się postawić kolejnych 18 000 mieszkań. Rok temu bank ziemi był podobny, ale liczba mieszkań w budowie wynosiła 7657. Spadek liczby budowanych mieszkań o 7% świadczy o tym, że Dom Development nie jest pewny jak szybko uda mu się „posprzątać” wyższe zapasy, czyli m.in. sprzedać mieszkania, które już wybudował.
Inna sprawa, że te zapasy na razie nie są na tyle duże, żeby zagrażać płynności firmy, choć ta trochę się pogarsza. Z działalności operacyjnej, czyli budowania i sprzedawania mieszkań spółka – po uwzględnieniu podatków – grupa wygenerowała 213 mln zł nadwyżki gotówkowej (rok temu było to 378 mln zł). Od tego trzeba odjąć wydatki na inwestycje (28 mln zł) oraz saldo działalności finansowej (wpływy z emisji obligacji, wykup obligacji kończących żywot, płatności odsetek od obligacji i kredytów – łącznie 277 mln zł na minusie).
Wychodzi na to, że wartość gotówki w kasie Dom Development skurczyła się o 92 mln zł. Choć wciąż jest pokaźna i wynosi 268,7 mln zł. Zobowiązania krótkoterminowe firmy – a ewentualny niedobór gotówki w kasie to zagrożenie głównie dla tego parametru (pomijając relacje z dostawcami) – wzrosły, ale jeśli mówimy o kredytach i obligacjach, których zapadalność przypada niedługo, to zdecydowanie Dom Development nie ma problemów. Wartość takich zobowiązań to obecnie 120 mln zł, czyli niewiele w porównaniu z kredytami i obligacjami, których spłata przypada dopiero za jakiś czas – 580 mln zł.
Patrząc więc na wzrost przychodów i rekordowe zyski Dom Development – wydaje się, że firma jest teflonowa i nie czuje tego, że coraz trudniej sprzedawać mieszkania. Ale jeśli spojrzymy na to, że po raz pierwszy od wielu lat Dom Development nie był w stanie podnieść cen sprzedawanych mieszkań, że zwolnił z budową nowych mieszkań i że z płynności finansowej „wyparowało” mu ponad 92 mln zł – wygląda na to, że nawet rynkowy lider (firma naprawdę dobrze prowadzona) już odczuwa problemy.
CZYTAJ O SYTUACJI DEWELOPERÓW:
——————————-
ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTERY
>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.
>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.
——————————
zdjęcie tytułowe: Dom Development
