Mieszkaniowa rewolucja? Chcą w referendum przegłosować… „przejęcie” od prywaciarzy tysięcy mieszkań na wynajem. Szaleństwo? A może tak trzeba?

Berlin, referendum i… mieszkaniowa rewolucja? Przy okazji wyborów do niemieckiego parlamentu mieszkańcy Berlina będą głosować w niecodziennym referendum. Pytanie brzmi: czy władze powinny przejąć – w formule „uspołecznienia” – od prywatnych właścicieli kontrolę nad 220 000 mieszkań na wynajem? Jedni mówią, że to zwykła kradzież. Inni – że tak trzeba. Czy wynik tego głosowania powinni śledzić również właściciele polskich mieszkań inwestycyjnych?

Berlin to miasto, w którym aż 84% mieszkańców nie ma własnego mieszkania – oni mieszkanie wynajmują. W większości dlatego, że na swoje „M” już ich po prostu nie stać. Z najnowszych danych wynika, że średnia cena metra mieszkania w stolicy Niemiec wynosi już ponad 5000 euro (równowartość 23 000 zł po obecnym kursie). W ciągu dziesięciu lat wzrosła ponad trzykrotnie.

Jednym z powodów jest przejęcie dużej części mieszkań przez firmy inwestycyjne żyjące z wynajmu. Największa z nich, Deutsche Wohnen, kontroluje ponad 113 000 mieszkań. Inny duży właściciel, fundusz Vonovia, jest właścicielem 43 000 mieszkań na wynajem. Biznes nie jest kiepski, skoro przez 10 lat średni czynsz za wynajem metra mieszkania poszedł w górę z 7 euro do 13 euro (czyli 70-metrowe mieszkanko kosztuje równowartość 4200 zł miesięcznie). Dla części Berlińczyków, którzy zarabiają miesięcznie np. 3000-3500 euro na rękę, płacenie 1000-1500 euro za czynsz staje się nie lada obciążeniem.

To kupowanie mieszkań na wynajem przez fundusze inwestycyjne to mniej więcej ten sam proces, który ma dziś miejsce w Polsce, tyle że bardziej „zinstytucjonalizowany”. Mieszkania kupują bogaci po to, żeby stać się jeszcze bogatszymi, a tych, którzy chcieliby je kupić po to, żeby mieszkać – już na to nie stać. Tyle że w Polsce fundusze dopiero się pojawiają, a w Berlinie de facto już rządzą.

Rządząca w Berlinie lewica chce coś z tym zrobić. Jakiś czas temu pisałem na „Subiektywnie o Finansach” o fiasku koncepcji, by przymusowo zamrozić czynsze i tym samym ulżyć coraz bardziej uciśnionym najemcom. Okazało się, że pomysł jest dziurawy i niewiele pomógł.

Czytaj więcej o tym: Czynsz za mieszkanie za wysoki? W Berlinie powiedzieli „stop” i… (subiektywnieofinansach.pl)

Referendum: Berlin „odzyska” mieszkania z rąk prywatnych wynajmujących?

Pojawił się więc pomysł bardziej radykalny, zgłoszony przez inicjatywę wywłaszczeniową DWE. Zebrała ona w ciągu kilku miesięcy 175 000 podpisów pod projektem regulacji, która oddałaby pod kontrolę społeczeństwa wszystkie mieszkania, które są w rękach prywatnych „hurtowników” (kontrolujących powyżej 3000 mieszkań). W związku z tym Berlin przeprowadzi referendum.

Gdyby doszło do realizacji tego planu, na własność władz i społeczeństwa (?) przeszłoby 250 000 mieszkań. Niemieckie prawo pozwala na wywłaszczenie pod warunkiem, że odbywa się ono dla dobra wspólnego i że właściciel otrzyma odszkodowanie. Oznaczałoby to, że mieszkania takich funduszy jak Deutsche Wohne czy Vonovia przeszłyby na własność społeczeństwa, a dotychczasowi właściciele dostaliby odszkodowanie.

Jaki to ma sens? Pomysłodawcy mówią tak: dziś kasa z wynajmu rozchodzi się po całym świecie, do akcjonariuszy funduszy, a poza tym z najemców są wyciskane ostatnie soki. Przejęcie majątku przez państwo lub samorząd będzie oznaczało, że pieniądze z czynszów zostaną w kraju i będzie można je przeznaczyć np. na budowę nowych tanich mieszkań na wynajem.

Koszt byłby ogromny: nawet gdyby zapłacić funduszom „ulgowe” odstępne (przyjmując, że już zarobiły na tym interesie wystarczająco dużo), to niemieckie władze szacują koszt na 30-40 mld euro. Ale i na to jest sposób – miasto może wyemitować obligacje, które de facto będą spłacane z czynszów pobieranych od lokatorów.

Berlin i referendum mieszkaniowe. Więcej na ten temat czytaj na: Bloomberg.com oraz na Deutsche Welle

Skok na prywatną kasę czy niezbędna konieczność?

Generalnie więc plan jest taki, żeby za wszelką cenę (dzięki wywłaszczeniu prywatnych właścicieli ta cena ma być niższa od rynkowej) przejąć mieszkania z rąk kapitałowych „hurtowników” i zatrzymać pieniądze z czynszów w Niemczech (oraz tutaj je inwestować w taki sposób, żeby przy okazji poprawiać los ludzi, których nie stać na własne mieszkanie).

Proces „renacjonalizacji” mieszkań już się zresztą zaczął, bo w połowie września władze Berlina zawarły umowę, na mocy której odkupią od dwóch największych funduszy niecałe 15 000 mieszkań kosztem 2,5 mld euro. To oczywiście kropla w morzu – w Berlinie jest 2 mln mieszkań i domów – ale widać, że miasto jest zdeterminowane, by minimalizować rolę funduszy inwestycyjnych na rynku mieszkań na wynajem.

Czy to uczciwe? A może kolejny głupi pomysł socjalistów? Dlaczego niby pogwałcenie świętego prawa własności miałoby być uzasadnione dobrem najemców (tych, którzy własności nie posiadają), skoro wcześniej nikt nie ograniczał możliwości kupowania mieszkań w celach inwestycyjnych? Skoro w Berlinie dopuszczono do ogromnego deficytu mieszkań, to dlaczego teraz miałoby to uzasadniać kradzież prywatnej własności?

Według sondaży nieznaczna większość Berlińczyków popiera plan „skoku na kasę” na rynku nieruchomości. A zatem referendum może być przez nich wygrane. Nie jest to dziwne – przecież na każdych sześciu mieszkańców pięciu mieszka w wynajmowanym mieszkaniu. Skoro właściciel miałby być „swój” i nie tak krwiożerczy, to dlaczego by nie poprzeć takiej zamiany?

Czytaj też: Raport firmy Guthmann o rynku mieszkań w Berlinie

Berlin, referendum i niebezpieczny precedens

Jakie są ryzyka tego pomysłu? W miejsce prywatnego oligopolu mieszkaniowego pojawi się publiczny monopol, który może działać jeszcze mniej efektywnie. Poza tym to może nie rozwiązać problemu deficytu mieszkań: kto będzie kupował mieszkania od deweloperów w Berlinie i okolicach, skoro w każdej chwili może przyjść grupa najemców i wywłaszczyć inwestora? Można sobie też wyobrazić, że kolejne mieszkania będą budowane pod dyktando wymysłów polityków, a nie potrzeb mieszkańców, wyrażonych procesami rynkowymi.

Druga sprawa to kwestia niebezpiecznego precedensu. Jeśli można wywłaszczyć (płacąc zaniżone odszkodowanie) prywatnego inwestora na rynku nieruchomości, to można zrobić to samo w każdej innej branży. Nie wiadomo, jak wprowadzenie takiej regulacji odbiłoby się na skłonności inwestorów zagranicznych do robienia biznesu w Berlinie. A tym samym na rynku pracy i zarobkach mieszkańców.

Referendum – nawet jeśli zostałoby wygrane przez zwolenników wywłaszczenia – nie jest wiążące. A więc nie zobowiązuje prawodawców do napisania ustawy i jej przegłosowania. Potrzebna byłaby wola polityków, a to pomysł na tyle radykalny, że może nie zostać przegłosowany.

Niewykluczone, że skończy się więc na pogrożeniu funduszom palcem i zasugerowaniu im, żeby nie przeginały z podwyżkami czynszów. Ale niewykluczone, że władzę nad miastem wciąż będą utrzymywali nieruchomościowi giganci.

Szwedzkie i niemieckie fundusze wykupują też mieszkania w Polsce

Co to ma wspólnego z nami? Polska jest na przeciwnym biegunie rynku najmu. U nas miliony ludzi wykupiły nieruchomości za bezcen po upadku komunizmu, a tylko 16% osób – głównie tych, którzy się nie „załapali” na uwłaszczenie mieszkaniowe – wynajmuje od kogoś mieszkanie. Z reguły wynajmującym nie jest fundusz inwestycyjny (czy inny inwestor instytucjonalny), lecz osoba prywatna. I wręcz mówi się, że byłoby dobrze, gdyby polski rynek został trochę ucywilizowany. Długoterminowy, stabilny najem jest zjawiskiem częściej spotykanym w relacji konsument-instytucj, niż konsument-konsument.

Ale i u nas zaczynają pojawiać się fundusze inwestycyjne. I niewykluczone, że – widząc co się dzieje w Niemczech – zdecydują się jeszcze odważniej wejść do Polski. Szwedzki fundusz Heimstaden Bostad kupił w maju tego roku od Budimeksu Nieruchomości 2500 mieszkań za 1,4 mld zł. Wcześniej od Eiffage’a kupił 640 lokali. Nordic Real Estate Partners za ok. 400 mln zł wziął hurtem 1000 mieszkań na Służewcu i Bemowie w Warszawie. Niemiecki Zeitgeist – kilkaset lokali w Gdańsku. Pimco już teraz oferuje (wespół z Echo Investment) 2140 mieszkań na wynajem.

Czytaj więcej o tym: Szwedzi i Niemcy wykupują mieszkania. A może warto je wynająć? (subiektywnieofinansach.pl)

Ciekawy wywiad na ten temat: Czy mieszkania na wynajem od funduszy zniszczą prywatny najem? (subiektywnieofinansach.pl)

Do niedawna największym firmowym operatorem mieszkań był państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem – ma 1900 mieszkań. Prześcignęła go jednak firma Resi4Rent, która jest wspólnym przedsięwzięciem dewelopera Echo Investment i amerykańskiego funduszu Pimco. W sumie w bazie Resi4Rent jest 2140 mieszkań na wynajem.

Eksperci firmy badawczej ThinkCo oceniają, że już w 2023 r. inwestorzy instytucjonalni będą oferowali w największych aglomeracjach 11 000 mieszkań na wynajem, a za cztery lata będzie ich co najmniej 37 000. To wciąż niewiele jak na 1,2 mln mieszkań wynajmowanych w Polsce.

Jak nie dopuścić do „scenariusza berlińskiego”?

Jesteśmy jeszcze daleko od niemieckiego problemu, ale warto uważać, by nie doprowadzić do takiej sytuacji, jaka panuje w Berlinie. Mieszkanie to dobro inwestycyjne i zawsze będzie tak, że bogaty będzie gotów zapłacić za nie więce, niż ten, który potrzebuje swojego pierwszego „M”.

W zasadzie nie ma w tym nic złego – nie każdy musi mieszkać we własnym mieszkaniu, zawsze część osób będzie wynajmować. Chodzi tylko o to, by nie doszło do sytuacji, w której większość rynku jest kontrolowana przez międzynarodowe instytucje finansowe, zainteresowane wyłącznie maksymalizowaniem zysku akcjonariuszy.

Tylko jak to zrobić w kraju, w którym mieszkanie jest dobrem rynkowym? Pośrednią metodą jest to, by po prostu jak najszybciej zmniejszać deficyt mieszkań. Fundusze idą tam, gdzie mogą wygenerować najwyższe zyski. Im bardziej w Polsce będzie brakowało mieszkań – i im szybciej będą rosły ceny za metr własności oraz wynajmu, tym więcej będzie tutaj zagranicznych funduszy.

Czytaj o tym: Metr mieszkania coraz bardziej się oddala. Widać to nawet z Londynu (subiektywnieofinansach.pl)

Potrzebujemy lepszej infrastruktury drogowej i komunikacyjnej (szybkie i niezawodne pociągi, autobusy, transport publiczny), decentralizacji rynku pracy, budowania mieszkań przez spółdzielców i TBS-y, być może podatku katastralnego na rozsądnym poziomie, rozwoju rynku kapitałowego (żeby Polacy mieli inne alternatywy dla lokowania kapitału niż mieszkania), być może wejścia państwa na rynek najmu… Tego się nie da zrobić z dnia na dzień, ale trzeba już dziś o tym myśleć, żebyśmy nie mieli za kilkanaście lat problemu takiego jak władze Berlina.

Czytaj więcej o tym: Jak zatrzymać ceny mieszkań? Gwarancje? Państwowy deweloper? (subiektywnieofinansach.pl)

——–

zdjęcie tytułowe: Claudio Schwarz