Czy podatek katastralny mógłby zatrzymać spekulacyjny wzrost cen mieszkań? A może są na to lepsze sposoby?

W przyszłym roku o 3,6% wzrośnie maksymalna stawka podatku od nieruchomości. Niektórzy obserwatorzy boomu na rynku nieruchomości nawołują jednak do wprowadzenia nowego podatku – katastralnego. Czyli takiego, który jest naliczany od wartości rynkowej nieruchomości, a nie od jej metrażu. Czy podatek katastralny to dobry pomysł? I czy mógłby zatrzymać niepokojący wzrost cen mieszkań? A może są na to lepsze sposoby?

Rząd dementuje i zaprzecza wszelkim spekulacjom, że w planach ma wprowadzenie podatku katastralnego. Ale – jak już nie raz się przekonaliśmy – politycy nie są wzorami prawdomówności, więc nie należy przywiązywać dużej wagi do tych deklaracji. Tym bardziej że nie ma racjonalnych przesłanek, które zwalniałyby Polskę z możliwości wprowadzenia podatku majątkowego, który w większości krajów rozwiniętych już od dawna istnieje.

Posiadacze więcej niż jednego mieszkania za każdym razem, gdy w mediach pojawia się hasło „podatek katastralny”, głośno protestują. Ale z drugiej strony może to dziś jedyny w miarę skuteczny sposób na schłodzenie rozgrzanego do czerwoności rynku nieruchomości?

Czytaj też: Zagraniczne fundusze hurtem kupują w Polsce mieszkania na wynajem. Czy to zniszczy biznes prywatnym wynajmującym? Koniec rynku najmu, jaki znamy?

Spekulanci podbijają ceny mieszkań, a NBP ma to w nosie

Rynek nieruchomości jest rozgrzany do czerwoności. Ludzie kupują mieszkania nie tylko po to, żeby w nich mieszkać, ale dlatego, że wierzą, iż w ten sposób „zakonserwują” realną wartość swoich pieniędzy. W pierwszym kwartale 2021 r. wartość mieszkań kupionych za gotówkę była rekordowa i wyniosła 5,9 mld zł. Jeszcze nigdy wcześniej się nie zdarzyło, żeby tak duża kwota gotówki trafiła w jednym kwartale na rynek mieszkaniowy.

Tylko 25% kupujących to osoby, które kupują pierwsze mieszkanie lub nabywają je w celu poprawy warunków bytowych. Natomiast cała reszta to różnego rodzaju popyt inwestycyjny: z myślą o zarabianiu na wynajmie, o sprzedaży z zyskiem, o przechowywaniu wartości oszczędności. Według Adama Czerniaka, wykładowcy SGH, popyt spekulacyjny na rynku mieszkaniowym wzrósł w ostatnim czasie z 15% do ponad 20%.

Skąd biorą się ci spekulanci, których działania tak bardzo podbijają ceny na rynku nieruchomości? Diagnoza jest znana: ściągają ich tu niskie stopy procentowe w powiązaniu z wysoką inflacją. Stopy są utrzymywane na zerowym poziomie, bo – jak przyznał prezes NBP Adam Glapiński – ma on w głębokim poważaniu problemy bogaczy z ich milionami na kontach. Robi wszystko, by pomagać rządowi w walce o szybszy rozwój gospodarki. A jeśli efektem ubocznym jest szybki wzrost cen nieruchomości – to trudno.

Tymczasem to jest realny problem. Jak napisał na stronach portalu Interia.pl Tomasz Prusek, prezes fundacji „Przyjazny Kraj”, młodzi ludzie w Polsce nie zarabiają dużo, a ceny mieszkań z powodu polityki monetarnej zaczęły im koszmarnie odjeżdżać. Oczywiście, nikt nie musi mieć mieszkania na własność. Rośnie oferta mieszkań na wynajem. Być może państwo wpędzi młode rodziny w objęcia szwedzkich i niemieckich funduszy, które na tym zarabiają.

Podatek od nieruchomości w górę. A do tego… podatek katastralny?

W Polsce obowiązuje podatek do nieruchomości naliczany od jej powierzchni. To podatek lokalny. Jego wysokość zależy od uchwały rady gminy lub dzielnicy. Stawki maksymalne są ustalane w ustawie, a benchmarkiem jest inflacja. „Dziennik Gazeta Prawna” przypomniał, że inflacja w pierwszym półroczu wyniosła 3,6% co oznacza, że o tyle wzrosną stawki podatków i opłat lokalnych w przyszłym roku.

Podatek od nieruchomości nie jest zbyt dotkliwy. Maksymalna stawka wynosi 0,85 zł za 1 mkw. w przypadku mieszkania, w którym nie jest prowadzona działalność gospodarcza. Więcej na ten temat pisał jakiś czas temu Business Insider. Większym problemem dla posiadaczy nieruchomości byłby podatek katastralny.

Podatek katastralny jest bowiem naliczany od wartości nieruchomości, a nie od metrażu. W różnych krajach wynosi on od 0,3% tej wartości do 2-3%. Jeśli mamy mieszkanie warte pół miliona złotych, to podatek mógłby wynieść od 1500 zł do 15 000 zł rocznie. Jest wiele zmiennych warunkujących jego wysokość, a jego obliczanie bywa bardzo skomplikowane. Różnie też poszczególne kraje podchodzą do ustalania podatników. Często płaci się go dopiero od drugiej lub trzeciej posiadanej nieruchomości.

Podstawową zaletą podatku katastralnego jest fakt, że przestaje się opłacać kupowanie mieszkania tylko po to, żeby przechowywało wartość. Poza kosztami eksploatacyjnymi i amortyzacją dochodzi podatek, który powoduje, że „niepracujące” mieszkanie nie jest zbyt dobrym interesem. To chłodzi popyt spekulantów nieruchomościowych i pomaga stabilizować ceny nieruchomości. Są oczywiście efekty uboczne: gorsza koniunktura w całej gospodarce (branża deweloperska daje ogromne przełożenie na inne branże) oraz wzrost kosztów najmu.

Jakie warunki powinien spełniać podatek katastralny, by w polskich warunkach spełnił swoją – nie tylko fiskalną – rolę? A więc spowodował zatrzymanie spirali wzrostu cen mieszkań i pomógł młodym ludziom potrzebującym pierwszego mieszkania spełnić tę potrzebę?

Czytaj też: Polskie mieszkania prawie najmniejsze w Europie. A inwestorzy kupujący lokale na wynajem „wymuszają” na deweloperach ryzykowny trend – mikroapartamenty

Czytaj też: Ile można wytargować kupując mieszkanie? Czy nieruchomości bronią przed inflacją? Czy wynajem opłaci się dziś bardziej niż kupno obligacji?

Warunek 1: podatek katastralny musiałby być „celowany”

W Polsce większość osób żyje w mieszkaniach własnościowych (aż 84%). Pod tym względem tylko trochę odbiegamy od Europy Zachodniej. To mit, że tam wszyscy wolą wynajmować niż posiadać. Wyjątkiem są Niemcy i Austria, gdzie bardzo silne są fundusze, które wynajmują mieszkania, ale – jak tłumaczył mi Paweł Sztejter z firmy JLL – to efekt powojennej polityki tamtych państw. Poza tym własne lokum ma też mniej niż połowa mieszkańców takich krajów jak Austria, Dania, Wielka Brytania czy Szwecja.

W Polsce jednak własność jest nowością i rząd powinien chronić osoby, które być może w pierwszym pokoleniu mają swój własny kawałek podłogi. Chodzi przede wszystkim o osoby, które uwłaszczyły się na mieszkaniach spółdzielczych czy gminnych lub takie, które odziedziczyły swoje pierwsze mieszkanie po zmarłych rodzicach czy dziadkach. Osoby, które kupiły sobie mieszkanie, to na tle całej naszej tkanki mieszkaniowej tylko niewielki odsetek.

Nikt nie powinien płacić kary za to, że stał się posiadaczem nieruchomości, podobnie jak podatku katastralnego nie powinni płacić seniorzy, którzy mają duże mieszkania w kamienicy w centrum miasta – ani nie mają na to pieniędzy, ani to nie ich wina, że mieszkają akurat w atrakcyjnej z punktu widzenia współczesnych kryteriów lokalizacji.

Podatek katastralny mógłby być naliczany np. od trzeciego mieszkania w rodzinie. Celowo piszę w rodzinie, by uniknąć przepisywania kupowanych nowych mieszkań inwestycyjnych na babcię czy wnuczka. Dlaczego trzeciego? To efekt wstępnych założeń: pierwsze może być odziedziczone, a drugie kupione za ciężko zarobione pieniądze. Zwykle dopiero trzecia nieruchomość staje się inwestycyjną.

Skąd wziąć dane? Już dziś gminy zbierają informacje o majątku swoich mieszkańców, np. tych, którzy mieszkają w mieszkaniach tzw. lokatorskich. W ankietach urzędnicy pytają o stan majątku (gotówkę, papiery wartościowe), posiadane nieruchomości, ruchomości, zarobki, a nawet wartość samochodu. Trudno w to uwierzyć? Zobaczcie tutaj. Stworzenie rejestru gospodarstw domowych, w których jest nadwyżka mieszkań, byłaby trudna, ale nie niemożliwa.

Warunek 2: kataster nie mógłby dotknąć niezamożnych

Pamiętam, że w szkole nikt nie chciał być średniakiem. A dziś każdy chce się zapisać do klasy średniej, nawet ci, którzy zarabiają 3000 zł na rękę. Dlatego drugim warunkiem podatku katastralnego mogłoby być kryterium dochodowe. To novum, bo generalnie to podatek, którego wysokość nie jest zależna od zarobków. Można być biednym jak mysz kościelna, a odziedziczyć kamienicę z widokiem na Wawel. Czy o kimś takim można powiedzieć, że jest krezusem czy raczej szczęściarzem? Zdecydowanie to drugie.

Propozycja: żeby zasypywać nierówności społeczne (co jest dobre dla gospodarki), powinno zostać wprowadzone kryterium progresywności mieszkaniowo-zarobkowej. Czyli osoby o niskich dochodach, które mają np. trzy mieszkania, mogłyby nie płacić podatku. Np. rolnik, który ma dom, jego żona też i kupili trzecią nieruchomość dla córki, która jedzie na studia do Warszawy, mógłby od katastru się wywinąć.

W ramach solidarności społecznej z daniny nie były jednak zwolniony właściciel choćby jednego penthouse’u na 30. piętrze warszawskiego wieżowca. A na przykład na Węgrzech władze lokalne mają możliwość decydowania o wyborze charakteru podstawy opodatkowania: ilościowa w zależności od powierzchni lub wartościowa w proporcji do wartości nieruchomości. U nas mogłoby być podobnie.

Warunek 3: podatek katastralny nie mógłby być zbyt wysoki

To bardzo cienka granica – ustalić taki poziom opodatkowania, żeby jednocześnie nie była to groszowa danina, a z drugiej strony żeby nie była zbyt wysoka (co by zachęcało do jej omijania i kombinowania).

To tak jak z opodatkowaniem polskich firm – jeśli rządzący rzeczywiście zrealizują swoje plany dotyczące m.in. rezygnacji z możliwości odliczania składki zdrowotnej od podatku, to można się spodziewać, że coraz więcej osób będzie próbowało przenieść swój biznes np. do Czech czy na Cypr. Już po samych zapowiedziach takich zmian widać było, że coraz większa rzesza drobnych przedsiębiorców rozważa taką alternatywę.

Z podatkiem katastralnym mogłoby być podobnie. Nie mam pojęcia, czy powinien wynosić 0,5% czy 1%. I czy powinna być wprowadzona progresja – im więcej masz, tym więcej płacisz. To jest wtórne, bo celem takiej opłaty nie byłoby w pierwszej kolejności łatanie budżetu samorządu (choć trochę też), ale równoważenie napięć na rynku mieszkaniowym.

Czytaj też: Czy nieruchomości będą nadal drożeć? Jakie mogą być najbliższe lata, a jakie dziesięciolecia? Dylematy tych, którzy chcą zainwestować w mieszkanie na wynajem

Warunek 4: kataster powinien być trudny do ominięcia

I kolejna sprawa, jeśli chodzi o generalne wytyczne projektowania obciążeń podatkowych – to musi być danina, której nie opłaca się lekceważyć. A jak to zrobić? Być może za pomocą kar i grzywien, a być może przeciwnie: oferując płacącym jakieś benefity.

Inaczej górę weźmie nasza narodowa skłonność do kombinowania i omijania prawa. Choć daleki jestem od samobiczowania, bo to Anglicy zaczęli zamurowywać okna po wprowadzeniu podatku okiennego, w Amsterdamie dominują wysokie i wąskie kamienice (bo podatek płaciło się kiedyś od szerokości domu), a w Rydze stare domy mają małe okna, bo daninę płaciło się od ich powierzchni.

Istnieje ryzyko, że nowymi właścicielami mieszkań stałyby się wehikuły-firmy, a osoby prywatne byłyby tylko ich użytkownikami. Dlatego w wielu krajach OECD (we Francji czy w Holandii) podatek płaci też osoba, która nieruchomością tylko włada.

Czytaj też: Koszty budowy rosną lawinowo. Czy deweloper – już po podpisaniu umowy z klientem – może podnieść cenę mieszkania o wyższe koszty materiałów budowlanych?

Kataster w polskich warunkach: bezsens czy konieczność?

Podatki nie są nigdy perfekcyjnym pomysłem na regulowanie gospodarki. Ale jeśli ktoś ma inne pomysły na schłodzenie rynku i zatrzymanie wzrostu cen mieszkań, niech je opisze w komentarzu – chętnie się odniesiemy.

Z całą pewnością w dłuższym terminie skuteczniejsze byłoby po prostu wpłynięcie na wzrost podaży mieszkań (więcej gruntów udostępnianych deweloperom), poszerzenie rynku najmu (może jakieś ulgi, bony lub dopłaty dla wynajmujących zamiast dla zaciągających kredyty hipoteczne?), stworzenie innych możliwości inwestowania w nieruchomości (REIT-y, których w Polsce na razie nie zaoferowano), podwyżka stóp procentowych (zmniejszająca atrakcyjność najmu względem innych form inwestowania), poprawa infrastruktury transportowej w kraju (żeby zdecentralizować rynek pracy i rozproszyć popyt na nieruchomości także na mniejsze miasta). Więcej pomysłów – mądrych i głupich – znajdziecie w tym tekście.

Ale problem w tym, że nie mamy czasu na wdrażanie strategii, które efekty przyniosą za 8-10 lat. Problem z przegrzaniem rynku nieruchomości mamy tu i teraz. Jeśli ceny nieruchomości będą rosły po 10% rocznie, to za chwilę naprawdę będziemy mieli bunt młodych ludzi, których marzenia o usamodzielnieniu przepadną. A przypominam: jesteśmy w kraju, gdzie na przeciętnego obywatela przypada rekordowo mało metrów kwadratowych przestrzeni życiowej. 

„W krajach, gdzie do niedawna funkcjonowały systemy opodatkowania powierzchni mieszkań, widoczny jest trend w kierunku implementacji formuły ad valorem (opodatkowania od wartości). Dotyczy to w szczególności państw byłego bloku socjalistycznego. Trend ten należy ocenić pozytywnie, bowiem sprawna realizacja funkcji opodatkowania (w tym w szczególności funkcji dochodowej i redystrybucyjnej) wymaga, aby podstawa opodatkowania danin obciążających władanie nieruchomościami opierała się na ich wartości katastralnej”

– pisze Małgorzata Mazurek-Chwiejczak z Uniwersytetu Szczecińskiego. Zwolennicy podatku akcentują, że to stabilny i pewny sposób na zapewnienie finansowania budżetu samorządu. Ja akurat tej funkcji bym się obawiał. Podatek katastralny związany jest ściśle z wartością nieruchomości. A w obowiązujących za granicą modelach … wycen dokonują gminni urzędnicy. A to stwarzałoby pole do nadużyć.

Jakie jest Wasze zdanie w sporze o podatek katastralny? Należy go wprowadzić czy też nie potrzebujemy nowej daniny w kraju, w którym władze wprowadzają kolejne podatki niemal przy każdej okazji?

źródło zdjęcia: PixaBay/Unsplash