23 maja 2024

Mamy najdroższe kredyty hipoteczne w Europie. Czy przyjęcie euro obniżyłoby ich oprocentowanie? Zaskakujące wnioski z danych EBC

Mamy najdroższe kredyty hipoteczne w Europie. Czy przyjęcie euro obniżyłoby ich oprocentowanie? Zaskakujące wnioski z danych EBC

Kto bogatemu zabroni? Polacy chcą kupować nieruchomości, rośnie popyt na kredyty, banki podnoszą oprocentowanie, a rząd do rat dopłaca. Mamy najdroższe kredyty w UE (Unii Europejskiej), choć wcale nie mamy najwyższych stóp procentowych. Z czego to wynika? A może gdybyśmy przyjęli euro, to oprocentowanie byłoby niższe? 

Główna stopa procentowa w Polsce wynosi od października 2023 r. 5,75% – wtedy nasza Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała się na drugą z przedwyborczych obniżek. W strefie euro benchmarkowa stopa (za którą uznaje się stopę depozytową, czyli inaczej niż w przypadku NBP) od września 2023 r., czyli po ostatniej podwyżce cyklu zacieśniania, sięgnęła 4,0%.

Zobacz również:

A tymczasem średnie oprocentowanie nowo zaciąganego kredytu mieszkaniowego w marcu 2024 r. w Polsce wynosiło 7,58% – na podstawie danych Europejskiego Banku Centralnego. W strefie euro zaś… średnio 2,44%. Nadal w tym rankingu nasz kraj jest liderem w Unii Europejskiej.

Nawet na Węgrzech, gdzie stopa procentowa banku centralnego to 7,75%, a więc o 2 pkt proc. wyżej niż u nas, oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych wynosiło w marcu 5,78% (a przez większość tego miesiąca stopa procentowa była jeszcze na poziomie 9%, obniżka do 8,25% nastąpiła pod koniec marca).

Częściowo problem może być w tym, że Polacy nie wiedzą, kiedy wreszcie spadną stopy procentowe? I od czego to zależy. Nieprzewidywalny NBP nie pomaga. 

Strefa euro nie jest taka jednolita

Dane EBC dotyczące oprocentowania kredytów mieszkaniowych w Europie pokazują też bardzo ciekawe zjawisko, które zbija argumenty przeciwników wprowadzenia w Polsce euro. Dlaczego?

Adam Glapiński, gorący obrońca złotego, podawał często przykład krajów bałtyckich jako porażki wspólnej waluty. Przez Litwę, Łotwę i Estonię przetoczyła się najwyższa w Europie inflacja – przekraczając nawet 20%. I władze tych państw nie mogły nic zrobić, żeby z tym zjawiskiem walczyć – przynajmniej zdaniem prezesa NBP.

W Polsce mieliśmy „tylko” ponad 18%, co jest niewątpliwą zasługą suwerennych decyzji monetarnych polskiego banku centralnego. Nie ma pewnie sensu wspominać, ile wyniosłaby inflacja w szczycie, gdyby nie rządowe interwencje (obniżenie VAT, dopłaty do węgla, prądu i gazu), które teraz trzeba znosić, co nam przedłuża okres wysokiego wzrostu cen.

Wróciliśmy więc przejściowo z inflacją w okolice celu NBP (czyli 2,5%), ale w kolejnych miesiącach nastąpi ponowny jej wzrost – tu panuje zgoda i między ekonomistami rynkowymi, i przedstawicielami NBP. A jak sytuacja wygląda w tych biednych krajach bałtyckich, które nie miały narzędzi do walki z inflacją? W porównywalnej europejskiej metodologii HICP Estonia notuje 3,3% wzrostu cen, Łotwa 1,1%, a Litwa 0,4% (!).

Jaki to ma związek z oprocentowaniem kredytów hipotecznych? Ano taki, że mechanizmem, którym bank centralny najmocniej oddziałuje na gospodarkę, są stopy procentowe. Podnosząc je, sprawia, że zaciąganie kredytów jest droższe, więc mniej pieniądza krąży w gospodarce, przez co popyt konsumpcyjny spada. To zaś sprawia, że ceny towarów i usług przestają rosnąć.

Wysokie oprocentowanie kredytów przyczynia się więc do ograniczenia inflacji (dopowiedzcie sobie sami, jaki wpływ na inflację mają rządowe programy dopłat do wysokich rat…). Litwa, Łotwa i Estonia miały być pozbawione możliwości takiego wpływu na gospodarkę – ponieważ rezygnując z własnych walut, oddały decyzje o stopach procentowych do EBC.

Jak jest naprawdę? Dane pokazują, że Polska, owszem, ma najdroższe kredyty w UE, ale tuż za nią znajdują się właśnie Łotwa (6,16%), Estonia (6,03%) i Litwa (5,93%). Rzecz jasna to poziomy o pół rzędu wielkości niższe niż nasze 7,58%. Nadal jednak ponad dwukrotnie wyższe od średniej dla strefy euro, do której te trzy kraje przecież należą.

Dlaczego Litwa, Łotwa i Estonia mają tak drogie kredyty?

Jak to możliwe, że w ramach jednej waluty są tak wielkie rozpiętości w oprocentowaniu kredytów? Różnica między Łotwą a Francją (1,69%) to prawie 4,5 punktu procentowego.

Zacząłem więc szukać analiz, które wyjaśniłyby te różnice. Bank centralny Łotwy przeanalizował sytuację jeszcze w 2021 r. Mechanizmy kształtowania się cen są jednak podobne w przypadku wszelkiego rodzaju produktów tego typu.

Co może wpływać na wyższe oprocentowanie? Po pierwsze ryzyko. Łotewscy ekonomiści stwierdzili, że jest prawdą, że kredyt w krajach bałtyckich jest bardziej ryzykowny niż w Niemczech czy Francji – jednak nie na tyle, by uzasadniać tak duże różnice. Po drugie koszt pozyskania kapitału. Te jednak nie odbiegają od poziomów w całej strefie euro.

W konkluzji badania stwierdzono jedynie, że występuje coś takiego jak „niewyjaśniona różnica” („unexplained difference”). I że jest ona znacząca.

Analitycy z estońskiego banku centralnego zauważyli jednak, że tak wysokie (nominalnie) oprocentowanie długi… nie wpływa na jego dostępność. W kredytach dla firm zanotowano niewielki wzrost odsetka odrzuconych wniosków kredytowych, ale w mieszkaniowych jest wręcz odwrotnie.

„Nominalny wzrost gospodarczy i inflacja były generalnie wyższe w Estonii niż w innych krajach strefy euro, co oznacza, że nominalny zwrot z projektów finansowanych pożyczonymi pieniędzmi jest również wyższy, realne stopy procentowe są generalnie niższe, a pożyczki są łatwiejsze do spłaty”

napisał Taavi Raudsaar, ekonomista z Banku Estonii. W tym, wydaje mi się, kryje się ten mechanizm autoregulacji w rynku finansowym i gospodarce ogólnie. Banki, widząc, że zarobki nominalnie rosną – co przy wysokiej inflacji jest naturalne – podnoszą oprocentowanie. Bo mogą. Dla konsumentów, którym dochody zwiększają się o kilkanaście procent, oprocentowanie kredytu na poziomie 6% nie będzie większym problemem.

A więc to nie tylko oficjalne stopy procentowe decydują o cenie kredytu. Rynek, jak się okazuje, sam potrafi tym „zarządzić” do pewnego stopnia.

Najdroższe kredyty w UE. Argumenty za i przeciw euro

Napisałem wcześniej, że dane o oprocentowaniu kredytów w UE są kontrargumentem dla zwolenników własnej waluty i suwerennej polityki pieniężnej. Działa to jednak i w drugą stronę. Wśród tych, którzy do przystąpienia do unii walutowej namawiają, pojawia się narracja: przyjmijmy euro, a raty kredytów będą niższe.

Szef PSL Władysław Kosiniak-Kamysz (obecnie wicepremier i minister obrony narodowej) w trakcie kampanii przed zeszłorocznymi wyborami parlamentarnymi przedstawiał korzyści z przyjęcia euro: „na pewno kredyty hipoteczne są dużo bardziej stabilne w euro, są po prostu tańsze”.

Jeśli wpiszecie w wyszukiwarkę „co się stanie z kredytem po przyjęciu euro?”, znajdziecie mnóstwo wyliczeń, które pokazują, o ile spadną raty przy przejściu ze złotego na wspólną walutę.

Jak pokazuje rzeczywistość – tak wcale nie musi być. Ryzyko związane z bliskością agresywnej Rosji, wysoka inflacja czy kolejne rządy sypiące jak z rękawa pomysłami: a to na dopłaty do kredytów (co pozwala na podniesienie marż przez banki, w końcu rząd sfinansuje część raty), a to na wakacje kredytowe (co oczywiście „zmusza” banki do podnoszenia marż, żeby skompensować straty).

Stopy banku centralnego nie są jedynym czynnikiem, który wpływa na oprocentowanie kredytów. Jak pokazuje przykład strefy euro, można mieć wspólną politykę pieniężną, ale całkiem odmienne sytuacje na rynku. I to – wydaje mi się – dobry sygnał.

Euro nie zapewni nam bezpieczeństwa?

Na koniec jeszcze jeden argument. Często słyszymy, że euro zapewniłoby Polsce bezpieczeństwo w obliczu wojny. Moim zdaniem z tych danych wynika coś odwrotnego.

„W wyniku premii za ryzyko związane z lokalizacją na małym, niepłynnym rynku bałtyckim w pobliżu strefy wojennej lub państwa na linii frontu, koszt pieniądza dla wszystkich banków wzrósł, a marże to odzwierciedlają”

wyjaśnił Artjom Sokolov ze szwedzkiego banku SEB. Politycy być może widzą w euro ostoję bezpieczeństwa. I pewnie w razie jakiejś agresji kraj strefy euro może liczyć na większe zaangażowanie innych uczestników unii walutowej niż kraj z niezależnym bankiem centralnym.

Jednak tak potężne różnice w oprocentowaniu kredytów pomiędzy krajami znajdującymi się w mniej spokojnych częściach Europy sugerują, że rynek widzi jednak dużo większe ryzyko. I każe sobie za nie płacić.

Przeczytaj też: Czy program tanich kredytów hipotecznych #naStart może nie wejść w życie? To już zmienia sytuację na rynku. A może ją przewrócić do góry nogami

Źródło zdjęcia: Christian Wiediger/Unsplash/infografika własna

Subscribe
Powiadom o
45 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
Zobacz wszystkie komentarze
Djfuriskdfb
21 dni temu

Nawet jakbyśmy byli w strefie euro, to banki dowalilyby taką marżę, że dalej mielibysmy najdroższy kredyt w UE.

Ppp
20 dni temu
Reply to  Djfuriskdfb

Jakiś powód by się zawsze znalazł, np. wyższa inflacja. Patrząc z dystansu 25 lat stopy procentowe w PL były wyższe niż w UE, a mimo to inflacja też była zwykle wyższa. O ile by jeszcze wzrosła, gdyby to EBC decydował o naszych stopach? Byłyby jeszcze bardziej zaniżone w stosunku do potrzeb!
Pozdrawiam.

Dawid
20 dni temu
Reply to  Djfuriskdfb

To czemu teraz nie dowalą wyższej?

mw-marek
20 dni temu
Reply to  Dawid

nie dowalają? w 2008 można było dostać kredyt hip. PLN z marżą 1%. dziś w niektórych bankach marża dochodzi do prawie 3%.

Kolato
16 dni temu
Reply to  mw-marek

No i? Po pierwsze czemu nie porownujesz jabłek z jabłkami tylko mówisz najtańszy kredyt z 2008 vs najdroższy z 2024. Po drugie skoro idziemy w taką retorykę to nie patrzmy na 2008 rok gdzie średnia marża rzeczywiście była na poziomie 1,26% (pewnie dlatego że chwilowo prezesi banków zostali nawiedzeni przez aniołków które im kazały od dziś być dobrymi ludźmi – a nie bo sytuacja i otoczenie rynkowe to wymusiło), tylko popatrzmy na 2009 rok gdzie średnia marża wynosiła 3,32% i ogłosimy jednak ten sukces że dzisiajarze poniżej 3% to jak widać drastyczna obniżka w stosunku do tego co banki kiedyś… Czytaj więcej »

Stef
21 dni temu

Wibor to ściema i pokazują to rekordowy zyski banków po podwyżce stóp procentowych.
Banki pożyczały pieniądze od innych banków tanio a następnie lulia klientów wibor em.
Bo jak inaczej wytłumaczyć te rekordowe zyski banków po wzroście stóp procentowych? Przecież w teorii bank zarabia tylko na marzy a wibor jest dla niego neutralny.

Admin
20 dni temu
Reply to  Stef

Przede wszystkim koszt pozyskania pieniądza dla banków jest dużo niższy od WIBOR-u, bo tym źródłem są zwykle deponenci. A im płaci się średnio 3,5% (jak doliczymy osad na RORach – to mniej).

Patryk
21 dni temu

Trochę nie rozumiem dojścia do wniosku końcowego. Jeśli już mamy wpisane w nasze koszty kredytu „Ryzyko związane z bliskością agresywnej Rosji, wysoka inflacja czy kolejne rządy sypiące jak z rękawa pomysłami: a to na dopłaty do kredytów (…), a to na wakacje kredytowe (…).” to zdaje mi się, że przejście na EURO i tak obniżyłoby nam koszty kredytu. Po prostu nie mielibyśmy stawek niemieckich czy francuskich ale nasze polskie.

Admin
20 dni temu
Reply to  Patryk

No, ale skoro czynniki ryzyka by się nie zmieniły…

Patryk
20 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

No tak czynniki ryzyka pozostają te same ale nadal koszt kredytu spadłby ze względu na przyjęcie EURO. To chyba pokazuje przykład Litwy, Łotwy i Estonii. Przy takich samych ryzykach geograficzno/rządowych mają jednak niższe oprocentowanie od naszego.

Admin
20 dni temu
Reply to  Patryk

Pytanie na ile przy wycenie kredytu liczy się koszt pieniądza na rynku międzybankowym. W euro jest niższy niż w złotym, ale w Polsce banki pozyskują pieniądz też tanio – bo głównie od ludzików-deponentów, a nie od innych banków

Stef
20 dni temu
Reply to  Patryk

Zaraz euro przyjmie Bułgaria, przyjęła Chorwacja może artykuł?

Alf/red/
18 dni temu
Reply to  Patryk

Bałtyki mają jednak wyższe ryzyko geograficzne – są mniejszymi krajami i dwa z nich graniczą bezpośrednio (Królewiec się nie liczy, bo stamtąd nie pójdzie inwazja; Białoruś… no może przepuści). Ale to i tak niuanse wobec tego, że wszystkie 4 kraje są w NATO, więc w zasadzie równo nie do podskoczenia.

Endriu
19 dni temu
Reply to  Patryk

Marzyciel…. zagrożenie ze strony rosjan to wymysł debili typu holownia i dlugopis
[CENZURA-red, niecenzuralne określenia w treści komentarza]
Jeszcze wspomnicie te słowa ( madrzy ludzie wspomną ) co rzad robi zeby naród miał przesrane z kazdej strony

Olek
21 dni temu

A jakie marże kredytu hipotecznego mają teraz banki?
5,75 to WIBOR, ze statystyki wynika, że 2,03% marża podczas gdy co chwila słyszę że marże dochodzą do 3-3,5%?

Czy ta średnia dotyczy ostatniego roku czyli garść kredytów standardowych i kopa BK2%?
Proszę o średnie marże banków, będzie bardziej wiarygodnie.

Admin
20 dni temu
Reply to  Olek

Sprawdzimy ile wynoszą realnie marże

Marcin
20 dni temu

A to nie jest tak, że jeśli oprocentowanie kredytów hipotecznych może być niższe nawet przy wyższych stopach to działanie bangsterki marżami, prowizjami i całą resztą? Może receptą na to byłaby konkurencyjna oferta banków państwowych, z roku na rok lepsza. Pozostali musieli by się dostosować, to zamiast rządowych dopłaty do ich kieszeni poprzez programy mieszkaniowe.

Admin
20 dni temu
Reply to  Marcin

Banki państwowe mają, zdaje się, stosunkowo wysokie marże 😉

Stef
20 dni temu

Po co gdybać. Chorwacja weszła do strefy euro, Bułgaria wejdzie zaraz więc już są 2 kraje w których Mkzna to sprawdzic.

Admin
20 dni temu
Reply to  Stef

Dane dla Chorwacji rzeczywiście mogą być już miarodajne. Sam jestem ciekaw czy spadło oprocentowanie po wejściu do euro

Michał
20 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Troche zakłamane, bo większość kredytów w Chorwacji przed wejściem do strefy euro i tak była w euro

Admin
20 dni temu
Reply to  Michał

A no tak, też prawda. To chyba nie ma co tego analizować

Michał
20 dni temu

Bardzo wątpliwe te dane dla strefy Euro… obawiam sie, że Panowie nie do końca dobre dane wzięliście – to nie jest nowa produkcja – jak to możliwe, żeby banki dawały hipoteki po 2% przy stopach 4%…?

Admin
20 dni temu
Reply to  Michał

No ale najważniejszy jest wspólny mianownik – metodyka dla danych ze wszystkich krajów jest podobna

Michał
20 dni temu
Reply to  Michał

Jest możliwe (i nie odpowiadam sam sobie 😀 )
W Dani można dostać kredyt na stałą stopę poniżej 4% na 20 lat… ba jeszcze odsetki można odliczać od podatku

Admin
20 dni temu
Reply to  Michał

Odsetki można odliczać od podatku? Jeśli Pan zna szczegóły tego rozwiązania – proszę o wieści albo link do źródeł.

Mati
20 dni temu

Dlatego ,że jesteśmy okradani przez ten ochydny kraj i tak zawsze było dobrze że zostało mi niecałe 5 lat rata podeszła mi o 950 zł dobrze że nadplacilem to scierwo bo miał bym pewnie więcej pozdrawiam ludzi którzy chcą mieć swój kawałek ziemii

T1000
20 dni temu

Napisał Pan tekst jak na clickbait, tak sądzę. Tak jakby ludzie wierzyli w to, że bycie w strefie euro z automatu chroni przed głupotą polityków. Nikt tak nie myśli.

Admin
20 dni temu
Reply to  T1000

A moim zdaniem: po pierwsze w pewnym zakresie jednak chroni, a po drugie – nawet Marek Belka niedawno powiedział w telewizji, że gdybyśmy weszli do euro to byśmy mieli kredyt tańszy o ileś-tam punktów procentowych. Więc to przekonanie jest dość rozpowszechnione (że euro to tani kredyt z automatu). Moim zdaniem ten tekst jest niezwykle odkrywczy z tego punktu widzenia

mw-marek
20 dni temu

wiem, że dyskusja toczy się o kredytach hipotecznych, ale z innymi kredytami bywa nawet jeszcze gorzej. np. kredyty samochodowe potrafią mieć oprocentowanie 2 razy wyższe niż hipoteczne, a konsumpcyjne nawet 2 razy wyższe niż samochodowe.
oto propozycja kredytu ratalnego od jednego z największych banków w Polsce. przy okazji robienia zakupów w sklepie internetowym z elektroniką postanowiłem sprawdzić na jakich warunkach to może działać… 20 lat w UE, a pod tym względem nic się nie zmieniło.

i naprawdę potem jest zdziwienie, że w ankietach młodzi ludzie deklarują, że woleliby uciekać z tego kraju niż go bronić w czasie wojny?

screenshot_20240426-072924
Admin
20 dni temu
Reply to  mw-marek

25-30% w skali roku to rzeczywiście jest grubo, choć zakładam, że chodzi po prostu o małą pożyczkę. Przy takich małych koszt operacyjny dla banku jest taki sam, jak dla dużej, więc oprocentowanie musi być wyższe. Inna sprawa, że w XXI wieku udzielanie małych pożyczek można automatyzować i wtedy nie musi być taka droga

mw.wal
19 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

rrso malało tylko o ułamek przy dużo większych kwotach, więc nie jest to związane z małą sumą pożyczki w tym przykładzie

Admin
18 dni temu
Reply to  mw.wal

czyli drogi interes

Lodzia
20 dni temu

Mam wrażenie, że w Polsce kredyt w każdej walucie jest najwyżej oprocentowany, np. mój w euro prawie 6%. Ale jak nam mbank zaśpiewał takie oprocentowanie, jakieś 1,5 roku temu, to zaczęliśmy płacić po 3 raty miesięcznie, żeby się go szybciej pozbyć. Myślę, że bank na nas nie zarobi tyle, co z „przyzwoitym” oprocentowaniem, bo przecież do każdej standardowej raty dolicza 2 ubezpieczenia, których nie pobiera przy nadpłacanych ratach. A i istniejący ostatnio kurs euro < 4,30 zł można uznać za zachęcający do nadpłacania rat.

Janek
19 dni temu

To w jaki sposób banki wliczają ryzyko geopolityczne w koszty kredytu ma sens: zabezpieczeniem kredytu jest nieruchomość i przyszłe wpływy kredytobiorcy. Na nieruchomość spadnie rakieta, kredytobiorca trafi fo okopu. Od żadnego z powyższych nie da się ubezpieczyć w żadnej firmie ubezpieczeniowej. A jakby tak uznać przez Państwo że wykluczanie działań wojennych w OWU jest niedozwolone… ?

Admin
19 dni temu
Reply to  Janek

Moim zdaniem w scoringach nie istnieje coś takiego jak ryzyko geopolityczne. A w wycenie rentowności obligacji pojawia się to tylko okresowo

Endriu
19 dni temu

[CENZURA-red] Nie na darmo ktoś powiedział, że madry polak po szkodzie [CENZURA-red]

Marco
19 dni temu

Czy Polska spełnia warunki wejścia do strefy Euro?

Admin
19 dni temu
Reply to  Marco

Obecnie nie spełnia. Za duży deficyt w budżecie

Łukasz
19 dni temu

A taka sytuacja? Korzystając z Unijnej swobody przepływu kapitałów idę do banku we Francji i biorę kredyt na nieruchomość w Estonii?

Admin
19 dni temu
Reply to  Łukasz

Pytanie czy bank we Francji udzieli Polakowi kredytu na nieruchomość w Estonii. Śmiem powątpiewać, ale…

Obserwator360
19 dni temu
Reply to  Łukasz

Prawie się nie da. Sam chciałem wziąć kredyt hipoteczny na nieruchomość w Warszawie. Jedyny bank, jaki daje Polakom w De na nieruchomości w Polsce, daje w dolnośląskim i połowie lubuskiego. W kilku bankach powiedzieli mi, że daliby mi, jeśli miałbym nieruchomość w De, bo mogliby się zabezpieczyć. Kredyty gotówkowe są tu ograniczone na maksymalnie 10 lat, czyli tak naprawdę albo niebotyczna rata przez 10 lat, albo wcale… Dlatego Alior bank może w Polsce brać 4.10% prowizji, bo alternatyw nie ma. (Pekao niby daje, ale na 20 lat trzeba mieć 40% wkładu własnego, w aliorze tylko 26% i na do 35… Czytaj więcej »

Endriu
19 dni temu

Co…. moderator to lizodup rudej mędy [CENZURA, analne metafory ruskiego trolla]

Alex
19 dni temu

Wszystko jest wyliczone. Żeby biedak nie zginął damy mu dopłatę, a żeby miał interes – pokażemy różnice od wynajmu. Jest wolność (znaczy się żyj albo zgiń, twój wybór).

Andre
13 dni temu

„kredyt w krajach bałtyckich jest bardziej ryzykowny niż w Niemczech czy Francji” dopóki muzułmanie nie ogłoszą kalifatu w Niemczech i Francji .Z taką wizją pisarską spotkałem się w książkach P.Piotrowskiego Terror” , „Rebelia”

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!

Kontrast

Rozmiar tekstu