Berlin jest jedyną stolicą w Europie, która, zamiast dodawać bogactwa swojemu krajowi, jest dla niego obciążeniem. Od momentu zjednoczenia 35 lat temu każdy mieszkaniec RFN jest świadomy tego, że przeciętny Niemiec byłby… o 0,2% bogatszy bez Berlina. Jak to możliwe? Co jest nie tak z Berlinem? Może winien jest rynek mieszkaniowy? Mieszkania w Berlinie to problem dotyczący coraz większej grupy obywateli. Na czym polega i czego możemy się nauczyć z doświadczeń stolicy Niemiec?
Słaby gospodarczo Berlin w bogatych Niemczech to dziwna sytuacja. Dla Polaka to niezrozumiałe. Przecież wiadomo, że Warszawa jest najbogatszym miastem w Polsce, Warszawiacy zarabiają najwięcej i mogą przebierać w dobrze płatnych ofertach pracy, a PKB stolicy, na poziomie dobrej średniej unijnej, winduje również PKB całej Polski. Tymczasem do Berlina trzeba… „dokładać”. I do jego rynku mieszkań też. Mimo rozwoju tej metropolii wciąż nie jest ona takim centrum biznesowym jak Stuttgart, Monachium, Hamburg czy Frankfurt.
- Wysoki sezon na grypę. Jak chorować z głową? Czy pracodawca może nam w tym pomóc, a firma (za dużo) na tym nie stracić? [POWERED BY HALEON]
- Spoofing, czyli jak oszust może zadzwonić do Ciebie z numeru osoby bliskiej? Co zrobić, by nie paść ofiarą oszustwa? [POWERED BY BNP PARIBAS BANK POLSKA]
- Jak zdobyć motywację do inwestowania? Jak osiągnąć ten stan, w którym łatwiej nam jest odłożyć pieniądze, niż je wydać? Kluczowe jest… pierwsze 100 000 zł? [POWERED BY UNIQA TFI]
Berlin wciąż biedny, ale seksowny. Czy coś się zmieniło?
Ponad ćwierć wieku temu, w 2003 r., ówczesny burmistrz niemieckiej stolicy Klaus Wowereit powiedział o zarządzanym przez siebie Berlinie: „Biedny, ale seksowny”. Wynikało to ze szczególnej sytuacji Berlina, który po zjednoczeniu dysponował ogromnym zasobem mieszkaniowym i biurowym w Berlinie Wschodnim. Duża część mieszkańców byłego NRD przenosiła się wtedy do zachodniej, bogatszej, części kraju. Nad Sprewą zaczęły straszyć słabo zamieszkane dzielnice zabudowane enerdowskimi blokami z wielkiej płyty, pozbawione atrakcyjności dla najemców. Tych ostatnich zresztą szybko ubywało. Przenosili się nad Ren.
Niewiele pomogło przeniesienie stolicy do Berlina, bo nowa kadra administracyjna wciąż na stałe mieszkała w dawnej RFN albo wybierała lepsze jakościowo lokale mieszkalne i biurowe w dawnym Berlinie Zachodnim. Zresztą państwo zaczęło sporo inwestować w nowe lepsze dzielnice. Z kolei siedziby wielkich niemieckich firm nieufnie podchodziły do nowej lokalizacji stolicy w odległych Prusach i wolały swoje wypieszczone przez dekady siedziby w Bawarii, Badenii-Wirtembergii czy Nadrenii Północnej-Westfalii. Berlin zaczął stawać się rajem dla sfer mniej zamożnych, artystów, aktywistów, społeczników, imigrantów…
Z danych urzędu statystycznego regionu stołecznego Berlina-Brandenburgii wynika co prawda, że Berlin dynamicznie się rozwija, ale jest to rozwój z niskiego – zaniżonego przez enerdowskie dziedzictwo – poziomu. Mimo wszystko jest nadzieja. PKB wypracowywane przez mieszkańców Berlina rośnie. I wynosi już niemal 200 mld euro (w porównaniu do 4,1 bln euro PKB całych Niemiec). Dla porównania PKB całej Polski za 2024 r. to ok. 838 mld euro, czyli cztery razy tyle. PKB wypracowywane w Warszawie wynosi ok. 150 mld euro, a udział stolicy w całym PKB sięga niemal 18%.
Berlin ma w Niemczech dużo większą konkurencję. Wśród landów znajduje się dopiero na szóstym miejscu pod względem wypracowywanego bogactwa. Jednak różnica między Berlinem a landami z zachodniej części RFN jest wciąż ogromna. Np. wielkość PKB Nadrenii Północnej-Westfalii w relacji do Berlina to cztery do jednego. Bardzo podobnie jest z Bawarią, a trzy do jednego to relacja Badenii-Wirtembergii do stolicy Niemiec. Berlin ma więc wciąż sporo do nadrobienia.
Inny ważny wskaźnik to PKB na mieszkańca. W Berlinie obecnie to 45 000 euro i jest to dwa razy mniej niż np. w Stuttgarcie, Monachium czy Düsseldorfie, a półtora raza mniej niż w Hamburgu. Nie mówiąc o Frankfurcie, w którym PKB na głowę to ok. 100 000 euro, ale ten wskaźnik jest zawyżony przez duży udział sektora finansowego w PKB miasta. Z kolei przemysłowe centra jak Wolfsburg czy Ingolstadt mają PKB na głowę nawet trzykrotnie wyższe niż stolica! Pod względem bogactwa wśród dużych miast niemieckich Berlin znajduje się na – uwaga – 65. pozycji.
Wyobraźmy sobie Warszawę na szarym końcu zamożnych miast w Polsce… Ciekawe, że PKB na mieszkańca Warszawy według danych GUS na koniec 2022 r. (ostatnie dostępne dane zawarte w publikacji z grudnia 2024 r.) to 182 000 zł, czyli ok. 43 000 euro według kursu 4,2 zł za euro. Jest to więc podobny poziom, co PKB per capita Berlina, jednak w Polsce to poziom najwyższy, dwukrotnie przekraczający średnią dla całego kraju. Mamy do czynienia z zupełnie innym statusem stolicy.
Mimo wszystko PKB stolicy Niemiec powoli i systematycznie rośnie i to mimo niesprzyjającej sytuacji związanej np. z pandemią. Droga do dogonienia niemieckiego peletonu jest jednak wciąż długa i odległa. Ale może to taki urok miast relatywnie na tle innych ośrodków – biednych, ale z tym uroczym czymś…
Mieszkania w Berlinie: miał być raj dla najemców, ale nie jest sexy
Jednak w tej artystowsko-społecznikowskiej berlińskiej sielance coś się w ostatnich latach zmieniło. Coraz większe problemy ma rynek najmu mieszkań. To w tym mieście bardzo ważna sprawa, to być albo nie być setek tysięcy mieszkańców. Berlińczycy raczej wynajmują, niż kupują, mieszkania. Taki zwyczaj planuje zresztą w całych Niemczech. Kluczowa jest więc wysokość czynszu i perspektywa podwyżek. A tu dzieją się prawdziwe czary. I nie są to te dobre czary. Jaka jest smutna historia rynku najmu w gigametropolii nad Sprewą? I czy polskie wielkie miasta mogą się czegoś z tej historii nauczyć?
Berlińczycy pod tym względem są inni niż warszawiacy czy mieszkańcy dużych miast w Polsce. Nasi sąsiedzi zza Odry nie mają instynktu posiadaczy nieruchomości, jaki powszechnie panuje nad Wisłą. Stąd programy promieszkaniowe w Berlinie dotyczyły zawsze i wciąż dotyczą raczej ułatwień w wynajmowaniu mieszkania niż w zakupie za tańszy kredyt. Bardzo dużą rolę odgrywają też ruchy społeczne działające na rzecz mieszkańców wynajmujących mieszkania. To bardzo berlińska specyfika.
Ok. 84% gospodarstw domowych w Berlinie wynajmuje mieszkania i w większości wiąże się to (powinno się wiązać) z bezpiecznymi, kontrolowanymi czynszami. Przez wiele lat polityka miasta opierała się na zamrożeniu czynszów i wywłaszczeniu setek tysięcy mieszkań, które w czasach NRD należały do państwa lub miasta, a potem zostały sprywatyzowane w pierwszym odruchu nadchodzącego kapitalizmu. Obecnie sporo z tych zasobów należy do wielkich korporacji nieruchomościowych i one kontrolują rynek. Ma to swoje negatywne strony, bo zaczęło wiązać się z żądaniem wyższych opłat. Ale – po kolei.
W ciągu ostatnich kilku lat stolica Niemiec pogrążyła się w mieszkaniowym kryzysie związanym z wynajmem. Co poszło nie tak? Czynsze tak dynamicznie ostatnio rosły, że przekroczyły możliwości normalnych Berlińczyków. A przecież mieli ustawowe gwarancje, że opłaty będą rosły umiarkowanie i nie staną się celem spekulacji ani tzw. wolnego rynku najmu. Że będą pod kontrolą i zapewnią bezpieczny dach nad głową…
O dobrostan Berlińczyków dba specjalna powołana do tego celu organizacja Berlin Tenants‘ Association. Reprezentuje ona interesy swoich członków we wszystkich kwestiach dotyczących wynajmu mieszkań i robi to od z górą 100 lat. Zrzesza obecnie ponad 190 tys. członków i jest największą tego typu organizacją w Niemczech. Jak sama pisze o sobie:
„Od 1888 r. angażujemy się w poprawę praw najemców i politykę mieszkaniową w wymiarze socjalnym. Wspieramy rozsądne czynsze poparte prawem. Wspieramy rozwój nowych mieszkań socjalnych i mieszkań przystępnych cenowo. Walczymy z wysiedlaniem najemców.”
W jaki sposób Berlin Tenants‘ Association wspiera najemców? Oferuje pomoc prawników, rzeczoznawców, konsultantów, którzy mogą pomóc w sporach z właścicielami mieszkań. Najemcy – członkowie organizacji – mają możliwość uzyskania osobistych porad prawnych w kilku centrach konsultacyjnych w całym mieście. Mogą to być porady tradycyjną pocztą, pocztą elektroniczną, za pomocą infolinii. Na stronie organizacji można znaleźć wszystkie potrzebne informacje o prawach najemców. Opłata nie jest wygórowana, obecnie to kilka-kilkanaście euro miesięcznie w zależności od stażu i osobistej sytuacji materialnej.
Umowa najmu zasadniczo reguluje podstawowe prawa i obowiązki najemcy i wynajmującego. Jednym z najważniejszych składników są oczywiście zasady ustalania wysokości czynszu netto (bez kosztów eksploatacji i ogrzewania). Wysokość czynszu w mieszkaniach jest ograniczona do 10% powyżej lokalnego czynszu porównawczego, czyli średniej z bezpośredniego sąsiedztwa (indeks czynszu Berliner Mietspiegel) w przypadku nowych umów najmu. Istnieją pewne wyjątki, na przykład mieszkania socjalne, które podlegają innym zasadom.
W przypadku nowych umów najmu wynajmujący może ustalić czynsz na maksymalnym dopuszczalnym poziomie, jednak potem ta opłata nie może się zmienić przez kolejne 12 miesięcy. Czynsz może zostać podniesiony tylko o 15% w okresie trzech lat, a wynajmujący musi uzasadnić tę podwyżkę. Jeśli mieszkanie zostanie wyremontowane czy w jakiś sposób zmodernizowane, czynsz też może zostać podniesiony, ale może wzrosnąć o maksimum 8% rocznie i to maksymalnie 2 lub 3 euro/m2 miesięcznie, w zależności od poziomu czynszu przed modernizacją. Podwyżki opłat za mieszkania socjalne rządzą się specjalnymi zasadami.
Przy okazji – Berlin to miasto na tyle „seksowne”, że nie boi się barwnej mozaiki narodowości i języków. Tradycyjna otwartość imigracyjna stolicy Niemiec, która stała się wręcz wizytówką tej metropolii po zawaleniu się muru berlińskiego, przyciągnęła do miasta setki tysięcy nowych mieszkańców. Dlatego strona internetowa organizacji najemców nie ogranicza się do rutynowych dwóch-trzech głównych języków, ale oferuje cały ich wachlarz. Można spokojnie poczytać – i pogadać z konsultantami – też po polsku.
Co poszło nie tak z polityką wynajmu mieszkań w Berlinie?
Tyle zabezpieczeń i regulacji, tak dobrze zabezpieczone prawa najemców. Tymczasem mediana czynszów wywoławczych w mieście zaczęła niebezpiecznie rosnąć. Wzrosła o 21,2% w samym 2023 r., jak obwieścił specjalny mieszkaniowy raport Investition Bank Berlin IBB za 2023 r. To znacznie więcej, niż wyniosła inflacja, która w całych Niemczech osiągnęła średniorocznie poziom 5,9%, a w samym Berlinie była nieco wyższa, na poziomie 6,2%. Był to co prawda wyjątkowo inflacyjny rok, ale… bez przesady. Jednak z danych urzędu statystycznego Berlina-Brandenburgii wynika, że wzrost cen uderzył berlińczyków po kieszeni:
A co możemy na temat wzrostu cen berlińskiego najmu przeczytać w raporcie IBB za 2023 r.?
„W 2023 r., stolica odnotowała najwyższy wzrost czynszów wywoławczych od początku badania. W żadnym innym porównywalnym mieście nie było tak dużej różnicy pomiędzy czynszami wywoławczymi a lokalnymi czynszami porównawczymi.”
Berlin tym samym przestał być „biedny”. Stawał się natomiast wyjątkowo drogi i niedostępny dla mieszkańców, wśród których brak przecież wielkich bogaczy, rezydujących raczej nad Renem niż nad Sprewą. Berlin to zwyczajowo raczej miasto socjalnych czynszów, a nie megadrogich apartamentowców. IBB Housing Market Report 2023 tłumaczy, że w latach 2022-2023 Berlin doświadczył niezwykłych wydarzeń, jakich nie widziano od czasu zjednoczenia. Inwazja Rosji na Ukrainę i napływ uchodźców doprowadził do spektakularnego zaostrzenia sytuacji mieszkaniowej w mieście, co nałożyło się na trwający kryzys mieszkaniowy:
„Liczba ludności Berlina wzrosła o ok. 10% w ciągu ostatnich dziesięciu lat, podczas gdy zasoby mieszkaniowe wzrosły zaledwie o 7%. Berlin będzie potrzebował 272 000 nowych mieszkań do 2040 r.”
Według niektórych niemieckich analiz, rynek wynajmu mieszkań w stolicy dołączył wręcz do najgorętszych rynków mieszkaniowych na świecie, mimo wciąż panującej opinii, że stolica Niemiec to raczej miasto wolnych komun artystycznych i przystań dla tysięcy niezbyt zamożnych imigrantów z biedniejszych części świata. Nieoczekiwanie Berlin zaczął rywalizować z takimi globalnymi potentatami drożyzny mieszkaniowej jak Nowy Jork czy Londyn o miano miasta z najszybciej rosnącymi koszami najmu.
Jednym z ważnych powodów zaostrzenia sytuacji na rynku najmu jest zachowanie właścicieli mieszkań. Zaczęli oni wykorzystywać korzystne dla nich przepisy prawa federalnego. Otóż, jeśli mieszkania są wynajmowane jako „tymczasowe” i „umeblowane”, właściciele mogą ominąć przepisy dotyczące wysokości i podwyżek najmu i pobierać znacznie wyższe czynsze. Wszystko odbywa się zgodnie z prawem, które zwalnia umowy najmu na czas określony z przepisów dotyczących kontroli czynszu (Mietpreisbremse).
To ten czynsz (bez opłat za media), który nie powinien być wyższy o więcej niż 10% od średnich czynszów w danej okolicy. Ponadto właściciele mogą pobierać dodatkowe opłaty za mieszkanie określone jako „umeblowanie”. Nie muszą podawać wtedy obszernego uzasadnienia, które jest normalnie wymagane w przypadku podwyżek. Takie oferty najmu „okresowego” i „umeblowanego” są traktowane bez ulg również dlatego, że są związane z rynkiem krótkoterminowego najmu dla turystów Airbnb. To sprawa znana też z innych atrakcyjnych miejsc na świecie. Chodzi o utrzymanie mieszkań na rynku długoterminowym w miastach turystycznych.
Berlin jest miastem turystycznym, ale specjalnego rodzaju. Przez wiele lat stanowił atrakcję jako najbardziej spektakularne na świecie spotkanie dwóch skrajnie różnych systemów – kapitalistycznego i komunistycznego. Wolny świat spotykał się ulica w ulicę z sowiecką dyktaturą. Po zburzeniu muru berlińskiego ten wyjątkowy obszar z mnóstwem reliktów enerdowskiej przeszłości stał się celem wycieczek dla wszystkich, którzy chcieli zobaczyć, gdzie dokładnie runął mur i jak wyglądał świat za murem.
O tym m.in. opowiada znany również w Polsce film „Good Bye, Lenin” z 2003 r., w którym matka głównego bohatera zapada w śpiączkę w Berlinie Wschodnim tuż przed zburzeniem muru, a budzi się już w Berlinie kapitalistycznym – wolnej, zjednoczonej z dwóch części i amerykanizującej się w błyskawicznym tempie metropolii. Specjalnie dla wybudzonej matki rodzina urządza typowe enerdowskie mieszkanie w berlińskim bloku z wielkiej płyty, odtwarzając realia z poprzedniej epoki.
To jednocześnie śmieszne i tragiczne. W tej sztucznej scenografii można lepiej dostrzec absurdy wschodniego Berlina, ale też niebezpieczeństwa wynikające z bezrefleksyjnej akceptacji „kultury coca-coli i myszki miki”. Nostalgiczna podróż i pożegnanie ze światem, który bezpowrotnie odszedł. Ale przy okazji można zobaczyć dokładnie, na czym polegał enerdowski styl urządzania wnętrz – w Berlinie Wschodnim wciąż zresztą modny, wykorzystywany przez hotele i hostele – dla poszukiwaczy przeszłości.
A film? Czy ktoś jeszcze nie oglądał? Warto. Trailer filmu dostępny tu.
Zawiniła luka prawna? Ale to prawo rynku…
Co niedobrego zdarzyło się w związku z taką luką prawną? Właściciele zaczęli pobierać wygórowane opłaty. Średni czynsz we wszystkich mieszkaniach w Berlinie wynosi obecnie 7,67 euro za metr kwadratowy. Jednak umeblowane mieszkania wynajmowane na krótki okres są wyceniane na ponad 30 euro za metr kwadratowy, a czasami nawet na 50 euro. To kosmos.
Analiza portalu nieruchomości ImmoScout24 wykazała, że są one średnio o 11 euro droższe za metr kwadratowy niż normalnie apartamenty w pięciu największych miastach Niemiec, co daje średnią cenę tych ofert na poziomie 28,85 euro za metr kwadratowy.
Okazało się, że rynek krótkoterminowych umeblowanych mieszkań nieoczekiwanie bardzo wzrósł z początkowo dosyć niskiego udziału. Obecnie jest to już ponad 50% wszystkich ofert w Berlinie i innych dużych miastach Niemiec. W szczególnie popularnych dzielnicach, takich jak berliński Kreuzberg, dominują umeblowane mieszkania tymczasowe stanowiące 70% ofert – trzy razy więcej niż 10 lat temu.
W przypadku mieszkań poniżej 50 metrów kwadratowych w Berlinie dwie trzecie ofert należy do tej grupy. W całych Niemczech liczba ogłoszeń umeblowanych mieszkań tymczasowych wzrosła o 185% w latach 2012–2022, podczas gdy liczba ogłoszeń dotyczących regularnego (bezpiecznego, długoterminowego) wynajmu mieszkań spadła o 60%.
Właściciele długoterminowych apartamentów mają wyraźne zachęty, aby przejść na tę bardziej lukratywną opcję, która się po prostu bardziej opłaca. Luka prawna zapewnia również alternatywną strategię dla właścicieli Airbnb po zaostrzeniu przepisów dotyczących wynajmu wakacyjnego w 2018 r. Ten segment rynku rośnie w miarę, jak właściciele nieruchomości o różnych kształtach i rozmiarach zarabiają na tym. Niestety tracą zwykli mieszkańcy zainteresowani normalnym wynajmowaniem mieszkań na dłuższy okres. Co z tego, że ten rynek jest zabezpieczony przed spekulacją czynszami, jeśli brakuje ofert?
Co robić? Berlińscy aktywiści mieszkaniowi i organizacje najemców walczą o zmianę prawa. Planowana jest kolejna regulacja, która miałaby chronić najemców w przypadku umów najmu umeblowanych mieszkań. Regulacje miałyby wymuszać na właścicielach większą przejrzystość w ustalanym czynszu netto i opłat za wyposażenie. Nie wszyscy jednak to popierają. Tradycyjnie zawsze znajdują się oponenci. Argumentem jest m.in. to, że surowsze regulacje utrudniłyby inwestycje w budowę mieszkań, które są niezbędne i do zaspokojenia potrzeb rosnącej liczby mieszkańców i do długoterminowego rynkowego obniżenia cen.
Problem próbują rozwiązywać władze poszczególnych dzielnic miasta, wymagając od właścicieli ubiegania się o specjalne urzędowe pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania mieszkania. Jednak, co dobre dla najemców, niekoniecznie jest dobre dla ogólnego rozwoju miasta. Jak każda metropolia, Berlin chce się dynamicznie rozwijać i przyciągać wielki kapitał do budowy nowych mieszkań i całych dzielnic mieszkaniowych i biurowych. Zbyt ostre regulacje mogą odstraszyć potencjalnych inwestorów. Stolica Niemiec traci więc swoje oblicze miasta przyjaznego niezbyt bogatym mieszkańcom, w tym przyjezdnym, a zyskuje opinię miasta kapitału.
Tymczasem społeczna berlińska inicjatywa domaga się ponownego referendum w sprawie wywłaszczenia i uspołecznienia ogromnej liczby 240 000 mieszkań należących do dużych firm nieruchomościowych. Berlin to miasto aktywistów, więc referendum zapewne się uda. Członkowie kampanii Deutsche Wohnen & Co Enteignen ogłosili, że opracują projekt ustawy o wywłaszczeniu, a następnie poddadzą projekt pod głosowanie w referendum. Byłoby to już drugie referendum w tej samej sprawie. Poprzednie z września 2021 r. dało 59,1% poparcia dla planu wywłaszczenia. Jednak władze lokalne nie rozpoczęły wdrażania wyników tego głosowania.
Drugie referendum miałoby się odbyć w tym samym czasie, kiedy będą odbywać się wybory krajowe w Berlinie w 2026 r. Berlin ma status odrębnego landu. Kiedy obecnie rządząca w mieście koalicja CDU-SPD objęła władzę w kwietniu 2023 r., uzgodniła, że jeśli niezależna komisja ekspertów stwierdziłaby, że nacjonalizacja berlińskich mieszkań jest zgodna z konstytucją, koalicja uchwali odpowiednią ustawę ramową. Okazało się, że mędrcy z komisji nie znaleźli sprzeczności z konstytucją. Władze powinny teraz opracować przepisy, które mogłyby wejść w życie dwa lata po jej ogłoszeniu.
Dałoby to prywatnym firmom wystarczająco dużo czasu na sprzedaż swoich nieruchomości, aby uniknąć wywłaszczenia. Takiego rozwoju sytuacji chcą jednak uniknąć aktywiści organizujący referendum. Jaki będzie dalszy los przepisów o nacjonalizacji? Zobaczymy. Jednak władze Berlina nie są skore do szybkiego działania w tej sprawie, wolą zwlekać. Tym bardziej że nacjonalizacja zasobów mieszkaniowych nie jest do końca jasna, jeśli chodzi o zasady gospodarki rynkowej i wolnego obrotu własnością.
Co robić, kiedy rynek wymyka się „dobrym” regulacjom?
Z dobrymi regulacjami jest tak, że autorzy przepisów często idealizują otoczenie rynkowe. Uważają, że jeśli wprowadza odpowiednie zabezpieczenia, to rynek grzecznie dostosuje się do wszystkiego, co pożądane np. z punktu widzenia ochrony siły nabywczej mieszkańców. Tak jednak nie jest. Rynek zawsze szuka luk i możliwości większego zarobku. A jeśli nawet nie chodzi o luki, to – rynek również domaga się swoich praw, podobnie jak aktywiści reprezentujący interesy potencjalnych najemców mieszkań. Tak stało się w Berlinie.
Berlin tak bardzo chciał przychylić nieba swoim mieszkańcom, że w styczniu 2020 r. ustalił bardziej rygorystyczne niż w innych niemieckich landach pułapy czynszów i podwyżek najmu mieszkań. Limity uniemożliwiały właścicielom mieszkań wybudowanych przed 2014 r. pobieranie wyższych opłat niż uzgodniono w czerwcu 2019 r. Przewidywały również, że czynsze przekraczające akceptowalny poziom o 20% powinny zostać obniżone, w zależności od lokalizacji i jakości. Właściciele, którzy nie dostosowaliby się do nowego prawa, mieli zapłacić wysokie kary. Przepisy miały obowiązywać pięć lat. Nowe budynki były z nich zwolnione.
Limit czynszu oznaczał, że setki tysięcy gospodarstw domowych kwalifikowały się do znacznie niższego czynszu, który gwałtownie wzrósł w ostatnich latach przed 2020 r. Zresztą szybko okazało się, że prawdziwy wzrost nastąpił po 2020 r. Berlińska specustawa oznaczała również, że nie będzie już możliwa taka sytuacja, kiedy korporacje kupują na rynku całe budynki z nowymi mieszkaniami głównie po to, żeby windować w nich ceny wynajmu mieszkań. Zawyżanie czynszów miało odejść w niepamięć.
Cóż, historia potoczyła się inaczej. Sąd konstytucyjny w Karlsruhe orzekł w kwietniu 2021 r., że Berlin – będący krajem związkowym w niemieckim systemie federalnym – nie posiadał konstytucyjnych uprawnień do uchwalenia własnego limitu czynszów. Berliński Mietendeckel, czyli pułap czynszów, stał się niezgodny z konstytucją, a zatem nieważny. Niezadowoleni są aktywiści mieszkaniowi i partie lewicowe działające w mieście, z satysfakcją wyrok sądu konstytucyjnego przyjęli politycy prawicowi. Pozew przeciwko limitowi złożyli politycy chadeckiej koalicji CDU/CSU i neoliberalnej Wolnej Partii Demokratycznej (FDP).
Jakie były efekty? Trzeba było unieważnić obniżone czynsze, a właściciele mieszkań mogli spokojnie zażądać podwyżek. Mało tego – mogli zażądać także zapłaty zaległych opłat wynikających z różnicy między wysokością czynszów rynkowych a tych obniżonych berlińską specustawą. Przerażeni mieszkańcy stolicy wyszli z protestami na ulice miasta. Władze metropolii musiały zorganizować pomoc dla najemców, którzy nie byli w stanie zapłacić zaległych różnic czynszowych i wisiało nad nimi widmo eksmisji. Jednak dla liberalnie nastawionych polityków wyrok był pozytywny – przywrócił rynkowe zasady i uzdrowił prawo mieszkaniowe w Berlinie.
Walka nie jest zakończona również z tego powodu, że sąd konstytucyjny nie orzekł, że sprawa limitów jest zupełnie nielegalna, tylko że regulacje mogą być uchwalane przez określone gremia, co w przypadku przepisów berlińskich nie zostało zachowane. Jednak sama zasada berlińskiego Mietendeckel może być całkiem legalna. Tym razem sąd orzekł więc na korzyść właścicieli, ale może w przyszłości nastąpić taka sytuacja, że podobne przepisy zostaną uchwalone np. przez organu federalne na poziomie całego kraju.
W filmie jedna z berlińskich aktywistek mieszkaniowych tłumaczy znaczenie wyroku sądu konstytucyjnego dla dalszego działania zwolenników limitowanej wysokości czynszu w stolicy Niemiec. Hasztag „mietendeckel” oznacza „pułap czynszu”. Na platformie You Tube pod tym hasztagiem sporo materiałów, głownie rozmów ekspertów i aktywistów mieszkaniowych na ten temat.
Regulować czy nie regulować? Jaki przykład dla polskich miast?
Walka Berlińczyków najemców z Berlińczykami-właścicielami się nie skończyła. W przyszłym roku kolejne referendum. Zważywszy na liczebną przewagę najemców nad właścicielami, z angielska nazywanymi landlordami, drugie referendum może ponownie zakończyć się wygrana strony społecznej. Co wtedy? Władze miasta będą zapewne miały trudny orzech do zgryzienia. Przypadek Berlina pokazuje, że w takim sporze trudno osiągnąć wygraną jednej ze stron. A procedury i przepychanki mogą trwać wiele lat. Faktem jest, że wielkie metropolie jednocześnie przyciągają i odpychają mieszkańców.
Przyciągają ludzi potencjalnie skłonnych do wyższych opłat za mieszkania. Odpychają tych, którzy muszą bardziej liczyć się z groszem. W dłuższym okresie może powodować to zmianę struktury mieszkańców. Jednak, znając siłę aktywistów berlińskich, stawiałbym raczej na zawzięta walkę o prawa biedniejszej większości. Zresztą – dokąd niby mieliby wyprowadzić się biedniejsi mieszkańcy? I kto miałby ich zastąpić? Obszar byłego NRD, nie wyłączając Berlina, dotknięty jest symptomem odpływu mieszkańców na zachód. Berlin nie ma opinii Ziemi Obiecanej, w której można odmienić swoje życie.
Czy doświadczenia Berlina mogą się na coś przydać mieszkańcom polskich metropolii? Przede wszystkim Polacy są zainteresowani raczej jak najtańszym kupnem mieszkania, a nie najmem. Dodatkowo raczej słabe są u nas ruchy w rodzaju tych, które działają w Berlinie. Jedyną grupą interesu w ostatnich latach byli frankowicze, którzy zyskali rozgłos w mediach i w debacie publicznej. Jednak nie w ten sposób, że wychodzili na ulice z protestami. Ich działania miały bardziej prawny wymiar.
Są jednak w wielkich polskich miastach również najemcy mieszkań. O nich jest raczej zazwyczaj cisza. Nie są tak głośni jak kredytobiorcy czy młode małżeństwa planujące zakup pierwszego mieszkania. Ta cicha grupa jest jednak spora i może być coraz większa, im większy będzie wzrost cen mieszkań, a kredyty wciąż wyjątkowo drogie jak na możliwości średnio zarabiających Polaków, zwłaszcza młodych, bez możliwości dołożenia z własnych oszczędności na wkład własny.
Czy przydałyby się specjalne regulacje dla tej grupy? Oczywiście sama regulacja czynszów nie rozwiąże problemu mieszkaniowego. Ale też niedobrze jest, jeśli polityka mieszkaniowa kraju czy miasta opiera się właściwie na jednej tylko zasadzie ułatwienia zaciągnięcia w miarę korzystnego kredytu na zakup mieszkania. Chyba nie tędy droga. Władze powinny spojrzeć szerzej i wydobyć z izolacji grupy naprawdę wymagające wsparcia w polityce społecznej. Budowa mieszkań socjalnych, uwalnianie lokali należących do miasta, które można dostosować do zamieszkania, przeznaczanie terenów pod zabudowę, wspieranie wynajmu…
Polityka mieszkaniowa ukierunkowana na jeden cel nie osiągnie sukcesu. Czy wsparcie wynajmu poprzez limity ustalania i wzrostu czynszów, a także ograniczanie spekulacji mieszkaniami przez wielkie korporacje – to chyba sprawy, które np. w Warszawie dojrzały do rozwiązania. W jaki sposób? W formie jakiejś zintegrowanej strategii obejmującej różne formy posiadania i wynajmu?
Czy możliwe jest uwolnienie części zasobów mieszkaniowych z czystej kapitalistycznej chęci zysku właścicieli na rzecz niższych opłat dla mniej zamożnych grup społecznych? To brzmi jak utopia? Socjalistyczne mrzonki? Limity jako plan zaspokojenia społecznych potrzeb mieszkaniowych? Również nierealne? Czy w Polsce, tak jak w Berlinie, mogą razem w takim celu działać mieszkańcy, ruchy społeczne, politycy i społecznicy? Cos tego nie widzę. Ale może z czasem takie sojusze powstaną.
Źródło zdjęcia: Jonas Tebbe/Ben Kupke/Unsplash
