Niemcy nie kupują mieszkań, bo wolą wynajem? Instytut Pestel ostrzega: „albo mieszkanie na własność, albo bieda na emeryturze”. Jakie wnioski dla nas?

Podobno Niemcy nie kupują mieszkań na własność, bo preferują stabilny długoterminowy wynajem. Ponoć uważają, że skoro taki model gwarantuje przewidywalny czynsz, z drugiej strony dając elastyczność na rynku pracy, to nie ma sensu ładować się w kredyt do końca życia. Zwłaszcza że na kredyt można byłoby kupić znacznie mniejsze mieszkanie, niż można wynajmować. Tak przedstawiają sprawę lewicowi aktywiści, którzy w najmie widzą przyszłość rynku mieszkaniowego. O ile to mogło być prawdziwe 15–20 lat temu, to dziś już nie jest. Niemcy się zorientowali, że dziś brak własnego mieszkania – choćby na kredyt – oznacza ubóstwo na emeryturze

Dziś niewiele ponad połowa Niemców ma nieruchomość na własność. W Berlinie tylko co piąte mieszkanie jest zajmowane przez właściciela. Pozostałe należą do miasta lub funduszy inwestycyjnych. Postronni obserwatorzy postrzegają Niemców jako naród, który po prostu stwierdził, że nie ma sensu przez całe życie spłacać kredytu na małe mieszkanie, skoro można wynajmować znacznie większe, a zaoszczędzone pieniądze gdzieś korzystnie ulokować.

Ale to nie takie proste. O ile wynajem rzeczywiście może być atrakcyjny dla młodych mobilnych Niemców (pozwala im elastycznie reagować na rynku pracy i przenosić się tam, gdzie można najwięcej zarobić), o tyle niemieckich emerytów może pogrążyć finansowo – taki wniosek wypływa z raportu Instytutu Pestel. Autorzy raportu apelują do polityków o wprowadzenie publicznych dotacji i podatkowych ulg, które zwiększą szanse Niemców na posiadanie własnego lokum. To zmniejsza elastyczność na rynku pracy, ale zwiększa zabezpieczenie na emeryturę.

Chodzi o podobne narzędzie, na które nie zdecydował się do tej pory rząd Donalda Tuska. Długo debatował on o zasadności kontynuowania programu dopłat do kredytów, by w końcu go odrzucić jako podnoszący ceny nieruchomości, więc szkodliwy. W kontekście niemieckich ustaleń można się zastanawiać, czy to optymalna decyzja. Czy odcięcie jakiejś grupy młodych ludzi od możliwości zakupu własnego mieszkania na kredyt (choćby i kosztem wzrostu cen mieszkań) nie będzie dla nich finansową katastrofą, gdy przejdą na emeryturę?

W Polsce spada sprzedaż mieszkań i ich ceny. Cieszyć się czy…?

Dwa lata temu o tej porze drzwi w bankach i biurach sprzedaży nieruchomości właściwie się nie zamykały ze względu na start programu dopłat do kredytów „Bezpieczny kredyt 2%”. Rok temu na zakup mieszkania decydowali się już tylko ci, którzy wiedzieli, że nie spełnią zasad żadnego potencjalnego programu dopłat albo nie potrzebowali wsparcia. Wszyscy inni wsłuchiwali się w rządowe przepychanki dotyczące „Kredytu na start”, który ostatecznie nigdy się nie wykrystalizował.

Dziś mieszkania nieco tanieją, ale kredyty wciąż są drogie, więc na rynku panuje zastój i wyczekiwanie na obniżki stóp procentowych. W maju w Polsce dostępnych było do kupienia ok. 156 000 mieszkań – takie dane podają portale ogłoszeniowe. Jednocześnie deweloperzy w całej Polsce zanotowali 12-procentowy spadek sprzedaży w stosunku do tej sprzed roku. Gorsza sprzedaż mieszkań niż w pierwszym kwartale 2025 r. była tylko pod koniec 2022 r. – ogłosiła wiosną firma doradcza JLL.

Niewątpliwie spadek popytu na mieszkania wynika w jakiejś części z drogiego kredytu, a w jakiejś z braku programu dopłat – gdyby obowiązywał w rozsądnie skalibrowanej postaci, zwiększyłoby to zainteresowanie zakupem nieruchomości na własność lub na kredyt. Oczywiście byłby efekt uboczny – taki wzrost popytu podbiłby ceny. Ponieważ nie ma dopłat, to i wzrost cen mieszkań wyhamował.

W niektórych miejscach ceny nawet nominalnie spadają, a przecież inflacja nie jest wcale taka niska (obecnie 4%). Według średniej z 16 miast wojewódzkich wzrost cen na rynku wtórnym w pierwszym kwartale wyniósł 2,1% w skali roku, a na rynku pierwotnym – 3,9%. W obu przypadkach to wzrost mniejszy niż poziom inflacji. Z punktu widzenia osoby, której wynagrodzenie rośnie w takim samym tempie jak inflacja, można powiedzieć, że mieszkania realnie tanieją.

Wciąż wysoka cena kredytu (7% rocznie, co oznacza, że spłaca się w odsetkach co najmniej dwukrotność mieszkania) sprawia, że osoby marzące o własnym mieszkaniu w wielu przypadkach, mimo bardzo szerokiej oferty i realnie minimalnie niższych cen, muszą na razie to pragnienie odłożyć na półkę. I pogodzić się z tym, że mieszkanie będą wynajmować. Lewicowi działacze i aktywiści od kilku lat lansują hasło, że mieszkanie jest prawem, a nie towarem, a realizacją w miarę powszechnego dostępu do czterech kątów ma być najem.

Nie chodzi jednak o najem komercyjny, lecz szczególny rodzaj najmu instytucjonalnego. Wynajmującym miałyby być miasta, które wcześniej musiałyby takie mieszkania wybudować. Tradycyjną formą wspierania osób, których nie stać na najem na warunkach rynkowych, są mieszkania komunalne, których samorządy budują mało. W latach 2018–2024 budowano w Warszawie średnio ok. 60 mieszkań komunalnych rocznie.

Już w kampanii parlamentarnej w 2023 r. Lewica obiecywała wybudowanie 300 000 mieszkań za pieniądze państwowe, samorządowe, unijne. Na miesiąc przed wyborami w Wiedniu odbyła się nawet wyjazdowa konwencja wyborcza Lewicy, w trakcie której czołowi działacze przekonywali, że można w Polsce skorzystać z wiedeńskich wzorców, które doprowadziły do tego, że w stolicy Austrii tylko 20% mieszkań jest zasiedlonych przez właścicieli, reszta jest wynajmowana: ok. 35% na rynku prywatnym, ok. 25% od miasta (mieszkań komunalnych jest w Wiedniu 200 000), a 20% od organizacji, które przypominają trochę polskie spółdzielnie mieszkaniowe.

Dlaczego Niemcy nie kupują mieszkań?

Innym kierunkiem, do którego dążą lewicowe serca, są Niemcy. A więc naród sporo od nas bogatszy, a mimo to nieczerpiący przyjemności z własności nieruchomości, lecz ze stabilnego najmu za rozsądne pieniądze. Rozsądne, czyli pożerające nie więcej niż 20% miesięcznych zarobków. Mieszkańcy nie muszą spłacać przez 30 lat kredytów, bo mają zagwarantowane mieszkania z regulowanym przez rząd czynszem.

Niemcy mają niemal najniższy poziom własności nieruchomości w Unii Europejskiej. Tylko 51,1% obywateli RFN posiada własne mieszkanie. W 1998 r. odsetek ten wynosił 40,9%. Średnia unijna wynosi 70%. Ale na poziomie landów widoczne są ogromne różnice w strukturze własności. 64,1% mieszkańców niewielkiego Kraju Saary posiada nieruchomość, podczas gdy w Berlinie mniej niż jedna na pięć osób ma klucze do własnego mieszkania.

W Polsce własny dom lub mieszkanie posiada 80% gospodarstw domowych. Podobnie sytuacja wygląda na Słowacji i Węgrzech. Plasuje nas to w czołówce krajów z najwyższym odsetkiem własności. Najrzadziej dom lub mieszkanie na własność na naszym kontynencie kupują bogaci Szwajcarzy. Własne lokum ma tam tylko 40% mieszkańców. Ale obywatele tego kraju należą za to do najzamożniejszych w Europie, jeśli chodzi o zgromadzone aktywa finansowe, czyli inwestycje w obligacje, fundusze i akcje z całego świata oraz pieniądze zgromadzone w bankach.

Z czego wynika tak niskie zainteresowanie Niemców własnością? W miastach to pokłosie zniszczeń wojennych. Po 1945 r. państwo – korzystając z finansowego wsparcia Amerykanów – wzięło się za szybką odbudowę kraju. Osoby prywatne rzadko dysponowały odpowiednimi pieniędzmi, więc podejmowały się tego w mniejszym stopniu. Samorządy zaoferowały tak korzystne warunki wynajmu, że wiele rodzin porzuciło zamiar kupienia czegoś własnego. Co innego na wsiach, które nie były tak silnie zniszczone, więc i skala inwestycji publicznych była mniejsza.

W części regionów obowiązuje regulacja cen najmu (Mietpreisbremse). Przepisy stanowią, że przy zawieraniu nowej umowy najmu czynsz nie powinien przekraczać średniej stawki umowy o pracę na lokalnym rynku o więcej niż 10%.

Czyli Niemcy nie kupują mieszkań, bo to im się nie opłaca? Rzeczywistość rozczarowuje – ogromne grono mieszkańców pierwszej gospodarki europejskiej nie stać na zakup. Z badania Instytutu Gospodarki Niemieckiej (IW) z 2022 r. wynikało, że tylko 47% oferowanych nieruchomości było przystępnych cenowo dla zaledwie jednej piątej społeczeństwa o najwyższych dochodach. Portal Deutsche Welle pisze, że większość małżeństw zarabiających powyżej 5000 euro miesięcznie nie mogło sobie pozwolić na zakup choćby połowy oferowanych domów jednorodzinnych w dużym niemieckim mieście.

Instytut Pestel przygotował na zlecenie Federalnego Stowarzyszenia Niemieckich Detalistów Materiałów Budowlanych (BDB) raport pt. „Ochrona przed ubóstwem w podeszłym wieku: Własność domu w Niemczech”. Jego lektura między bajki każe odłożyć narrację, zgodnie z którą Niemcy nie kupują mieszkań, bo nie mają takiej fantazji. „Rzeczywisty wskaźnik posiadania domów nie odpowiada życzeniom ludności” – czytam w raporcie.

Najem to ryzyko ubóstwa na emeryturze?

Badacze przeanalizowali udział własności prywatnej w rynku nieruchomości i ostrzegli, że brak własnościowego lokum może doprowadzić do ubóstwa na emeryturze. Powód? O ile czynsz najmu jest akceptowalny z punktu widzenia osób aktywnych zawodowo, to może pożreć bardzo dużą część dochodów osób przebywających już na emeryturze. Zatem jeśli te osoby nie zgromadziły przez dekady najmu odpowiednich oszczędności, to na emeryturze czeka je wegetacja.

„Przez ostatnich 70 lat Niemcy były krajem, w którym więcej gospodarstw domowych wynajmowało domy, niż było ich właścicielami. Jednak od końca lat 60. do 2010 r. wskaźnik posiadania domu wzrastał dość systematycznie. Następnie nastąpił równie znaczący spadek”

– mówi raport. W porównaniu z innymi krajami europejskimi Niemcy zawsze miały jeden z najniższych wskaźników posiadania domów. Tymczasem od lat 50., oprócz promowania socjalnego budownictwa mieszkaniowego, intensywnie promowano w Niemczech również posiadanie nieruchomości na własność. Od lat 50. do lat 80. około 40% funduszy na mieszkania socjalne przeznaczono na promocję posiadania mieszkań. Podobnie jak w ostatnich dekadach tylko Szwajcaria ma niższy wskaźnik posiadania domów” – czytam w raporcie.

Dlaczego wzrost czynszu miałby „zabijać” portfele osób, które nie mają własnego mieszkania (i nie spłacały przez całe życie kredytu na nie), a w czasie jesieni życia chciałyby nadal wynajmować lokum? Co prawda u naszych sąsiadów obowiązuje regulacja cen najmu, ale ten system powoli, ale systematycznie ulega demontażowi. Istnieje wiele wyjątków, w których czynsz może rosnąć szybciej niż lokalne uposażenie pracownika, a tym bardziej emeryta.

Czynsz regulowany nie dotyczy bowiem nowych budynków, czyli tych oddanych do użytku po 2014 r., nie obejmuje też kompleksowo zmodernizowanych mieszkań. Coraz więcej mieszkań po prostu nie podlega już regulacji czynszu. Poza tym prawo jest takie, że nie chroni najemcy „z automatu”. To najemcy muszą samodzielnie składać skargi przeciwko właścicielom mieszkań, którzy nadmiernie podnoszą czynsz i ewentualnie ponieść koszty prawne związane z dochodzeniem swoich praw.

Wśród wynajmujących mieszkania nie dominują już przyjaźnie nastawione do mieszkańców gminy, lecz fundusze, które zarządzają setkami lub tysiącami mieszkań w każdym mieście i podnoszą czynsz, ilekroć uznają, że zaistniały ku temu okoliczności. Niepłacący muszą liczyć się z odsetkami karnymi, a w najgorszym razie z egzekucją komorniczą. Od 2008 r. do końca 2021 roku średni czynsz w Berlinie, mieście najemców, wzrósł ponad dwukrotnie.

Żądają wywłaszczenia funduszy

Berlińczycy mieli dość wszechwładzy funduszy, które swoją polityką wywindowały ceny najmu do horrendalnych poziomów i w 2021 r. zorganizowali referendum, w którym zadecydowali, że chcą ich wywłaszczenia. Koncerny nieruchomościowe miały otrzymać stosowne odszkodowanie, a lokale trafiłyby do puli miejskiej. Na zapowiedziach się jednak skończyło.

Fundusze radzą sobie dobrze na rynku, za to wydłużają się kolejki po mieszkania socjalne. Na początku roku niemieckie media donosiły, że brakuje pół miliona lokali dla najmniej zarabiających. zapotrzebowanie na mieszkania socjalne rośnie w związku z napływem imigrantów, ale i „rodowici” Niemcy z dziada pradziada po takie mieszkanie stoją w kolejce.

Komentując te doniesienia, Matthias Günther z Instytutu Pestel w Berlinie podkreślił, że problem będzie narastał, gdyż do 2035 r. wiele osób z wyżu demograficznego przejdzie na emeryturę, a ich dochody nie pozwolą na wynajem droższych mieszkań. A Niemcy, podobnie jak wszyscy inni Europejczycy, starzeją się. W końcu lat trzydziestych co piąty obywatel w Niemczech będzie seniorem.

„Liczba ludzi w wieku co najmniej 80 lat pozostanie względnie stabilna do połowy lat trzydziestych i wyniesie od 5,8 do 6,7 miliona. Później liczba ludzi w bardzo zaawansowanym wieku wzrośnie bardzo mocno”

– cytuje prognozy niemieckich analityków Deutsche Welle. Starsi ludzie mogą nie udźwignąć rosnących kosztów najmu lub dźwigną je jedynie pod warunkiem, że bardzo ograniczą inne wydatki. Taką obawę z tyłu głowy powinni mieć również dzisiejsi polscy 30- i 40-latkowie, którzy nie posiadają mieszkania. Albo muszą liczyć na to, że odziedziczą jakąś nieruchomość w spadku, albo powinni intensywnie gromadzić oszczędności.

Ale jest pewien problem. O ile przy przeciętnych zarobkach dwóch osób można wynająć mieszkanie i jeszcze po zapłaceniu czynszu odłożyć pieniądze na inne cele, to w czarnym scenariuszu, że będzie się otrzymywało emeryturę minimalną (aktualnie wynosi 1878,91 zł brutto, z każdym rokiem odrobinę rośnie), gdy w gospodarstwie domowym pozostaje jedna osoba, szanse na opłacanie czynszu są bardzo małe.

A emerytura minimalna to niestety perspektywa osób zarabiających ustawowe minimum i zatrudnionych na niekończących się umowach-zleceniach. Pomijamy tu inną przeszkodę, jaką jest niechęć właścicieli mieszkań do wynajmowania ich osobom starszym w obawie przed trudnościami z ewentualną eksmisją. To casus samotnych matek – ustawodawca tak bardzo zabezpieczył ich prawa, że dziś mało kto ma odwagę wynająć im mieszkanie.

„Podwyżki czynszów w ramach bieżących umów, które kiedyś były raczej rzadkie, są teraz normą. Najemcy, którzy przechodzą na emeryturę jako najemcy, są zazwyczaj narażeni na ryzyko wzrostu kosztów mieszkaniowych, na które nie mają wpływu. Ci, którzy osiągną wiek emerytalny ze spłaconą nieruchomością, mogą podchodzić do emerytury z dużo większym spokojem ducha, pomimo znacznie spadających dochodów”

– czytam w raporcie Pestel. To wszystko składa się na to, że właściciele mieszkań zachowują na emeryturze 75–80% dochodów netto z okresu pracy, zaś najemcy – już dziś tylko 40–50%. A będzie prawdopodobnie jeszcze gorzej. Dzisiejsi polscy emeryci nie mierzą się z problemem w takiej skali, gdyż u nas dominuje własność, ale nieposiadający własnego mieszkania 30- i 40-latkowie powinni zapamiętać te liczby.

Instytut Pestel: Niemcy muszą się stać krajem posiadaczy

Brak stabilności na rynku przekłada się na rosnącą liczbę osób bezdomnych. W 2022 r. ich liczbę szacowano na 263 000, w 2024 r. wzrosła do astronomicznych 532 000 osób. Kryzys bezdomności w ogromnym stopniu dotyczy imigrantów, a najbardziej doświadczoną przezeń grupę stanowią Polacy.

Naukowcy z Instytutu Pestel apelują do władz, by podjęły działanie zmierzające do przebudowania Niemiec z kraju najemców w kraj posiadaczy nieruchomości. Zdaniem autorów raportu zwiększyłoby to społeczną stabilność kraju. Celem powinno być umożliwienie 500 000 gospodarstw domowych w Niemczech kupienie własnego domu lub mieszkania. I to szybko, bo dotychczasowe tempo zwiększania odsetka osób posiadających własną nieruchomość jest zbyt powolne.

„W latach 2018–2021 prawie 390 000 gospodarstw domowych rocznie nabywało swój pierwszy dom lub mieszkanie. Nawet ta liczba nie wystarczyła, aby utrzymać wskaźnik posiadania domów na dotychczasowym poziomie. Prawdopodobnie liczba ta od tego czasu spadła jeszcze bardziej, ponieważ segment budowy nowych domów jedno- i dwurodzinnych własnym sumptem uległ załamaniu”

– czytam w raporcie. Wynika z tego, że własnym sumptem Niemcy nie są w stanie zwiększyć tempa nabywania nieruchomości. Autorzy z Instytutu Pestel uważają, że gdy niewidzialna ręka rynku nie wystarczy, by promować własność nieruchomości w perspektywie zabezpieczenia finansowego na emeryturę, to trzeba uruchomić pieniądze publiczne.

„Zwiększenie wskaźnika posiadania domów nie powiedzie się bez skutecznego wsparcia dla powstających gospodarstw domowych. To, w jaki sposób wsparcie jest ustrukturyzowane (pożyczki zastępujące kapitał własny, dotacje, obniżka lub zwolnienie z podatku od przeniesienia własności nieruchomości itp.), jest ostatecznie kwestią drugorzędną”

– przekonują autorzy badania. A więc Pestel wymienia w większości te działania, które w przeszłości prowadziliśmy w Polsce. (Dopłaty do wkładu własnego to był podstawowy mechanizm programu „Mieszkanie dla Młodych”). Ostatnio testowaliśmy proste dopłaty do rat i okazało się, że skutki uboczne były potężne. Rząd premiera Tuska planował niedawno dopłacanie do kredytów na zakup mieszkania, ale tylko na rynku wtórnym. Deweloperzy pukali się w czoło i pytali, po co nam program, który nie wspiera budowy nowych mieszkań, tylko handel tymi, które są.

Dopłata do kredytu czy bezdomność lub ubóstwo na emeryturze?

Niemiecki raport to woda na młyn dla wszystkich zwolenników dopłat do kredytów i innych form publicznego wsparcia zakupu nieruchomości. Zaskakujący dla polskiego czytelnika przyzwyczajonego słuchać o cudownym niemieckim rynku, na którym nie trzeba się kredytować na lata, by mieć dach nad głową, jest fakt, że wielu Niemców „dorosło” do myśli o zakupie, ale wywindowane ceny im to uniemożliwiają.

A więc dopłaty do zakupu mieszkań – w tej czy innej formie – to jedyna alternatywa dla wiecznego najmu z ryzykiem ubogiej starości? Nie ma nic pośrodku? Otóż jest i na to też zwracają uwagę naukowcy z Instytutu Pestel. Przekonują, że można zmniejszyć koszty budowy, a więc i zakupu mieszkania, poprzez ograniczenie standardu w ramach istniejących norm budowania. Oszczędności można szukać w rezygnacji z okien z potrójnymi szybami czy zmniejszeniu oczekiwań w kwestii akustyki.

Do listy tego, co zbliża nas do Niemców, można dopisać fakt, że żaden rząd w ostatnich latach – ani tam, ani u nas – nie miał pomysłu na sensowne rozwiązanie problemu dostępności mieszkań. A że oba społeczeństwa starzeją się i to nie pozostanie bez wpływu na potrzeby, to nie należy odkładać tego na kolejne dziesięciolecia. A pewnie tak właśnie będzie.

CZYTAJ WIĘCEJ O NIERUCHOMOŚCIACH:

———————–

ZAPLANUJ ZAMOŻNOŚĆ Z SAMCIKIEM:

Myślisz, że nie masz szans na żywot rentiera? Że masz za mało oszczędności? Że za mało zarabiasz? Że nie umiał(a)byś dobrze ulokować pieniędzy, gdybyś je miał(a)? W tym e-booku pokazuję, że przy odrobinie konsekwencji, pomyślunku i, posiadając dobry plan, niemal każdy może zostać rentierem. Jak bezboleśnie oszczędzać, prosto inwestować i jak już teraz zaplanować swoje rentierstwo – o tym jest ten e-book. Praktyczne rady i wskazówki. Zapraszam do przeczytania – to prosty plan dla Twojej niezależności finansowej. Polecam też trzy inne e-booki: o tym, jak zrobić porządek w domowym budżecie i raz na zawsze wyjść z długów, jak bez podejmowania ryzyka wycisnąć więcej z poduszki finansowej i jak oszczędzać na przyszłość dzieci.

———————————-

ZOBACZ NASZE NOWE WIDEOCASTY:

„Subiektywnie o Finansach” jest też na Youtubie. Raz w tygodniu duża rozmowa, a poza tym komentarze i wideofelietony poświęcone Twoim pieniądzom oraz poradniki i zapisy edukacyjnych webinarów. Koniecznie subskrybuj kanał „Subiektywnie o Finansach” na platformie Youtube

————————-

ZOBACZ CO NOWEGO W HOMODIGITAL:

Obok „Subiektywnie o Finansach” stoi w internetach multiblog Homodigital.pl, czyli subiektywnie o technologii. Opowiadamy w nim to, co ważne dla Twojego cyfrowego bezpieczeństwa i jestestwa. Opowiadamy tak, jak w „Subiektywnie o Finansach” – czyli tylko to, co istotne i tak, żeby każdy zrozumiał. Jeśli korzystasz z technologii, to wpadaj na Homodigital.pl, czytaj i komentuj artykuły, pomóż nam się rozwijać.

———————————-

ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTERY

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

——————————

zdjęcie tytułowe: Pixabay