20 lipca 2021

Zagraniczne fundusze hurtem kupują w Polsce mieszkania na wynajem. Czy to zniszczy biznes prywatnym wynajmującym? Koniec rynku najmu, jaki znamy?

Zagraniczne fundusze hurtem kupują w Polsce mieszkania na wynajem. Czy to zniszczy biznes prywatnym wynajmującym? Koniec rynku najmu, jaki znamy?

Zagraniczne fundusze hurtowo kupują polskie mieszkania na wynajem. Za kilka lat w ich ofercie będzie 30 000 lokali w największych miastach i w najlepszych lokalizacjach. Jaki to ma wpływ na ceny nieruchomości? Jakie plany wobec lokatorów mają zagraniczni inwestorzy? Czy właśnie kończy się rynek najmu, jaki znamy? Rozmawiamy z Pawłem Sztejterem z firmy JLL, która doradza przy takich transakcjach

Skandynawskie i zachodnioeuropejskie fundusze jeszcze nigdy nie były tak aktywne na polskim rynku nieruchomości jak obecnie. Zagraniczni inwestorzy kupują hurtowo mieszkania z myślą o wynajmie klientom na dekady. Ile na tym zarobią? Czy nie ma obawy, że jeszcze bardziej wywindują ceny? W poprzednim tekście sprawdziliśmy, jaka jest oferta firm i instytucji (Polski Fundusz Mieszkań na Wynajem), które już działają na rynku i czy to dobra alternatywa dla tradycyjnego najmu.

Zobacz również:

Ale czy zmiany, które obecnie zachodzą na rynku, nie doprowadzą do głębszych wstrząsów i ewolucji myślenia na temat posiadania i użytkowania mieszkań? Jak to wygląda na Zachodzie, a jak będzie wyglądać w Polsce? Na ten temat rozmawiam z Pawłem Sztejterem, dyrektorem Działu Mieszkaniowego firmy JLL, który doradza przy takich transakcjach.

Przeczytaj też: Czy najnowsze dane NBP o cenach nieruchomości powinny zapalić czerwoną lampkę tym, którzy dziś gotowi są kupować mieszkanie za każdą cenę? „Coś” się dzieje

Zagraniczne fundusze poszły na zakupy… nieruchomości w Polsce

Ireneusz Sudak: Zagraniczne fundusze wchodzą do Polski i hurtowo kupują mieszkania z myślą o ich wynajmowaniu klientom indywidualnym. Dlaczego właśnie teraz?

Paweł Sztejter, dyrektor działu mieszkaniowego JLL: To nie jest ani nowy trend, ani nowa rzeczywistość, choć skala inwestycji jest rzeczywiście większa. Pierwsze przygotowania do takich transakcji przeprowadzaliśmy jeszcze jako zespół REAS już w 2007 r. Ale przyszedł kryzys finansowy, a potem przez kilka lat rynek się odbudowywał i dopiero w latach 2013-2014 zagraniczni inwestorzy dostrzegli Polskę jako strategicznie ważny rynek PRS [ang. Private Rented Sector – red.]. Musiało minąć kolejnych kilka lat, żeby rynek okrzepł i żeby fundusze sfinalizowały pierwsze duże umowy.

Ile zarabiają fundusze na instytucjonalnym wynajmie osobom prywatnym?

– Różnice między Polską a Europą Zachodnią są duże. Podam kilka konkretnych liczb: prime yields w Berlinie wynoszą 2,8%, w Monachium 2,4%, w Hamburgu 2,2%, w Paryżu 2%, w Amsterdamie 3%… Niby niedużo, ale to stały i relatywnie bezpieczny zysk, a przecież mówimy o strefie euro, gdzie stopy procentowe są ujemne. Czyli to wcale nie tak mało.

W Warszawie stopy zwrotu kształtują się na poziomie 5%, a w miastach regionalnych – 5,5%. Oczywiście, należy przy tym pamiętać, że w tych stopach ukryte jest także ryzyko kursowe, a niektórzy inwestorzy poniosą dodatkowo koszty hedgingu, czyli zabezpieczenia od ryzyka wahań kursu złotego.

Skoro można tyle zarobić, to dlaczego tak długo czekaliśmy na wejście zagranicy na rynek najmu?

– Instytucje inwestujące na rynku mieszkaniowym mają zwykle nieco bardziej konserwatywne podejście i przed podjęciem decyzji inwestycyjnych analizowały rynek i obserwowały rezultaty pierwszego polskiego portfela, czyli Funduszu Mieszkań na Wynajem założonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego. To firmy, które na pierwszym miejscu stawiają bezpieczeństwo długoterminowych inwestycji. Sukcesy pionierów przyciągają jednak kolejnych inwestorów. W 2018 r. wartość inwestycji funduszy w mieszkania na wynajem wynosiła 122 mln euro, zaś tylko w pierwszym półroczu tego roku to już ponad 530 mln euro. W sumie takich mieszkań dostępnych na rynku jest obecnie 6100. Zakontraktowanych lub w budowie jest kolejnych 25 000.

Czyli trochę tak jak z zachodnim bankami, które zauważyły w latach 90. i później, że w Polsce mogą osiągnąć zwrot z kapitału rzędu 15-20%. Ale gdy rentowność spadła, kolejne banki trafiały i trafiają na sprzedaż. 

– Biorąc pod uwagę fazę rozwoju rynku, to w przypadku niektórych inwestorów można się spodziewać podobnego scenariusza. Przyczyną tego jest – póki co – brak dużych i wynajętych portfeli mieszkań. Mimo szybkiego wzrostu, na polski rynek jeszcze nie mogą wejść najwięksi inwestorzy, którzy w Europie posiadają setki tysięcy mieszkań na wynajem. Strategia niektórych aktywnych w Polsce inwestorów polega na wzięciu na siebie większego ryzyka zakupów projektów deweloperskich w transakcjach typu forward, wynajęcia mieszkań, a po skonsolidowaniu dużego portfela kilku tysięcy wynajętych mieszkań dalszej odsprzedaży do dużych funduszy inwestycyjnych przy niższej stopie zwrotu. Co się stanie z najemcami? W praktyce najemcy nie zauważą zmiany, bo w interesie właściciela portfela jest posiadanie kompletu stabilnych i regularnie płacących czynsz najemców. To jeden z elementów wyceny takiego portfolio nieruchomości.

Przeczytaj też: Czy nieruchomości będą nadal drożeć? Jakie mogą być najbliższe lata, a jakie dziesięciolecia? Dylematy tych, którzy chcą zainwestować w mieszkanie na wynajem

Mieszkanie na wynajem od funduszu czy z ogłoszenia?

A dlaczego miałbym wynająć mieszkanie od funduszu, a nie z ogłoszenia na Gumtree czy OLX?

– Różnice w najmie od osoby prywatnej i od instytucji są fundamentalne. Warto pamiętać, że rynek prywatnych mieszkań na wynajem w Polsce jest skrajnie rozdrobniony. Grupa świadomych inwestorów kupujących mieszkania z myślą o wynajmie, jest wciąż niewielka. Zdecydowana większość landlordów to osoby, które mieszkanie odziedziczyły od rodziców lub dziadków, uwłaszczyli się na tych nieruchomościach w procesie masowej prywatyzacji zasobów spółdzielczych i komunalnych prowadzonej od początku lat 90-tych.

Tacy właściciele nie wiedzą, czy w dłuższej perspektywie będą to mieszkanie wynajmować czy może zdecydują się je sprzedać. Wciąż nierzadko unikają podpisywania umów, nie mają albo nie chcą przeznaczać kapitału na remont i doposażanie – jednym słowem jakość, zasób i polityka właścicielska prywatnych mieszkań na wynajem są w Polsce na niskim poziomie.

Najem mieszkania od funduszu to z definicji najem długoterminowy. Umowy są wprawdzie podpisywane na rok,  bo to jest standard rynkowy w Polsce. Blisko 84% umów najmu zawieranych jest na czas określony, ale nie ma obawy, że zarządca wypowie nam umowę. Co do zasady fundusz inwestycyjny jest zainteresowany przedłużaniem umów w perspektywie długoterminowej – i mówimy tu nie o 2-3 ale o 20-30 latach. To nie jest właściciel prywatny, który może chcieć sprzedać mieszkanie na rynku wtórnym, albo zdecyduje je oddać dorastającym dzieciom i wypowie nam znienacka umowę. Wynajem od inwestora instytucjonalnego to również nieporównywalnie lepsza jakość zarządzania.

Najemcy mogą liczyć także na łatwe zmiany mieszkania w ramach portfela, np. w sytuacji, w której potrzebować będą z czasem większego mieszkania, ale też gdyby sytuacja życiowa zmusiła ich do przeprowadzenia się do tańszego mieszkania. Nie są to też tak często opisywane w mediach imprezownie dla turystów. W takich budynkach nie oferuje się umów krótkoterminowych, a podnajmowanie mieszkań bez zgody funduszu jest zakazane. Obowiązuje regulamin najmu, który zakłada możliwość natychmiastowego rozwiązania umowy z uciążliwym lokatorem.

Mieszkania w zasobach instytucjonalnych to nowo wybudowane mieszkania w dobrych lokalizacjach, zwykle ze świetnym dostępem do komunikacji publicznej lub w pobliżu skupisk miejsc pracy. Zwykle są to mieszkania ze średniej i średniej-wyższej półki, czyli takie, które są w zasięgu przeciętnej osoby, posiadającej zdolność czynszową. Są czyste i dobrze wyposażone. I z pewnością nie znajdziemy tam sofy i meblościanki… po babci. Odświeżane po każdej zmianie najemcy. Oferują możliwość niezależnego i długoterminowego mieszkania w lokalizacjach, w których najemcy nie byłoby stać na mieszkanie kupione nawet na kredyt … A czynsze w zasobach instytucjonalnych są porównywalne do tych w zasobach prywatnych. 

Przeczytaj też: Ceny materiałów budowlanych oszalały. „Nie jesteśmy w stanie oszacować kosztów budowy domu” – pisze… firma budowlana. Jak to się odbije na cenach domów i mieszkań?

Czy zakupy mieszkań przez fundusze wywindują ceny?

Na rynku nieruchomości trwa zakupowy boom. Siłą rzeczy przy takiej skali inwestycji, która polega na tym, że jedna firma kupuje cały blok, rodzi się obawa, czy to nie wpłynie albo już nie wpływa na ceny.

– Umowy deweloperów z funduszami nie wpływają na ceny na rynku sprzedaży indywidualnej. Co do zasady, fundusze inwestycyjne nie nabędą bowiem od dewelopera mieszkania w cenie wyższej niż rynkowa w danej okolicy, a zwykle ceny zakupu w dużych transakcjach są raczej nieco niższe niż na rynku indywidualnej sprzedaży mieszkań. Ponadto warto pamiętać, że o ile ostatnio ogłaszane duże transakcje są głośne i efektowne medialnie, to terminy ukończenia budów są rozłożone w czasie, a zakupiony zasób pojawi się na rynku dopiero w kolejnych latach. 

I na koniec kwestia skali – na sześciu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce sprzedano w ostatnich pięciu latach blisko 320 000 mieszkań, a dostępny instytucjonalny zasób wybudowany w tym czasie i dostępny do wynajmu to niecałe 2% liczby mieszkań sprzedanych. Nawet zakładając dalszy istotny wzrost tego segmentu rynku, wpływ takich umów na rynek jest praktycznie pomijalny.

Polacy, zarówno według deklaracji, ale i według wyborów, wolą mieszkania kupować, niż wynajmować. Odwrotnie niż na Zachodzie.

– Badania pokazują, że pokolenie młodych ludzi w Polsce, do których przede wszystkim jest adresowana oferta funduszy, nie różni się od młodych Holendrów, Francuzów czy Duńczyków. Ponad 60% osób korzystających z mieszkań na wynajem w różnych krajach europejskich w pierwszych kilku czy kilkunastu latach samodzielnego mieszkania deklaruje, że chciałoby z czasem posiadać nieruchomość.

Podobnie jak młody Polak przeciętny młody Holender też chciałby być właścicielem mieszkania. Jednak zwłaszcza w pierwszych latach, dopóki jego sytuacja zawodowa i rodzinna nie ulegnie stabilizacji, woli być mobilny, niezwiązany kredytem hipotecznym, łatwo zmieniać mieszkanie w zależności od potrzeb rodziny.

Wyraźnie niższy niż w Europie odsetek mieszkań na wynajem w Polsce jest raczej rezultatem niedojrzałości polskiego rynku mieszkaniowego, niskiej jakości zasobu czynszowego, nieobecności przez wiele lat inwestorów kapitałowych, braku długoterminowej polityki państwa wspierającej równomiernie zarówno sektor własnościowy i czynszowy, nie wspominając o aktywnym wieloletnich subsydiowaniu sektora własnościowego poprzez programy wsparcia zakupu mieszkań.

Młodzi ludzie, którzy mają 25-27 lat, są w znacznej większości dużo bardziej niezależni, niż byli w ich wieku ich o 10-20 lat starsi koledzy. Ale skąd mieliby mieć pieniądze na wkład własny? Coraz częściej zadają sobie pytanie, czy rozsądne jest posiadanie mieszkania?

Czy zakup „za wszelką cenę” dwóch pokoi na obrzeżach miasta z kredytem na 30 lat ma sens? Jaka jest tego korzyść? Utarło się myślenie, że wtedy „płacimy za swoje, a nie za cudze”. Ale przecież przez pierwsze 10 lat kredytu o równej racie i tak spłacamy głównie odsetki, wydajemy pieniądze na wyposażenie, utrzymanie, może jakiś remont, a gdy to małe mieszkanie sprzedajemy, bo pojawiło się w domu dziecko, to jesteśmy w tym samym miejscu, w którym byliśmy w momencie jego zakupu.

Przy sprzedaży mieszkania okazuje się, że wprawdzie spłaciliśmy już dużą część odsetek, ale w praktyce nie spłaciliśmy pożyczonego kapitału, i o ile nie skorzystaliśmy w tym okresie ze wzrostu cen mieszkań, to nie skorzystaliśmy na „własności” mieszkania i najczęściej nie odzyskamy kapitału zaangażowanego w wykończenie i koszty obsługi transakcji. W Europie już to dostrzeżono, ale nie dlatego, że tam ludzie są mądrzejsi, tylko dlatego, że przeszli tę samą drogę, co my, tyle że kilka dekad wcześniej. My właśnie zaczynamy nią iść.

Skoro prywatny najem instytucjonalny to taki – co do zasady – prosty biznes, to dlaczego nie ma nim polskich prywatnych graczy?

– Pamiętajmy o ogromnym wpływie Banku Gospodarstwa Krajowego na rozwój sektora czynszowego. Ale rzeczywiście mamy w Polsce duże instytucje finansowe, które już dawno mogłyby zacząć inwestować w komercyjny długoterminowy wynajem mieszkań. Być może takim impulsem okaże się przyjęcie ustawy dotyczącej inwestycji REIT, które mogłyby stanowić atrakcyjną ofertę dla mniej zamożnych lub wymagających wyższej płynności inwestorów indywidualnych, ale także dla instytucjonalnych inwestorów w tym polskich towarzystw ubezpieczeniowych lub TFI. 

Niezależnie od decyzji polskich inwestorów warto jednak podkreślić, że zdrowy rynek mieszkaniowy to rynek, na którym można różnorodnie zaspakajać potrzeby mieszkaniowe, począwszy od mieszkań socjalnych, komunalnych, mieszkań za czynsze regulowane, mieszkań własnościowych, ale też tych na wynajem za czynsze rynkowe, a rozwój tego segmentu rynku świadczy o dojrzewaniu polskiego rynku mieszkaniowego.

——–

NOWY PODCAST EKIPY „SUBIEKTYWNIE O FINANSACH”

Dziś mamy dla Was podcast z udziałem Łukasza Hodorowicza, eksperta ds. marketingu. Rozmawialiśmy z nim o trikach, których ofiarą najczęściej padamy w sklepach. Sprawdzamy też, na jakie pułapki cenowe jesteśmy szczególnie narażeni w czasie wakacji. Zapraszam do posłuchania tutaj oraz na platformach Spotify, Google Podcast, Apple Podcast i innych.

———————

APLIKACJE NA WAKACJE:

Jeśli wyjeżdżasz tego lata za granicę, to nie zapomnij wziąć ze sobą aplikacji mobilnej do wymiany walut i karty, którą możesz płacić bez ponoszenia kosztów spreadu walutowego. Tutaj pisaliśmy jak bardzo spread uderza po kieszeni. Wśród wielu tego typu aplikacji i kart polecam m.in. kartę wielowalutową Cinkciarz.pl (jej recenzja jest tutaj), jak również aplikację ZEN z kartą, którą można łatwo doładować kasą i „włożyć” do Apple Pay i Google Pay. Zakupy z ZEN są objęte specjalnym ubezpieczeniem oraz natychmiastowym cashbackiem (tutaj opisywałem szczegóły tej aplikacji). Przy wyprawach ze znajomymi przyda się też funkcja ZEN Buddies. Polecam obie aplikacje. Są partnerami „Subiektywnie o Finansach”, ale jestem ich fanem już od dawna

Źródło zdjęcia: PixaBay

Subscribe
Powiadom o
46 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
Zobacz wszystkie komentarze
Roman
3 miesięcy temu

To zdanie jest dość zagadkowe i wątpliwe
Oferują możliwość niezależnego i długoterminowego mieszkania w lokalizacjach, w których najemcy nie byłoby stać na mieszkanie kupione nawet na kredyt”

Raty kredytu chyba zazwyczaj są niższe od wynajmu.

Sylwester
3 miesięcy temu
Reply to  Roman

Jakby nie liczyć, to rzadko się zdarza by było inaczej w przypadku mieszkań nowych. Co innego stare budownictwo, tam można znaleźć dużo tańsze wynajmy, ale trzeba się wtedy pogodzić z meblami „po babci”.

Xxx
3 miesięcy temu
Reply to  Roman

Raty mogą być niższe, ale trzeba mieć zdolność kredytową (na drogie mieszkanie) i dodatkowo odłożone 10-15% na start.

stef
3 miesięcy temu
Reply to  Roman

Przez stać należy też rozumieć 20% wkładu własnego. Mieszkania na Bemowie/Chrzanowie, które kupił fundusz to w przypadku kawalerki ok. 60 000 zł wkładu (20% z 300 000). Kto po studiach ma takie pieniądze? W przypadku wynajęcia wprowadzasz się do nowego mieszkania, jak zmienisz prace to możesz wynająć gdzie indziej.

Sławek
3 miesięcy temu
Reply to  Roman

W latach 2011-2019 mieszkałem w wynajmowanych, co roku liczyłem co się bardziej opłaca i zawsze mi wychodziło, że rata kredytu+czynsz+rachunki+ubezpieczenie+wykończenie+umeblowanie+remonty wychodzi drożej od wynajmu. Nie wiem jak jest teraz.

Radek
3 miesięcy temu
Reply to  Sławek

W jakim horyzoncie czasowym?

Generalnie to tak:
czynsz+rachunki+ubezpieczenie płacimy na własnym i wynajmowanym
wykończenie+umeblowanie płacimy na własnym (na wejściu) i wynajmowanym (w ratach)
+remont płacimy na własnym (co kilka lat) i wynajmowanym (w ratach)
rata kredytu płacimy na własnym
odstępne płacimy na wynajmowanym

W zależności od oferty odstępne bedzie równe lub większe racie kredytowej (jest grupa mieszkań na wynajem pod które wzięto kredyt), w pewnej próbce będzie mniejsze.

Dla 20 lat i więcej zawsze wychodzi mi, że wynajem jest droższy.

Programista40k
3 miesięcy temu

Fajnie jeśli przyjmie się u nas hybryda modelu amerykańskiego i niemieckiego. Przykładowo, każe mieszkanie będzie miało osobę odpowiedzialną za nie (tzw. „super” – skrót od supervisor), która będzie dostępna 24h i naprawiać usterki błyskawicznie. Od Niemców moglibyśmy nauczyć się poszanowania praw lokatorskich – w Berlinie jeśli landlord wpadnie na podwyżkę czynszu, to ratusz lub sąd szybko wybije mu ten pomysł z głowy. Jest coraz mniej argumentów, by wynajmować od prywatnych osób, które mają dużo za uszami (zapadanie się pod ziemię, brak remontów, olewanie głosowania w spółdzielni, kradzieże kaucji, umowy z wadami prawnymi i niedozwolonymi klauzulami).

Admin
3 miesięcy temu
Reply to  Programista40k

Też by mi nie przeszkadzał taki model. Ale to na pewno nie pomogłoby obecnemu – nieco badylarskiemu – modelowi najmu

JJF
3 miesięcy temu
Reply to  Programista40k

Panie Programisto – A skąd taka wiedza o modelu niemieckim? (nie mam wiedzy o amerykańskim). W DE rynek najmu jest zdominowany przez spóldzielnie mieszkaniowe – będące właścicielem i zarządcą. Najemca jest obowiązkowo członkiem spółdzielni ale nie ma mowy o znamym z PL prawie własnościowym do lokalu. A konserwacja – jest co prawda Hausmeister (taki bardziej ogarnięty dozorca ale awarie usuwa znane nam w Polsce pogotowie lokatorskie ). Opłaty są dużo wyższe (4 razy w stosunku do spółdzielni czy mieszkań komunlanych w PL i 2 razy w stosunku do cen najmu prywatnego w Polsce ) to są też pieniądze na naprawy… Czytaj więcej »

stef
3 miesięcy temu
Reply to  JJF

Dlatego mój blok odłączył się od spółdzielni. Nagle wspólnota wymieniła dwie windy, w kolejnym roku zamontowała komputer na sieci C.O. W kolejnym z oszczędności na ogrzewaniu wymieniła piony co, i wod kan.

hdhfbc
3 miesięcy temu
Reply to  stef

… i jeszcze wyzerowała opłaty eksploatacyjne i fundusz remontowy. Pokaż no bilans tej wspólnoty.

Homer Simpson
2 miesięcy temu
Reply to  JJF

Lokatorów co nie płacą należy wypalać miotaczem ognia.

hdhfbc
3 miesięcy temu
Reply to  Programista40k

Ta najlepiej by było gdyby landlord dopłacał do mieszkania. Ale skoro już ropa miała ujemne ceny, to kto wie…

Krzysztof M.
3 miesięcy temu
Reply to  hdhfbc

Tak było przed 1990 r. Teść na wynajmie zarabiał flaszkę wódki. Boję się, że wróci stare.

Radek
3 miesięcy temu

„Czy zakup „za wszelką cenę” dwóch pokoi na obrzeżach miasta z kredytem na 30 lat ma sens?”

nie strasz, nie strasz. Dopiero co na SoF było, że „kredyty hipoteczne zaciągamy średnio na 26 lat, a spłacamy je średnio w ciągu 13 lat.”
Tylko te 13 nie jest tak straszne, co? 🙂

Aż dziw bierze, że Redaktor pozwala tak nawijać sobie makaron na uszy zamiast od razu docisnąć i sprawdzić wiarygodność rozmówcy…
jaki zatem jest sens publikowania takich wywiadów? reklamowy? czy urabianie ludzi pod tezę? SoF nigdy się tym zajmował, arykuły sponsorowane są oznaczone, więc wygląda mi na niedbalstwo 🙁

Admin
3 miesięcy temu
Reply to  Radek

Rzeczywiście, 30 lat to raczej teoretyczny czas spłaty kredytu, ale w momencie jego zaciągania taki jest scenariusz bazowy. Pewnie gdyby to był wywiad o kredytach hipotecznych to autor wywiadu pogłębiły ten wątek, ale to jest raczej o nowym modelu najmu i o tym czy zmieni coś dla tych, którzy kupują mieszkania w celach inwestycyjnych i chcąc zarabiać na najmie. Sądzę, że dla takich osób to może być ciekawa rozmowa. Wiadomo, że człowiek z JLL „gra” po stronie najmu instytucjonalnego, ale jest to wyraźnie zaznaczone, więc nikt tego nie traktuje jako prawdy objawionej, lecz jako stanowisko jednego ze stronników nowego trendu.… Czytaj więcej »

Ppp
3 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Sama rozmowa OK. Brakuje tylko poinformowania czytelników o samych funduszach, ich dostępności w PL, kosztach itp. Przydałby się też artykuł o inwestowaniu w nieruchomości typu biura, magazyny czy galeria handlowe.
Może to temat na następne artykuły?
Ostatecznie SoF jest blogiem dla oszczędnych i początkujących inwestorów – zatem na tym sprawa powinna się kończyć.
Pozdrawiam.

Admin
3 miesięcy temu
Reply to  Ppp

W Polsce nie ma niestety instrumentów pozwalających inwestować w biura i galerie handlowe (REIT). Są produkty REIT-opodobne, ale o wyższym poziomie ryzyka. Jakiś czas temu się im przyglądałem, być może pora na aktualizację:
https://subiektywnieofinansach.pl/kup-pan-cegielke-czyli-jak-paczkuja-platformy-do-inwestowania-w-domy-sklepy-i-biurowce-zamiast-reit-jest-ryzyko-i-zabawa/
A e fundusze, które kupują hurtem mieszkania w Polsce niestety nie są dostępne dla „indywidualsów”

Marek
3 miesięcy temu
Reply to  Ireneusz Sudak

Pewnie pieniądze za niego zgarnął Twój szef 🙂
Po prostu nie wierzę, że po raz drugi w krótkim czasie piszecie praktycznie to samo bez zamówienia.

hdhfbc
3 miesięcy temu
Reply to  Ireneusz Sudak

Wiarygodność jest wysoka…

Dowód proszę? To jest tylko deklaracja.

Admin
3 miesięcy temu
Reply to  hdhfbc

JLL to jest porządna reputacyjnie firma, choć oczywiście stojąca po konkretnej stronie rynku

Kamil
3 miesięcy temu

Ostatnio sam szukałem mieszkania w Gdańsku. Na lokalnym rynku wielu jest prywatnych oferentów, ale też jedna firma, która ma inwestycję w atrakcyjnej lokalizacji. Po analizie ofert mogę śmiało stwierdzić, że tylko naiwna osoba wynajęła by mieszkanie od firmy. Cena za m2 jest nieporównywalnie wyższa w najmie instytucjonalnym niż u prywatnego najemcy. Jakość wyposażenia tych mieszkań jest tragiczna (meble to kartonowe wyroby najniższej klasy), ściany są tak cienkie, że słychać chrapanie sąsiada. A ponad to bardzo nietransparentne i niesymetryczne umowy najmu. Byłem szczerze rozczarowany takim podejściem, ale pokazuje ono, że jeszcze długo nie będzie końca wynajmu prywatnego.

stef
3 miesięcy temu
Reply to  Kamil

akurat hałasy i grubość ścian zależą od dewelopera, jeśli widzisz ścianę 8/12 cm to będziesz słyszał wszystko od sąsiadów.

Kamil
3 miesięcy temu
Reply to  stef

W Gdańsku, Resi4Rent samo było developerem, bo o ile się nie mylę to EuroStyl jest udziałowcem.

Piotr
3 miesięcy temu

Cóż za nowe, fantastycznie pojęcie „zdolność czynszowa”

Krzysztof M.
3 miesięcy temu
Reply to  Piotr

Jak wejdzie w życie pakiet Timmermansa to w Polsce będzie miało znaczenie.

KMK
3 miesięcy temu

Słabo mi, jak po raz kolejny czytam o 'niedojrzałości rynku’ w Polsce. Mieszkałam w takim systemie w Holandii i faktycznie, jest to genialne rozwiązanie – ale dlatego, że jest sprzężone z aparatem państwa (opiekuńczego). Są różne klasy osiedli – dla emerytów, dla średniaków, dla bardzo zamożnych (przy tych Miasteczko Wilanów wygląda jak fawela). Zasada jest taka, że opłaty nie mogą przekraczać 1/3 pensji – na tej podstawie dostaje się 'przydział’ do konkretnego budynku, firma wynajmująca jest na bieżąco z zarobkami klienta. Dostajesz podwyżkę w pracy, często niedługo potem dostajesz niewielką podwyżkę czynszu. Jednocześnie, jeśli jesteś emerytem i państwo uzna, że… Czytaj więcej »

Marcin staly czytelnik
3 miesięcy temu
Reply to  KMK

Miasteczko Wilanow to Pana zdaniem jakis prestiz? Jest sporo miejsc w Warszawie, ktore sa znacznie bardziej ekskluzywne (Zlota 44 czy niektore osiedla na Mokotowie). Wilanow traci na tym, ze tam komunikacyjnie jest slabo, bo tak naprawde jedna glowna droga dojazdowa a z transportu publicznego to tylko autobusy.

KMK
3 miesięcy temu

MW to symbol rozpoznawalny jako-tako w całej Polsce – i tak, dla wielu osób jest też synonimem luksusu (a co najmniej ponadprzeciętnego dostatku). Gdybym napisała Eko Park/ Biały Kamień/ Flory/ Niecała, czytelnicy z innych miast nie mieliby pojęcia, o czym mowa. Złota to porównywanie jabłek do gruszek (bo nie jest osiedlem ani kameralnym budynkiem wielorodzinnym).

Marek
3 miesięcy temu
Reply to  KMK

Rozpoznawalny być może. Ale nie jako luksusowe miejsce.

Andrzej
3 miesięcy temu
Reply to  Marek

A jednak jest to dość specyficzne miejsce na mapie Warszawy. Bardzo konsekwentnie realizujące pomysł na siebie. Nie ma sensu tego porównywać z pojedynczymi budynkami czy kilku etapowymi inwestycjami. Zupełnie inna skala problemu. Acz oczywiście 16 dzielnica to nie jest ;).

Wasz Pan
2 miesięcy temu
Reply to  KMK

chyba dla wieśniaków z w-awy.

Krzysztof M.
3 miesięcy temu

Zgadzam się, klatkowa hodowla korporacyjnych szczurów. Bez urazy imiennie dla osób tam mieszkających, wiadomo rzecz gustu.

obywatel
3 miesięcy temu
Reply to  KMK

Dotknął Pan ważnej kwestii. Wynajem nie może przekraczać 1/3 pensji a tak w PL nie jest i w tych mieszkaniach o jakich mowa w artykule też tak nie jest (podobnie w Mieszkanie+ było/jest zresztą). Dorzucić trzeba też kwestia stabilności w perspektywie 30-40 lat. W PL warunkach największą wadą wynajmu po obecnych cenach jest to że o ile jeszcze jest do ogarnięcia te 2k PLN miesięcznie za kawalerkę w Wawie (z opłątami) póki jest się aktywnym zawodowo to po przejściu na emeryturę statystyczny Polak z klasy średniej (wg definicji MF :-)) dostanie połowę tego co zarabiał i całość emerytury pójdzie na… Czytaj więcej »

syn_Kornela
3 miesięcy temu
Reply to  obywatel

Na emeryturze dostaniesz 30 % ostatniej pensji

Marek
3 miesięcy temu

Czytając komentarze widzę, że mamy zasadę: wynajmować od firmy, lub wynajmować firmie. Wynajem prywatny-prywatny rodzi najwięcej problemów i obydwie strony są niezadowolone.
Ciekawe na ile to taka nasza mentalność, że prywatny to chce nas oszukać.

Sławek
3 miesięcy temu

Gdzieś w internecie trafiłem na newsa, że niektóre z tych zakupów mieszkań, to tak naprawdę tylko rezerwacja możliwości pierwokupu i dotyczą inwestycji, które zakończą się nawet w 2025 roku. Fundusze są ostrożne i jeśli sytuacja na rynku nieruchomości się pogorszy, to nie zdecydują się na ich zakup.

Cezary
3 miesięcy temu

Trzeba szybko w takim razie wykupić jak najwięcej mieszkań, wynająć zarządcę i czekać na przelewy na konto. Mój brat kupił parę mieszkań w nowo powstałym bloku w Warszawie, gdzie zarządcą jest Altiplano, więc nie musi się za bardzo tym wszystkim przejmować i teraz siedzi w domu i szuka innych miejsc gdzie mógłby zarabiać bez pracy tak naprawdę.

Wacław
3 miesięcy temu
Reply to  Cezary

Ma na nazwisko Obajtek?

Radek
3 miesięcy temu
Reply to  Wacław

Daniel ma na imię

EKD
3 miesięcy temu
Reply to  Cezary

Jak trzeba to wykupuj

darek
3 miesięcy temu

Przede wszystkim fundusze zakładają że inwestują w poważnym europejskim kraju, który przestrzega zasad prawnych i dba o interesy firm, a to nieprawda. Po pierwsze prawo lokatorskie w Polsce to cyrk na kółkach, lokatorowi wolno więcej niż właścicielowi, jak trawi się cwaniak i nie płaci to przez pół roku nie można go wykurzyć (inaczej złamie się prawo), a potem szukaj wiatru a raczej golca w polu… Po drugie PiS nie raz pokazał że nie szanuje praw podmiotów gospodarczych. Podczas pandemii wprowadzili abolicję czynszową dla najemców galerii handlowych (80%) na koszt właścicieli galerii, teraz nie chcą oddawać ani złotówki. Mogą w ciągu… Czytaj więcej »

Karol
18 dni temu

A czy ta sytuacja dotyczy mieszkań w dużych miastach czy też tych w kurortach wakacyjnych? W co lepiej zainwestować jeżeli nie jest się dużym graczem tylko zwykłym Kowalskim?

Admin
18 dni temu
Reply to  Karol

Duże pytanie. Najlepiej zainwestować w tanie mieszkanie o wysokim standardzie w dobrym miejscu (jeśli pod wynajem). Ale czy lepszym miejscem będzie duże miasto czy kurort? Ceny w nieruchomości w kurortach są koszmarnie wysokie, a sezon na wynajem w Polsce krótki. W dużych miastach z kolei duża konkurencja. To jest pytanie na referat 🙂

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!