Nowy efekt zapaści na rynku kredytów hipotecznych? Zdarza się, że kupujący mieszkania na rynku wtórnym proponują właścicielom taki układ. Komu on się opłaca?

Nowy efekt zapaści na rynku kredytów hipotecznych? Zdarza się, że kupujący mieszkania na rynku wtórnym proponują właścicielom taki układ. Komu on się opłaca?

Rynek nieruchomości, odcięty od kredytów hipotecznych, coraz bardziej zbliża się do „epoki lodowcowej”. W tej sytuacji próbują odnaleźć się kupujący mieszkania lub domy na rynku wtórnym. Już kolejny raz słyszę, że sprzedający nieruchomość słyszą od potencjalnych kupujących propozycję zapłaty… w ratach. Czy to się opłaca? I komu? Czy kupujący mieszkania zaczynają czuć wiatr w żaglach?

Kryzys na rynku kredytowym na razie trwa w najlepsze. Co prawda pojawiają się pierwsze sygnały, że Komisja Nadzoru Finansowego złagodzi nieco rekomendację „utrącającą” zdolność kredytową Polaków, a rząd przygotowuje nowy program dopłat do kredytów – ale to nie są rzeczy, które spowodują przełom. O kredyt jest i będzie trudno dopóki stopy procentowe są wysokie. A pozostaną wysokie, bo ani rząd, ani bank centralny nie walczą na serio z inflacją, czekają aż sama zgaśnie.

Zobacz również:

A mieszkania, domy, rezydencje i hacjendy ludzie kupować chcą. Jeśli mają dużo własnych oszczędności, to pół biedy – wtedy po prostu większą część transakcji finansują własnymi pieniędzmi, a resztę dobierają z kredytu (na mały kredyt zdolność kredytową czasem da się wycisnąć). Ale polski rynek nieruchomości wygląda niestety tak, że większość kupujących mieszkania na kredyt oszczędności nie ma. Albo ktoś kupuje mieszkanie w całości za gotówkę, albo w jak największej części na kredyt.

Deweloperzy próbują robić „pomosty”, oferując klientom np. układ polegający na tym, że wprowadzają się do mieszkania teraz, wpłacając tylko 10% ceny, a potem w ratach płacą coś a la rata najmu. Zaś za dwa lata wpłacają resztę pieniędzy (wtedy już – jest takie domniemanie – kredyt może będzie tańszy i da się wycisnąć z banku pieniądz).

Kupujący mieszkania na rynku wtórnym wyciągają asy z rękawa

A jak załatwić sprawę, gdy nie masz oszczędności, ani nie masz zdolności kredytowej, a chcesz kupić mieszkanie na rynku wtórnym? Wtedy deweloper nie pomoże, bo po drugiej stronie transakcji jest inny obywatel. W ostatnim czasie aż dwóch czytelników (sprzedawali nieruchomość) opowiadało mi o ciekawych propozycjach, które otrzymali od chętnych do zakupu ich nieruchomości.

Propozycje te sprowadzają się do tego, żeby sprzedający zabawił się w… bank. „Dostałem taką propozycję: jedną trzecią ceny nabywca jest gotów wpłacić od razu, w gotówce, a resztę spłacać przez pięć lat w ratach po 10 000 zł miesięcznie”. W tym czasie oczywiście kupujący będzie już właścicielem nieruchomości, a sprzedający zabezpieczy się wpisem do hipoteki. Mówimy o kwocie 600 000 zł, którą kupujący w ratach spłacą w późniejszym terminie.

Dobra oferta? Podejrzana oferta? Jak dla mnie – raczej to drugie. Z prostego rachunku wynika, że mówimy o transakcji opiewającej na 900 000 zł, z czego 300 000 zł ma być finansowana gotówką, a reszta – pożyczką. Pytania są dwa: jakie są możliwości egzekucji wierzytelności w sytuacji, gdyby pożyczkobiorca przestał spłacać raty, oraz dlaczego (wciąż potencjalny) pożyczkobiorca nie sfinansował pożyczki kredytem. Przy wkładzie własnym na poziomie 30% byłoby to możliwe, przynajmniej częściowo.

Odradziłem mojemu czytelnikowi tę transakcję. Ryzyko z mojego punktu widzenia jest zbyt duże. Można byłoby je ponieść, gdyby zostały spełnione trzy warunki. Po pierwsze: oferowana przez kupujących cena jest bardzo atrakcyjna (czyli płacą dużo więcej niż mógłby zapłacić ktoś inny, zwłaszcza biorąc pod uwagę odroczoną płatność). Po drugie: kupujący sfinansują część potrzebnej kwoty kredytem, a pożyczka będzie dotyczyła tylko „resztówki”, a nie całych 600 000 zł (dzięki temu zweryfikowana będzie zdolność kredytowa klientów). Po trzecie: będzie dodatkowe zabezpieczenie wekslem in blanco.

Nie sądzę, by kupujący przyjęli takie warunki, bo przecież nie dlatego chcą sfinansować większość transakcji w taki sposób, żeby narażać się na większe ryzyko (weksel) i i tak musieć iść do banku. Z kolei z punktu widzenia sprzedającego to żaden interes udzielać de facto darmowego finansowania komuś, kto będzie oddawał pieniądze przez lata, w tym czasie zarabiając na nich np. po 10% rocznie dzięki inwestycji w obligacje.

Druga historia, którą usłyszałem ostatnio od ludzi, którzy sprzedawali dom, jest dość podobna. Otóż zgłosił się do nich nabywca, który zaproponował, że część pieniędzy (w tym przypadku znacznie mniejszą niż połowa) spłaci w ratach przez sześć lat, płacąc sprzedającemu (w tej roli występuje jeden z moich czytelników) oprocentowanie w wysokości 5% rocznie (stałe oprocentowanie) albo tyle, ile wynosi WIBOR 1M (zmienne oprocentowanie).

Sprzedający mógłby wybierać, który wariant spłaty woli. W przypadku stałej stopy jest to czysty zakład o inflację – jeśli będzie średnio w ciągu tych sześciu lat wyższa od 5% rocznie, to sprzedający traci. Jeśli będzie niższa – to zyskuje. A tak naprawdę to zawsze traci, bo część pieniędzy dostanie z opóźnieniem. Gdyby dostał je od razu i zainwestował na wyższy procent niż 5% w skali roku (co nie jest trudne, wystarczy popatrzeć na rentowność polskich obligacji oszczędnościowych), wyszedłby na tym lepiej.

Podobnie zresztą jak przy wyborze stawki zmiennej opartej na WIBOR 1M. Pomijając już kwestię ryzyka kredytowego (co będzie, gdy nabywca przestanie płacić raty, i ile czasu, nerwów i pieniędzy będzie kosztowało egzekwowanie od niego długu), przy obecnym poziomie stóp procentowych WIBOR raczej pozostanie niżej od inflacji. WIBOR 1M ma dziś wartość niecałe 7%, inflacja wynosi 17%. Nawet jeśli założymy, że za rok będzie wynosiła 8-10% – w dalszym ciągu finansowanie kupującego przez sprzedawcę jest nieopłacalne.

Może się opłacić w przypadku gwałtownego spadku inflacji, za którym nie nadążą spadki stóp procentowych. To się może zdarzyć, ale nie jest pewne. A pieniądze w kieszeni z możliwością ich zainwestowania w obligacje oprocentowane na 7% rocznie (np. trzyletnie obligacje o stałym oprocentowaniu) to rozwiązanie obarczone znacznie mniejszym ryzykiem.

(Nie)oczekiwane efekty zapaści na rynku kredytów hipotecznych

Są dwie przyczyny, które mogą powodować pojawianie się tego typu propozycji. Pierwsza to taka, że kupujący nieruchomości czują wiatr w żaglach. Widzą, że powoli stają się panami sytuacji i próbują grać wartością pieniądza w czasie. Owszem, zaakceptują wysoką cenę (sprzedający, nie cierpiąc na nadmiar zainteresowanych, mają już dolary w oczach), ale część pieniędzy zapłacą później. Jeśli sprzedający nie zorientuje się, jaka jest cena tej gry, może zostać „ugotowany”, bo wartość pieniądza otrzymanego za pięć lat będzie już drastycznie niższa niż tego, który otrzyma się obecnie.

Druga przyczyna jest taka, że banki tak drastycznie przymknęły drzwi do kredytowania hipotecznego, że nawet dobrze sytuowani klienci są często odsyłani z kwitkiem lub są im proponowane kredyty na lichwiarskich warunkach. Niektóre banki w ogóle nie oferują już kredytów hipotecznych klientom „z ulicy”, inne oferują wyłącznie kredyty na stały procent. Wniosek jest prosty: jeśli mam być skazany na kredyt z oprocentowaniem stałym rzędu 9% rocznie, to wolę dogadać się ze sprzedającym mieszkanie i jemu płacić trochę niższy procent.

Inna sprawa, czy sprzedającemu to się może opłacić. Tak jak napisałem – opłaci się rzadko. Cena zakupu musiałaby być o 25-30% wyższa od rynkowej (a to się nie wydarzy), a do umowy musiałyby zostać dołączone dodatkowe zabezpieczenia (które z kolei nie są na rękę kupującemu). Tym niemniej fakt, że ostatnio coraz częściej słyszę o takich ofertach finansowania zakupu nieruchomości na rynku wtórnym, to jeszcze jeden dowód, że polski rynek kredytów hipotecznych trzeba ratować. Brak dostępu do kredytu zawsze powoduje patologie.

————

ZAPISZ SIĘ NA NASZE NEWSLETTERY:

>>> Nie przegap nowych tekstów z „Subiektywnie o Finansach” i korzystaj ze specjalnych porad Macieja Samcika na kryzysowe czasy  zapisz się na weekendowy newsletter Maćka Samcika i bądźmy w kontakcie! W każdą sobotę lub niedzielę dostaniesz e-mailem najnowsze porady dla Twojego portfela.

>>> Zapisz się też na nasz „powszedni”, poranny newsletter „Subiektywnie o świ(e)cie” – przy porannej kawie przeczytasz wszystkie najważniejsze wieści dla Twojego portfela, starannie wyselekcjonowane i luksusowo podane przez Macieja Danielewicza i ekipę „Subiektywnie o Finansach”.

————

ZOBACZ OKAZJOMAT SAMCIKOWY: 

Obawiasz się inflacji? Zastanawiasz się, co zrobić z pieniędzmi? Sprawdź „Okazjomat Samcikowy” – to aktualizowane na bieżąco rankingi lokat, kont oszczędnościowych, a także zestawienie dostępnych dziś okazji bankowych (czyli 200 zł za konto, 300 zł za kartę…). I zacznij zarabiać na bankach:

>>> Ranking najwyżej oprocentowanych depozytów

>>> Ranking najlepszych kont oszczędnościowych. Gdzie zanieść pieniądze?

>>> Przegląd aktualnych promocji w bankach. Kto zapłaci ci kilka stówek? I co trzeba zrobić w zamian?

————

POSŁUCHAJ NASZYCH PODCASTÓW:

Ekipa „Subiektywnie o Finansach” co środę publikuje nowy odcinek podcastu „Finansowe Sensacje Tygodnia” (w skrócie: FST). Rozmawiamy o tym co nas zbulwersowało albo zaintrygowało w minionym tygodniu i zapowiadamy przyszłe sensacje wokół naszych portfeli. Do tej pory ukazało się 130 odcinków podcastu, zaprosiliśmy też kilkudziesięciu gości.

Poza cotygodniowym podcastem możesz też posłuchać tekstów z „Subiektywnie o Finansach” czytanych przez ich autorów. Ten cykl podcastowy nazywa się „Subiektywnie o Finansach do słuchania” (w skrócie: SDS)Wszystkie podcasty znajdziesz pod tym linkiem, a także na wszystkich popularnych platformach podcastowych w tym Spotify, Google Podcast, Apple Podcast, Overcast, Amazon Music, Castbox, Stitcher)

————

ZNAJDŹ NAS W MEDIACH SPOŁECZNOŚCIOWYCH

Jesteśmy także w mediach społecznościowych, będzie nam bardzo miło, jeśli zaczniesz nas subskrybować i śledzić: na Facebooku (tu profil „Subiektywnie o Finansach”), Twitterze (tu Maciek Samciktu Maciek Danielewicztu Maciej Jaszczuk) oraz na Instagramie (tu profil „Subiektywnie o Finansach”) i Linkedin (tu Maciek Samciktu Maciek Danielewicztu Maciek Jaszczuk).

————

Maciej SamcikMACIEJ SAMCIK POLECA PORZĄDNE OFERTY:

>>> W ETF-y z całego świata inwestuj z aplikacją WealthSeed. Jest tam dostępnych obecnie kilkaset funduszy ETF. W Wealthseed część swojego kapitału trzyma Maciek Samcik. Inwestowanie w ETF-y z tą aplikacją jest darmowe przy transakcjach o wartości powyżej 750 euro, a przy transakcjach mniejszych, opłata wynosi jedynie 2 euro. Do aplikacji zapiszesz się i skorzystasz tutaj. Teraz dodatkowo możesz dostać kawałek darmowego ETF-a od WealthSeed, tutaj szczegóły tej akcji.

>>> Prosto i tanio inwestuj w porządnych funduszach inwestycyjnych TFI UNIQA. W ramach programu „Tanie oszczędzanie” można kupić fundusze inwestujące na całym świecie bez opłat dystrybucyjnych. Opłata za zarządzanie wynosi – dla niektórych funduszy w ramach „Taniego oszczędzania” – 0,5% w skali roku. Żeby założyć konto „Tanie oszczędzanie” i zacząć inwestować pieniądze przez internet – kliknij w ten link. W TFI UNIQA konto IKZE ma Maciek Samcik.

>>> Waluty obce kupuj po dobrych kursach na Cinkciarz.pl. „Subiektywnie o Finansach” poleca fintech Cinkciarz.pl, oferujący m.in. usługę portfela walutowego. Na Cinkciarz.pl kupisz dolary i euro – i kilkadziesiąt innych walut – po bardzo dobrych kursach, w ofercie są też karty walutowe. Dostępna jest fizyczna karta (15 zł za wydanie, bez opłat za obsługę) lub wirtualna karta (za darmo, służy do płatności w internecie oraz zbliżeniowych płatności telefonem czy zegarkiem). Zarejestruj się tutaj i przetestuj portfel walutowy Cinkciarz.pl, łatwiej już nie będzie.

>>> Po kredyt na uszczelnienie okien i ocieplenie domu idź do BNP Paribas. To najbardziej „zielony” bank w Polsce, który wspólnie z „Subiektywnie o Finansach” edukuje Polaków już od kilku lat. Bank umożliwia skorzystanie nie tylko z kredytu, ale też z różnych narzędzi w ramach programu finansowania efektywności energetycznej – PolREFF. Klienci mogą skorzystać np. z kalkulatora oszczędności energii, mają też do dyspozycji Wirtualnego Doradcę Technologicznego i mogą sprawdzić, jakie produkty będą dla nich najbardziej opłacalne i spełnią wymogi energooszczędności. Szczegóły kredytu „Czyste Powietrze” – tutaj.

>>> Kredyt firmowy i konto dla przedsiębiorcy wypróbuj w Alior Banku. Jeśli jesteś przedsiębiorcą i masz obecnie zwiększone potrzeby płynnościowe, to przemyśl ofertę Alior Banku oferującego m.in kredyt firmowy na cele obrotowe, bez prowizji. Decyzja kredytowa jest w 20 minut – trzeba tylko dostarczyć PIT za minimum 10 miesięcy działalności. Szczegóły tutaj. Zapraszam też do przetestowania konta firmowego w Alior Banku. Prowadzenie konta, przelewy w Polsce i Europie (SEPA), wypłaty z bankomatów w oddziałach banku, karta firmowa, aplikacja księgowa, internetowy kantor powiązany z kontem. Do tego 10% zwrotu za zakupy na stacjach paliw. Szczegóły tutaj.

>>> Pakiet usług księgowych weź od CashDirector. To jedna z największych firm księgowych w Polsce oraz pośrednik wspomagający biura księgowe. CashDirector oferuje wiele funkcji, których zwykłe biuro rachunkowe nie wykonuje, bo koncentruje się na wyliczeniu podatków. A dodatkowa wiedza potrzebna jest do zarządzania finansami firmy i podejmowania trafnych decyzji. Pakiety CahDirector są dostępne w następujących bankach: mBank (mOrganizer finansów PRO), BNP Paribas (GOksięgowość Biznes PROGoksięgowość dla spółek) oraz w Nest Banku (Obsługa faktur dla spółek) i w Banku Pekao (Księgowość z Żubrem).

>>> Złote monety bezpiecznie kup w Mennicy Gdańskiej. Zapraszam do zapoznania się z ofertą Mennicy Gdańskiej – Partnera cyklu edukacyjnego „Pasja do inwestowania”. Oferuje ona w sprzedaży internetowej wszystkie najpopularniejsze monety bulionowe (m.in. Klonowy Liść oraz Amerykański Orzeł) oraz monety kolekcjonerskie. Osobiście kupowałem tam złote i srebrne monety, zamówienie zostało zrealizowane bez opóźnień i bezpiecznie. Ostatnim hitem Mennicy Gdańskiej są monety (ze srebra i złota) „Talent” z serii „Robert Lewandowski. Droga do marzeń”.

>>> Ubezpiecz swój dobytek z TUZ Ubezpieczenia lub Wiener. Jeśli chcesz mieć porządne ubezpieczenie swojego domu lub mieszkania, to rozważ ofertę tych firm, przetestowanych przez Maćka Samcika. Oferują one nowoczesną polisę, której zakres działania możesz dopasować do swoich potrzeb – ubezpieczyć mienie, zdrowie rodziny, a także zapewnić sobie pomoc fachowca w razie awarii czy wsparcie finansowe w razie szkód spowodowanych przez domowników osobom trzecim. Więcej na temat ubezpieczenia Wiener „Pakiet 4KĄTY” – znajdziesz pod tym linkiem. A symulację składki ubezpieczenia domu lub mieszkania w TUZ Ubezpieczenia uzyskasz pod tym linkiem.

>>> Punkty zbieraj w programie PAYBACK. Jednym z największych w Polsce programów lojalnościowych jest PAYBACK. Z jego pomocą możesz zbierać punkty w 1500 stacjonarnych sklepach popularnych sieci handlowych i ponad 250 sklepach online – łącznie obejmujących dużą część Twojego domowego budżetu.  Zbieranie punktów i ich wymienianie na zniżki na zakupach to szansa na „oszukanie” inflacji. Jeśli jeszcze nie jesteś w programie PAYBACK – zarejestruj się tutaj.

————

NIEZBĘDNIK KRYZYSOWY, CZYLI OSZCZĘDZANIE BEZ BÓLU

W cyklu poradników „Niezbędnik kryzysowy” pokazujemy triki, które spowodują, że Wasza jakość życia drastycznie nie spadnie, a zaoszczędzicie kilkadziesiąt, kilkaset albo kilka tysięcy złotych. Czasem wystarczy tylko niewielka zmiana codziennych przyzwyczajeń. Szukajcie tekstów oznaczonych tym znaczkiem. Do tej pory w naszym cyklu ukazały się następujące poradniki:

>>> Jak przygotować portfel na trudny 2023 r.? Skończył się czas finansowej beztroski. Pięć rekomendacji dla Twojego portfela przed trudną jesienią i zimą. Jak zabezpieczyć majątek i oszczędności?

>>> Domowy budżet na kryzys w pięciu krokachJak zorganizować swoje finanse, aby na koniec miesiąca coś zostało w portfelu? Poradnik na trudne czasy

>>> Jak oszczędzać na zakupach żywnościowych i nie oszaleć? Po latach konsumpcjonizmu to trudne. Pięć (nietypowych?) zasad, którymi się kieruje Maciek Danielewicz. I dwie rzeczy, których unika. Warto przeczytać i pomyśleć! A na dodatek – 16 zasad, których warto przestrzegać kupując jedzenie.

>>> Jak wycisnąć 1000 zł ze swojego banku? Całkiem sporo możesz wycisnąć ze… swojego banku i to bez składania żadnego depozytu. Są na to trzy sposoby

>>> Oszczędzanie na większych zakupach. Stworzyliśmy przewodnik o tym, jak zaoszczędzić na większych zakupach 10-20% w czterech krokach. Łączymy kropki, czyli… rabaty

>>> Co zrobić, żeby obniżyć rachunki za ogrzewanie? Koniec ciepłych dni, czas rozpocząć sezon grzewczy. Kilka rad związanych z kosztami ogrzewania – co można zrobić na ostatnią chwilę?

>>> Jak zaoszczędzić pieniądze zużywając racjonalnie energię? Ile prądu zużywają urządzenia, które masz w domu? Czy masz szansę zmieścić się w limicie 2000 kWh rocznie? Czy opłaca się zmienić taryfę?

>>> Jak kontrolować wydatki na rachunki za telefon i internet? Rachunki telefoniczne nie muszą być coraz wyższe. Oto kilka trików, jak kontrolować wydatki telekomunikacyjne bez szkody dla jakości usług

>>> Jak oszczędzać w aptece, na zakupach leków i na… lekarzach? Zaczyna się jesień, a wydatki na zdrowie to coraz większa część naszego portfela (bo ceny leków i usług lekarskich idą w górę szybciej niż inflacja). Co możesz zrobić, żeby skutecznie ograniczyć wydatki na zdrowie?

>>> Jak się dobrze ubrać i jednocześnie zredukować wydatki na nowe ciuchy? Policz „cost per wear”, wyciągnij kasę z szafy. Na półkach masz nawet kilka tysięcy złotych!

>>> Jak mądrze wydawać pieniądze na kino, książki i teatr? Kultura i rozrywka to ważne części naszego życia. Jak oszczędzać na wydatkach na kulturę, ale nie odmawiać sobie przyjemności?

>>> Jak zjeść smacznie i oszczędnie na mieście? Wysoka inflacja pozbawia przyjemności chodzenia do restauracji. Ale restauratorzy potrzebują naszych pieniędzy. Jak zjeść smacznie i oszczędnie na mieście?

Partnerem rubryki „Niezbędnik kryzysowy, czyli oszczędzanie bez bólu” jest      Orange

————

ZOBACZ AKCJE EDUKACYJNE „SUBIEKTYWNIE O FINANSACH”

>>> Gotówka czy karta na zakupach? Co potrafią nowoczesne bankomaty? Jak wpłacać pieniądze i transferować je na drugi koniec Polski za pomocą bankomatu? Jak w bankomacie wspomóc swoją ulubioną organizację charytatywną? W jaki sposób w bankomacie odebrać nagrodę z konkursie? Jak w bankomacie wymienić walutę? Jak bezpiecznie korzystać z bankomatu? Jak wypłacać pieniądze na… odcisk palca? O tym wszystkim piszemy na “Subiektywnie o Finansach” w ramach akcji edukacyjnej #Cashlovers, której Partnerem jest sieć Euronet. Zapraszam na stronę tej akcji!

>>> W ramach akcji edukacyjnych “O wygodnym płaceniu, czyli niezbędnik nowoczesnego konsumenta” oraz “Więcej niż płatności” blog “Subiektywnie o Finansach” opowiada o tym, jak zmienia się rynek płatności, jakie mamy nowe możliwości płacenia w sklepie i w realu (np. BNPL, płatności zegarkiem czy urządzeniami ubieralnymi), jak płacić bezpiecznie (np. o tokenizacji, chargebacku i nowych systemach płatności) i jak organizacje płatnicze chronią nas przed fraudami.

Zapraszam na podstronę akcji “O wygodnym płaceniu, czyli niezbędnik…”

Zapraszam na podstronę akcji “Więcej niż płatności”

Jeśli chcesz, aby Maciek Samcik albo któryś z jego kolegów przeszkolił pracowników Twojej firmy z finansów osobistych – zarządzania domowym budżetem, wychodzenia z problemów finansowych, oszczędzania i inwestowania, zagadnień związanych z kredytami hipotecznymi – pisz na kontakt@subiektywnieofinansach.pl.

Jeśli chcesz wspólnie z nami edukować Polaków – napisz na kontakt@subiektywnieofinansach.pl, nie obiecujemy, że się dogadamy, ale przynajmniej poznasz naszą ofertę. Warto spróbować, „Subiektywnie o Finansach” czyta miesięcznie ponad 500 000 unikatowych użytkowników.

————

ZOBACZ NASZE WIDEOFELIETONY: 

Zasubskrybuj kanał „Subiektywnie o Finansach” na Youtubie – w każdym miesiącu nagrywamy co najmniej dwa gorące wideokomentarze albo wideoporadniki, a także zapisy webinarów poświęconych inwestowaniu.

————

POTRZEBUJESZ POMOCY W FINANSACH? NAPISZ!

„Subiektywnie o Finansach” to multiblog istniejący od 2009 r. Wyrośliśmy na pomaganiu naszym Czytelnikom w problemach z instytucjami finansowymi, w wychodzeniu z pętli zadłużenia, w inwestowaniu i oszczędzaniu pieniędzmi. Jeśli masz problem z bankiem, firmą ubezpieczeniową, pośrednikiem finansowym, firmą inwestycyjną, pośrednikiem w płatnościach internetowych albo w wymianie walut – napisz do nas, postaramy się pomóc.

Oto nasz zespół do rozwiązywania Twoich problemów:

>>> Maciek Samcik – Ojciec Redaktor, wszystkie problemy świata (maciej.samcik@subiektywnieofinansach.pl)

>>> Maciek Bednarek – produkty bankowe (lokaty, konta oszczędnościowe, karty bankowe), płatności, wymiana walut

>>> Maciek Jaszczuk – fundusze inwestycyjne, biura maklerskie inwestowanie w ETF-y i akcje

>>> Maciek Danielewicz – budżet państwa, stopy procentowe, problemy przychodzące ze świata

„Wszystkie Maćki to fajne chłopaki”, ale są z nami również:

>>> Michał Wachowski (Śląsk) – zakupy internetowe, aplikacje finansowe, smart shopping, e-commerce

>>> Monika Madej (Pomorze) – pieniądze i ekologia, domowy budżet, finanse rodzinne i oszczędzanie na przyszłość dzieci

>>> Robert Sierant (Wielkopolska) – kredyty hipoteczne i gotówkowe, ubezpieczenia, zdolność kredytowa

Współpracują też z nami inni dziennikarze i analitycy, do których zwracamy się z Waszymi problemami. Jeśli więc czujesz, że sam(a) nie dasz rady poradzić sobie z problemem – napisz na: kontakt@subiektywnieofinansach.pl.

zdjęcie główne: Ralphs Fotos/Pixabay

Subscribe
Powiadom o
61 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
Zobacz wszystkie komentarze
Pablo
1 miesiąc temu

Ratować? A gdzie niewidzialna ręka rynku, na którą tak lubicie się powoływać? Dopłaty i przywileje rodzą większą patologię niż brak dostępu do kredytu.

Hieronim
1 miesiąc temu
Reply to  Maciej Samcik

> Jedyna samodzielna partia liberalna w Polsce – Konfederacja – ma 5-10% poparcia.

O, Panie Redaktorze, temat mocno polityczny, ale z tym „liberalna” to nie przesadzałbym, przecież oni generalnie są za państwowym interwencjonizmem oraz utrzymaniem zakazu handlu w niedziele… 🙂

Marek
1 miesiąc temu
Reply to  Maciej Samcik

Za to bardzo lubią Putina, np. Braun albo Korwin

Jerzyk
1 miesiąc temu

nadchodzi korekta na rynku nieruchomosci, doprawiona katastrem w postaci drastycznie zwiekszonych kosztow energii – do tego dojdzie powrot Ukraincow do kraju, emigracja mlodych Polakow, wymieranie boomersow i recesja

Maciek
1 miesiąc temu
Reply to  Jerzyk

Też uważam, że świetlana przyszłość nieruchomości w Polsce (w następnych 15-20 latach) to mit. Ceny tych aktywów w długim terminie wspomagać mogą tylko demografia i produktywność pracy wyprzedzająca inflację a tu może być spory problem. Potencjalnie są jeszcze re-shoring (ale kto wie jaki będzie świat za 20 lat) oraz imigracja (ale tu PL będzie konkurować o ręce do pracy, a raczej umysły, ze znacznie zasobniejszym Zachodem). Więc myślę, że jeśli ktoś chce być rentierem z najmu w PL i ma już czterdziestkę to ten model biznesowy jeszcze może pociągnie do jego emerytury ale to by było na tyle. Ps. Gdzieś… Czytaj więcej »

Andre
1 miesiąc temu
Reply to  Jerzyk

… i jeszcze propozycja podatku od pustostanów plus rozszerzenie ochrony dla nie płacących najemców .

mko
1 miesiąc temu

Szkoda tak uproszczonego artykułu na tak ciekawy temat. Po pierwsze, weksel to rzadko będzie problem dla kupującego (skoro proponuje inżynierię finansową, to coś tam rozumie i wie, ze weksel go nic nie kosztuje w wariancie regularnej spłaty, a w przypadku braku spłaty i tak jest hipoteka). Po drugie, koszty finansowe to nie tylko procenty, ale tez marża zaszyta w cenie (np. +10% do ceny na start wywraca wszystkie wyliczenia z artykułu) Po trzecie, sprzedający fiksuje sobie dziś cenę sprzedaży – a jaka dajecie gwarancje, ze za pół roku ceny nie spadną o 20%? (tylko proszę nie cytować zapewnień ekspertów, którzy… Czytaj więcej »

mko
1 miesiąc temu
Reply to  Maciej Samcik

czy nie każdy bank bierze weksel do hipoteki? Punkt drugi: strony ustalają cenę na 100.000, a przy ustalaniu sposobu płatności i rozłożeniu na raty cena idzie na 110.000 (100.000 za mieszkanie, 10.000 jako koszty finansowania), ponadto oprocentowują ratalne płatności 5%p.a. Punkt trzeci: rynek jest ogólnie mało płynny, nie tylko domów za 1,5 mln, wiec alternatywa do sprzedaży „na raty” jest niesprzedanie wcale lub zjazd ceny o 30%. A sprzedaż na raty ustala cenę sprzedaży na dziś, unikając ryzyka spadku cen mieszkań Co do ryzyk defaultu – ta połowa tekstu się nie załączyła do artykułu chyba ;), bo nie umiem znaleźć… Czytaj więcej »

mko
1 miesiąc temu
Reply to  Maciej Samcik

a wyliczanki finansowe są dla kogo?? coś się panu Redaktoru nie klei ta narracja 😉

ps. Zdrowych i Spokojnych Świąt

Hieronim
1 miesiąc temu
Reply to  mko

> czy nie każdy bank bierze weksel do hipoteki?

Nie, nie każdy.

mko
1 miesiąc temu
Reply to  Hieronim

szkoda, że nie rozwinąłeś myśli i nie podałeś przykładów banków, które nie biorą weksla. To może być cenna informacja dla czytelników

Hieronim
1 miesiąc temu
Reply to  mko

Np. Credit Agricole jako zabezpieczenie stosuje podwyższenie marży do momentu wpisu do hipoteki.

Marek
1 miesiąc temu
Reply to  mko

Dawny BZ WBK brak weksel (kredyt z 2010), ING nie brał (kredyt z 2016). Oba kredyty na małe mieszkania w Warszawie.

kjonca
1 miesiąc temu

„Brak dostępu do kredytu zawsze powoduje patologie.”

Ale właściwie dlaczego? Jeśli już to bym powiedział, że właśnie dostęp do kredytu powoduje (może powodować) patologię – kupowanie mieszkań (czy innych dóbr) na które nas de facto nie stać.
Całkiem mało osób odróżnia kredyt „na inwestycję” od tego 'na przyjemności’

kjonca
1 miesiąc temu
Reply to  Maciej Samcik

Sekundę. Czy jest hamowanie na rynku nieruchomości czy nie? Bo jesli jest to właśnie znaczy, że „brak kredytu” spełnił swoją rolę. A że zawsze się znajdą desperacji pożyczający od mafi …, no cóż, na głupotę nie ma lekarstwa.

sgh
1 miesiąc temu
Reply to  Maciej Samcik

Kioysaki rzekłby, że mieszkanie dla siebie to pasywo ;-), ale zgadzam się z Panem – mimo swego typowo konsumpcyjnego charakteru – w dłuższym terminie to aktywo pomimo kredytu hipotecznego…

Bogdanow
1 miesiąc temu
Reply to  Maciej Samcik

To zakłada że będzie popyt na mieszkania…. odwrócona hipoteka to nadal sprzedaż mieszkania, tyle że w pakiecie ze specyficzną inżynierią finansową (powiedzmy, że pewną formą ubezpieczenia 😀 ).

Mirko
1 miesiąc temu
Reply to  Maciej Samcik

Odwrócona hipoteka to „inwestycja” podobnie korzystna jak pożyczka u lichwiarza – pewna strata gwarantowana.
Redakcja powinna ostrzegać ludzi przed tego typu produktami.

Aleks
1 miesiąc temu
Reply to  kjonca

Patologią bylo to co obserwowalismy w ostatnich kilku latach – tani kredyt spowodowal, ze duza czesc nabywcow kupila bardzo drogo lokale, gdyz popyt przewyzszal podaz., a teraz ma problem z bilansem gdyz obsluga kredytu wzrosla o ok. 100%. Podobnie bylo w latach 2004 – 2008 – duza czesc osob splacala drogi kredyt w CHF za drogie mieszkanie… Dzieki temu wygrani byli Ci z gotowka – sam tak kupilem lokal z rynku pierwotnego, majac do wyboru x juz zrealizowanych mieszkan – nie musialem wysilac wyobrazni,bo ogladalem gotowe lokale. Dzieki temu tez zamieszkuje budynek z osobami ktore kupily lokal na wlasne potrzeby… Czytaj więcej »

Stef
1 miesiąc temu
Reply to  Maciej Samcik

Tylko ten desperat zarobił między 50 a 100% wartości mieszkania.

Stef
1 miesiąc temu
Reply to  Maciej Samcik

Mieszkanie w 2017 kosztowało 190 000 +30 000 wykonczenie. Obecnie sprzedać można od ręki za 320000
Zarobek 100 000 w 5 lat to fajny wynik.
Wystarczyło mieć 70 000 (38 000 wkl własnego i wykonczenie +notariusz) i zdolnosc kredytową.

sgh
1 miesiąc temu
Reply to  Maciej Samcik

Panie redaktorze: kredyt 10%, a wymagana zdolność na 15% to patologia? Trudno się z Panem zgodzić… Inflacja jest ok 17%. Zdolność powinna liczona na min. 20%. Zresztą piękny wykres Pan wskazał z oprocentowaniem kredytów – w 2009 było wyżej 😉

Andre
1 miesiąc temu
Reply to  Maciej Samcik

Ale do 2017 r oprocentowanie lokat w bankach było zwykle powyżej inflacji .comment image A w 2020 pieniądz zrobił się „tani” w kredycie gdy przy inflacji około 3% na lokacie dostawało się 0,01%

mko
1 miesiąc temu
Reply to  Aleks

z punktu widzenia Państwa, istotna jest ilość nowych mieszkań (poprawia jakość życia obywateli), a ceny/koszty/zyski są sprawą nieco (ale z zachowaniem rozsądku) mniej istotną. Lepiej żeby powstawało dużo nowych mieszkań, nawet jeśli będą miały chwilowo nieoptymalną (z POV państwa) strukturę własnościową.
Bo z nadmiaru mieszkań można zawsze „rozkułaczyć” obszarników (kataster, podatki od nadmiaru mieszkań, podatki dla PRS itp.), ale nowych mieszkań się nie wyczaruje w tydzień
Więc zablokowanie akcji kredytowej i zatrzymanie rynku deweloperskiego jest strzelaniem sobie przez Państwo w stopę (w aspekcie polityki mieszkaniowej)

MariuszSz
1 miesiąc temu

Ja szukam okazji na otodom i znalazłem ogłoszenie o ofercie mieszkania w podstawowej najstarszej formie transakcji czyli barterze a konkretnie możliwości zamiany mieszkania na domek pod miastem z dobrym dojazdem do miasta. Problem z tego typu transakcjami jest taki że ciężko dopasować wyceny mieszkania i domu aby były jak najbardziej zbliżone i w ten sposób albo właściciel domu zyskuje albo właściciel mieszkania.
Na rynku wtórnym zaczyna się wysyp mieszkań do remontu ale są to pułapki energetyczne bo stary system CO i nie ocieplane ściany spowodują że za niższą cenę zakupu zapłacić będzie trzeba w rachunkach za ogrzewanie i media.

mko
1 miesiąc temu
Reply to  Maciej Samcik

technologia kanadyjska to domy drewniane, a podbudowa (fundament? płyta fundamentowa?) w Polsce chyba zawsze jest betonowa. Pan Redaktor chyba mówi o jakieś totalnej patologii lub ewenemencie na skalę światową, aby fundament robić z drewna w polskich warunkach klimatycznych (ewentualnie mowa o domkach letniskowych, które i tak stawia się na bloczkach betowonych). Okres trwałości domów drewnianych zależy od jakości ich wykonania, na szczęście fuszerki wychodzą szybko, więc domy 10-15 letnie już można oceniać i kupować bezpiecznie (nic nowego nie wyjdzie, a próby zamaskowania fachowiec wychwyci). Dobrze zrobiony dom szkieletowy/drewniany/kanadyjski ma trwałość 2-3 pokoleń (albo i więcej, patrząc po ofertach na sprzedaż… Czytaj więcej »

Piotr
1 miesiąc temu

Wracamy do normalności. Mam pieniądze- mogę kupić. Nie mam – nie kupuje. Pytanie jak długo ta normalności potrwa

Andre
1 miesiąc temu
Reply to  Maciej Samcik

Ależ tak powinno być. Oszczędzamy a władza która nie zapanuje nad inflacją powinna zapewnić nam odpowiednie oprocentowanie naszych lokat na poziomie inflacji . Pożyczki , kredyty tylko napędzają zyski banków .

Robert
1 miesiąc temu

Ja tylko dodam, że w obrocie nieruchomościami nie istnieje takie słowo jak „sprzedający”.

Stef
1 miesiąc temu
Reply to  Robert

A jak go nazywacie klient, bankomat frajer płacący 3% netto za przyprowadzenie klienta?

Stef
1 miesiąc temu

Ma to sens o ile wydanie nieruchomości jest pk zapłacie ostatniej raty. W przeciwnym wypadku duże ryzyko.

Gdzie ten kryzys w Warszawskim Ursusie nie została żadna kawalerka z drugiej ręki bo ludzie i firmy uciekają z kapitałem i generują koszty przed końcem roku.

sgh
1 miesiąc temu

Jak nic – takie propozycje płatności w ratach po 10 klocków to wał. Jak majster szuka kredytu niech idzie do banku (profesjonalnego podmiotu zajmującego się kredytowaniem) – niech weźmie kredycik na 5 lat. Nie ma zdolności? Dziwne? Przypadek? To jak zamierza płacić sprzedającemu?… Pana artykuł powinien nieść wyraźniejsze przesłanie – uważacie na takie dziwne akcje -zagrożeń jest dużo więcej niż Pan opisał… Np. Jeśli kupujący zapłaci tylko jedną ratę a później już nie , co zrobi sprzedający? Wg mnie niewiele… Ani kasy ani mieszkania… Tylko porządny ból głowy i stres… Jak ktoś szuka wrażeń – to je znajdzie 🙂

Hieronim
1 miesiąc temu
Reply to  Maciej Samcik

W Polsce jedna czwarta ludzi uważa, że spłacanie długów to frajerstwo

Panie Redaktorze, mam wrażenie, że jest to wręcz podkręcane przez ministra zajmującego się (w teorii) sprawiedliwością…

Konrad
1 miesiąc temu
Reply to  sgh

Wał albo 'szare’ dochody z silną potrzebą legalizacji.

Stef
1 miesiąc temu
Reply to  sgh

Ja bym się zgodził ale wydanie nieruchomości po zapłacie ostatniej raty. Inaczej to jak piszesz duże ryzyko.

Bambino
1 miesiąc temu

Jeżeli nikt ze sprzedających, nie udzielił nigdy komuś pożyczki, to przypuszczam, że nie wie, jak się windykuje długi 🙂 nikt nikomu nie zagwarantuje, że dostanie pozostałą kasę od kupującego. W przypadku problemów ze spłata pożyczki, trzeba liczyć koszty adwokata, sądowe itd. aaaa….. pożyczka od osoby prywatnej, jest obciążona dodatkowo podatkiem PCC. Ryzyka można długo opisywać

Last edited 1 miesiąc temu by Bambino

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!