Jeden z największych polskich banków „wyliczył” kiedy zaczną spadać ceny mieszkań. Ale jak długo może potrwać deweloperska depresja?

To się bardzo rzadko zdarza, by analitycy dużego banku prognozowali otwartym tekstem spadek cen nieruchomości. Tymczasem Bank Pekao w swoim modelu przepowiadającym sytuację na rynku nieruchomości zapowiedział, że wie już kiedy mieszkania zaczną tanieć. Oczywiście prognoza będzie prawdziwa tylko przy niezmiennych warunkach (mało prawdopodobne) i przy spełnieniu się kilku założeń, ale mimo wszystko jest intrygująca. Kiedy zaczną spadać ceny mieszkań?

Już jakiś czas temu – a dokładniej w maju – prezentowałem Wam prognozę Banku Pekao dla rynku nieruchomości. Wówczas można ją było uznać za niezbyt optymistyczną, bo zapowiadała, że ceny mieszkań zaczną spadać, ale dopiero wiosną 2025 r. I że zanim do tego dojdzie, cena metra kwadratowego mieszkania może wzrosnąć z ówczesnego poziomu 13 500 zł (ceny transakcyjne) do 15 500 zł za metr. A dopiero potem miała się obniżyć w okolice 14 000 zł za m2.

Trudno było wówczas w to uwierzyć, bo już rosła lawina ogłoszeń sprzedaży mieszkań, stopy procentowe były wysokie, a po programie „Bezpieczny Kredyt 2%” nie było od pół roku śladu. Ale analitycy Banku Pekao przekonywali, że on wciąż działał na ceny mieszkań. I, według analityków, miał odbijać się nam czkawką co najmniej do końca 2024 r. Dopiero w 2025 r. mieliśmy zobaczyć to, co na Zachodzie – wpływ drogiego kredytu udzielanego na komercyjnych warunkach w powiązaniu z coraz bardziej rozpędzoną maszyną „produkcji” mieszkań przez deweloperów.

Co prawda analitycy spodziewali się trochę lepszej koniunktury w gospodarce, niż realnie widzimy (czyli wyższego wzrostu naszych wynagrodzeń), ale co do zasady na razie ich prognoza się sprawdza – choć w niektórych miastach spadki cen pojawiają się już teraz (czyli pół roku „za wcześnie”).

Co dziś mówią analitycy Banku Pekao? Ich model został właśnie zasilony nowymi danymi, bo sporo cyferek o rynku nieruchomości w trzecim kwartale 2024 r. podał właśnie Narodowy Bank Polski. W oparciu o te dane model „wypluwa” teraz bardzo podobną prognozę – że od drugiego kwartału przyszłego roku ceny powinny zacząć nieznacznie się obniżać. Do tego czasu mają wzrosnąć jeszcze o ok. 2,5% (średnia dla siedmiu największych miast w Polsce).

Ostatnia część prognozy wydaje się być nieco zbyt optymistyczna – patrząc na portale ogłoszeń oraz doniesienia od deweloperów trudno uwierzyć, by ceny nieruchomości mogły w najbliższym czasie rosnąć. Ale początek trendu spadku cen nieruchomości wiosną 2025 r. wydaje się być dość prawdopodobnym scenariuszem (kto wie czy nie zacznie sprawdzać się wcześniej).

Według analityków Banku Pekao obecny obraz rynku jest taki, że ceny mieszkań (zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym) dalej rosną, ale realne tempo wzrostu cen minęło już „górkę”. A więc zgubny wpływ „Bezpiecznego Kredytu 2%” stopniowo wygasa. „Żubrowi” analitycy uważają, że zmiana układu sił na rynku jednak jeszcze chwilę potrwa i dopiero potem zaczniemy oglądać spadki cen mieszkań.

Model ekonometryczny, którym posiłkują się analitycy, bierze pod uwagę główne czynniki makroekonomiczne, które odpowiadają zarówno za podaż, jak i popyt na rynku nieruchomości. I zakłada, że rynek będzie działał w miarę efektywnie, a więc siły popytu i podaży będą wpływały na ceny w miarę „przejrzyście”, nie będą zaburzane innymi czynnikami (wojna itp.).

Z tego punktu widzenia analitycy widzą następujące czynniki umożliwiające spadek cen nieruchomości: pokazujące się z dużym opóźnieniem efekty wysokich realnych stóp procentowych („żubrowi” analitycy zauważają, że dopiero od początku 2024 r. stopy procentowe są dodatnie), wysoka podaż mieszkań, zmniejszające się szanse wprowadzenia nowego programu dopłat do kredytów mieszkaniowych (i oczywiście wygasające już efekty poprzedniego) oraz spadająca dynamika cen materiałów budowlanych.

Te wszystkie czynniki będą hamowane przez wciąż wysoki popyt na nieruchomości napędzany przez poprawiającą się koniunkturę w gospodarce (zobaczymy czy rzeczywiście ta poprawa szybko nadejdzie) i utrzymujący się szybki wzrost wynagrodzeń. Gdyby nie te dwie rzeczy, to spadek cen nieruchomości mógłby być bardzo mocny. A tak – będzie raczej kosmetyczny (przynajmniej w nominalnych wartościach)

Prognozy analityków spod znaku „Żubra” są dość zbieżne z tym, co sam pisałem o przyszłości cen nieruchomości. Szacowałem niedawno, że najlepszy moment do zakupu nieruchomości może być wiosną lub latem 2025 r.

Natomiast wiele zależy od tego, czy i w jakim tempie zaczną spadać stopy procentowe NBP oraz kiedy realnie poprawi się koniunktura w gospodarce. Gdyby miało być tak szaro, jak dziś, to pewnie można by mieć nadzieję, że dobry czas dla kupujących potrwa przez cały 2025 r.

Ale równie prawdopodobny jest wariant, że skończy się tylko na krótkim ochłodzeniu nastrojów deweloperskich. Chyba, że goepolityka da o sobie znać. Patrząc na to, co dzieje się na warszawskiej giełdzie (jak bardzo notowania polskich akcji rozjeżdżają się z resztą świata) można się zastanawiać czy niepewność dotycząca rozwoju wypadków w Ukrainie nie zacznie w większym stopniu wpływać na ceny mieszkań w Polsce.

Czytaj też: Ile kosztuje wybudowanie metra mieszkania? Jakie rabaty można wytargować od dewelopera, a jakie od sprzedającego na rynku wtórnym? Co mówią liczby?

Czytaj również: Deweloperzy mają na sprzedaż mnóstwo mieszkań, ale cen nie obniżają. Dlaczego? Czy i kiedy zaczną to robić? I w których miastach? Bardzo ciekawa analiza JLL

——————————-

ZAPISZ SIĘ NA NASZE NEWSLETTERY

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

——————————

ZAPLANUJ ZAMOŻNOŚĆ Z SAMCIKIEM: 

Myślisz, że nie masz szans na żywot rentiera? Że masz za mało oszczędności? Że za mało zarabiasz? Że nie umiał(a)byś dobrze ulokować pieniędzy, gdybyś je miał(a)? W tym e-booku pokazuję, że przy odrobinie konsekwencji, pomyślunku i, posiadając dobry plan, niemal każdy może zostać rentierem. Jak bezboleśnie oszczędzać, prosto inwestować i jak już teraz zaplanować swoje rentierstwo – o tym jest ten e-book. Praktyczne rady i wskazówki. Zapraszam do przeczytania – to prosty plan dla Twojej niezależności finansowej. Polecam też trzy inne e-booki: o tym, jak zrobić porządek w domowym budżecie i raz na zawsze wyjść z długów, jak bez podejmowania ryzyka wycisnąć więcej z poduszki finansowej i jak oszczędzać na przyszłość dzieci.

———————–

zdjęcie tytułowe: archiwum własne autora