Średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w Polsce wynosi mniej więcej 7% w skali roku. I choć zaczęło spadać wraz ze stawką WIBOR, to wciąż nie ma porównania z oprocentowaniem niektórych kredytów hipotecznych oferowanych przez banki na Zachodzie Europy. Ostatnio zazdrość mnie wzięła, gdy zobaczyłem warunki stałoprocentowego kredytu hipotecznego oferowanego klientom przez hiszpański bank Sabadell. Stałe oprocentowanie 2,5%. Zagwarantowane na 30 lat. Jak to możliwe, że u nich tak to „chodzi”, a u nas nie może?
Według raportu AMRON-SARFIN średnie oprocentowanie nowo udzielanego kredytu hipotecznego w Polsce na koniec zeszłego roku wynosiło 7,4%. To wciąż jedna z najwyższych stawek w Europie. Oznacza ona, że 30-letni kredyt o wartości np. 400 000 zł zaciągnięty na 30 lat będzie oznaczał konieczność zwrócenia do banku łącznie niemal miliona złotych (przy założeniu stałego oprocentowania na tym poziomie przez cały czas).
- Połowa Polaków ma jakiś kredyt. Kiedy opłaci się skorzystać z jego refinansowania albo z konsolidacji? O strategiach spłaty zadłużenia [POWERED BY RAIFFEISEN DIGITAL]
- Szybkie przelewy, docierające błyskawicznie do dowolnego odbiorcy na świecie? Usługi takie jak Visa Direct mogą przyspieszyć ruch pieniędzy [POWERED BY VISA]
- Amerykańskie akcje i dolar toną. Ale zbliżają się też do ważnych poziomów wycen. Czas decyzji dla inwestorów: Trump to katar czy ciężka grypa? {POWERED BY UNIQA TFI]
Dziś – jak wynika z mojego rozeznania – oferty banków są ciut korzystniejsze. WIBOR 3M, będący punktem odniesienia do ustalania przez banki oprocentowania nowych kredytów (pośrednio także tych stałoprocentowych), spadł w ostatnich tygodniach z 5,85 % do 5,55 %. Do tego wskaźnika banki dokładają przeciętnie 1,7% marży (choć w niektórych przypadkach jest to grubo ponad 2%, wszystko zależy od profilu klienta w ocenie banku).
Kredyty o stałym oprocentowaniu. Modne w Polsce, ale nietanie
85 % kredytów zaciąganych przez Polaków w zeszłym roku to były kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem – okresowo stałym, czyli niezmiennym przez pięć, osiem lub dziesięć lat (w zależności od wariantu umowy). W Polsce dłuższych kredytów o stałym oprocentowaniu nie ma. Później przechodzi się na nową stałą stopę (ustalaną przez bank) albo na zmienną. Reszta kredytów ma oprocentowanie oparte o stawkę WIBOR, czyli zmieniające się co kwartał.
Zobacz wideofelieton (ciąg dalszy artykułu pod filmem):
Oprocentowanie kredytu wynoszące ponad 7% rocznie przy stopie procentowej banku centralnego wynoszącej 5,75% to sporo, biorąc pod uwagę, jak sprawy wyglądają na Zachodzie. Europejski Bank Centralny kilka dni temu obniżył stopy procentowe o kolejne 0,25 punktu procentowego w związku z obawami, że wojna handlowa w USA schłodzi europejską gospodarkę i wprowadzi ą w recesję. To był już siódmy spadek ceny pieniądza od czerwca ubiegłego roku. Stopa depozytowa EBC wynosi teraz 2,25%.
Wskaźnik Euribor (odpowiednik naszego WIBOR-u) w ostatnich tygodniach już dyskontował ruch w dół stóp procentowych w strefie euro. Jego średnia miesięczna wynosi 2,21% (jeszcze w marcu było 2,4%). Analitycy spodziewają się w tym roku jeszcze trzech lub czterech obniżek stóp procentowych, co mogłoby oznaczać, że Euribor spadnie to 1,5%. Podobno spadki stóp procentowych już ożywiły popyt na kredyty hipoteczne w strefie euro.
Takie oczekiwania muszą oznaczać naprawdę tani kredyt hipoteczny. Zwłaszcza w porównaniu z tym, co mamy w Polsce. W ramach zabijania czasu przejrzałem oferty kredytów hipotecznych od banków w Hiszpanii. I w czasie tego researchu trafiłem na kilka naprawdę ciekawych ofert. Jedną z najtańszych, które znalazłem, była oferta banku Sabadell. To czwarty największy bank w Hiszpanii. I jak wniknąłem w szczegóły, to na poważnie zacząłem Hiszpanom zazdrościć.
Stałe oprocentowanie 2,5% i to zagwarantowane na… 30 lat?
Kredyt o zmiennym oprocentowaniu w banku Sabadell szczególnie nie różni się od naszych, może poza niższą marżą. Dla kredytu ze zobowiązaniem do przeniesienia konta osobistego, przelewania na nie wynagrodzenia i wykupienia ubezpieczeń marża wynosi 0,6% powyżej Euriboru. Natomiast oferta bez żadnego cross-sellingu oznacza już marżę porównywalną z „polską”, czyli 1,6% powyżej Euribor.
Mają tam też kredyt mieszany, który jest dość podobny do naszego stałoprocentowego. Przy przeniesieniu konta, przelewaniu wynagrodzenia i wykupieniu ubezpieczeń najniższa oferta opiewa na oprocentowanie 2% rocznie przez pierwsze trzy lata (albo 2,3% przez pięć lat), a potem przejście na Euribor plus 0,75–1% marży). W przypadku zaciągnięcia tylko kredytu hipotecznego, bez żadnego cross-sellingu, płaci się średnio 2,9–3,2% przez pierwszych kilka lat, a potem Euribor plus 1,7–1,9%.
Natomiast ciekawą opcją jest kredyt o stałym oprocentowaniu przez 30 lat. Przy przeniesieniu konta osobistego, przelewaniu wynagrodzenia oraz wykupieniu trzech ubezpieczeń (mieszkania i życiowego oraz ochrony płatności) oprocentowanie na cały okres kredytu wynosi 2,5%. Przez cały czas spłacania kredytu klient ma zagwarantowany stały procent. Biorąc pod uwagę, że wkrótce stawka Euribor może zejść do 1,5 %, może nie jest to strzał życia, ale… mówimy o gwarantowanym na 30 lat oprocentowaniu porównywalnym z obecną ceną rynkową pieniądza w strefie euro.
Obecnie rentowność 10-letnich hiszpańskich obligacji rządowych o stałym oprocentowaniu wynosi 3,16%. Zaś obligacji 30-letnich–- niemal równe 4% w skali roku. To oznacza, że Sabadell oferuje kredyt o stałym oprocentowaniu znacznie niższym od obecnej rynkowej ceny pieniądza. Dla porównania rentowność polskich obligacji 10-letnich wynosi dziś 5,1%, zaś średnie oprocentowanie kredytu o stałej stopie na pięć lat – ponad 7%.
Oczywiście cross-selling oznacza, że oprocentowanie kredytu w banku Sabadell realnie jest wyższe niż deklarowane 2,5% w skali roku. W przypadku kredytu na 150 000 euro (równowartość 630 000 zł) łączny koszt odsetek wynosi 63 300 euro w skali całego okresu spłaty kredytu, ale łączny koszt trzech ubezpieczeń i konta bankowego (kosztującego 60 euro kwartalnie!) to kolejne 23 300 euro w skali całego okresu spłaty. Faktycznie więc ów kredyt kosztuje 3,5% w skali roku.
Sabadell mógłby więc ulokować pieniądze przynoszone przez deponentów w obligacje 30-letnie hiszpańskiego rządu, których rentowność obecnie wynosi 4% w skali roku (ale pewnie do końca 2025 r. spadnie do ok. 3%), albo wykorzystać te pieniądze jako podkład kapitałowy do udzielenia kredytu, na którym przez 30 lat będzie zarabiał 3,5% rocznie. Zaledwie pół punktu procentowego więcej. Realny zarobek banku powyżej stawki Euribor (2,2%) jest już nieco bardziej okazały – 1,3 punktu procentowego.
Co zrobić, żeby polski kredyt hipoteczny był jak hiszpański?
Ale to wciąż zupełnie inna sytuacja od tej, którą mamy w Polsce, gdzie rentowność obligacji wynosi 5,1 %, stawka WIBOR mniej więcej 5,55 %, a oprocentowanie kredytów hipotecznych ok. 7,2-7,4 % w skali roku. Oczywiście w Polsce banki mają mniej stabilną sytuację jeśli chodzi o finansowanie (nie pozyskują pieniędzy tak łatwo i tak tanio na długi termin, jak banki hiszpańskie). Ale mimo wszystko wydaje się, że jeden punkt procentowy w skali roku dałoby się odciąć. Banki mówią, że się nie da, bo ryzyko prawne.
Czytaj więcej o tym: „Kredyt nie musi być drogi” – twierdzą bankowcy po zarobieniu 42 mld zł. Oto ich sposób na tańsze kredyty. Gorzej z pomysłami na lepsze lokaty
Zobacz też wideofelieton na ten temat (ciąg dalszy tekstu pod filmem):
Gdybyśmy dziś mieli wejść do strefy euro – co się nie zdarzy, bo ani nie chcemy, ani nie możemy (mamy za wysoki deficyt budżetu i zbyt szybko rosnący dług) – to jedną z naszych zdobyczy byłby kredyt na 30 lat ze stałym oprocentowaniem w wysokości 2,5% plus cross-sell albo 3,5% bez cross-sellu. Pożyczając równowartość 630 000 zł, płacilibyśmy jakieś 3000 zł miesięcznej raty z gwarancją, że ona nigdy nie wzrośnie. Brałbym.
Natomiast jest tu oczywiście jeden haczyk. Taki kredyt mający stałe oprocentowanie 2,5% przez 30 lat nie może być bezkarnie wcześniej spłacony. Przez pierwszych aż 10 lat przy wcześniejszej spłacie płaci się aż 2% opłaty karnej od kwoty nadpłacanego kapitału, zaś w kolejnych 20 latach – „odszkodowanie” dla banku wynosi 1,5% od nadpłacanej kwoty kapitału. Zatem ten kredyt z realnym, ale zafiksowanym na stałe kosztem 3,5% w skali roku przez 30 lat – ma też wadę. Ale mimo wszystko mi się podoba. A Wam?
Czytaj więcej o tym: Mamy najdroższe kredyty hipoteczne w Europie. Czy przyjęcie euro obniżyłoby ich oprocentowanie? Zaskakujące wnioski z danych EBC
——————————-
ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTERY
>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.
>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.
———————————-
zdjęcie tytułowe: Sabadell, Canva
