Trzy banki, których udział w sprzedaży kredytów hipotecznych sięga 60%, oferują oprocentowanie wyliczane na podstawie wskaźnika WIBOR 6M. Pozostałe banki stosują wskaźnik WIBOR 3M, który obecnie i w przeszłości prawie zawsze był niższy. Czy zaciągnięcie kredytu z WIBOR 6M w umowie może być pułapką?
W poniedziałek media szeroko cytowały analizę Jarosława Sadowskiego dotyczącą wzrostu rat kredytów hipotecznych opartych o sześciomiesięczny wskaźnik WIBOR. Główny analityk firmy Expander przypomniał, że choć większość banków do wyznaczenia oprocentowania stosuje WIBOR 3M, czyli stawkę trzymiesięczną, to jest garstka banków, które stosują WIBOR 6M.
- Jak kupować dolary i euro, żeby nie wpaść w pułapkę cenową? Oto system, który chroni przed wahaniami
- Dlaczego tak trudno wykonać pierwszy krok w inwestowaniu? Tracimy lata (czasem dekady!), bo hamują nas te trzy mentalne przeszkody. Jak je pokonać?
- Autozapis do PPK już tu jest! Co robić? Oto trzy powody, dla których nie warto uciekać z PPK. Nawet jeśli nie wierzysz, że ten system dotrwa do Twojej emerytury
Mówimy o garstce, za to dużych banków: PKO BP, Banku Pekao i ING Banku. Z danych serwisu PRNews.pl wynika, że w drugim kwartale te trzy banki udzieliły finansowania hipotecznego o wartości blisko 12 mld zł, co stanowiło 57% wszystkich kredytów hipotecznych udzielonych w tamtym okresie. Z kolei cały portfel kredytów hipotecznych tej bankowej trójki wynosił (na koniec drugiego kwartału 2021 r.) 229 mld zł, co stanowiło 60% wszystkich aktywnych kredytów hipotecznych.
Rata kredytów opartych na WIBOR 6M gwałtownie wzrośnie
Jakie znaczenie ma to, jaki wskaźnik bank wykorzystuje do wyliczenia oprocentowania? W przypadku złotowych kredytów o zmiennej stopie oprocentowanie kredytu jest sumą stałej marży banku i wskaźnika WIBOR. WIBOR to teoretycznie koszt, po jakim banki udzielają sobie pożyczek. Jeśli mówimy o WIBOR 3M, wówczas aktualizacja oprocentowania dokonywana jest co trzy miesiące, jeśli o WIBOR 6M – co pół roku.
Dlaczego tak gorąco zrobiło się wokół kredytów opartych o WIBOR 6M? Stopy procentowe banku centralnego poszły w górę (do 1,25%), a w ślad za nimi wskaźnik WIBOR. Sadowski zwrócił uwagę w swojej analizie na to, że stawka WIBOR 6M wzrosła do 1,91%, czyli do najwyższego poziomu od lutego 2015 r. (obecnie wynosi już 1,94%). A to oznacza, że osoby, które zaciągnęły kredyty hipoteczne po tym okresie, już niedługo zapłacą najwyższą ratę w historii. W przypadku przeciętnego kredytu o wartości 300 000 zł, na 30 lat, rata wzrośnie z 1 159 zł do 1 424 zł, a więc o 265 zł, o jedną piątą!
Ale problem dotyczy też nowych kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyt w tym roku. Do końca sierpnia WIBOR 6M nie przekraczał bowiem 0,25%. Przy założeniu 2-proc. marży, oprocentowanie kredytu zaciągniętego np. w okresie wakacji, wynosiło na starcie 2,25%. Od tamtego momentu kredytobiorcy mają pół roku spokoju, ale na początku 2022 r. (luty – marzec) banki dokonają „waloryzacji” oprocentowania. Jeśli do tego czasu nic się nie zmieni, oprocentowanie kredytu wzrośnie co najmniej do 3,9%. Problem w tym, że prawdopodobnie na horyzoncie czekają na nas kolejne podwyżki stóp procentowych, a więc i wyższy WIBOR 6M, a w efekcie wzrost oprocentowania kredytu będzie jeszcze wyższy.
Historyczne różnice między wskaźnikami
Podwyżki dotykają oczywiście też kredytobiorców, którzy w umowach wpisany mają WIBOR 3M. Ale w ich przypadku „szok podwyżkowy” może być mniejszy. Z dwóch powodów. Po pierwsze, wzrost oprocentowania jest stopniowy, bo oprocentowanie waloryzowane jest nie co sześć, a co trzy miesiące. Nie mamy więc do czynienia z jedną dużą podwyżką, a rozłożoną na raty. A po drugie, WIBOR 3M obecnie i historycznie jest niższy od WIBOR 6M. 15 listopada wskaźnik 3M wynosił 1,62%, a 6M 1,94%, czyli różnica wynosiła 0,32 pkt proc.
Przekopałem dane historyczne, żeby sprawdzić różnice w wysokości wskaźnika WIBOR 3M i 6M. Na poniższym wykresie widzicie średnie roczne stawki od 2006 do 2020 r. (źródłem danych jest GPW Benchmark). Wyliczenie średniej dla 2021 r. wydaje się bezcelowe, bo do końca roku zostało jeszcze półtora miesiąca, a właśnie w końcówce roku na rynku stóp procentowych mogą dziać się „ciekawe” rzeczy, które będziemy bacznie obserwować.
Jak widzicie, w przeszłości różnica między WIBOR 3M a 6M była niewielka. W 2013 r. średnia stawek była wręcz taka sama (3,02%), a w roku 2012 i 2014 wynosiła zaledwie 0,01 pkt proc.
Na poniższym wykresie jeszcze raz widzicie średnie roczne wartości stawek WIBOR 3M i 6M (wraz z wartościami) oraz to, o ile WIBOR sześciomiesięczny był wyższy od trzymiesięcznego. Jeśli policzymy „średnią średnich” różnic, to wyjdzie nam, że od 2006 do 2020 r. WIBOR 6M był wyższy od WIBOR 3M średnio o 0,08 pkt proc. Procentowo różnica jest prawie niezauważalna. Jeśli przełożymy to na miesięczną ratę (kredyt 300 000 zł, na 25 lat), taka różnica w oprocentowaniu przełoży się na ratę wyższą o ok. 10 zł.
WIBOR 6M niebezpiecznie ucieka WIBOR-owi 3M
Patrząc w przeszłość, nie można powiedzieć, żeby kredytobiorcy, których oprocentowanie opiera się na sześciomiesięcznym wskaźniku WIBOR, jakoś specjalnie cierpieli. Ale w najnowszych danych zauważyłem niebezpieczny trend – sześciomiesięczny WIBOR zaczyna szybko uciekać stawce WIBOR 3M.
Na poniższym wykresie pokazałem stawki od 7 października 2021 r., a więc od pierwszej w tym cyklu podwyżki stóp procentowych. Obecnie WIBOR 6M jest już o ponad 0,3 pkt proc. wyższy od WIBOR 3M, a to już robi sporą różnicę w wysokości miesięcznej raty. Jeśli ten trend się utrwali, kredytobiorcy, którzy mają w umowach zapisany WIBOR 6M będą dodatkowo poszkodowani w wyniku podwyżek stóp procentowych.
Nie oznacza to, że umowa kredytowa z WIBOR 6M zawsze będzie mniej korzystana niż z WIBOR 3M. Wszystko zależy od wynegocjowanej z bankiem marży oraz różnicy między WIBOR 3M i 6M. Podam prosty przykład, uwzględniający aktualne stawki WIBOR. W banku A zaciągam kredyt z marżą 3%, który stosuje WIBOR 3M. Oprocentowanie wyniesie więc 4,62% (marża 3% plus WIBOR 3M 1,62%). W banku B, który stosuje WIBOR 6M, wynegocjowałem 2,5% marży. Oprocentowanie wyniesie więc na starcie 4,44% (2,5% plus 1,94%).
W takiej sytuacji z WIBOR 6M w umowie będę do przodu, chyba że istotnie wzrośnie różnica między WIBOR 3M a 6M. Musimy zaczekać na nowe dane i przekonać się, czy różnica na poziomie ok. 0,3 pkt proc. to tylko chwilowa nerwowość rynku w oczekiwaniu na kolejne podwyżki stóp procentowych czy stały trend.
Przeczytaj też: Myślisz o pożyczce na święta, na remont mieszkania czy zakup auta? Możesz ochronić się przed wzrostem stóp procentowych! Na jakich warunkach?
Dlaczego banki stosują półroczny WIBOR?
Dlaczego w ogóle niektóre banki stosują wskaźnik WIBOR 6M? Czy to ukryta marża banku i chęć dodatkowego zarobku, bo półroczna stawka prawie zawsze jest wyższa od kwartalnej?
„Kwestie uzasadnienia decyzji stosowania przez PKO Bank Polski wybranego wskaźnika referencyjnego, uwzględnianego przy zmiennym oprocentowaniu kredytu lub pożyczki hipotecznej będącej w ofercie stanowi element polityki kredytowej banku, która nie jest udostępniana podmiotom zewnętrznym”
– informuje biuro prasowe banku PKO BP. Przyznam, że czuję informacyjny niedosyt. Z kolei ING Bank w ten sposób tłumaczy wybór tego wskaźnika:
„Wykorzystanie tego wskaźnika wynika z historycznej decyzji Banku. Zwracamy uwagę, że WIBOR 6M jest wskaźnikiem stosowanym powszechnie na rynku finansowym. Warto również dodać, że z punktu widzenia kosztu kredytu kluczowe jest połączenie dwóch elementów: wskaźnika referencyjnego oraz marży banku.”
Banki podkreślają, że mają w swojej ofercie również kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem, klient może więc podjąć decyzję, który wariant oprocentowania jest dla niego korzystniejszy. To prawda, że mamy wybór, bo kredyty o stałej stopie banki od kilku miesięcy muszą mieć w swojej ofercie. Jednak umiejętność przewidzenia, który wariant będzie korzystniejszy, to wyższa szkoła jazdy.
—————————–
„Finansowe sensacje tygodnia”: posłuchaj nowego odcinka naszego podcastu!
W tym odcinku „Finansowych sensacji tygodnia” wracamy do tematów ubezpieczeń, w tym komunikacyjnych, które wzbudzają dziś najwięcej kontrowersji. A konkretnie – rozmawiamy o tym, ile powinna kosztować naprawa samochodu. I o co tak naprawdę idzie spór pomiędzy warsztatami samochodowymi, a największą firmą ubezpieczeniową PZU. Poza tym zastanawiamy się czy ubezpieczenia samochodów zdrożeją, czy pandemiczne konsekwencje gospodarcze zachęcą Polaków do kupowania polis auto-casco, czy nadchodzi czas ubezpieczeń wycenianych przez sztuczną inteligencję i z ceną indywidualnie dostosowaną do profilu konkretnego klienta? Naszym gościem jest Grzegorz Goluch, prezes PZU Pomoc, czyli firmy organizującej kierowcom wsparcie m.in. wtedy, gdy nastąpi „dzwon”. Podcast jest pod tym linkiem, jak również na Spotify (tu jest w dziesiątce najpopularniejszych podcastów newsowych), Google Podcast, Apple Podcast i na kilku innych platformach podcastowych.
