Niepokojące. Zdolność kredytowa rodzin stanęła w miejscu, mimo spadku stóp procentowych! Banki widzą „ukrytą” inflację i boją się cięcia świadczeń?

To niepokojące. Zdolność kredytowa rodzin stanęła w miejscu, mimo spadku stóp procentowych! Kredyty hipoteczne nieuchronnie tanieją wraz ze spadkiem stóp procentowych – choć wciąż bardzo daleko im do stawek, które obowiązują w Europie Zachodniej – a to oznacza większą zdolność kredytową osób, które chciałyby kupić mieszkanie. Niestety to nie dotyczy wszystkich. W ostatnim czasie banki bardzo rozszerzyły nożyce między maksymalną kwotą kredytu dla rodzin z dziećmi i dla bezdzietnych par. Co się dzieje? I czy trzeba się martwić?

Na rynku kredytowym zaczęła się odwilż. Biuro Informacji Kredytowej donosi o wzroście zapytań o kredyty hipoteczne, zaś banki – o wzroście wartości udzielonych kredytów. Podstawową przyczyną są oczywiście spadające stopy procentowe. Po ostatniej obniżce zaordynowanej przez Radę Polityki Pieniężnej oficjalna stopa procentowa spadła już do 4,25%. Rok temu była na poziomie 5,75%, a niespełna trzy lata temu na poziomie 6,75%.

To duża różnica. Wskaźnik WIBOR 3M, który jest punktem odniesienia dla banków przy ustalaniu cen kredytów, wynosi obecnie 4,3%, co oznacza, że najlepsi klienci – mający wysokie dochody i duży wkład własny – mogą już walczyć o udzielenie kredytu z „piątką” z przodu. Średnia marża kredytu hipotecznego wynosi 2,1%, co oznacza stawkę oprocentowania dla standardowego klienta na poziomie ok. 6,4% (dla nowo udzielanego kredytu).

Co ciekawe, niemal zrównały się oferty banków dotyczące kredytów o oprocentowaniu zmiennym (opartym na stawce WIBOR) oraz stałym na okres pięciu lat. W tych ostatnich też jest wpisany WIBOR, ale jako wskaźnik pomocniczy, przez co najmniej pięć lat kredyt ma stałe oprocentowanie. Wydaje się, że banki zakładają, iż przez jakiś czas rynkowa cena pieniądza będzie stabilna i będzie wynosiła 3,5–4,5%. A więc nie muszą już wyznaczać wyższego oprocentowania kredytów zmiennoprocentowych.

Zdolność kredytowa rośnie, stać nas na więcej metrów

Kredyt z ceną krążącą wokół stawki oprocentowania 6% to wciąż nie jest tani kredyt hipoteczny. Tanio byłoby wtedy, gdyby mieszkanie na własność można było sfinansować pieniądzem kosztującym 3–4% w skali roku (w Hiszpanii widziałem ostatnio kredyt z oprocentowaniem 2,5% w ramach stałej stawki na 30 lat). Ale mimo wszystko raty kredytowe w Polsce są znacznie niższe, niż były niedawno, i zaczynają kusić osoby myślące o zakupie własnego mieszkania.

Zwłaszcza że ceny nominalne mieszkań w ostatnich kilku kwartałach się ustabilizowały lub nawet minimalnie spadają. To oznacza, że zaczęły też tanieć w ujęciu realnym: w odniesieniu do wartości pieniądza (inflacja wynosi 2,8% w skali roku) oraz w odniesieniu do wartości wynagrodzeń (wzrosły w ciągu roku średnio o 4%). Mamy więc połączenie trzech czynników – spadająca rata kredytowa, stabilizacja cen mieszkań i więcej pieniędzy w portfelach ludzi.

Dwa z tych czynników (spadająca cena pieniądza i rosnące wynagrodzenia) wpływają bezpośrednio na wzrost zdolności kredytowej chętnych na kredyty – przeciętny klient może pożyczyć więcej pieniędzy przy założeniu, że rata nie powinna przekraczać 40% jego domowego budżetu. I za te więcej pieniędzy może kupić nieco więcej metrów, które nie podrożały (a czasem nawet nieco potaniały). To musi zwiększać popyt na kredyt i pomóc deweloperom w upłynnianiu nadmiaru mieszkań, które wybudowali.

Zdolność kredytowa rodzin z dziećmi… stanęła w miejscu

Jest jedno „ale”: ostatnio pojawiła się niepokojąca rozbieżność między zdolnością kredytową rodzin z dziećmi oraz par bez potomstwa. Przy założeniu, że zarówno czteroosobowa rodzina (mama, tata, dwójka dzieci), jak i para bez dzieci mają dokładnie takie same dochody – 12 000 zł na rękę – para bez dzieci może pożyczyć z banku znacznie więcej. Jeszcze rok temu rodzina mogła pożyczyć z banku nawet o 30 000 zł więcej. Dziś statystycznie może pożyczyć o 75 000 zł mniej.

Te dane wynikające z najnowszego raportu Metrohouse i Credipass oznaczają drastyczną zmianę pola gry. Podczas gdy bezdzietna para może kupić mieszkanie warte o 100 000 zł więcej niż rok temu (czyli jakieś 8–10 m2 więcej), to rodzina z dziećmi w zasadzie nie zwiększyła swojej zdolności kredytowej. To uśrednione dane z wielu banków, więc muszę zastrzec, że w różnych bankach może to różnie wyglądać.

Dlaczego to się dzieje? W obu przypadkach mamy dwie pensje po 6000 zł na rękę (czyli nieco ponad mediany wynagrodzeń w Polsce). Wiadomo, że przy czterech osobach w rodzinie dochód dzieli się na więcej „gęb” do wykarmienia, ale z drugiej strony rodzina ma różne benefity – począwszy od świadczenia 800 zł na każde dziecko miesięcznie aż po ulgę podatkową na dziecko (ponad 1000 zł w skali roku można odliczyć od podatku). Rok temu te dwa wektory się równoważyły, a teraz już nie.

Dlaczego zdolność kredytowa rodzin nie rośnie?

Niewykluczone, że banki zauważyły kilka rzeczy: po pierwsze wzrost kosztów życia rodzin znacznie większy niż przeciętna inflacja. Większość czynników kosztowych dotyczących rodzin – koszty usług opiekuńczych, edukacji oraz opieki zdrowotnej – drożeje znacznie szybciej, niż wynikałoby to ze wskaźnika inflacji. Mówimy o wzroście o 6–8% w skali roku.

Niektóre banku bardziej rygorystycznie podchodzą do szacowania minimalnych kosztów utrzymania gospodarstwa domowego i dotyczy to w większym stopniu rodzin z dziećmi. Takie podejście oznacza, że przy tej samej kwocie dochodu netto, rodzina ma znacznie mniej „luzu” w domowych finansach na spłatę zewnętrznych zobowiązań (takich jak rata kredytu) niż para bez dzieci.

Niewykluczone, że banki zaczynają reagować na trudną sytuację państwowego budżetu. I już przygotowują się na scenariusz, w którym część transferów społecznych zostanie wycofanych. I że będzie to dotyczyło głównie osób o dochodach wyższych niż minimalne. To może być czynnik, który uderzy zwłaszcza w osoby posiadające zdolność do wzięcia kredytu hipotecznego, czyli nie te najbiedniejsze.

Chodzi mi po głowie też możliwość, że banki bardziej obawiają się o pewność zatrudnienia w przypadku osób mających dzieci na utrzymaniu. Przy niezbyt szybko „kręcącej się” gospodarce osoby z dziećmi mogą mieć większe problemy z utrzymaniem pracy. Dopisuję to do hipotetycznych przyczyn cięcia zdolności kredytowej rodzin przez banki, ale czynię to bez przekonania.

To dopiero początek „rozjazdu” zdolności kredytowej rodzin i par?

Efektem tego wszystkiego jest zacieśnienie polityki kredytowej wobec gospodarstw domowych, w których uśrednione wydatki „koszyka rodzinnego” rosną szybciej nie tylko niż inflacja, ale też szybciej niż przeciętne pensje netto. Wzrost wynagrodzeń w tym roku jest znacznie wolniejszy niż w poprzednim i to może być czynnik najważniejszy.

O ile dane z poprzednich lat pokazywały umiarkowane różnice w zdolności kredytowej rodzin i par bez dzieci, o tyle obecnie – zapewne w wyniku czynników regulacyjnych, inflacyjnych i związanych z kondycją kasy państwowej – rozwarstwienie zdolności kredytowej rodzin z dziećmi i par bez dzieci będzie się prawdopodobnie pogłębiać.

Pary bez dzieci mają szansę na dalszy wzrost zdolności kredytowej wraz ze stabilizacją stóp procentowych i wzrostem wynagrodzeń, ale rodziny z dziećmi muszą liczyć się z tym, że banki uwzględnią ich rosnące potrzeby finansowe i utrudnią im dostęp do wysokich kredytów mieszkaniowych, nawet przy relatywnie wysokich dochodach.

Czy warto walczyć o jak najwyższą zdolność kredytową rodzin?

Czy to problem? Odpowiedź na to pytanie zależy od tego, jak spojrzymy na wagę rodzin 2+2 na rynku mieszkaniowym. Jeśli założymy, że takie rodziny można byłoby czynnikami finansowymi skłonić do decyzji o powiększeniu rodziny do trójki dzieci, opisany przeze mnie trend byłby katastrofalny. Takie rodziny potrzebowałyby więcej metrów powierzchni mieszkalnej, a bez wzrostu zdolności kredytowej jej zwiększenie nie wchodziłoby w grę.

W tym scenariuszu należałoby działać i to szybko – zapewnić rodzinom 2+2 możliwość dopłat do kredytów albo przyznać im gwarancje bankowe zwiększające zdolność kredytową. Są kraje, w których rodziny z trójką dzieci mają refundowany przez państwo cały koszt kredytu hipotecznego. Być może takie rodziny powinny mieć jakąś specjalną ulgę podatkową? Sęk w tym, że żeby skorzystać z tych patentów, kredyt najpierw w odpowiedniej wysokości trzeba dostać…

Drugi scenariusz mówi, że ponieważ rodziny z dwójką dzieci nie mają już dużej skłonności do dalszego „rozmnażania się”, problem z ich zdolnością kredytową jest bez znaczenia. A znacznie bardziej trzeba dbać o wysoką zdolność kredytową par bez dzieci, bo jeśli będzie ich stać na porządne mieszkanie na kredyt, to prędzej czy później „dorobią się” też dzieci.

A co z rodzinami z jednym dzieckiem?

Warto w tym kontekście zatroskać się o rodziny z jednym dzieckiem. Ich zdolność kredytowa zapewne po części też „cierpi” (choć w mniejszym stopniu niż rodzin z dwójką dzieci). Być może to na takich rodzinach powinna być skoncentrowana polityka społeczna państwa. Gdyby takie rodziny dostawały więcej transferów, miałyby łatwiej w bankach. I może byłoby z tego więcej dzieci.

Dajcie znać, co o tym myślicie. Czy drastyczny rozjazd zdolności kredytowej rodzin z dziećmi i par bez dzieci może mieć jakieś inne przyczyny niż te, które opisałem? Czy z Waszego punktu widzenia to jest problem i państwo powinno pobiec na pomóc? Zostawcie swoją opinię pod tekstem!

————————————–

CZYTAJ WIĘCEJ O RYNKU KREDYTÓW:

—————————–

CZYTAJ PORADY O KREDYTACH:

——————————–

ZOBACZ EXPRESS FINANSOWY I ROZMOWY:

„Subiektywnie o Finansach” jest też na Youtubie. Raz w tygodniu duża rozmowa, a poza tym komentarze i wideofelietony poświęcone Twoim pieniądzom oraz poradniki i zapisy edukacyjnych webinarów. Koniecznie subskrybuj kanał „Subiektywnie o Finansach” na platformie Youtube

zdjęcie tytułowe: Smpratt90/Pixabay/Canva