Jak bardzo spadną ceny mieszkań w 2026 r.? Jeden z największych banków prognozuje. Warto posłuchać, bo do tej pory jego model się sprawdzał

Jeden z największych banków prognozuje jak bardzo spadną ceny mieszkań. Z najnowszych danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że ceny mieszkań – po kilku kwartałach stabilizacji – zaczęły minimalnie spadać. Jak długo ten trend potrwa i jak silny będzie? Kiedy kupujący mieszkania będą mieli najlepsze karty w ręku? Jeden z największych banków, który do tej pory dość trafnie prognozował przyszłość na rynku nieruchomości, właśnie przedstawił najnowszą prognozę

Niedawno opisywałem w „Subiektywnie o Finansach” niewesołą sytuację deweloperów, którzy chyba nieco za szybko uruchomili „produkcję” mieszkań, licząc na obniżki stóp procentowych. Stopy spadają dopiero od niedawna, więc popyt na mieszkania był marny. Budowy się zakończyły i dziś deweloperzy mają „na magazynie” coraz większe zapasy nie sprzedanych lokali. Według szacunków analityków – na nabywców czeka ponad 60 000 mieszkań.

Dziś w budowie jest kolejne 180 000 mieszkań (trafią do sprzedaży w ciągu dwóch-trzech lat). Ponieważ budowy są realizowane na kredyt (albo z banków albo od nabywców obligacji), to deweloperom rośnie zadłużenie. Muszą szybciej zamieniać „beton” na gotówkę, bo inaczej zaczną ich „zżerać” koszty odsetek od długu (na szczęście większość deweloperów ma jeszcze sporo gotówki „zachomikowanej” z poprzednich lat prosperity).

Popyt na kredyty hipoteczne ostatnio ruszył w górę (dziś banki udzielają już prawie 20 000 kredytów miesięcznie, rok temu to było tylko 15 000 miesięcznie). Część tych pieniędzy trafia do deweloperów. Sprzedaż mieszkań deweloperskich ostatnio wynosiła tylko 10 000 sztuk kwartalnie, ale jesienią zaczęła już dobijać do 5 000 miesięcznie. Deweloperzy potrzebują sprzedawać 25 000 mieszkań kwartalnie, żeby „rozładować magazyny”.

Jeden z największych banków prognozuje o ile spadną ceny mieszkań

I właśnie ta relacja – między mieszkaniami, które czekają na klientów albo są w budowie i niedługo trafią na rynek, a popytem kupujących – zdecyduje o tym, czy spadek cen mieszkań przyspieszy. Co prawda w portalach społecznościowych roi się od doniesień o tym, że sprzedający obniżają ceny sprzedawanych lokali nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych (czyli o 5-10%).

Pewnie jak ktoś potrzebuje pieniędzy, to rzeczywiście musi cenę obniżać, ale z uśrednionych danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że w trzecim kwartale przeciętna cena mieszkania sprzedawanego na siedmiu największych rynkach nieruchomościowych w kraju spadła tylko o 0,7%. W podobnym stopniu spadły na rynku pierwotnym, jak na wtórnym. Średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym wynosiła na koniec września 14 300 zł, a średnia cena na rynku wtórnym – ok. 13 500 zł.

To był pierwszy kwartał nie tylko realnych, ale i nominalnych spadków cen mieszkań. Pytanie brzmi: czy w kolejnych kwartałach ten trend się rozpędzi? Czy będziemy mieli spadek średniej ceny transakcyjnej o 10-15%, jak to bywa w czasach dekoniunktury na rozwiniętych rynkach?

Na to pytanie spróbowali odpowiedzieć analitycy Banku Pekao, których prognozy warto śledzić, bo dość dobrze się sprawdzali. Co prawda w ostatniej z nich przewidywali nieco większy spadek cen nieruchomości od wiosny do jesieni 2025 r., ale nie pomylili się co do samego trendu. Co mówią teraz o prognozach dla nieruchomości na przyszły rok?

Czytaj więcej o tym: Jeden z największych polskich banków „wyliczył” kiedy zaczną spadać ceny mieszkań. Ale jak długo może potrwać deweloperska depresja?

Przede wszystkim analitycy zwracają uwagę na to, że na rynku nieruchomości trendy zmieniają się wolniej, niż np. na rynku finansowym. To, że ceny nieruchomości dopiero teraz wyraźniej spadają, wynika z wysokich stóp procentowych, które mieliśmy w poprzednich latach. One dopiero w ostatnich kilku kwartałach wywarły w pełni wpływ na relacje popytu i podaży. Z opóźnieniem zobaczyliśmy też efekt jojo po „Bezpiecznym Kredycie 2%”.

Analitycy Banku Pekao uważają, że w przyszłym roku z opóźnieniem zobaczymy na rynku nieruchomości efekty tych zjawisk, które działy się w świecie finansów w ostatnim czasie. A więc głównie obniżek stóp procentowych i rosnącego w związku z tym popytu na mieszkania. Według modelu opracowanego przez bank ceny mieszkań będą spadały jeszcze do wiosny przyszłego roku, ale potem zaczną znów rosnąć.

„Uważamy, że ceny mieszkań mają potencjał do dalszego spadku aż do pierwszego kwartału 2026 roku, kiedy średnia cena transakcyjna z rynku pierwotnego dla siedmiu największych miast powinna spaść nawet poniżej 14 000 zł metr, co oznaczałoby spadek o ponad 2% względem obecnych poziomów. Prognozujemy, że od drugiego kwartału 2026 roku ceny mieszkań ponownie zaczną rosnąć”.

Model ekonometryczny, z którego wynikają te obliczenia, agreguje informacje dotyczące koniunktury gospodarczej i prognozuje poziom cen wykorzystując zmienne makroekonomiczne kreujące zarówno popyt jak i podaż. A więc trafność prognoz w dużym stopniu zależy od tego, czy poziom płac, stopa oprocentowania kredytów, albo wprowadzanie przez deweloperów mieszkań do sprzedaży będą w przyszłości wpływały na rynek tak samo, jak wpływały w przeszłości.

Psychologia przeważy szalę na rynku mieszkań?

To nie jest gwarantowane, osobiście nie zdziwię się jeśli trend zarysowany przez bank w jego prognozach będzie nieco ostrzejszy, a więc spadki cen w ostatnich miesiącach tego roku i pierwszych miesiącach przyszłego będą większe, niż prognozuje Bank Pekao. Na jakich podstawach oparta jest prognoza mówiąca, że już w majówkę przyszłego roku wkroczymy z rosnącymi cenami mieszkań?

„Kluczem będzie rosnący popyt napędzany przez poprawiającą się koniunkturę, jak również narastające opóźnione efekty tegorocznych obniżek stóp procentowych. Niższe stopy poprawią zdolność kredytową gospodarstw domowych, podbiją nastroje i zwiększą zainteresowanie kredytem mieszkaniowym. Już teraz miesięczna liczba udzielanych kredytów mieszkaniowych przekracza 20 000, zbliżając się do poziomów z boomów kredytowych z 2021 i 2023 r. Wzrośnie również przekonanie kupujących, że ceny w przyszłości będą wyższe”

Czyli znów psychologia. Tak, jak dziś panuje przekonanie, że podaż jest silniejszą stroną rynku (bo deweloperzy mają dużo „towaru na półkach”, zaś inwestorzy wycofują się częściowo z inwestycji w nieruchomości na wynajem, widząc spadającą rentowność), tak wiosną ma panować przekonanie, że to kupujących jest więcej.

Bank Pekao uważa, że ten efekt psychologiczny umocnią kolejne obniżki stóp procentowych, które zobaczymy zapewne zimą i wiosną przyszłego roku. Wiadomo, że ich realny efekt będzie odroczony w czasie (i nieco „rozmasowany” przez to, że to część większego trendu), ale efekt psychologiczny będzie działał od razu. A więc kupujący będą akceptowali wyższe ceny (co będzie dla nich łatwiejsze dzięki większej zdolności kredytowej), a sprzedający będą uważali, że nie ma powodu do udzielania wysokich rabatów.

Czytaj więcej o sytuacji deweloperów:

————————————–

ODWOŁUJĘ KRACH NIERUCHOMOŚCI:

————————————–

CZYTAJ WIĘCEJ O RYNKU KREDYTÓW:

——————————-

ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTERY

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

——————————

zdjęcie tytułowe: archiwum autora