4 lutego 2022

WIBOR w górę, ceny mieszkań w dół? Rosnące stopy pogrzebały zdolność kredytową tysięcy Polaków. Awaria silnika, który napędzał wzrost cen mieszkań. Co to oznacza?

WIBOR w górę, ceny mieszkań w dół? Rosnące stopy pogrzebały zdolność kredytową tysięcy Polaków. Awaria silnika, który napędzał wzrost cen mieszkań. Co to oznacza?

WIBOR – wskaźnik, który decyduje o wysokości rat kredytów – nigdy w historii nie rósł w tak szybkim tempie. Kredytobiorcy są w kropce, ale… skarżą się też osoby, które chciałyby mieć taki problem. Z powodu rosnącego jak na drożdżach WIBOR-u mnóstwo polskich rodzin straciło zdolność kredytową. I muszą – przynajmniej na jakiś czas – pożegnać się z marzeniami o własnym mieszkaniu. Czy to będzie gwóźdź do trumny dla rynku nieruchomości? WIBOR w górę, ceny mieszkań w dół?

Rada Polityki Pieniężnej długo nie podnosiła stóp procentowych, ale jak już zaczęła… Stopy procentowe wzrosły od września zeszłego roku z 0,1% do 2,25%, a prezes NBP straszy, że dalsze podwyżki mogą być większe, niż nam się wydaje. Ostatnio bank Goldman Sachs podniósł prognozę stóp procentowych w Polsce do 4% w tym roku. Z kolei Biuro Informacji Kredytowej nie wyklucza, że stopy procentowe mogą dojść nawet do 6%.

Zobacz również:

Efekt duszący inflację przyjdzie dopiero po kilku kwartałach. Ale już teraz szybko rośnie stawka WIBOR. Odczują to w portfelach kredytobiorcy, którzy zaciągnęli rekordowo dużo kredytów hipotecznych, gdy stopy były niskie. Ale też rodziny, które nie zdążyły kupić własnego „M”. Ilu osobom wzrost WIBOR-u podciął skrzydła marzeń o własnym mieszkaniu? I jak to może wpłynąć na rynek nieruchomości oraz na ceny mieszkań?

WIBOR w górę. Będzie potrzebna Tarcza Antyinflacyjna 3.0?

WIBOR pędzi jak pendolino. Wskaźnik, który decyduje o wysokości rat kredytów, rośnie niemal z dnia na dzień (3 lutego wynosił już 3,06%). Założę się, że niejeden kredytobiorca zaczyna dzień od sprawdzenia: o ile dziś wzrósł WIBOR (tak jak inni nerwowo sprawdzają kurs franka szwajcarskiego).

Jak mówił nam w rozmowie (podcast do odsłuchania tutaj) Adam Czerniak z SGH i Polityki Insight, jeszcze nigdy tak wiele osób w tak krótkim czasie nie doświadczyło tak dużej podwyżki raty kredytu. Przykład? Jeśli ktoś wziął kredyt na 500 000 zł we wrześniu, to w lutym może zapłacić już o 755 zł wyższą ratę. A to nie koniec podwyżek. Z notowań kontraktów terminowych na przyszłą wartość WIBOR wynika, że za pół roku może on wynosić 4,6%. Wtedy rata przykładowego kredytu będzie już wyższa o ponad 1100 zł niż na starcie.

Stopy procentowe w górę. O ile wzrosną raty
Stopy procentowe w górę. WIBOR też w górę. O ile wzrosną raty? Tabelkę przygotował Rafał Mundry

Problem w tym, że raty kredytowe w przypadku osób, które zadłużyły się w erze niskich stóp procentowych, będą rosły najszybciej – w tym tekście tłumaczę, dlaczego tak się dzieje. Jak wielka jest skala kłopotu? Przy niemal zerowych stopach procentowych banki udzieliły 376 000 kredytów hipotecznych o wartości 118 mld zł. To jest masa pieniądza, bo wartość wszystkich udzielonych kredytów mieszkaniowych to według BIK 526 mld zł (w tym prawie 100 mld zł kredytów frankowych, które nie zostały jeszcze spłacone).

W przypadku złotówkowiczów nieszczęścia nie chodzą parami – one chodzą czwórkami. Rośnie nie tylko WIBOR (czyli rata kredytu), ale też rachunki domowe (za prąd o 24%, za gaz o połowę), żywność, a przez Polski Ład niektórym spadły pensje „na rękę” (nawet jeśli jest to efekt przejściowy, to i tak powstaje dziura w domowym portfelu). Nie bez powodu Polski Instytut Ekonomiczny zadał pytanie: „Czy grozi nam kredytowy krach?”.

Tylko czekać, aż rząd ogłosi Tarczę Antyinflacyjną 3.0 i śladem Węgier zamrozi stawkę referencyjną WIBOR. Zapytaliśmy o to w Kancelarii Premiera, ale odesłano nas do Ministerstwa Finansów. A Ministerstwo Finansów milczy – mają tam większe problemy niż odpowiadanie na pytania od „Subiektywnie o Finansach”, bo zaraz polecą głowy za „Polski nieład” i trzeba robić porządki na biurkach.

Zapytaliśmy też Komisję Nadzoru Finansowego, czy „inni szatani są tam czynni”. A więc czy ktoś nie majstruje przy wysokości WIBOR-u (w końcu jak zostało udowodnione, a winni ponieśli karę, że poziom podobnego wskaźnika LIBOR w Londynie był „przekręcany”). Biuro prasowe KNF odpisało, co następuje:

„Z uwagi na zmieniające się parametry makroekonomiczne, w tym także impulsy polityki pieniężnej, zrozumiały jest obserwowany wzrost wskaźników. Działalność administratora WIBOR oraz podmiotów dostarczających dane wejściowe jest przedmiotem nadzoru publicznego i UKNF na bieżąco monitoruje proces opracowywania WIBOR”.

Ci, którzy mają już kredyt w garści, pewnie sobie poradzą – człowiek jest w stanie zrezygnować z wielu konsumpcyjnych przyjemności byleby płacić ratę, a duża część kredytobiorców to osoby, które ostatnio zanotowały wysoki wzrost wynagrodzeń. Gorzej, że szybka podwyżka stóp procentowych – i sytuacja, w której WIBOR idzie w górę – sprawiła, że w kilka miesięcy kredyt hipoteczny stał się „towarem” niedostępnym dla kolejnych setek tysięcy Polaków. Ilu dokładnie?

Czytaj też: Oprocentowanie nawet co drugiego kredytu hipotecznego może być uzależnione od tego wskaźnika. Czy WIBOR 6M to ukryta marża, a taki kredyt to pułapka?

Czytaj też: Bank prosi klientów, by podpisali aneks do umowy kredytowej. „Na wypadek likwidacji wskaźnika WIBOR”. Podpisać? Odmówić?

Zima na rynku kredytów. Liczba wniosków spadła o połowę

Rosnący WIBOR może być gwoździem do trumny rynku mieszkaniowego, bo im wyższe oprocentowanie kredytów, tym mniejsza zdolność kredytowa potencjalnych kredytobiorców. Wysokość raty jest większa, więc przy tych samych dochodach bank udzieli mniejszą kwotę kredytu. I niekoniecznie wystarczy ona na zakup mieszkania.

WIBOR w górę, zdolność kredytowa w dół
WIBOR w górę, zdolność kredytowa w dół

Jest wiele argumentów za tym, że ceny mieszkań, nawet jeśli nie spadną, to przynajmniej przestaną rosnąć. Zwykle jest tak, że ceny mieszkań rosną, gdy stopy procentowe są niskie. Sprzedaż mieszkań w dużej części jest finansowana z kredytów. W jak dużym odsetku? NBP szacuje, że 70% transakcji jest finansowych gotówką, ale zdaniem Adama Czerniaka wpływ kredytu na mieszkaniową karuzelę jest większy. Gdy Kowalski bierze kredyt za zakup mieszkania z rynku wtórnego od Nowaka, to Nowak dostaje gotówkę do ręki i za pieniądze banku kupuje sobie nowe mieszkanie. Precyzyjne uchwycenie tego zjawiska jest niemożliwe.

Czytaj więcej o tym: Rząd i NBP przed diabelskim dylematem. Jak okiełznać wysoką inflację? Cokolwiek nie zrobią, będzie źle dla rynku nieruchomości

Jak bardzo wzrost stawki WIBOR podciął skrzydła kupującym mieszkania? BIK podał właśnie najświeższe, styczniowe dane o liczbie wniosków kredytowych. Pisząc krótko: był nawał (wniosków kredytowych), a jest zawał (czyli „padaczka”). W styczniu 2022 r. o kredyt mieszkaniowy wnioskowało łącznie 28 000 osób. Co oznacza ta liczba?

Po pierwsze liczba osób wnioskujących była na takim samym poziomie jak w kwietniu 2020 r., czyli w szczycie lockdownu. Po drugie to piąty najniższy wynik od stycznia 2007 r. Po trzecie liczba zapytań o kredyt jest o jedną czwartą mniejsza niż w styczniu 2021 r. i o połowę mniejsza niż najlepszym miesiącu zeszłego roku, czyli w marcu. Po czwarte spadła wnioskowana kwota kredytu – miesiąc do miesiąca o symboliczne 1,1% do 355 400 zł. Ale to i tak przełom, biorąc pod uwagę, że ceny nieruchomości (jeszcze) rosną. Wygląda na to, że deweloperzy mogą tylko pomarzyć, że spełnią się ich sny o 10-procentowych podwyżkach cen mieszkań w tym roku.

Czytaj więcej o tym: Idzie zima na rynku mieszkań? Zdolność kredytowa ostro w dół (subiektywnieofinansach.pl)

Jak bardzo maleje zdolność kredytowa? I czy spadek jest trwały?

W komentarzu BIK pisze, że spodziewa się dalszego spadku popytu na kredyty i wzrostu stóp procentowych nawet do 6%. – Ceny nieruchomości mogą nawet spaść – mówi prof. Waldemar Rogowski, główny analityk Biura Informacji Kredytowej (tutaj posłuchasz podcastu „Finansowe sensacje tygodnia” z jego udziałem, w którym rozmawiamy o przyszłości rynku kredytowego oraz rynku nieruchomości).

Jak bardzo spadła zdolność kredytowa? Jej wyliczanie to sprawa indywidualna – banki prowadzą różną politykę kredytową np. jedne akceptują dochody z umów cywilno-prawnych, inne nie. Ale pośrednicy finansowi, którzy mają kontakt na linii klient-bank, mają dane na ten temat.

Czytaj więcej o tym w poradniku Roberta Sieranta: Kto nie dostanie kredytu w pandemicznej rzeczywistości?

Na przykład według firmy Lendi, która dostarcza oprogramowanie do liczenia zdolności kredytowej, od września zdolność kredytowa przeciętnego potencjalnego kredytobiorcy spadła o 30%. Czyli: jeśli ktoś chciał się zadłużyć na 500 000 zł, to dziś może dostać kredyt tylko na 350 000 zł. Jeszcze na początku grudnia pośrednik Gold Finance szacował spadek zdolności kredytowej przeciętnego klienta na 20%. Ale od tamtego czasu stopy zostały podniesione dwukrotnie.

O tym, że zdolność kredytowa spada, gdy WIBOR idzie w górę świadczy fakt, że mimo wzrostu cen mieszkań, potencjalni kredytobiorcy przestali wnioskować o wyższe kwoty kredytu. Trudno o bardziej wyraźny sygnał, że pole do dalszego wzrostu cen mieszkań się wyczerpało. Przynajmniej ze strony tych, którzy w transakcję nieruchomościową muszą zaangażować kredyt.

Nie mamy danych, z których można byłoby wywnioskować, jak duża część kupujących mieszkanie na kredyt jest na granicy zdolności kredytowej. A nawet gdyby to było możliwe – nie wiemy, czy zrezygnują z kredytu, czy po prostu kupią mniejsze mieszkanie. Ale jeśli popyt na kredyty spadłby przez rok np. o połowę, oznaczałoby to, że jesteśmy w zupełnie nowej sytuacji, której skutki będą trudne do przewidzenia.

Rząd w tej sprawie nie wiele będzie mógł zrobić, program „Mieszkanie bez wkładu własnego”, który ma wejść w maju, nie poprawi sytuacji kupujących, a wręcz pogorszy – bo zdolność kredytowa będzie liczona na 100% wartości nieruchomości, a banki mogą klientów bez wkładu dociążać wyższą marżą. Z punktu widzenia deweloperów jedyną szansą na uniknięcie spadku cen jest popyt instytucjonalny, czyli fundusze inwestycyjne kupujące hurtem mieszkania pod wynajem.

Czytaj więcej o tym: Zagraniczne fundusze hurtem kupują w Polsce mieszkania na wynajem. Czy to zniszczy biznes prywatnym wynajmującym? Koniec rynku najmu, jaki znamy?

źródło zdjęcia: PixaBay

Subscribe
Powiadom o
96 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
Zobacz wszystkie komentarze
Rafa Caro Quintero
7 miesięcy temu

Najbardziej zabawne są lobbowane, PR’owane i opłacane przez developerów artykuły na GW o tym, że „prawdziwe wzrosty przyjdą”, że przecież „ceny nieruchomości nigdy nie spadną”. Za każdym razem, gdy to czytam – nie wiem czy się śmiać czy płakać… Autor artykułu wrzucił symulację kredytów przy WIBOR do 6%. Pytam: czemu tylko do 6%? FED podnosi stopy mocno ponad plany, a ostatnio stała się rzecz niewiarygodna: ECB zaczął nawet bąkać o podwyżce. Jeśli Euro ma nie kosztować po 6-7 PLN, to RPP będzie musiała przecież zwiększyć stopy znacznie ponad to co robi FED czy ECB… W tej chwili żaden główny ekonomista dużego banku… Czytaj więcej »

Admin
7 miesięcy temu

To prawda, deweloperzy niestety opanowali przekaz dotyczący sytuacji rynkowej. Codziennie mamy trudne do oceny merytorycznej rankingi i statystyki, z których wynika, że nic się nie dzieje i wszystko drożeje. Jest faktem, że sytuacja jest inna, niż 12 lat temu – mniej budowanych mieszkań, mniej napompowany popyt, większe zarobki Polaków oraz większy popyt instytucjonalny – ale jednak pieniądz kredytowy ma znaczenie dla cen nieruchomości i tego nie da się zignorować

Andrzej
7 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Dokładnie, nawet najsłynniejsi rentierzy z youtube jadą na dźwigni finansowej w postaci kredytów inwestycyjnych. A tak wszyscy kują w oczy tymi zakupami gotówkowymi ;).

Admin
7 miesięcy temu
Reply to  Andrzej

Rynek nieruchomości zawsze w większym lub mniejszym stopniu wisiał na kredycie. I żadne zaklęcia tego nie zmienią. Można tylko się zastanawiać jak duży będzie wpływ drogiego pieniądza i czy może być czymś zmitygowany

Kris
6 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Warto pamiętać, ze deweloper tez buduje na kredyt. Ma wysokie i rosnące koszty. Szczerze wątpię, żeby w sytuacji niskiej podaży gruntow, niewielkiej liczbie nowych inwestycji mieszkaniowych (wro) miał nastąpić znaczny spadek cen.

Admin
7 miesięcy temu
Reply to  Andrzej

Poza tym jest jeszcze jeden aspekt – rentowność najmu. Jeśli mogę wycisnąć prawie 10% rocznie z inwestycji w obligacje, przy ryzyku bliskim zera i płynności bliskiej 100%, to po jakiego grzyba mam się pchać z całym kapitałem w najem na 3,5%? Chyba, że jestem niemieckim funduszem inwestycyjnym, który zarabiał 1,5% i teraz chcą go znacjonalizować. W takiej sytuacji 3,5% w Polsce brałbym, nawet biorąc pod uwagę, że to dziki kraj :-)))

Rafa Caro Quintero
7 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

DOKŁADNIE tak! Mam w tej chwili większość oszczędności (tych które chcę trzymać w złotówce) w obligacjach skarbowych na 8-10%. Nie ogarniam zupełnie inwestycyjnego kupowania mieszkań w takich warunkach na rynku.

Andree
7 miesięcy temu

Gdzie mogę dostać takie obligacje?

Joanna
7 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Funuuszowi tez bardziej opłacałyby się obligacje niż „inwestycje” w nieruchomości

Admin
7 miesięcy temu
Reply to  Joanna

Ale fundusz nie ma dostępu do naszych obligacji detalicznych na 9% w skali roku. Może kupić hurtowe 10-latki o stałym oprocentowaniu 4% na 10 lat

Ppp
7 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Niedawno na blogu „Inwestomat” pojawił się artykuł o obligacjach hurtowych – w tabeli była nawet obligacja 30-letnia, płacąca odsetki co roku (jak nasze 4-latki), 5% STAŁEGO oprocentowania. Niestety, sprzed kilkunastu lat – a brałbym w ciemno!
Pozdrawiam.

Admin
7 miesięcy temu
Reply to  Ppp

Może niedługo znowu takie będą 🙂

Rafał
6 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Proszę o przybliżenie tematu. Gdzie można kupić takie obligacje które daję 9% zysku w skali roku?

Admin
6 miesięcy temu
Reply to  Rafał
Rafał
6 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Dzięki

Andrzej
7 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Pełna zgoda, jedynie nawiązuje do tej chorej narracji w debacie publicznej że dominują wyłącznie zakupy gotówkowe.

Maciej
7 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Witam,

a propos obligacji oprocentowanych na 10%. Czy mówimy o EDO/ROS/ROD ?

Admin
7 miesięcy temu
Reply to  Maciej

Tak właśnie

Bogdanov
7 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Jeszcze jednym czynnikiem jest spadająca liczba mieszkańców Polski.

stef
7 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Łatwo wyłapać pseudo analizy. Sa to wszystkie które publikuje:
1. HRE
2. Bartosz Turek/Marek Wielgo
3. Dowolny Deweloper

Admin
7 miesięcy temu
Reply to  stef

Tak, staramy się uważać, żeby nie być za bardzo „pod wpływem”, ale niestety bieżące dane rynkowe są dostępne wyłącznie w bazach deweloperów i firm z nimi powiązanych biznesowo (HRE, Expander…) – więc to oni kontrolują przekaz. Z pewnym opóźnieniem część danych mamy od BIK, czy NBP, ale statystyki o bieżących zmianach cen mieszkań i najmu pochodzą w zasadzie wyłącznie z baz firm zainteresowanych tym, żeby cyferki były jak najwyższe

Marek
7 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Czuję się przywołany do tablicy, wiec pozwolę sobie na małą ripostę. Maćku, gdybyś tylko chciał, mialbyś dostęp do BIGDATA.Rynekpiewotny.pl, ktory pozwala na samodzielną analizę rynku mieszkaniowego.Jestem pewien, że wiesz o tym narzędziu, ktore udostępniliśmy wszystkim zainteresowanym dziennikarzom. Niewtajemniczonym wyjaśnię, że pokazuje ono m.in., ile mieszkań i jakie wprowadzają na rynek deweloperzy w najwiekszych miastach, ile mieszkań w nich sprzedają, jakie są srednie ceny ofertowe oraz struktura cen. Tych danych jest bardzo dużo. Wystarczy chcieć z nich skorzystac. Nie wiemy tylko jednego: czy i z jakim opustem deweloperzy sprzedają mieszkania. W kwestii popytu i cen, to od co najmniej kilku miesięcy… Czytaj więcej »

Admin
7 miesięcy temu
Reply to  Marek

Mawi, ten komentarz nie był o Tobie, znamy się jak łyse konie i wiem, że nie podpiszesz się pod żadnym badziewiem. Natomiast jest prawdą, że jesteśmy zasypywani danymi od firm, których biznes opiera się na nieruchomościach. Chętnie skorzystamy z dostępu do Waszych danych – osobiście chyba nigdy nie proponowaliście mi dostępu (aczkolwiek o nieruchomościach pisze na „Subiektywnie o finansach” Irek, więc mogłem nie być „celem” takiej oferty. Porządne dane o sytuacji na rynku w czasie rzeczywistym chętnie przyjmiemy :-). Co do wzrostu cen wymuszonego inflacją kosztów budowy – z jednej strony to wydaje mi się nieuniknione, ale z drugiej strony… Czytaj więcej »

Adam S.
7 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Mniej budowanych mieszkań? Budujemy więcej od gierka!

Admin
7 miesięcy temu
Reply to  Adam S.

Ale bardziej się to rozkłada w czasie – w tym momencie liczba ofert chyba maleje (aczkolwiek popyt maleje jeszcze bardziej)

Danek
7 miesięcy temu

Jak rok temu szukałem mieszkania (i prawie kupiłem) to u dewelopera (w Gdańsku, Robyg) czułem się jak intruz, co to chce kupić tylko 1 mieszkanie 65 m2 za jedyne 700 tys i jeszcze wymyśla bezczelny jeden, zniżki by chciał i dopytuje o szczegóły, zamiast brać co dają.

A już w tym tygodniu jeden z deweloperów gdzieś w czeluściach swojej bazy znalazl mój numer telefonów i dzwonił, czy byłbym zainteresowany. Więc chyba „pipeline” klientów jednak wysycha.

Admin
7 miesięcy temu
Reply to  Danek

Coś się zmienia. Na korzyść klientów na szczęście

Domenico
7 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Deweloper Robyg. W poniedziałek – 764 oferty sprzedaży mieszkań. Myślałem, że będzie codziennie o kilka spadać skoro popyt cały czas przewyższa podać, a tu dzisiaj 915 ofert .

Admin
7 miesięcy temu
Reply to  Domenico

Chyba rzeczywiście przymroziło popyt – z jednej strony kredytowy, a z drugiej indywidualno-inwestycyjny

Rafa Caro Quintero
7 miesięcy temu
Reply to  Danek

obiecująco…

stef
7 miesięcy temu
Reply to  Danek

Ja dostałem ostatnio wysyp takich maili, nawet miejsce postojowe albo wykończenie gratis dają, a to jest ok.5-8% wartości mieszkania

Admin
7 miesięcy temu
Reply to  stef

Tak, celne spostrzeżenia – zanim pojawią się fizyczne zmiany cen deweloperzy spróbują strategii pośrednich, czyli dorzucania gratisów

Danek
7 miesięcy temu
Reply to  stef

No tak, bo jak na razie ceny za metr trzymają się nieźle. 13-14t/m2 w Gdańsku i to bynajmniej nie w pasie nadmorskim. Owszem, ładna inwestycja, ale koniec końców to tylko ładnie odpicowany blok 5km od morza. Więc pewnie przy negocjacjach „prezes się zgodzi wyjątkowo” na 150 zl zniżki mniej za metr.

Admin
7 miesięcy temu
Reply to  Danek

Trójmiasto jest specyficznym rynkiem, mnóstwo inwestorów z Niemiec, więc może się zachowywać inaczej, niż reszta Polski

Ralf
7 miesięcy temu
Reply to  Danek

Gdańska nie polecam. Miasto jest przeludnione, z infrastrukturą sprzed ćwierćwiecza, za to z hasłami o wolnej Białorusi na autobusach. Tu NIC nie działa jak trzeba – komunikacja, usługi komunalne, czy nowe inwestycje, to dla włodarzy tego miasta abstrakcja. Pomijam już kuriozalną decyzję o zlikwidowaniu jednego pasa na głównej arterii alei Grunwaldzkiej. To tak jakby w Wawie wyciąć jeden pas z Kasprzaka, albo w Katowicach z Roździeńskiego…

Admin
7 miesięcy temu
Reply to  Ralf

No, ale za to Gdynia jest chyba lepiej zrobiona

Lukas
7 miesięcy temu
Reply to  Ralf

„Pomijam już kuriozalną decyzję o zlikwidowaniu jednego pasa na głównej arterii alei Grunwaldzkiej. To tak jakby w Wawie wyciąć jeden pas z Kasprzaka, albo w Katowicach z Roździeńskiego…”

Tak, to tak kuriozalne działanie, jakby zamknąć dla ruchu aut cały Times Square w centrum Manhattanu!

Oh, wait…

Pele
6 miesięcy temu
Reply to  Ralf

Przeludnione? Z infrastrukturą sprzed ćwierćwiecza? Kolega z Gdyni, jak sądzę 🙂

jsc
6 miesięcy temu
Reply to  Pele

To skąd wzięli się ci wszyscy czyszciciele kamienic?

Joanna
7 miesięcy temu
Reply to  Danek

Do mnie w tym tygodniu dzwoniło 2 pośredników z którymi widziałam się ostatnio kilka miejscu temu. W jednej inwestycji na stronie domy zaznaczone jako rezerwacja sprzedane okazują się być wolne. Taki tam zabieg marketingowy że strony dewelopera…

Admin
7 miesięcy temu
Reply to  Joanna

Ale to bez sensu oznaczać wolne lokale jako sprzedane, przecież wtedy potencjalnie zainteresowane osoby nie wezmą ich pod uwagę

Danek
7 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Niby tak, ale efekt Veblena działa. Trzeba przecież wsiąść do uciekającego pociągu.
Część deweloperów uwalnia też mieszkania partiami. Na przykład ostatnie piętro jest uwalniane, kiedy 60% pozostałych się wyprzedała. A to właśnie po to, żęby daćwrażenie ograniczonej oferty.

Admin
7 miesięcy temu
Reply to  Danek

Poczekajmy aż im nerwy puszczą i będą musieli uwolnić wszystko co mają

Pan Krzysztof
7 miesięcy temu

„Ilu osobom wzrost WIBOR-u podciął skrzydła marzeń o własnym mieszkaniu?”
W dłuższej perspektywie ułatwi im to zakup. Dozbierają gotówki i ceny spadną lub nie będą rosły. Unikną problemów, które będzie mieć część kredytobiorców zapakowanych po uszy, a może nawet trafią tzw. okazję od kogoś kto nie dał rady. Sam takie okazje miałem w 2020. Jednej nie udało mi się wykorzystać, ale druga wypaliła. Trzeba być cierpliwym i dobrze szukać.

Admin
7 miesięcy temu
Reply to  Pan Krzysztof

Bardzo słuszna uwaga, też tak sądzę. Nie ma tego złego

Andrzej
7 miesięcy temu

Dzień sądu co prawda nieostatecznego nadchodzi. Zasada drżyj kiedy wszyscy są zachłanni, bądź zachłanny kiedy inni drżą nie wzięła się znikąd. To jest po prostu doświadczenie.

Ralf
7 miesięcy temu
Reply to  Andrzej

Piękne motto! Robimy głosowanie, czy Redaktor powinien, po przetłumaczeniu go oczywiście na łacinę, ustawić jako motto tej szacownej strony (żeby nie powiedzieć, że instytucji). Może nawet jakiś sklep z gadżetami – koszulki, kubki, smycze 😉

Admin
7 miesięcy temu
Reply to  Ralf

A to ładne, rzeczywiście.
PS. Mam otworzyć sklep z gadżetami „Subiektywnie o finansach”? Koszulki, kubki, smycze, pejcze, obroże? 🙂

Ralf
7 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

A pewnie. Ale jak pejcze, to też koszulki z dwórkami Glapy i na przykład hasłem: „Dbamy o naszą twardą walutę.” Czy coś w ten deseń.
Jednak muszę już odstawić leki 😉

Admin
7 miesięcy temu
Reply to  Ralf

Gdybyśmy się kiedyś spotkali na burzy mózgów, to byłoby grubo 🙂

Ralf
7 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Nie wiem, czy SOF stać na moją dniówkę. Chociaż na mieście mówią, że redaktor Samcik jest jak Fibak i bez 10 tys. papiera w portfelu się z domu nie rusza, a w Viktorii, w przeciwieństwie do rzeczonego wyżej sportowca, to zostawił taki napiwek, że do teraz na korytarzu się o tym mówi. Nie wiem, tylko powtarzam, co słyszałem. W sumie więc, może i szansa na tą burzę mózgów jest. 🙂

Admin
7 miesięcy temu
Reply to  Ralf

Nie w Victorii, tylko w Intercontinentalu 🙂

Janek
7 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

I pończochy 😉

Benito
7 miesięcy temu

Ceny nieruchomości nie spadną w top 10 dużych miast Polski z uwagi na inflację typu 200-300% na stali, 100% na silce,, 140% na cemencie itp. Owszem, ostatnie 5 lat deweloperka miała marżę rzędu 50%, ale to po podwyżkach się skończyło. Polacy jak autor trafnie wskazał w artykule choćby mieli sczeznąć to ratę do banku w zębach zaniosą. A szkoda, bo przez to pozwalamy na takie patologie jakich doświadczamy z cenami mieszkań i kredytami na zmiennym.Dlaczego jeszcze uważam że nie spadną? Ponieważ mentalność Polaka jest taka, że stracić na inwestycji nie może więc będzie czekał na hossę. Oczywiście nie doczeka jej,… Czytaj więcej »

Admin
7 miesięcy temu
Reply to  Benito

Ad 1. Wydaje mi się, że może być odwrotnie, tzn. może nastąpić przeniesienie części popytu na mniejsze rynki, gdzie ceny są niższe, a w erze pracy zdalnej są też niższe koszty życia

Łukasz
7 miesięcy temu
Reply to  Benito

1.A jaka jest przyczyna tak dużego wzrostu cen stali i cementu? Szok popytowy? Cena emisji CO2, energii? Jak patrzę na wykres 40 letni, to wręcz wygląda to na anomalię od jesieni 2020.

Admin
7 miesięcy temu
Reply to  Łukasz

Nigdy w historii świata nie wydrukowano tyle bilionów euro i dolarów „pustego” pieniądza. Nic więc dziwnego, że wykresy wariują…

Adam S.
7 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Czekam na artykuł o złocie. Tego nie dodrukują.

Admin
7 miesięcy temu
Reply to  Adam S.

Zaraz będzie

jsc
7 miesięcy temu
Reply to  Adam S.

Po odkryciu Ameryki też walnęła inflacja… bo rozjechała się relacja ilości złota na rynku do analogicznej liczby srebra.

Karwik
7 miesięcy temu
Reply to  Łukasz

Wystarczy spojrzeć na wykres emisji CO2 od 2018-2019 roku, skok z kilkunastu na kilkadziesiąt a obecnie już praktycznie 100 euro. To z kolei rzutuje na ceny prądu. A produkcja stali, cementu jak wiemy wymaga zarówno energii jak i uprawnień do emisji więc to jest główna przyczyna. Natomiast jeżeli chodzi o cement to te wzrosty i tak nie są duże w porównaniu do tego jak wzrosły koszty produkcji, plus jak mogą wzrosnąć ze względu na nowe regulacje klimatyczne dociskające śrubę dla przemysłu.

Admin
7 miesięcy temu
Reply to  Karwik

To są argumenty dotyczące kosztów budowy, a to, czy da się je przerzucić na konsumenta to zupełnie inne zagadnienie

Miauuu
7 miesięcy temu
Reply to  Benito

Wibor „zamrożą” w okolicahc 15%

Admin
7 miesięcy temu
Reply to  Miauuu

Wtedy będzie już za późno 😉

Pablo
7 miesięcy temu
Reply to  Benito

Jeśli nie podobają się Panu stawki WIBOR to proponuję wstawić tam to co powinno być czyli wskaźnik inflacji.

Benito
7 miesięcy temu
Reply to  Pablo

Pablo, jak kredyty firmowe oraz leasingi będą wciąż drożały to mimo że nie jestem zakredytowany (poza jednym leasingiem na skromną Mazdę) boję się pieprznięcia na rynku spowodowanego żniwami na kredyciarzach hipotecznych. 8 lat temu były inne warunki, inna mentalność i okoliczności pęknięcia bańki. Pojawia się ryzyko rozlania kryzysu na nieruchach przez wysoki WIBOR na wszystkie elementy gospodarki. Wtedy wszyscy dostaniemy po tyłku. Poprzedni kryzys na nieruchach był w warunkach stosunkowo niskiej inflacji. Nieruchy mogą nadal być coraz droższe w budowie, ktoś chętny zawsze się znajdzie. Obawiam się, że jak dojadą kredytobiorców WIBORem to będziemy mieć drugi Berlin. Wjadą fundusze, wykupią… Czytaj więcej »

Matt
7 miesięcy temu

Nawet nie wiecie ile mieszkań stoi pustych kupionych „bo rośnie”. Dziś byłem u znajomego, apartament oddany w Krakowie w 2018 roku, połowa mieszkań od tego czasu w stanie deweloperskim, po prostu kupione „bo rośnie”, ale nie wykończone bo nie ma czasu i chęci. Ciekawe kiedy to wszystko zacznie się uwalniać na rynek wtórny.

Admin
7 miesięcy temu
Reply to  Matt

Rząd to zauważył, stąd pomysł podatku „od pustostanów”. Jak to nie pomoże, to wrzucę na agendę kataster

stef
7 miesięcy temu

Brakuje mi artykułu o tym z czego kredytobiorcy najpierw zrezygnują?
Rata wzrosła o 500 zł, gdzie gospodarstwo domowe tę kwotę zaoszczędzi?
Kino/rozrywka,?
obiady na mieście?
kosmetyki ? a może wystąpi efekt szminki.
Jeśli 10 mln kredytobiorców zapłaci 500 zł mc większa ratę to znika z rynku 5 mld miesięcznie. DUŻO.

Admin
7 miesięcy temu
Reply to  stef

Były takie badania, czytałem w „Rzeczpospolitej”. Większość osób (chociaż nie wiem czy to dotyczyło kredytobiorców czy ogółu) zeznaje, że będzie rezygnować z restauracji

Cassandra
7 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Nie żeby w czasach pandemii dużo i często w nich jadali… Te małe gospodarstwa 2+1 są zakredycione na styk, tam zostaje małe pole manewru z czego rezygnować… Proszę tez popatrzeć jaki jest udział kosztów mieszkania i jedzenia w gospodarstwie domowym, to już blisko 50%, a to są wydatki sztywne… Oczywiście najpierw tnie się wakacje, rozrywkę itp ale tego w polskich domach i tak nie ma dużo…

Admin
7 miesięcy temu
Reply to  Cassandra

To jest bardzo ważne pytanie, moim zdaniem żadne dostępne dane na nie nie odpowiadają: jaka jest kondycja finansowa ludzi, którzy kupili niedawno przy wysokich cenach mieszkania w dużych miastach lewarując się rekordowo takim kredytem

Adam S.
7 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

A kto w ogóle tam chodzi w dzisiejszych czasach?

Alefbet
7 miesięcy temu
Reply to  stef

Najpierw zrezygnują jak mówisz z kina, restauracji czy wakacji w Grecji – łatwo bo i tak mamy obostrzenia pandemiczne więc nie będzie żalu. Potem na allegro/olx pojawią się fajne okazje na telefon, tablet, laptop – 6-12 m-cy po pęknięciu bańki. Następnie na ototmoto pojawią się okazje na skuter, auto – 12-24 m-cy po pęknięciu. W ostateczności na otodom działki, domy i mieszkania z rabatem 20-30% – 24-60 m-cy po pęknięciu. Potem do władzy dojdą populiści i zacznie się rozdawnictwo i dodruk, obniżenie stóp i cała zabawa zaczyna się od nowa. Dokładnie taki scenariusz przerabialiśmy od końca 2008 roku do końca 2015… Czytaj więcej »

Admin
7 miesięcy temu
Reply to  Alefbet

Właśnie – cash is king. Jeśli nikt nie ma pieniędzy, a wszyscy sprzedają, to życie staje się pełne okazji

jsc
7 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

W takim razie w końcówce PRL mieliśmy miliony takich królów… wtedy zostanie milionerem ponoć nie stanowiło wielkiego problemu.

Radek
7 miesięcy temu

Panie Macieju napisał pan
„Jest faktem, że sytuacja jest inna, niż 12 lat temu – mniej budowanych mieszkań, mniej napompowany popyt”.
To jest oczywista nieprawda. Teraz budujemy ponad 200k mieszkań rocznie i takie wartości będziemy mieli jeszcze przez 2-3 lata. W budowie jest 900k. Popyt był ogromny w większości (ponad 50%) inwestycyjny. Na rynku konsumpcyjnym już niż a na rynku podaży odchodzi wyż powojenny.
Mamy ogromną podaż i okrojony popyt, któremu właśnie odcięło prąd. Kierunek cen jest jeden. A spadki na tym rynku pogrążą całą gospodarkę, co dodatkowo ograniczony popyt. Ukraińcy wyjadą i skończy się polski sen o dobrobycie.

Admin
7 miesięcy temu
Reply to  Radek

Zgadzam się, że jeśli wyjadą Ukraińcy to będzie niewesoło w całej gospodarce, nie wyłączając nieruchomości. Zgadzam się też z Panem co do diagnozy dotyczącej czynników kształtujących popyt i podaż w przyszłości (z zastrzeżeniem: jest duży spór na temat liczby mieszkań w Polsce nie „trzymających” standardów, które i tak trzeba będzie zastąpić nowymi), Ale generalnie zalecam siedzieć na gotówce – może się okazać, że niedługo będą bardzo ciekawe „promocje” na nieruchomości. Co do podaży to mam na myśli raczej bieżącą liczbę mieszkań w ofercie

jsc
7 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Póki co są takie prognozy, że nas zaleją… ponoć milionami już stoją w blokach startowych i czekają na odgłosy wybuchów.

Tomek
7 miesięcy temu

Ale to chyba było oczywiste dla każdego, że mamy do czynienia z bańką. Tani kredyt przy rekordowo niskich stopach procentowych, inflacja, przegrzany rynek pracy, presja płacowa, przekonanie, że nieruchy tylko drożeją. Jak nie wsiądziesz do tego pociągu to za rok będzie 20% drożej i będziesz frajer. Plus na nieruchach nie da się stracić, to po prostu niemożliwe. Dołożyła się do tego narracja w mediach i deweloperskie naganianie. Teraz też naganiacze piszą, że nie ma szans na spadki i nieruchomości zdrożeją bo inflacja, wzrost cen robocizny i materiałów. Oczywiście nikt nie pisał o ryzyku zmiennej stopy procentowej czy nadchodzącej recesji/spowolnieniu. Dochodziło… Czytaj więcej »

Admin
7 miesięcy temu
Reply to  Tomek

Wydaje mi się, że u nas było dość sporo materiałów, z których przebijał sceptycyzm w stosunku do tej hossy:
https://subiektywnieofinansach.pl/czy-warto-kupic-mieszkanie-za-kazda-cene/
No i nigdy nie poddawaliśmy się bezkrytycznie narracji deweloperów, zawsze podawaliśmy też argumenty na rzecz rychłego końca nieruchomościowego boomu.

Piotr
7 miesięcy temu

Pozwolę sobie przytoczyć dwie, bardzo świeże sytuacje.

1. Warszawa, w ubiegłym tygodniu zebrałem oferty od siedmiu deweloperów i 6/7 ofert, na dzień dobry jest negocjowana.
Dodam, że jeszcze pół roku temu w biurach sprzedaży patrzyli na mnie jak na intruza, który powinien prosić się o możliwość kupna mieszkania. Dzisiaj „kawka, herbatka, ciasteczko?”

2. Gdańsk, rynek wtórny, wysoki standard. Brat właśnie kupił 70 mkw w Gdańsku/Brzeźno. Cena transakcyjna za metr obniżona o 2600 zł (18 500 zł na 15 900 zł)

Pozdrawiam,
Piotr

Admin
7 miesięcy temu
Reply to  Piotr

Nie ma to jak dotknąć rynku osobiście. W imieniu społeczności: dzięki za informację!

stef
7 miesięcy temu
Reply to  Piotr

Czy te 18500 to była realna cena? Ja też mogę krzyknąć 20 000 zł/m2 ale wiem, że sąsiad sprzedał w Warszawie za 11 500. Dam 40% rabatu i sprzedam za 12 000.

Adam S.
7 miesięcy temu

Jebło i tyle. Skończyło się eldorado i kłamstwa developerów i fliperów.

Admin
7 miesięcy temu
Reply to  Adam S.

Ano jebło, ale jeszcze przez jakiś czas będzie się to ukrywało ofertami typu „garaż gratis”

piott
7 miesięcy temu

Jestem pierwszy raz na tej stronie i jakże pozytywnie zaskoczony poziomem wpisu. Nastawiałem się na kolejną deweloperską papkę, a mamy tutaj realną ocenę sytuacji. Tak trzymać!

Admin
7 miesięcy temu
Reply to  piott

Proszę wpadać częściej! Dzięki za dobre słowo

Danek
7 miesięcy temu

Robyg Gdańsk – inwestycja Vista na Morenie. Oferta cenowa za 1m2 w polowie stycznia: 13.5 t/m2. Dzis (polowa lutego) dostalem maila: VISTA – Sprawdź nową ofertę cenową. Juz 11.5 t/m2. Czyli 2 t/m2 mniej. Oczywiscie wciaz 11.5 t m2 w tej lokalizacji to kosmos, ale chyba popyt faktycznie umarł.

Admin
7 miesięcy temu
Reply to  Danek

Bardzo dobrze, mają z czego schodzić

Kristopher
6 miesięcy temu
Reply to  Danek

Na morenie często śmierdzi szadółkami (wysypisko śmieci) dla mnie to tam może być cena max 8k za m2

groteskowe
6 miesięcy temu

Wszyscy „znawcy” twierdzący że „ceny nieruchomości nigdy nie spadną” to urodzili się w 2014 roku? Bo przecież w latach 2009-14 ceny nieruchomości spadały.

Wcale nie zdziwię się, że czeka nas powtórka (czemu sprzyja polityka NBP, która zresztą nie może być inna)

Kristopher
6 miesięcy temu

A ja powoli dojrzewam do decyzji do opuszczenia Polski.
na insta gramie przez przypadek na trafem na profil Kingi Rusin i kurcze przekonuje mnie to. Przeprowadziła się na Kostaryke, ciepło, z dala od Putina i PISu. No rewelacja

Admin
6 miesięcy temu
Reply to  Kristopher

Pozwolenie na opuszczenie kraju będzie wydawane dopiero po urzędowym stwierdzeniu, że delikwent odrobił w zapłaconych podatkach pieniądze, które Ojczyzna w niego zainwestowała przez cały czas edukacji oraz kształcenia ustawicznego 🙂

Krzysztof
3 miesięcy temu

Proszę o załączenie wykresy mediany zdolności kredytowej na podstawie mediany zarobków 🙂

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!