Czy demografia „załatwi” nam spadek cen mieszkań? Sprawdziłem jak jest w Japonii, gdzie jest już dziewięć milionów pustostanów. Potaniało?

Czy demografia „załatwi” nam spadek cen mieszkań? Japonia ma już dziewięć milionów pustych mieszkań lub domów. Kraj Kwitnącej Wiśni ma tak słabą demografię, że nie ma komu mieszkać w wielu nieruchomościach, zwłaszcza na prowincji. W tych pustych japońskich domach mogłaby zamieszkać… ponad połowa Polaków. Jak to się odbija na cenach nieruchomości w Japonii? I czy tak samo będzie w Polsce? 

Japońskie dane o rynku mieszkaniowym w Japonii są szokujące. Prawie 14% wszystkich domów w Japonii stoi pustych i ta liczba podwoiła się od połowy lat 90. XX wieku. Japończyków jest coraz mniej, coraz mniej ludzi chce mieszkać w biedniejszych gospodarczo regionach. Japończycy coraz bardziej chcą mieszkać w metropoliach, gdzie można znaleźć dobrą pracę. A ponieważ jednocześnie Japonia nie lubi imigracji i ogólna liczba mieszkańców z roku na rok się kurczy – coraz więcej jest obszarów, w których nieruchomości jest więcej niż ludzi chcących w nich mieszkać.

Nam w Polsce, gdzie własne mieszkanie jest dla wielu wciąż nieziszczalnym marzeniem, może to się w głowach nie mieścić, ale w Japonii liczba pustych domów przekroczyła dziewięć milionów. Starczyłoby tych mieszkań – czy raczej domów, bo w Japonii chodzi raczej o niewielkie, często drewniane i raczej starsze domy – dla ponad połowy mieszkańców Polski. Według najnowszych danych GUS z października tego roku w Polsce jest obecnie ok. 16 mln mieszkań i domów, z czego ok. 5,1 mln to lokale mieszkalne na wsiach, a ok. 10,7 mln to mieszkania głównie w miastach.

W Japonii ceny domów poza głównymi ośrodkami miejskimi i przemysłowymi spadają. A co z innymi mieszkaniami, tymi w największych metropoliach? I czy sytuacja z pustostanami w Japonii oznacza, że nasze mieszkania, wybudowane i zakupione przez nas w ciągu ostatnich kilku dekad, z takim trudem spłacane comiesięcznymi wysokimi ratami kredytów frankowych czy złotowych niedługo również zaczną tanieć? Czy grozi nam to samo, co dzieje się w Japonii?

Czytaj też: Inwestorzy rzucili się na japoński rynek akcji. Szansa na to, że więcej pieniędzy popłynie do gospodarki, a japońskie akcje… tanie niesłychanie?

To ważne pytanie, bo uwielbiamy inwestować w nieruchomości, które – jak wierzymy – dadzą pewność, że ulokowane w nich pieniądze zyskają na wartości. Przez ostatnich kilkanaście lat to się sprawdzało, bo ceny nieruchomości szły w górę, zachęcało to też do brania kredytów hipotecznych. Jesteśmy w Unii Europejskiej społeczeństwem z bardzo wysokim wskaźnikiem własności mieszkań (76% wszystkich nieruchomości w Polsce to własność prywatna według spisu powszechnego GUS z 2021 roku). Posiadamy więcej mieszkań niż bogatsi od nas Niemcy.

Przyczyną jest m.in. sposób „prywatyzacji” zasobów komunalnych i spółdzielczych jeszcze z okresu PRL. Już w III RP mogliśmy wykupić mieszkanie, w którym mieszkaliśmy, za niewielką część jego wartości. Wywindowało to liczbę właścicieli do jednego z najwyższych poziomów w Unii Europejskiej. Te mieszkania są często położone w świetnych lokalizacjach i bardzo dużo warte.

Ale demografia sprawia, że boom nieruchomościowy w Polsce będzie słabł. W Polsce już stoją puste mieszkania i domy, bo nikt w nich nie chce mieszkać. Tam, gdzie nie ma młodych ludzi, nie ma też nabywców ani wynajmujących. Przykład Japonii warto przeanalizować, bo być może idziemy w podobnym kierunku.

Zatrważające dane o liczbie pustostanów

W Japonii liczba pustych domów, znanych jako akiya, rośnie z roku na rok. Głównym powodem jest to, że na wsiach jest coraz mniej mieszkańców, a młodzi ludzie nie chcą osiedlać się w miejscach bez perspektyw zawodowych. Nawet jeśli ktoś urodzi się na tzw. prowincji, jak najszybciej z niej ucieka. Nie znaczy to jednak, że domy znikają. Stoją, są dziedziczone, właścicielami często są kolejne pokolenia ludzi, którzy mieszkają w dużych miastach. Takiego domu nie opłaca się remontować ani wyburzać.

Instytut Badawczy Nomura szacuje, że w ciągu ostatniej dekady liczba domów akiya urosła do gigantycznej liczby prawie 11 milionów, z tym że część z nich może być już ruiną. To nawet więcej niż wynika z badania rynku mieszkań, domów i gruntów przeprowadzonego przez japońskie Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Komunikacji w 2023 roku, według którego 13,8% wszystkich mieszkań i domów (głównie chodzi o domy) jest pustych.

Ponad 4,4 mln przebadanych nieruchomości jest dostępnych do wynajęcia, ale od dawna stoją puste i znajdują się głównie z dala od głównych ośrodków miejskich. Status ponad 3,8 miliona jest nieznany, a tylko 330 000 nieruchomości z 9 milionów niezamieszkałych nieruchomości było wystawionych na sprzedaż. Ponieważ w Japonii puste grunty są wyżej opodatkowane niż grunty zabudowane, wyburzenie domu jest nieopłacalne. Lepiej dom zostawić tak, jak stoi. Niektórzy nie chcą nawet ich dziedziczyć, co rodzi problemy, bo gminy nie mogą ustalić stanu własności.

Nawet jednak wtedy, gdy właściciele są znani i spełnili wymogi prawne konieczne do posiadania domu, mogą nie chcieć remontować nieruchomości, która nie jest im potrzebna do mieszkania, a nie mają szansy na jej wynajęcie czy odsprzedanie. Skalę zjawiska pokazuje grafika z portalu informacyjno-turystycznego nippon.com. Rośnie liczba porzuconych domów (prawie 4 mln), kolejne 4 mln to domy do wynajęcia. I jeszcze ok. 300 000 domów na sprzedaż i taka sama liczba traktowanych przez właścicieli jako drugi dom do mieszkania, np. na okres wakacji.

Gdyby to były Włochy…

Gdyby to były Włochy, gdyby to była Grecja, Hiszpania czy Portugalia, na wiele domów w atrakcyjnych przyrodniczo terenach mogliby się znaleźć kupcy – obcokrajowcy szukający domu letniego. We Włoszech pojawiają się ogłoszenia, że dom można kupić już za 1 euro, tylko trzeba go wyremontować, a potem płacić za niego podatki. W Japonii sprawa jest trudniejsza. Cudzoziemców jest mało, a imigracja właściwie nie istnieje. A często też chodzi o domy zbudowane kilkadziesiąt czy nawet ponad sto lat temu.

Ratunek w turystach? Ci na razie wolą tradycyjne szlaki miast związanych z japońską kulturą i dobre hotele. Kto miałby kupować? Koreańczycy z Południa, których też jest coraz mniej? Tajwańczycy? Singapurczycy? Chińczycy? Sąsiedzi Japonii są raczej od niej biedniejsi, więc trudno, żeby decydowali się na zakupy na rynku droższym od swojego. Nawet jeśli cena domu byłaby niska, to koszty remontu i utrzymania byłyby wysokie. Europejczycy? Chyba za daleko dla nas. Amerykanie? Chyba woleliby Europę. Sytuacja właścicieli japońskich pustych domków jest więc nie do pozazdroszczenia.

Władze Japonii usiłują zapobiec wyludnianiu wsi i mniejszych ośrodków. Ustawa o szczególnych środkach dotyczących pustostanów promuje ponowne wykorzystanie opuszczonych domów i zachęca samorządy do tworzenia baz danych pustostanów, czyli tzw. banków akiya. Takie bazy danych funkcjonują już w większości gmin, co pozwala lokalnym władzom udostępniać informacje o lokalach, ale także – żeby zachęcić potencjalnych nabywców – informować o lokalnej historii, kulturze i zwyczajach. Wyludniającym się gminom zależy na poprawie demografii.

Samorządy lokalne w całej Japonii opracowały programy dla chętnych do przeprowadzki. Gminy zachęcają takie osoby czy całe rodziny do osiedlania się na wsiach, oferując czasem pomoc w remoncie opuszczonego domu. Szereg ułatwień obejmuje np. wsparcie w długookresowym wynajmie poprzez obniżenie czynszu, pokrycie kosztów przeprowadzki, obniżenie podatku od nieruchomości lub opłacenie części rat od kredytów mieszkaniowych. Samorządom i tak się to opłaca, bo mogą zyskać nowych mieszkańców i co za tym idzie – przyszłych podatników.

Czytaj też: Czy powinniśmy się bać podatku katastralnego? Jaki kataster może być korzystny dla rynku mieszkań? Co mówią liczby i doświadczenia innych?

Czytaj też: Ten niepopularny kierunek inwestowania od kilku lat obstawia najsłynniejszy inwestor finansowy na świecie. Warto go naśladować?

A jednocześnie w Japonii mieszkań… brakuje. I drożeją

Na grafice poniżej fragment ze strony akiyabanks.com – to mapka Japonii z możliwością wyszukania domu w miastach, na wsiach, w gminach w całym kraju. Wiele domów nie jest drogich, bo znajdują się w mało atrakcyjnych miejscach lub są przeznaczone do remontu. Można kupić dom już za równowartość kilkunastu tysięcy dolarów, a standardowa cena to przedział od 25 000 dolarów do 35 000 dolarów. A więc w Japonii można zamieszkać w mieszkaniu na prowincji już za niecałe 100 000 zł.

To, że w Japonii prowincjonalnej i peryferyjnej mieszkania czy domy stoją puste i można je stosunkowo niedrogo kupić czy wynająć, nie znaczy, że w metropoliach nie jest to „towar” deficytowy i niedostępny. Japoński rynek nieruchomości przesuwa się zdecydowanie w stronę wielkich ośrodków miejskich lub obszarów atrakcyjnych turystycznie. Słaba japońska demografia nie przeszkadza temu, że wielkie miasta są przeludnione.

Według danych Real Estate Economic Institute średnia cena nowego mieszkania o wielkości 70 m2 w 2021 r. wyniosła zawrotne 87,6 mln jenów w centrum Tokio (570 000 dolarów, ponad 2 mln zł), prawie 65 mln jenów w obszarze metropolitalnym i prawie 60 mln jenów w Osace. W tym samym czasie domek na prowincji można kupić za kilkanaście tysięcy dolarów. Popyt na tak drogie mieszkania pochodzi od osób o wysokich dochodach, które kupują apartamenty, aby w nich mieszkać, jako inwestycje lub aby obniżyć podatek od spadków.

Na grafikach poniżej dane z raportu platformy Nomura Real Estate Solutions na temat stanu i perspektyw rynku nieruchomości w Japonii. W obszarze metropolitalnym Tokio podaż nowych mieszkań, mimo wciąż dużej akcji budowlanej, systematycznie spada, co widzimy na pierwszej grafice. Liczba ludności Tokio rośnie. Na drugiej grafice – rosnące ceny mieszkań w stolicy Japonii, które w ciągu 20 lat zwiększyły się niemal trzykrotnie.

Czy może być więcej nowych tanich mieszkań?

Efekt boomu na drogie mieszkania w najlepszych lokalizacjach jest taki, że ludziom o przeciętnych dochodach coraz trudniej jest kupić mieszkanie, mimo że w okolicach metropolii buduje się dużo. Po pęknięciu bańki spekulacyjnej na początku lat 90. XX wieku rząd japoński wprowadził zmiany w polityce mieszkaniowej, których częścią było wsparcie dla rozwoju budowlanego rozległych obszarów wokół miast.

Deregulacja wprowadzona w latach 90. XX wieku, która zezwoliła samorządom na samodzielne decyzje w sprawie planowania przestrzennego, doprowadziła jednak do innego problemu. Bloki mieszkalne zaczęły masowo powstawać na dawnych gruntach rolnych wokół miast, które często ulegają powodziom i zalaniu w wyniku ekstremalnych zjawisk pogodowych, których w Japonii nie brakuje. W efekcie trzeba było ponownie zaostrzyć regulacje dotyczące planowania zabudowy na terenach rolnych, które mogą ulegać okresowemu zalaniu.

Zaostrzenie regulacji odwróciło wieloletni trend spadku cen nieruchomości. Nowych mieszkań nie jest mało, ale są już droższe. I tu pojawia się wątek pustych, często porzuconych i niszczejących domków akiya. W jaki sposób można by je wykorzystać?

W jaki sposób zapewnić stosunkowo tanie mieszkania tam, gdzie są potrzebne? Niektóre metropolie, np. Kioto, planują wprowadzenie podatku od pustostanów i promują wykorzystanie rejonów z pustymi domami do planowania przestrzennego. W Japonii kluczowe dla władz może być to, żeby skupić malejącą populację kraju na obszarach bezpiecznych pod względem klęsk żywiołowych. Japończyków jest coraz mniej, ale klęsk naturalnych coraz więcej.

Niezależnie od pomysłów na nowe mieszkania, które potrzebne są w metropoliach, liczba rozpoczynanych budów spada z roku na rok. Jeszcze przed wielkim kryzysem finansowym z lat 2008–2009 co roku rozpoczynano budowę ponad 1,2 mln jednostek mieszkalnych, potem rynek się załamał i mimo tego, że kilka lat po kryzysie nieco odbił, to nie udało się przekroczyć 1 mln rozpoczynanych mieszkań lub domów. A od kilku lat jest jeszcze gorzej, liczba ta oscyluje wokół 800 000.

Na grafice biura statystycznego resortu budownictwa widać to zjawisko. Kolumny to liczba rozpoczynanych budów jednostek mieszkalnych w tysiącach (skala po lewej stronie), a czerwona linia to dynamika w procentach, która ostatnio jest z roku na rok raczej ujemna (skala po prawej stronie). Na dole porównanie dynamiki i liczb od lat 80. XX wieku.

Jak to jest z brakiem mieszkań w Polsce?

Według danych GUS ze spisu powszechnego z 2021 roku w Polsce było ok. 1,8 mln niezamieszkałych mieszkań, czyli 11,7% całego zasobu. Przy czym kategoria mieszkania czy domu niezamieszkałego obejmuje zarówno mieszkania puste i opuszczone, jak i te, które nie „uczestniczą” w rynku mieszkaniowym, czyli mogą być przedmiotem długoletniego sporu własnościowego, postępowania sądowego.

Dane są jeszcze bardziej zaskakujące, jeśli spojrzymy na rozmieszczenie geograficzne takich lokali. Odsetek lokali niezamieszkałych wyniósł ok. 14% w takich miastach jak Gdańsk, Kraków, Łódź czy Poznań, czyli w największych polskich metropoliach. Natomiast w niektórych gminach, które można uznać za gminy wręcz wyludniające się, było to ok. 30%. Taki poziom ma już wpływ na relacje społeczne – wyobraźmy sobie, że znika z miasteczka czy wsi niemal jedna trzecia mieszkańców, a co trzeci dom stoi pusty.

Oczywiście nie wszystkie lokale, które funkcjonują jako potencjalne mieszkania, nadają się do faktycznego zamieszkania. Z różnych powodów nikt w nich nie mieszka, a jednocześnie ludzie „zabijają się”, żeby kupić małe mieszkanka w metropoliach, czyli w okolicach swoich miejsc pracy. Ale nawet w stolicy, która jest największym rynkiem pracy w Polsce, odsetek mieszkań niezamieszkałych był w roku 2021 wyjątkowo wysoki. Było to wtedy 20% wszystkich mieszkań, czyli nieznacznie ponad 200 000 lokali stało pustych. Z jakiego powodu? I czy tak jest obecnie?

Nowszych danych dla Warszawy nie ma, musimy poczekać na kolejny spis powszechny w 2031 roku, ale pamiętamy, że w międzyczasie przez nasz kraj przetoczyło się sporo wydarzeń, które miały wpływ na rynek mieszkaniowy. Okres pandemii sprzyjał pracy zdalnej, więc część pracowników mogła chcieć poprawić swoje warunki pracy w domu i zaplanować zakup lub wynajęcie większego mieszkania. Po agresji Rosji na Ukrainę do Polski przyjechali Ukraińcy, którzy w większości osiedlali się w dużych miastach, najczęściej w Warszawie i okolicach.

W 2022 roku w samej Warszawie mieszkało ok. 100 000 Ukraińców, a kilkakrotnie więcej na całym obszarze metropolitalnym stolicy. Potem część tych osób wyjechała, ale przyjeżdżali inni. Przyjeżdżali również Białorusini. Te osoby często kupują mieszkania w Warszawie lub okolicach. Być może to zmniejszyło liczbę mieszkań pustych, ale na pewno miało wpływ na nadzwyczajny wzrost popytu, niedobór nowych mieszkań i wzrost ich cen (oprócz innych czynników – pamiętamy, jak na popyt i ceny mieszkań wpłynął np. program Bezpieczny Kredyt 2%).

Według najnowszych danych warszawskiego ratusza na koniec 2024 roku w Warszawie mieszka ok. 150 tysięcy cudzoziemców, ich strukturę widać na grafice poniżej. O wpływie przybyszy z innych regionów i krajów na gospodarkę metropolii pisaliśmy tu: Co ósmy mieszkaniec Warszawy nie jest Polakiem. Co czwarty paryżanin to imigrant. Jak pochodzenie mieszkańców wpływa na zamożność miast?

Budujemy drugą Japonię. Także pod względem mieszkań

Puste i często zaniedbane lokale w wyludniających się gminach to problem społeczny, z którym będą coraz powszechniej zmagać się władze lokalne. Ponieważ nie da się zatrzymać procesu przenoszenia się młodych ludzi do większych ośrodków, będzie to trudne i kosztowne. Możliwe są jednak zachęty do osiedlania się, oferowanie dobrych warunków podatkowych np. dla osób, które nie muszą codziennie dojeżdżać do pracy, pracują zdalnie, są na emeryturze itp.

Natomiast w dużych miastach potrzebna jest inna polityka – łagodząca nieuchronny wzrost cen nieruchomości i ułatwiająca możliwość zdobycia mieszkania osobom, które mają tam pracę. Patenty na to? Podatek od pustostanów? Podatek katastralny? Budowanie mieszkań na wynajem przez państwo lub samorząd? To temat na inny artykuł. Przykład Japonii pokazuje, że coraz więcej miejsc w Polsce będzie widziało spadające ceny nieruchomości, ale nie ma co liczyć na to, że demografia „załatwi” nam problem wysokich cen mieszkań w miastach.

Czytaj też: Tanie kredyty? A może pomysł na pierwsze mieszkanie pożyczyć z drugiego końca kontynentu? Rząd buduje mieszkania i sprzedaje je chętnym za… pół ceny

Czytaj też: Warszawa to najdroższy rynek mieszkaniowy w Polsce. Ale mieszkania w Berlinie (mieście nie bogatszym) są jeszcze droższe. Jak nie popełnić tych błędów?

——————————-

ZOBACZ WIDEOFELIETON O TYM:

—————————

ZOBACZ TEŻ ROZMOWY O TYM:

———————————-

CZYTAJ WIĘCEJ O NIERUCHOMOŚCIACH:

——————————-

CZYTAJ WIĘCEJ O JAPONII:

———————————-

ZAPISZ SIĘ NA NASZE NEWSLETTERY:

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

———————————

ZNAJDŹ SUBIEKTYWNOŚĆ W SOCIAL MEDIACH

Jesteśmy nie tylko w „Subiektywnie o Finansach”, gdzie czyta nas ok. pół miliona realnych odbiorców miesięcznie, ale też w mediach socjalnych, zwanych też społecznościowymi. Tam krótkie spostrzeżenia o newsach dotyczących Twoich pieniędzy. Śledź, followuj, bądź fanem, klikaj, podawaj dalej. Twórzmy razem społeczność ludzi troszczących się o swoje pieniądze i ich przyszłość.

>>> Nasz profil na Facebooku śledzi ok. 100 000 ludzi, dołącz do nich tutaj

>>> Samcikowy profil w portalu X śledzi 26 000 osób, dołącz do nich tutaj

>>> Nasz profil w Instagramie ma prawie 11 000 followersów, dołącz do nich tutaj

>>> Połącz się z Samcikiem w Linkedin jak 26 000 ludzi. Dołącz tutaj

>>> Nasz profil w YouTube subskrybuje 12 000 widzów. Dołącz do nich tutaj

>>> „Subiektywnie o Finansach” jest już w BlueSky. Dołącz i obserwuj!

——————————–

O KREDYTACH NA MIESZKANIE:

——————————-

SPRAWDŹ NASZE RANKINGI BANKÓW:

Zastanawiasz się, co zrobić z pieniędzmi? W którym banku jest najwyższe oprocentowanie pieniędzy na długo, a w którym na krótko? Który najlepiej zapłaci za nowe środki, a który „w standardzie”? Sprawdź „Okazjomat Samcikowy” – to aktualizowane na bieżąco rankingi lokat, kont oszczędnościowych, a także kont osobistych, rachunków firmowych i kart kredytowych. Wszystkie tabele znajdziesz w zakładce „Rankingi” w „Subiektywnie o Finansach”.

——————————-

Źródło zdjęcia: Adrien Fu/Matt Ketchum/Unsplash