Porównali inwestycję w kawalerkę na Mokotowie z obligacjami i akcjami. Co z tego wynika? Trzy wnioski, w tym jeden… podatkowy

Analitycy portalu nieruchomościowego OtoDom.pl przeprowadzili ciekawy backtest – sprawdzili, jak w przeciągu 10 lat zarabiały różne klasy aktywów. Jak wiadomo „analiza wsteczna zawsze skuteczna”, ale z eksperymentu OtoDom.pl wynikają bardzo ciekawe wnioski, na przykład dotyczące opodatkowania nieruchomości

Porównywanie rentowności różnych klas aktywów na podstawie wstecznych danych bywa ciekawą zabawą, ale ma jedną podstawową wadę – wydarzenia z przeszłości nie są żadną gwarancją na przyszłość. Jeśli posługujemy się bardzo długimi okresami porównawczymi, to taki eksperyment może nam posłużyć do zbadania, w jaki sposób może się zmieniać wartość portfela inwestycji złożonego z danych aktywów. A więc po prostu zmierzyć potencjalną wahliwość danego portfela.

Analitycy portalu OtoDom.pl pobawili się liczbami, sprawdzając rentowność inwestowania w nieruchomość na wynajem w porównaniu z lokowaniem pieniędzy w obligacje 10-letnie (antyinflacyjne) i w ETF odzwierciedlający zmianę cen amerykańskich akcji. Porównanie jak dziesiątki innych pojawiających się w sieci, wartość „naukowa” zaś niewielka, bo okres przyjęty do porównania wynosił tylko 10 lat. Coś-tam z tego porównania wyszło, ale nie liczby są dla mnie najważniejsze, lecz bardziej ogólne wnioski, które z tej zabawy wynikają.

OtoDom liczy, co się bardziej opłacało. Betonowe złoto kontra…

Wyliczenia odbyły się w oparciu o następujące założenia: że kapitał początkowy wynosi 255 000 zł, czyli równowartość kawalerki na Mokotowie w Warszawie o powierzchni 30 m2 w 2016 roku. Średnia cena ofertowa takich mieszkań wynosiła w styczniu 2016 roku jakieś 8 500 zł za m2. Jako alternatywne możliwości ulokowania kapitału przyjęto zakup 10-letnich obligacji detalicznych indeksowanych inflacją oraz inwestycję w 500 największych amerykańskich spółek za pomocą ETF-u na indeks S&P500.

Okres inwestycji wynosił we wszystkich przypadkach nieco ponad 10 lat, czyli od stycznia 2016 roku do maja 2026 roku. Po zakończeniu inwestycji wszystkie porównywane aktywa zostały sprzedane. Inwestycja w każdym przypadku była prowadzona bez lewara kredytowego (czyli wyłącznie za własne pieniądze). Uwzględniono podatki (to ważne!) i koszty operacyjne inwestycji (np. czynsz w przypadku mieszkania).

Wnioski z analizy są następujące: obligacje detaliczne zakończyły „życie” z wynikiem 428 000 zł (czyli po 10 latach inwestor miałby o 68% pieniędzy więcej). ETF oparty na indeksie amerykańskich spółek na koniec dałby 745 000 zł (czyli niemal potrojenie pierwotnej inwestycji. Zaś kawalerka na Mokotowie – 800 000 zł, czyli potrojenie kapitału plus jeszcze 14% „bonusu”.

Czy coś z tego wynika? Literalnie niewiele, bo porównywanie homogenicznych inwestycji (takich jak akcje, czy obligacje) z konkretną nieruchomością, położoną w konkretnym miejscu, nie ma sensu. Kawalerka na Mokotowie przyniosła zapewne inny wynik, niż kawalerka w innej dzielnicy Warszawy (np. na Białołęce), albo w Bydgoszczy. Sens miałoby porównanie zakupu za 10 mln zł portfela nieruchomości odzwierciedlającego jakieś cechy tego rynku (np. wielkość, płynność) z zakupem obligacji i indeksem akcji.

Z konkretną kawalerką na Mokotowie można by co najwyżej porównywać konkretną spółkę z USA. Wynik wyjdzie taki lub inny, w zależności od tego, czy weźmiemy do porównań McDonalds’a, Amazona, czy Nvidię. To pierwsze, ale niejedyne zastrzeżenie. W porównaniu zabrakło kilka innych potencjalnych inwestycji.

Znalazły się w nim detaliczne obligacje 10-letnie, ale zabrakło np. funduszu inwestującego w obligacje hurtowe. Najlepszy tego typu fundusz (Rockbridge) dał przez 10 lat mniej więcej 70% zysku brutto (przed opodatkowaniem). Indeks TBSP, który odzwierciedla średnią rynkową dla długoterminowych obligacji, dał 33% zysku (też brutto). O ile więcej porównań z obligacjami nic by nie zmieniło, o tyle dołożenie do porównań złota, srebra, czy bitcoina – już tak. 10-letnia stopa zwrotu z uncji złota w polskim złotym to 208%. Ze srebra – 265% (czyli więcej, niż kawalerka na Mokotowie).

Z wrzucaniem bitcoina do porównań mam już pewien problem, bo w moim prywatnym portfela bitcoina jest 10-krotnie mniej, niż nieruchomości. Pewnie wolałbym dorzucić zamiast konkretnego kryptoaktywa indeks obrazujący cały rynek, ale najlepszy tego typu indeks Coinbase 50 ma tylko pięć lat historii. Gdyby zbadać 10-letnią stopę zwrotu z bitcoina w złotym polskim, to wyszłoby, że pomnożył kapitał 83-krotnie (brutto, przed podatkiem).

Dwa wnioski z backtestu OtoDom. W tym jeden podatkowy

Ale nie jesteśmy tu po to, żeby się znęcać nad wynikami backtestu osiągniętymi przez analityków OtoDom. Poza wyżej zaznaczonymi wątpliwościami (dlaczego kawalerka na Mokotowie, a nie trzypokojowe mieszkanie w Radomiu?) i pominięciem niektórych, porównywalnie atrakcyjnych lokat kapitału (w srebro 10 lat temu nikt nie zainwestowałby kapitału, ale w złoto…)mamy też „w procesie” duże zmiany na rynku nieruchomości – demograficzne i regulacyjne – które sprawiają, że przeszłe wyniki jeszcze bardziej nie mają wartości prognostycznej, niż zwykle. Jak wspomniałem na początku – bardziej interesujące są wnioski ogólne. A te mam dwa.

Po pierwsze: trzeba mieć aktywa. Jeśli 10 lat temu włożyłeś pieniądze do banku, to na pewno nie pobiłeś inflacji. Jeśli „zainwestowałeś” te pieniądze w zakupy rzeczy tracących na wartości – tym bardziej nie pobiłeś inflacji. Czas potrzebny na zarobienie pieniędzy jest bezcenny, bo to Twoje najważniejsze aktywo. Jeśli ten czas przetwarzasz z ujemną realną stopą zwrotu, to tak, jakbyś go tracił.

Włożenie 10 lat temu pieniędzy w obligacje antyinflacyjne dałoby 70% zysku nominalnego. Ulokowanie ich w indeks akcji amerykańskich, złoto, czy nieruchomości – przyniosłoby potrojenie nominalnego wartości pieniędzy. Nie ma znaczenia w co inwestujesz – najlepiej rób to w zdywersyfikowany sposób – ale inwestuj.

Po drugie: nieruchomości (czasami) wygrywają w rankingach rentowności dzięki preferencjom podatkowym. Twórcy porównania przyznają w podsumowaniu, że wysoki dochód z nieruchomości to częściowo zasługa wyjątkowo korzystnych warunków dla najmu. „Skokowy wzrost stawek czynszów w latach 2022-2026, wywołany wysoką inflacją oraz falą migracji, przynosił w szczytowych momentach nawet 2750 zł czystego zysku miesięcznie” – piszą analitycy.

Ale przyznają, że jeszcze większym kluczem do sukcesu okazała się tarcza podatkowa. „Ponieważ mieszkanie znajdowało się w rękach inwestora dłużej niż pięć lat, sprzedaż nieruchomości w 2026 roku była całkowicie zwolniona z podatku dochodowego. Z kolei najem opodatkowany był atrakcyjnym, 8,5-procentowym ryczałtem. W odróżnieniu od giełdy i obligacji, inwestycja w kawalerkę wiązała się jednak z koniecznością zarządzania aktywem i poniesieniem kosztów wynikających z remontów” – czytam w podsumowaniu.

Inwestor kupował 30-metrową kawalerkę na Mokotowie po 8500 zł za m2, sprzedawał wiosną 2026 r. przy wycenie 19 800 zł za m2. Kapitał ze sprzedaży lokalu (594 000 zł) jest zwolniony z podatku dochodowego. Zysk wynosi 339 000 zł. Gdyby trzeba było zapłacić od tego zysku taki sam podatek, jak od innych inwestycji (19%), inwestor nie miałby na koniec 800 000 zł, lecz „tylko” 735 000 zł. I inwestycja przegrałaby z „lokatą” w indeks amerykańskich spółek.

Zysk z najmu został podliczony na 252 000 zł netto i był opodatkowany stawką 8,5% od przychodu (uwzględniono rynkowe koszty przestojów związanych z remontami czy rotacją lokatorów, aczkolwiek nie podano szczegółów dyskontowania zysku o te czynniki). Fundusz remontowy i amortyzacja wyniosły łącznie 46 000 zł.

Jeśli założymy, że przez 10 lat nie było innych kosztów, to gdyby inwestor płacił nie 8,5% od przychodów, lecz 19% od dochodów (czyli od 275 000 zł), wcześniej odejmując od nich koszty uzyskania przychodu (46 000 zł), łącznie zapłaciłby 43 000 zł podatku (o ile nie kantowałby na kosztach), czyli o 20 000 zł więcej, niż zapłacił naprawdę

Zysk z posiadania nieruchomości (tej konkretnej kawalerki na Mokotowie), gdyby był opodatkowany stawką taką, jaką się płaci od wszystkich innych inwestycji, byłby więc łącznie o 85 000 zł niższy, niż był naprawdę. Inwestor dostałby do ręki nie 800 000 zł z zainwestowanych 10 lat temu 225 000 zł, lecz „tylko” 715 000 zł. Byłoby to mniej, niż z inwestycji w amerykańskie akcje (745 000 zł netto), choć wciąż więcej, niż z inwestycji w 10-letnie obligacje (428 000 zł). Ale już wyraźnie mniej, niż – również nieopodatkowany – dochód ze wzrostu wartości złota (z tej inwestycji „wyrosłoby” 785 000 zł).

Nieruchomości w Polsce: opłacają się głównie dzięki preferencjom podatkowym?

Wniosek? Nieruchomości w Polsce opłacają się bardziej, niż inne inwestycje głównie dzięki preferencjom podatkowym. Jeśli – co chyba nieuniknione – pojawią się w Polsce rozwiązania podatkowe usuwające przewagi, którymi dziś cieszą się nieruchomości jako klasa aktywów, to ich atrakcyjność jako nośnika pomnażania kapitału również mocno spadnie. Zwłaszcza w powiązaniu z prawdopodobnie niższą rentownością najmu w przyszłości (kwestie demograficzne).

Z tego wynika trzeci wniosek – że nawet jeśli jakieś inwestycje przez dziesięć lat lub więcej zachowują się lepiej, niż inne – nie można rezygnować z dywersyfikacji. Bo jeśli coś zachowuje się lepiej, to za jakiś czas będzie zachowywało się gorzej. I nie jest pewne czy właściwie uda się ten czas określić. Nie jestem wcale pewien czy nieruchomości w dużych miastach najlepsze mają za sobą. Może być wręcz przeciwnie. Ale nie jestem też pewien czy zmiany podatkowe za dwa-trzy lata nie zmienią tego stanu gry.

Ja już dziś widzę, że moje nieruchomości inwestycyjne (15% całego portfela) dają mniejszą rentowność, niż obligacje rządowe (4-5%), czy korporacyjne (6-7%). Porównania z akcjami, czy złotem są nieco ryzykowne, choć rentowność całego portfela na poziomie 10% rocznie jest pewną sugestią, iż zdywersyfikowane podejście do inwestowania daje znacznie lepszą rentowność, niż ulokowanie 100% pieniędzy w betonowym złocie. Czy to zjawisko będzie się w przyszłości pogłębiać? Zobaczymy.

CZYTAJ O MOIM PORTFELU:

CZYTAJ O TYM, JAK WALCZĄ O MIESZKANIA:

——————–

CZYTAJ WIĘCEJ O TYM:

——————————-

ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTERY

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

——————————

zdjęcie tytułowe: archiwum autora