"Nawis" mieszkań i... co "trzyma" ceny na rynku nieruchomości?

Deweloperzy mają dziś w ofercie prawie 70 000 mieszkań, a taka sytuacja nie miała miejsca w ciągu ostatnich 20 lat. Z tej oferty aż co piąte mieszkanie jest zbudowane i dostępne „od ręki”. To najwięcej od ponad 10 lat! Coraz większe są obawy, że mniejsi deweloperzy mogą mieć kłopot z płynnością, bo przecież mieszkania budowali na kredyt, który trzeba spłacić. Dlaczego więc ceny mieszkań w niektórych miejscach (już) nie spadają, a w innych spadają leniwie? Jakie jest rozwiązanie tej zagadki? Kto (lub co) „trzyma” ceny na rynku nieruchomości?

Kilka dni temu pojawił się raport firmy doradczej JLL, która podsumowała sytuację na rynku mieszkaniowym. Od bardzo dawno nie była ona tak dobra z punktu widzenia kupujących. Powód? Jesteśmy po dwóch latach potężnej nierównowagi — deweloperzy budowali znacznie więcej mieszkań, niż Polacy chcieli (i mogli) kupować. Po pierwsze stopy procentowe spadały wolniej, niż prognozowali deweloperzy, a po drugie rząd wycofał się w kolejnego programu wsparcia kredytobiorców (czyli dopłat do kredytów; w kampanii wyborczej obecny premier Donald Tusk zapowiadał kredyt 0% dla młodych na pierwsze mieszkanie).

Gigantyczny „nawis” gotowych mieszkań. A ceny nie chcą spadać

W 2024 r. różnica między liczbą mieszkań, którą deweloperzy chcieli sprzedać, a liczbą mieszkań kupionych przez Polaków sięgnęła 18 000 lokali, zaś w 2025 r. wyniosła 9000 mieszkań. Zwykle wprowadzenie dużej liczby mieszkań do sprzedaży w jednym roku deweloperom udawało się wyrównać dodatnim bilansem podaży w kolejnym roku. I to „trzymało” ceny na rynku nieruchomości. Tym razem to się nie wydarzyło.

Wysokie stopy procentowe skasowały dużą część popytu inwestycyjnego (lepiej zarabiało się na obligacjach niż na wynajmie), a popyt kredytowy rósł za wolno: z poziomu 130 000 – 160 000 kredytów w latach 2022–2023 do poziomu 200 000 – 230 000 kredytów w latach 2024–2025.

Oczywiście: 230 000 kredytów hipotecznych rocznie to dużo, ale tylko połowa z tego to kredyt na zakup mieszkania (reszta to refinansowanie poprzedniego kredytu albo dodatkowy kredyt dotyczący już posiadanej nieruchomości). A z tej połowy tylko 35–40% to kredyt na zakup mieszkania od dewelopera, bo większość transakcji dotyczy mieszkań na rynku wtórnym. Wynika z tego, że dopiero popyt na kredyty na poziomie 250 000 umów hipotecznych rocznie mógłby pomóc „pozamiatać” ofertę 70 000 mieszkań posiadanych przez deweloperów w rozsądnym czasie.

Nawet jeśli deweloperzy przystopują z rozpoczynaniem nowym projektów, to nie zdołają szybko (w ciągu roku, dwóch) rozładować nadwyżki. W poprzednich dwóch latach sprzedawali rocznie tylko 45 000 mieszkań, a musieliby sprzedawać rocznie po 60 000 mieszkań, by znaleźć się po „bezpiecznej” stronie.

Być może jest na to szansa, bo popyt na kredyty rośnie, a atrakcyjność najmu (w porównaniu z zakupem obligacji) się powoli zwiększa. Ale dziś jest, jak jest. Wynika z tego, że ceny mieszkań powinny spadać.

Tymczasem to się nie dzieje, przynajmniej na poziomie cen ofertowych. Owszem, ceny mieszkań już nie rosną w tempie 10–15% rocznie, jak to było w poprzednich latach, ale też nie spadają o 15-20%, jak to jest na rynkach nieruchomościowych w kryzysie (np. na brytyjskim). Patrząc na dane portalu ZaMetr.pl, dla Warszawy widać spadek cen, który został już „zalepiony”. Ale np. we Wrocławiu czy Poznaniu ceny nowych mieszkań trzymają się na poziomie sprzed roku.

Kto (lub co) „trzyma” ceny na rynku nieruchomości? Dwie hipotezy

O co tu chodzi? Czy deweloperzy mają jakieś szczególne „supermoce” i mogą bezterminowo trzymać w ofercie gotowe mieszkania, rolując zadłużenie w banku lub w obligacjach, oprocentowane na 6–7% w skali roku? A może branża liczy na boom kredytowy i odbudowę popytu w tym roku i dlatego nie obniża masowo cen?

Wyjaśnienia tego paradoksu mogą być dwa (oczywiście nie licząc tego, które przedstawiłem powyżej — że to wojna nerwów, którą deweloperzy zamierzają w tym roku wygrać, obstawiając na loterii boom popytu na mieszkania). Pierwsze podsuwają eksperci JLL, którzy w swoim raporcie piszą, że na największym rynku nieruchomości, czyli w Warszawie, mieszkań gotowych i czekających na nabywcę wcale nie ma tak dużo.

„Od 2012 r. głównym rynkiem z mieszkaniami gotowymi w ofercie była Warszawa. Obecnie to na rynkach regionalnych mówimy o rekordowych wolumenach lokali gotowych, natomiast stolica jest dość daleko od rekordów z lat 2012–2014″. W pierwszych miesiącach 2026 roku w takich miastach jak Warszawa i Trójmiasto teoretyczna wyprzedaż aktualnej oferty potrwałaby nie dłużej niż pięć kwartałów, co jest typowym okresem branym przez deweloperów pod uwagę.

Poza tym JLL zwraca uwagę na to, że deweloperzy w stolicy mają powody, by być pewni swego (nawet pomimo chwilowych problemów z poziomem sprzedaży), bo nie mają dużego zapasu niewykorzystanych pozwoleń na budowę. Ziemia jest droga i jest jej mało (przynajmniej w atrakcyjnych lokalizacjach). „A to sugeruje, że nowe projekty powinny wchodzić do sprzedaży w rozsądnych liczbach” – pisze JLL (co należy rozumieć, że tu nie będzie wysypu nowych projektów).

CZYTAJ O SYTUACJI DEWELOPERÓW:

Problem dużej liczby mieszkań na sprzedaż dotyczy tylko niektórych lokalnych rynków. Takim rynkiem, zdaniem analityków, są np. Katowice. „Mamy tam nie tylko rekordową ofertę, ale także potężny zapas niewykorzystanych, ważnych pozwoleń na budowę. Podobna sytuacja jest w Łodzi czy Poznaniu – tu również nie brakuje projektów, które można szybko uruchomić”. I na tych rynkach jest największe ryzyko, że popyt nieprędko dogoni poziom oferty deweloperów.

„W kolejnych kwartałach na części z rynków możemy spodziewać się rosnącej liczby mieszkań, których proces budowy zostanie zakończony, ale nadal będą pozostawać w ofercie. Tam rosnąca liczba lokali gotowych może mieć wpływ na kształtowanie się średnich cen oraz poziom rabatów”

– komentuje Aleksandra Gawrońska, Head of Residential Research w JLL Poland. Mówiąc bardziej po ludzku, tutaj być może najlepsze jest jeszcze przed kupującymi mieszkania. Tańszy kredyt z jednej strony (WIBOR dziś jest na poziomie 3,9%, a kontrakty terminowe sugerują, że za rok będzie na poziomie 3,4%), wyższa zdolność kredytowa z drugiej strony (wynagrodzenia poszły w górę przez ostatni rok średnio o prawie 9%), rosnąca determinacja walczących o płynność finansową deweloperów z trzeciej strony. To może być miks, który wywoła większe obniżki cen.

ZOBACZ TEŻ: ZŁOTO CZY NIERUCHOMOŚCI?

Co się musi stać, żeby ceny na rynku nieruchomości jeszcze spadły?

Drugie wytłumaczenie zaskakującej stabilizacji cen mieszkań to jawność cen nieruchomości. Skoro deweloperzy muszą podawać w ogłoszeniach ceny mieszkań, to zapewne wolą podać nieco wyższe, żeby mieć „powietrze” do negocjowania z klientami. Zatem obniżki cen są, ale dopiero na etapie negocjowania z faktycznie zainteresowanym chętnym. Nie mam twardych dowodów na to, że tak się dzieje – zobaczymy to dopiero w danych NBP o transakcyjnych cenach nieruchomości (które nadejdą z opóźnieniem).

Ale pewne wskazówki podsuwa raport CrediPass i Metrohouse, który pokazuje, jak zmieniają się ceny w ogłoszeniach sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym i ile później jeszcze można wynegocjować z właścicielem. Łącznie te dwa parametry sumują się do 5–6% wyjściowej ceny mieszkania. Nie można wykluczyć, że na rynku pierwotnym też rośnie skłonność deweloperów do negocjowania cen z kupującymi. Byłoby dziwne, gdyby jej nie było, bo rynek wtórny jednak jest pewną konkurencją dla rynku pierwotnego.

Co nas czeka, jeśli chodzi o ceny mieszkań? Wiele wskazuje od tego, jak bardzo wzrośnie popyt na kredyty i czy na rynek wrócą kupujący mieszkania w celach inwestycyjnych (żeby żyć z najmu). Tych drugich może odstraszyć nieco niepewność geopolityczna (nie wiadomo, jaka część Ukraińców wróci do siebie po ewentualnym zawieszeniu broni z Rosją) oraz krążące w politycznych kręgach pogłoski o możliwości wprowadzenia podatku katastralnego.

Jeśli te dwa czynniki sprawią, że znajdą się w tym roku chętni na 60 000 – 70 000 mieszkań zamiast na 45 000 mieszkań (jak w kolejnych latach), zaś deweloperzy nieco zmniejszą liczbę nowych projektów wchodzących do sprzedaży — o spadku cen mieszkań o 10–20% będziemy mogli zapomnieć.

CZYTAJ TEŻ: JAK NEGOCJOWAĆ Z DEWELOPEREM?

Przynajmniej na większości rynków, bo — jak wynika z wyliczeń JLL — są takie rynki, na których nawis gotowych mieszkań jest wyjątkowo duży, zaś deweloperzy mogą rozpocząć sporo nowych projektów (bo mają gotowe pozwolenia na budowę). Tam presja na ceny będzie duża (Łódź, Katowice), bo jak tylko uda się „upchnąć” trochę mieszkań (nawet z rabatami), deweloperzy mogą inwestować odzyskane pieniądze w nowe projekty.

Poniżej prognoza cen nieruchomości portalu RynekPierowtny.pl. Nie przewidują tam dużych obniżek cen, raczej sugerują, że na większości rynków ten, kto miał obniżyć ceny, już je obniżył, a teraz firmy deweloperskie czekają na efekty tych ruchów.

Jeśli zastanawiacie się, czy deweloperzy mogliby obniżyć ceny mieszkań, to odpowiedź na to pytanie jest w wykresach okresowo publikowanych przez Narodowy Bank Polski. To szacunkowa struktura ceny mieszkań w Warszawie i Łodzi. Niebieski obszar to udział ceny gruntu, żółty to koszty budowy, a fioletowy to marża brutto, czyli potencjalny zysk dewelopera. Jak widzicie, wynosi on ponad 3000 zł na każdym metrze.

Oczywiście to nie oznacza, że ceny mieszkań mogłyby spaść w aż takim stopniu. Przedsiębiorcy dopiero w obliczu utraty płynności finansowej są gotowi rezygnować z całości marży. A w takiej sytuacji mają szansę znaleźć się tylko niektórzy deweloperzy. I tylko ci, którzy dużą część swojego portfela projektów realizują na rynku z największym „nawisem” już gotowych mieszkań.

——————————-

CZYTAJ O POMYSŁACH NA WIĘCEJ MIESZKAŃ:

——————————-

CZYTAJ O POMYSŁACH NA TANI NAJEM:

——————————-

ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTERY

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

——————————

CZYTAJ O INWESTOWANIU W NIERUCHOMOŚCI:

——————————-

ZNAJDŹ SUBIEKTYWNOŚĆ W SOCIAL MEDIACH

Jesteśmy nie tylko w „Subiektywnie o Finansach”, gdzie czyta nas ok. pół miliona realnych odbiorców miesięcznie, ale też w mediach socjalnych, zwanych też społecznościowymi. Tam krótkie spostrzeżenia o newsach dotyczących Twoich pieniędzy. Śledź, followuj, bądź fanem, klikaj, podawaj dalej. Twórzmy razem społeczność ludzi troszczących się o swoje pieniądze i ich przyszłość.

>>> Nasz profil na Facebooku śledzi ok. 100 000 ludzi, dołącz do nich tutaj

>>> Samcikowy profil w portalu X śledzi 26 000 osób, dołącz do nich tutaj

>>> Nasz profil w Instagramie ma prawie 11 000 followersów, dołącz do nich tutaj

>>> Połącz się z Samcikiem w Linkedin jak 26 000 ludzi. Dołącz tutaj

>>> Nasz profil w YouTube subskrybuje 12 000 widzów. Dołącz do nich tutaj

>>> „Subiektywnie o Finansach” jest już w BlueSky. Dołącz i obserwuj!

———————————-

SUBSKRYBUJ NASZ KANAŁ NA YOUTUBE:

„Subiektywnie o Finansach” jest też na Youtubie. Raz w tygodniu duża rozmowa, a poza tym komentarze i wideofelietony poświęcone Twoim pieniądzom oraz poradniki i zapisy edukacyjnych webinarów. Koniecznie subskrybuj kanał „Subiektywnie o Finansach” na platformie Youtube