Wynajem krótkoterminowy ma blaski i cienie. Zna je chyba każdy, kto korzystał z usług platform pośredniczących w takim podróżowaniu, np. Booking.com czy AirBnb. Można zaoszczędzić pieniądze (zwykle taki najem jest tańszy niż pokój w hotelu), a dodatkowo oferuje coś, czego często hotele nie są w stanie dać – możliwość podpatrzenia życia zwykłych mieszkańców. To zupełnie inny rodzaj turystyki. Niestety bardzo uciążliwy dla sąsiadów lokali wynajmowanych jako „miejsca hotelowe”. Czy to już czas, żeby drastycznie ograniczyć w Polsce możliwość wynajmowania prywatnych mieszkań turystom?
W Sejmie posłowie pracują nad projektem ustawy zgłoszonym przez Polskę 2050. To pomysł na dostosowanie polskiego prawa do regulacji Unii Europejskiej, które mają zacząć obowiązywać już od 20 maja 2026 roku. Rynek ma zostać „ucywilizowany”, a pisząc wprost: samorządy w miastach miałyby uzyskać uprawnienie do ograniczania tego zjawiska. Więcej do powiedzenia o tym, czy w ogóle zgodzić się na wynajem krótkoterminowy, miałyby też wspólnoty mieszkańców. „To de facto zniszczenie tego biznesu oraz odebranie właścicielom praw do decydowania o własnych mieszkaniach” – alarmują przeciwnicy. Kto ma więcej racji?
- Osiem najważniejszych dylematów inwestycyjnych na najbliższą dekadę [POWERED BY CITIBANK HANDLOWY]
- Agenci AI, czyli rewolucja. Nie tylko w zakupach, ale też w płatnościach. Jak to zmienia przyszłość handlu? [POWERED BY VISA]
- Które spółki z branży oprogramowania nie przegrają z AI? Analitycy zrobili stress-testy. Czy po spadku wartości o 30% są już okazje inwestycyjne? [POWERED BY SAXOBANK]
Sprawa nie jest błaha. Dla turystów to opcja bardzo wygodna i zazwyczaj tańsza niż hotele, ale dla mieszkańców nadmierna skala tego zjawiska bywa uciążliwa. Skarżą się szczególnie mieszkańcy najbardziej atrakcyjnych turystycznie dzielnic historycznych miast. Uważają, że tracą sąsiadów, a zamiast stałych mieszkańców kamienic czy bloków widzą wciąż zmieniających się przyjezdnych toczących po korytarzach i klatkach schodowych swoje walizki. Wieczorami i w nocy jest głośno, pojawiają się problemy z wyrzucaniem śmieci, rośnie też ryzyko kradzieży, bo jak rozpoznać turystę od nieproszonego gościa?
Wynajem krótkoterminowy dotyczy lokali mieszkalnych, jest świadczony na okres nie dłuższy niż 30 dni. W Polsce jest mniej więcej 80 000 mieszkań, które są wynajmowane turystom. Niektóre zostały głównie w tym celu kupione. Dla porównania: miejsc noclegowych w hotelach jest 320 000. Czy ważniejsze jest prawo do prowadzenia dowolnej legalnej działalności w mieszkaniach kupionych jako inwestycja (także związanej z najmem) czy spokój rodzin mieszkających po sąsiedzku?
W Europie Zachodniej niektóre państwa postanowiły przyspieszyć obowiązywanie unijnych przepisów, żeby mogły obowiązywać już w sezonie wakacyjnym 2025. Zrobiły tak Hiszpania, Francja i Niemcy. W niektórych krajach skala zjawiska jest już tak duża, że zagraża normalnemu funkcjonowaniu centrów niektórych miast, które stają się wielkimi sypialniami dla kilkudniowych przyjezdnych, a nie ma tam już prawie stałych mieszkańców.
Projekt Polski 2050 opiera się na zasadach, które i mają obowiązywać w Unii Europejskiej. Ale jej przepisy są dużo bardziej restrykcyjne niż unijny „oryginał”. Tak samo ostatnio było z ustawą o regulacji rynku kryptowalut, zawetowaną przez prezydenta Karola Nawrockiego w grudniu 2025 roku. Przepisy proponowane przez Polskę 2050 mają zacząć obowiązywać już od 20 maja tego roku. Jest też znacznie bardziej liberalny projekt rządowy z grudnia 2025 roku – on przewiduje okresy przejściowe, a pełne wejście w życie regulacji jest przewidziane dopiero na 2031 rok.
CZYTAJ WIĘCEJ O TYM:
Decyzje urzędników, pozwolenia, kary. Czy wynajem krótkoterminowy to „przeżyje”?
Czy projekt poselski nie dubluje propozycji rządowych? Okazuje się, że dwa projekty mogą się uzupełniać. Projekt ustawy o najmie krótkoterminowym autorstwa Polski 2050 zakłada przede wszystkim ewidencję usług najmu krótkoterminowego przez samorządy. To samorządy miałyby decydować, czy właściciel mieszkania będzie miał prawo do wynajęcia swojego lokum turystom (w zależności od sytuacji na rynku turystycznym i danych dotyczących bezpieczeństwa).
Za brak odpowiedniego wpisu właścicielom, którzy uprawiają samowolkę, groziłyby surowe kary (do 50 000 zł)! Rząd przewidział za to prawo dla gmin do wyznaczania stref, w których nie mogą być świadczone usługi hotelarskie w obiektach innych niż hotele i pensjonaty. To nieco inne rozwiązanie, mniej „uznaniowe” niż to proponowane przez Polskę 2050.
Drugie ograniczenie proponowane przez posłów Polski 2050 jest jeszcze bardziej kluczowe. Otóż jeśli właściciel nieruchomości mieszka gdzie indziej, to musi uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej albo spółdzielni zarządzającej osiedlem.. Oczywiście oprócz tego wymagany jest wpis do ewidencji prowadzonej przez wójta, burmistrza lub prezydenta. Jeśli mieszkanie jest jednocześnie miejscem stałego pobytu wynajmującego, to taka osoba nie musi uzyskiwać zgody wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielni, ale może wynajmować lokal tylko przez trzy miesiące w czasie roku kalendarzowego.
Wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia mieszkaniowa może odmówić zgody nie z powodu „widzimisię”, ale tylko wtedy, jeśli wynajmowanie pozostawałoby w sprzeczności z wymaganiami sanitarnymi, przeciwpożarowymi lub naruszało porządek lub bezpieczeństwo. To jednak bardzo szerokie kryteria. Wynajmujący może zaskarżyć brak zgody w sądzie. Projekt ustawy Polski 2050 r. mówi, że lokale wynajmowane mogą być obciążone wyższymi opłatami przez wspólnoty lub spółdzielnie mieszkaniowe. To może być dodatkowa restrykcja, mogąca zniechęcić do prowadzenia takiej działalności.
Proponowane przez Polskę 2050 prawo przewiduje elementy zwiększające prawdopodobieństwo wykrycia miejsc, w których byłby nielegalnie prowadzony najem krótekoterminowy. Ma być możliwość wnioskowania przez sąsiadów, urzędników i wspólnoty o dokonanie kontroli w mieszkaniu, w którym świadczone są usługi najmu krótkoterminowego. Sporo będzie tu więc zależało od dobrej woli sąsiadów. Będą mieli oręż, by bardzo utrudnić życie osobie prowadzącej wynajem.
Niektóre punkty promowanych przepisów dają dosyć szerokie pole do interpretacji. Jeśli wspólnoty czy spółdzielnie będą mogły powołać się na zagrożenie dla bezpieczeństwa, a organy administracji – na nadmierne zagęszczenie lokali na wynajem krótkoterminowy na danym terenie, to może już być ryzyko przesterowania.
Eurostat: Unia idzie w stronę Airbnb!
Czy wynajem krótkoterminowy mieszkań to w Polsce realny problem? Nie taki, jak w Europie Zachodniej. Najpopularniejszą platformą pośredniczącą w wynajmie krótkoterminowym jest platforma Airbnb, która – według jej raportu finansowego za 2024 rok – ma 491 mln ofert od ludzi chcących komuś udostępnić własne mieszkanie. Eurostat dysponuje danymi z największych platform: Airbnb, Booking, Expedia i Tripadvisor (ta ostatnia nie oferuje już wynajmu krótkoterminowego). W Unii Europejskiej w 2024 roku dokonano rezerwacji 854 mln noclegów za pośrednictwem różnych platform internetowych, co oznacza wzrost o 19% w stosunku do roku 2023.
W różnych krajach wynajem krótkoterminowy jest na różnych etapach, jeśli chodzi o regulacje. Np. w krajach takich jak Dania, Francja, Niemcy wprowadzono maksymalny okres, na jaki lokal mieszkalny może być oddany na wynajem krótkoterminowy. W celu krajach urzędy skarbowe podpisały umowy z platformami internetowymi pośredniczącymi z udostępnianiu ofert najmu, żeby sprawniej ściągać podatki – to Dania, Estonia, Grecja, Hiszpania, Litwa.
W niektórych dzielnicach Aten wprowadzono całkowity zakaz rejestracji nowych nieruchomości oferowanych w ramach najmu krótkoterminowego, a w Paryżu obowiązuje 90-dniowy limit w ciągu roku kalendarzowego na dopuszczalny najem krótkoterminowy. Greckie przepisy przewidują, że najem krótkoterminowy prowadzony przez osoby fizyczne traktowany jest jako działalność gospodarcza, jeśli taka osoba udostępnia najem trzech lub więcej nieruchomości, a we Włoszech dopiero od czterech mieszkań.
Na podstawie ustawodawstwa krajowego w Hiszpanii wspólnoty mieszkaniowe są uprawnione do ograniczania lub uzależniania świadczenia usług najmu krótkoterminowego. Możliwe jest nałożenie dodatkowych obciążeń finansowych lub zwiększenie udziału w kosztach wspólnych dla lokali mieszkalnych przeznaczonych na cele turystyczne pod warunkiem, że zmiany nie skutkują wzrostem kosztów o więcej niż 20%. W Niemczech również w określonych przypadkach należy uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej. Skalę zjawiska pokazuje grafika Eurostatu, z zaznaczonymi najpopularniejszymi punktami wynajmu na krótki okres w 2024 roku.
Ponad jedna piąta wszystkich noclegów w 2024 roku przypadła na Francję, gdzie odnotowano 192 miliony rezerwacji. Na kolejnych miejscach znalazły się Hiszpania (171 milionów), Włochy (127 milionów), Niemcy (60 milionów) i Grecja (45 milionów). To są te najpopularniejsze destynacje wyjazdowe. Inne kraje z liczbą noclegów przekraczającą 10 milionów to Portugalia (45 milionów), Polska (39 milionów), Chorwacja (38 milionów), Austria (23 miliony), Belgia (12 milionów), Węgry, Holandia i Czechy (po 11 milionów) oraz Szwajcaria (10 milionów).
Ciekawe jest stosunkowo dobre miejsce w tej statystyce naszego kraju, który przez wiele lat nie miał dobrych warunków do przyjmowania turystów, bo miał znacznie gorszą niż w krajach zachodnich infrastrukturę transportową, hotelarską, gastronomiczną, a także zdecydowanie mniej atrakcji – pięknie odnowionych zabytków czy miejsc do wypoczynku sezonowego. Jednak to się zmienia i efekty skokowej poprawy infrastruktury turystycznej widać też w wynajmie krótkoterminowym. Turystom opłaca się przyjechać do Polski i spędzić tu nawet kilka dni.
Z kolei jeśli chodzi o statystyki dotyczące tego, jaki jest roczny udział noclegów gości zagranicznych zarezerwowanych za pośrednictwem platform internetowych w 2024 roku w obiektach noclegowych krótkoterminowych, nasz kraj jest dosyć daleko w zestawieniu. Mamy tu jeszcze chyba spory potencjał wzrostu. Ale najciekawsze jest to, że w tej kategorii danych jesteśmy po sąsiedzku z takim gigantami turystyki jak Francja czy Niemcy. To by znaczyło, że nasz kraj idzie mocniej w stronę bazy noclegowej w hotelach czy pensjonatach.
Kolejnym kluczowym wskaźnikiem jest liczba pobytów – czyli rezerwacji indywidualnych, niezależnie od długości i liczby gości. W 2024 roku 854 mln noclegów gości w Unii Europejskiej odpowiadało 78 mln pobytów. Średnio oznacza to 148 pobytów rezerwowanych na minutę, czyli ponad 213 000 pobytów w krajach UE dziennie. Francja odnotowała najwyższą liczbę pobytów (18,5 mln), następnie Hiszpania (12,2 mln) i Włochy (11,8 mln). Łącznie te trzy kraje odpowiadały za ponad połowę wszystkich pobytów w 2024 roku. Tu na pewno nie ma zaskoczenia.
Kolejnym ciekawym zjawiskiem jest sezonowość turystyczna. W 2024 roku ponad jedna trzecia wszystkich noclegów gości w obiektach noclegowych krótkoterminowych dla gości zagranicznych przypadała na te dwa letnie miesiące: 15,8% noclegów w lipcu i 17,8% noclegów w sierpniu. Podobnie jak w latach poprzednich, najspokojniejszymi miesiącami były styczeń, luty i listopad, z których każdy stanowił zaledwie 4-5% rocznej sumy noclegów. Pokazuje to wykres z udziałem lipca i sierpnia w liczbie noclegów krótkoterminowych zarezerwowanych za pośrednictwem platform internetowych w 2024 roku.
Polska 2050: mieszkania służą do… mieszkania. Tylko?
W uzasadnieniu projektu poselskiego Polski 2050 można przeczytać piękne zdanie: „projektodawca wychodzi z założenia, że mieszkania służą do mieszkania”. To prawda, ale dynamiczny rozwój wynajmu krótkoterminowego, ale też w ogóle rynku nieruchomości, trochę jednak zmienił definicję mieszkania. To obecnie lokal, w którym nie tylko mieszkamy, ale również pracujemy (np. zdalnie), możemy komuś wynajmować krótko- lub długoterminowo, trzymać jako inwestycję kapitałową.
Możliwości korzystania z mieszkania, jeśli mamy do niego pełne prawa, jest wiele. Oczywiście nie możemy prowadzić w takim mieszkaniu jakiejś uciążliwej działalności przemysłowej, produkcyjnej czy usługowej, bo od tego są lokale o charakterze komercyjnym. Ale już prowadzenie w mieszkaniach, czy to w kamienicach,. czy blokach, czy wielorodzinnych domach wolnostojących, biurowej działalności gospodarczej jest bardzo częste. Podobnie – wynajmowanie mieszkań np. na biurowe siedziby firm, szkół językowych, organizacji społecznych. Czy trzeba tego zabronić?
>>> Czy bardziej trzeba chronić miejską tkankę centrów miast, czy portfele turystów? Wynajem krótkoterminowy sprawia, że w miastach coś się zmienia, czasem giną żywe serca starych miast, zamartwiają się mieszkańcy Wenecji, że ich miasto jest jedną wielką baza noclegową i gastronomiczną, jednak w zamian za to – coraz więcej z nas, zwykłych turystów dysponujących ograniczonymi zasobami, może cieszyć się pobytem po sąsiedzku z Pałacem Dożów, bazyliką Św. Piotra, wieżą Eiffla czy katedrą Sagrada Familia. W hotelach zapłacilibyśmy znacznie więcej, a już na pewno wylądowalibyśmy gdzieś na obrzeżach tych miast. Wynajem krótkoterminowy zasadniczo zmienił nasze możliwości.
>>> Które prawo ważniejsze: mieszkańców do mieszkania czy inwestorów do zarabiania? Ucywilizowanie tej działalności jest oczywiście potrzebne, ale pytanie czy raczej na modłę hiszpańską (gdzie wspólnota właścicieli mieszkań na osiedlu może się nie zgodzić na taki sposób używania nieruchomości), czy bardziej liberalną. Z jednej strony każdy ma prawo korzystać ze swojej własności tak, jak lubi. Z drugiej strony – znamy już przykłady miejsc, gdzie duża liczba mieszkań przeznaczonych na wynajem powoduje spadek wartości rynkowej pozostałych mieszkań. Które prawo jest ważniejsze?
>>> Czy zarabianie na turystyce powinno być możliwe tylko w obiektach hotelowych? Z jednej strony mieszkanie powinno służyć do mieszkania. Jeśli ktoś chce zarabiać na rynku turystycznym, to być może powinien kupić udział w hotelu lub pensjonacie (jest przecież mnóstwo condohoteli, w których inwestorzy mają po jednym lub kilka pokoi). Gdyby nie można było wynajmować mieszkań na krótki termin, to być może mniejszy byłby popyt inwestycyjny na nieruchomości, a mieszkania do mieszkania byłyby tańsze. Ma to sens. Ale z drugiej strony większa oferta to więcej turystów i pieniędzy dla budżetów miast.
Wynajem krótkoterminowy ma i dobry i zły wpływ na miasta. Pytanie jak zachować ten dobry i uniknąć tego złego? Kto powinien wyznaczać granice? Jakich formalności wymagać od udostępniających mieszkania (np. czy powinni zakładać działalność gospodarczą?). Jak nie zaszkodzić dobrze rozwijającemu się biznesowi, który w niektórych miejscach ma spory wpływ na sytuację finansową mieszkańców i samorządów, a jednocześnie nie pompować popytu inwestorów na mieszkania na wynajem dla turystów?
Co by nie mówić, w Polsce najem krótkoterminowy nie jest (jeszcze) problemem masowym. To niewielka część rynku nieruchomości i turystycznego. Z drugiej strony w Polsce, gdzie ceny nieruchomości są bardzo wysokie w porównaniu z zarobkami ludzi, każde rozwijanie popytu inwestycyjnego na mieszkania przynosi szczególnie złe skutki. Dlatego jakaś regulacja jest konieczna. Czy wystarczy rejestr i konieczność prowadzenia działalności gospodarczej przez wynajmującego? Zapewne nie. Czy urzędnicy powinni „wyłączać” pewne miejsca z możliwości najmu?
Być może ma to sens. Choć zawsze ingerencja urzędnicza w rynek niesie ryzyko. Nadzieja w tym, że samorządy nie będą chciały nadużywać swojej pozycji kontrolnej i decyzyjnej wobec właścicieli wynajmujących mieszkania na krótkie okresy, bo będą czerpać z tego niezłe dochody.
A być może to wcale nie wynajem krótkoterminowy jest problemem, tylko ogólnie podejście do nieruchomości jako aktywa „preferowanego” przez państwo jako inwestycyjne? Od wzrostu wartości nieruchomości nie płaci się podatku (przy sprzedaży po pięciu latach od zakupu), a od wzrostu wartości kapitału w banku lub funduszach inwestycyjnych – tak. A podatek od najmu (8,5% od przychodu) jest znacznie mniejszy, niż podatek od pracy (nawet 41% razem ze składką zdrowotną). Być może najpierw to trzeba zmienić, a potem dopiero zabierać się za wynajem krótkoterminowy? Nie powinno zabijać się kury znoszącej złote jajka, zanim nie rozstrzygnie się losów kurnika. A co Wy o tym myślicie? Przykręcić śrubę najmowi krótkoterminowemu czy nie?
CZYTAJ TEŻ TO:
——————————-
ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTERY
>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.
>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.
——————————
Źródło zdjęcia: Maciej Danielewicz
