18 lutego 2021

Kredyt hipoteczny w pandemicznej rzeczywistości. Jakiego dochodu bank nie zaakceptuje? Jaki potrzebny jest wkład własny? Przeczytaj, zanim wpłacisz zadatek

Kredyt hipoteczny w pandemicznej rzeczywistości. Jakiego dochodu bank nie zaakceptuje? Jaki potrzebny jest wkład własny? Przeczytaj, zanim wpłacisz zadatek

Gdy wiosną zeszłego roku rozpoczął się pierwszy pandemiczny lockdown, banki mocno przykręciły kurek z kredytami. Dziś już większość tych ograniczeń została zniesiona, ale nie wszystkie. Nadal pozostały niektóre limity i blokady. Kto dziś może liczyć na kredyt hipoteczny, a kto wciąż ma do tego kredytu utrudnioną drogę? Sprawdzam!

Pandemia zmienia nasze życie. Wcześniej ludzie w maseczkach na ulicy byli rzadkością. Obecnie mało kto maseczek nie nosi. Mycie rąk zastąpiła dezynfekcja, o której przypominają nam dozowniki umieszczane nie tylko w sklepach i urzędach, ale również m.in. w komunikacji miejskiej. Z rozrzewnieniem wspominamy możliwość zjedzenia czegoś „na mieście” lub chociażby wypicia piwa (bezalkoholowego oczywiście…) poza domem. Limit liczby osób w sklepach i brak koncertów oraz konferencji też czasem doskwiera.

Zobacz również:

Nie każdy dochód bank zaakceptuje, czyli ślad pandemii w drodze do kredytu

A jak zmieniło się życie bankowców? Nie od dzisiaj wiadomo, że banki preferują niektóre źródła dochodów, a inne starają się pomijać w ocenie wypłacalności klienta (lub patrzą na nie z większą podejrzliwością). Pandemia i związane z nią ograniczenia jeszcze bardziej to uzewnętrzniły.

Co się nie zmieniło? Umowa o pracę na czas nieokreślony, z pominięciem zatrudnienia w najbardziej dotkniętych przez Covid-19 branżach, w dalszym ciągu jest najbardziej ulubionym przez banki źródłem dochodów potencjalnych klientów. No, może pomijając emerytury, które są dożywotnie, więc zawsze są na szczycie hierarchii.

Ale im głębiej w las, tym więcej drzew. Już zatrudnieni na czas określony nie mają tak łatwo. Nadal dochodu tego nie zaakceptuje Santander (za wyjątkiem niektórych zawodów) oraz Bank Millennium, jeżeli jest to jedyne źródło dochodu. Jeszcze gorzej sytuacja wygląda w przypadku zatrudnionych na umowy zlecenia lub o dzieło. W większości banki akceptują już ten dochód (na zasadach sprzed pandemii), ale nadal w BOŚ, ING oraz Santanderze nie zostanie on zaliczony do zdolności kredytowej.

Dochód z tytułu działalności gospodarczej jest już powszechnie akceptowany, jedynie BOŚ takich osób nadal nie kredytuje. Poza tym w niektórych bankach oficjalnie (lub też nie) istnieją listy branż wykluczonych. Czyli dochód przedsiębiorców jest akceptowany pod warunkiem, że nie działają oni np. w branży gastronomicznej, hotelowej lub np. związanej z organizacją imprez. Dlatego też jeżeli posiadasz taki dochód (decyduje PKD) to zanim złożysz wniosek sprawdź czy w danym banku zostanie on zaakceptowany. Preferowany (są wyjątki) jest również co najmniej dwuletni okres prowadzenia  działalności gospodarczej.

Czytaj też: Po obniżeniu stóp procentowych kredyty „potaniały”. Co zrobić z zaoszczędzonymi pieniędzmi? Czy opłaca się nadpłacać raty kredytu hipotecznego?

Jaki wkład własny jest dziś niezbędny, żeby iść po kredyt?

W wielu przypadkach to nie dochód, tylko właśnie konieczne posiadanie własnych środków wstrzymuje możliwość ubiegania się o kredyt na zakup nieruchomości. Absolutne minimum posiadania własnych pieniędzy to 10% wartości zakupu plus rezerwa na dodatkowe koszty takie jak ewentualna prowizja bankowa, koszt wyceny nieruchomości, ubezpieczenia oraz koszty związane z samą transakcji.

Te ostatnie to ok. 1% taksy za akt notarialny (w tym umowa deweloperska), 2% podatek PCC, a także ewentualnie prowizja dla biura nieruchomości (2-3%) jeżeli kupujący z jego usług korzysta. I z tych obowiązkowych 10% robi robi się nawet 16%. Przy nieruchomości za np. 300.000 zł robi to już konkretną kwotę (do ok. 50.000 zł).

Jeżeli dysponujesz jedynie minimalnym wymaganym wkładem własnym (wspomniane wyżej 10%) to na temat kredytu hipotecznego możesz rozmawiać jedynie z częścią banków. Są to alfabetycznie: Alior, BPS, Credit Agricole, Millennium, mBank, Bank Pekao, PKO BP oraz Santander. Niedawno do grupy tej dołączył również BOŚ, który zasłynął tym, że w marcu 2020 r. zwiększył minimalny wkład własny do rekordowych 40%. Ale nawet w najciemniejszych czasach twardego lockdownu były banki, które udzielały kredytów z 10% wkładu własnego. Pisaliśmy o nich na „Subiektywnie o finansach”.

Przeczytaj też: Pierwsze banki już namawiają klientów: „zmieńcie umowę na kredyt o stałym oprocentowaniu”. To świetny interes czy finansowa pułapka?

Bank ten jednak w „drobnym” szczególe różni się od pozostałych. Otóż brakujący wkład własny może zostać wniesiony jedynie na dwa sposoby: poprzez zastaw rejestrowy na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP wraz z pełnomocnictwem i blokadą środków na rachunku do wysokości brakującego wkładu własnego lub poprzez „blokadę środków na rachunku bankowym, w tym na Indywidualnym Koncie Emerytalnym (IKE) lub Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE) do wysokości brakującego wkładu własnego”.

Czyli de facto BOŚ wymaga, aby klient jednak te środki posiadał, nawet jeżeli są one relatywnie niepłynne (IKE/IKZE). Bank ten nie akceptuje najpopularniejszego rozwiązania (dostępnego w pozostałych bankach) czyli ubezpieczenia niskiego wkładu własnego (pokrycia brakujących procentów własnych oszczędności składką ubezpieczeniową). Koszt takiego ubezpieczenia banki zaliczają do marży, czyli kredyty z wskaźnikiem LTV (kredyt do wartości nieruchomości) powyżej 80% mają marżę odpowiednio podwyższoną w stosunku do tych z co najmniej 20% wkładem własnym.

Przeczytaj też: Budżet domowy ci się nie spina, nie spłacasz kredytu, nie masz pracy? Jak pozbyć się długów? Oto nowa upadłość konsumencka krok po kroku

Przeczytaj też: Bank nie chce obniżyć oprocentowania kredytu, mimo że WIBOR spadł? UOKiK: to naruszenie dobrych obyczajów. Bank podobno szuka rozwiązania

Nie leżysz na gotówce? Zanim wpłacisz zadatek, sprawdź gdzie jesteś w drodze do kredytu

Posługując się cytatem z minionej epoki można stwierdzić, że „normalizacja postępuje”. Pomimo pandemii i wielu ograniczeń banki są już coraz bliżej zasad udzielania kredytów, które obowiązywały w czasach przed zarazą. Z drugiej strony deweloperzy nadal budują, sprzedają dużo, ceny nieruchomości rosną. Być może jedynie nieco wyhamowało nabywanie mieszkań pod kątem wynajmu długo- lub krótkoterminowego.

Dodatkowo rynek nieruchomości napędzają rekordowo niskie stopy procentowe (które obiecują niskie oprocentowanie kredytów) przy jednoczesnym symbolicznym oprocentowaniu dochodu z depozytów bankowych. Nawet oferty promocyjne nie oferują w bankach poziomu oprocentowania chociażby zbliżonego do inflacji (wg GUS wynoszącej w zeszłym roku 3,4%). Inwestorom i oszczędzającym pozostaje giełda, fundusze inwestycyjne oraz właśnie nieruchomości.

Czytaj też: Kredyt hipoteczny zaczął uwierać. Klient prosi o zmianę zabezpieczenia. A bank na to…

Czasy są niepewne, więc mimo „postępującej normalizacji” w bankach warto pamiętać, żeby nie wpłacać zadatku, ani nie podpisywać umowy wiążącej się z karami umownymi, jeśli nie mamy pieniędzy na koncie lub potwierdzonej w banku zdolności kredytowej. Nie wystarczy mieć dochód uprawniający do zadłużenia się. Ten dochód musi być dla banku wiarygodny. I konieczny jest odpowiedni wkład własny. Jeżeli posiadasz 20%, to możesz liczyć na realną ofertę z większości banków. Jeśli masz 10%, to już niekoniecznie.

————

Posłuchaj nowego podcastu „Finansowe sensacje tygodnia”

W 42. odcinku podcastu „Finansowe sensacje tygodnia” zastanawiamy się skąd wziąć więcej szczepionek, czy warto przenieść pieniądze z OFE do IKE (bo znów będzie można, o ile zapłaci się rządowi haracz), opowiadamy o nowych zwyczajach firmy ubezpieczeniowych oraz o inwestowaniu w tantiemy muzyków. Zapraszamy do posłuchania tutaj.

01:34 – „Temat tygodnia”: Co zrobić, żeby zwiększyć globalną produkcję szczepionki przeciw Covid-19?
15:11 – „Dwie strony medalu”: Emerytura od państwa czy z inwestycji w realną gospodarkę? Już wkrótce Polacy będą musieli podjąć ważną decyzję.
28:01 – „Poradnik Ekipy Samcika”: Szkoda całkowita? Już nie trzeba złomować auta, czyli nowe praktyki firm ubezpieczeniowych.
35:17 – „Ciekawostka tygodnia”: Inwestycja w tantiemy, czyli jak zarabiać na talencie artystów?

źródło zdjęcia: Austin Distel/Unsplash

Subscribe
Powiadom o
15 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
View all comments
oitoiu
8 dni temu

nie rozumiem gloryfikowania przez banki umowy o pracę (nawet na czas nieokreślony), szczególnie w stosunku do działalności gospodarczej. Umowa o pracę podlega wypowiedzeniu, a taki pracownik ma jednego „kontrahenta”. Jak go straci, to jest w ciemnej d… Z kolei działalność gospodarcza, w razie działania B2B, to często wielu kontrahentów. Jak jeden odejdzie, to skutki nie będą tak znaczące jak w przypadku wypowiedzenia umowy o pracę. Poza tym działalność gospodarczą zwykle zakładają ludzie przedsiębiorczy, z pomysłem, zapałem. Mają oni odpowiednie cechy charakteru, które powodują, że przedsiębiorca lepiej odnajdzie się w trudnym czasie niż osoba szukająca zatrudnienia. Zatem która forma osiągania dochodów… Czytaj więcej »

Robert Sierant
8 dni temu
Reply to  oitoiu

masz rację, ale banki wiedzą swoje, pokutuje jeszcze opinia, że przedsiębiorcy (B2B) kombinują, robią dochód pod kredyt i tak naprawdę to nie wiadomo ile naprawdę zarabiają…dlatego idealnymi klientami dla banków są emeryci; świadczenie jak wiadomo stabilne i dożywotnie do tego polisa na życie i jakie bank ponosi ryzyko?

someone
6 dni temu
Reply to  oitoiu

Także jest to dla mnie zaskakujące. Jest to różnica 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia. Tyle. Do tego sporo b2b to tak naprawdę praca dla jednego podmiotu. A forma współpracy ma na celu jedynie optymalizacje podatkową.

Robert
5 dni temu
Reply to  someone

ale tak to działa, im mniej płacisz podatku dochodowego tym mniejszą masz zdolność kredytową…kij ma dwa końce; nawet jeżeli współpracujesz z jednym podmiotem to dla banku samozatrudniony jest zupełnie inaczej traktowany niż osoba na umowie o pracę; pierwszy musi prowadzić DG min. 12 m-cy a ten drugi tylko 3…

Stef
8 dni temu

Zabrakło w artykule:
1. Branże preferowane przez banki np. lekarze, urzędnicy ale tylko samorządowi, mundurówka, pośrednicy nieruchomości,
2. Kredyt z 10% wkladem jest dostępny ale np. Marża wynosi 4%, przy 20% wkladzie wynosi 1,9%. Czyli niby kredyt jest ale dla desperatów.
3. Nietypowe wymagania np. ING nie kredytuje dwóch nieruchomości w jednej inwestycji (kupimy jedno duże mieszkanie ale nie dwa małe) , m bank na
czwarty kredyt hipoteczny wymaga 40% wkładu.

Admin
8 dni temu
Reply to  Stef

Dzięki za cenne uzupełnienia!

Robert
8 dni temu
Reply to  Stef

ad. 1 nie ma czegoś takiego jak branże preferowane przez banki, raczej istotne jest to, aby zatrudnienie było stabilne, jeżeli jakaś branża miałaby mieć jakieś preferencje to widzę, że IT (nawet na działalności) ma lepiej niż pozostali; jak klient jest kasjerem nawet w dużym sklepie spożywczym to również banki nie mają problemu z jego dochodem natomiast lekarze, adwokaci czy inni ZZP mają lepiej, ale w kredytach gotówkowych ad. 2 kredyt z 10% wkładem własnym dostaniesz z marżą 2,7 (bez prowizji), oczywiście z większym wkładem warunki są lepsze ad. 3 tekst nie opisywał wszystkiego co można sobie wyobrazić nt. kredytów hipo,… Czytaj więcej »

Stef
8 dni temu
Reply to  Robert

Ad 1 oczywiście że są i jest oficjalna lista tych branż we Franc. Banku z zielonym logo. Właśnie tak wirus wpłynął na rynek. Bank oszacował, że branże które wymieniłem są na kryzys odporniejsze (moim zdaniem miał rację.
Podobnie jak są mniej oficjalne czarne listy np. kodów PKD/branż.

Ad 2 to przykład konkretnego banku, który chwali się, że przywrócił kredyty z 10% wkładem, zapomniał dodać na jakich warunkach.

Ad3 racja – dlatego uzupełniłem przykładami z życia.

Robert
8 dni temu
Reply to  Stef

ad. 1
ten bank ma marginalny udział w rynku kredytów hipotecznych, inne (znacznie ważniejsze) banki mają różnego rodzaju ograniczenia, ale co innego branże wykluczone a co innego preferowane, nie ma listy branż z preferencjami w kredytach hipotecznych; są banki co „nie lubią” fryzjerów lub np. pracowników gastronomii lub branży hotelarskiej

ad. 2
czyli który to bank? ten który podałem ma i miał kredyty na 90% przez cały czas, marża 2,7…co nie oznacza, że każdy i zawsze taki kredyt dostanie

asdf
7 dni temu

Może warto by się pokusić o konkretną analizę np. dwóch przypadków: bezdzietne małżeństwo z dochodem x w tym jedna umowa na stałe i np. małżeństwo z jednym dzieckiem i tymi samymi zrodlami dochodu.

czy gdzie i na jakich zasadach mogą (o ile mogą) dostać kredyt hipoteczny np. na mieszkanie w duzym miescie.

Nie chodzi mi o teorię ale praktyczny ranking.

Robert
5 dni temu
Reply to  asdf

za mało danych, aby konkretnie na to pytanie odp. no chyba, że wszystkie pozostałe parametry identyczne; do tego kwestia wysokości wkładu własnego (bardzo ważne!)
poza tym wszystko co było w tekście to praktyka, to nie były teoretyczne rozważania

someone
6 dni temu

Przy hipotekach są dwie opcje. Albo mamy zdolność i wkład i szukamy najlepszej oferty albo walczymy o otrzymanie kredytu. W jednym i drugim przypadku zdał bym się częściowo na doradcę. Mimo wiedzy finansowej porównanie ofert ponad 30 banków jest bardzo czasochłonne. Tym bardziej że składowe całkowitego kosztu jest różne. Jeden bank ma fajne warunki ale tylko w „zgrzewce” z płatnym produktem, inny znaczną marże zanim nie przepiszemy na niego hipoteki. Inny nie uzna działalności albo przychodu zagranicznego. Na końcu najlepsze oferty doradcy koniecznie weryfikujemy niezależnie i składamy wnioski. I zero sentymentów! Bank w którym miałem od lat konto, karty, oszczędności… Czytaj więcej »

Admin
6 dni temu
Reply to  someone

Dzięki za ciekawe spostrzeżenia!

Robert
5 dni temu
Reply to  someone

tych banków nie ma już 30, zostało ledwo kilkanaście (nie licząc setek BSów) + masz rację, nie ma sentymentów, banki również ich nie mają

bartosz
4 dni temu

o ile badanie zdolności kredytowej ma sens przy braniu nowego kredytu (choć zastanawiające jest, że w dobie prosperity i boomu kredytów CHFowych jakoś banki się nie przejmowały zdolnością kredytową) to zastanawiające jest, że np. mój bank wymagał badania zdolności kredytowej przy zmianie warunków kredytu na bardziej dla mnie bezpieczniejsze (np. zmiana waluty z chf na pln po bieżącym kursie) – i tak np. gdybym chciał przewalutować po bieżącym kursie z CHF na pln to bank arbitralnie mógł sobie nie uznać moich dochodów np. w przypadku gdybym niedawno zmienił pracę, lub gdyby urodziło mi się kolejne dziecko (bo ilość osób w… Czytaj więcej »

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!

social-facebook social-feed social-google social-twitter social-instagram social-youtube social-linkedin social-rss top-search top-menu