23 czerwca 2021

Koszty budowy rosną lawinowo. Czy deweloper – już po podpisaniu umowy z klientem – może podnieść cenę mieszkania o wyższe koszty materiałów budowlanych?

Koszty budowy rosną lawinowo. Czy deweloper – już po podpisaniu umowy z klientem – może podnieść cenę mieszkania o wyższe koszty materiałów budowlanych?

Nieruchomości drożeją nie tylko dlatego, że obecnie jest na nie ogromny popyt. Na ceny mieszkań wpływają też rosnące ceny materiałów budowlanych i robocizny. Czy po podpisaniu umowy z klientem deweloper może podnieść cenę mieszkania lub domu i tłumaczyć podwyżkę tym, że drożeje stal czy drewno? Może, ale są warunki

Niedawno pisałem w „Subiektywnie o Finansach” o tym, że nawet firmy budowlane mają problem z oszacowaniem kosztów budowy domu, ponieważ ceny materiałów budowalnych stały się nieprzewidywalne. A to ponad połowa kosztów inwestycji. Jeśli stal potrafi w trzy miesiące zdrożeć o 60%, to prędzej czy później odczują to nabywcy mieszkań.

Zobacz również:

A może już odczuwają? Ostatnio Maciek Samcik pisał o tym, że niektórzy deweloperzy zaczynają organizować… „ślepe licytacje” sprzedawanych segmentów i domów. W niektórych portalach ekonomicznych pojawiają się doniesienia – na razie nie potwierdzone – że zdarzają się deweloperzy (na razie to ponoć incydentalne przypadki), którzy zrywają umowy przedwstępne (rezerwacyjne)  z klientami, nawet kosztem zwrotu zadatku (czasem w podwójnej wysokości). Bardziej opłaca im się zerwać umowę i sprzedać mieszkanie po 1 000 zł więcej za metr, niż honorować podpisaną kilka miesięcy wcześniej umowę.

Wpadł mi właśnie w ręce najnowszy raport firm Expander i Rentier.io, które śledzą ceny nieruchomości. Wynika z niego, że w maju na kilku lokalnych rynkach średnie ceny ofertowe za metr kwadratowy biły historyczne rekordy. Tak było w Białymstoku, Bydgoszczy, Gdyni, Krakowie, Lublinie, Łodzi, Poznaniu, Radomiu, Szczecinie, Warszawie i Wrocławiu.

Wyłamał się (spośród analizowanych miast) jedynie Gdańsk, gdzie ceny w maju – w porównaniu z tym samym miesiącem poprzedniego roku – spadły średnio o 1%. Ale już w sąsiedniej Gdyni ceny skoczyły aż o 17,5%. Być może za chwilę średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Polsce przekroczy psychologiczną barierę 9 000 zł za mkw.?

Ceny materiałów budowlanych wystrzeliły. Czy deweloper może podnieść cenę mieszkania?

Ceny materiałów budowlanych rosną z powodu drożejących surowców. Po więcej informacji na temat tego, dlaczego drożeje stal czy drewno, odsyłam do tekstu Michała Wachowskiego. Ale nie tylko cena surowców jest problemem. Niektórych produktów zaczyna brakować, o czym mówi Aleksander Popkow z sieci marketów budowlanych Leroy Merlin:

„Na niektóre produkty w tym momencie klienci muszą poczekać dłużej. Głównym powodem problemów z dostępnością produktów jest brak surowca. Z tego powodu ilość dostępnego towaru jest mniejsza, a jego cena znacznie wyższa. Co więcej, producenci wolą wysyłać towar do Chin i Stanów Zjednoczonych, gdyż z powodu lepszych warunków, jakie proponują im te kraje, eksport towarów na tamte rynki jest dużo bardziej opłacalna niż do krajów europejskich.”

O jakie surowce chodzi? Głównie wykorzystywane do produkcji styropianu, płyt XPS, wełny izolacyjnej, pian montażowych, płyt OSB i stali – wynika z obserwacji sieci Leroy Merlin.

„Ceny w niektórych przypadkach wzrosły nawet o 70%. Najgorzej jest w tym momencie z dostępnością styropianu, płyt XPS oraz płyt OSB. Zaczynają się również problemy z surowcami wykorzystywanymi do produkcji chemii budowlanej i pierwsze podwyżki cen tego asortymentu”

– mówi Aleksander Popkow i dodaje, że problem nie dotyczy tylko Polski, ale i innych krajów, zwłaszcza europejskich.

Przeczytaj też: Czy nieruchomości będą nadal drożeć? Jakie mogą być najbliższe lata, a jakie dziesięciolecia? Dylematy tych, którzy chcą zainwestować w mieszkanie na wynajem

Cena mieszkania w górę, gdy rośnie VAT. Bez problemu

Niepokojące wieści z rynku materiałów budowalnych mogą zaniepokoić osoby, które podpisały już umowę z deweloperem i czekają na odbiór mieszkania. To również problem tych, którzy dopiero przymierzają się do zakupu nieruchomości. Zasadne jest bowiem pytanie, czy za miesiąc, dwa czy kwartał za metr kwadratowy będzie trzeba zapłacić kilka procent więcej niż dziś.

O tym, czy i w jakich sytuacjach deweloper może podnieść cenę mieszkania, powołując się na rosnące ceny materiałów budowalnych, rozmawiałem z dr hab. Bartłomiejem Glinieckim, który prowadzi Kancelarię Prawnej dr hab. Bartłomiej Gliniecki.

Prawnik wyjaśnia, że generalnie, gdy klient podpisuje umowę deweloperską (czyli już tę „docelową”, nie rezerwacyjną), to cena, na jaką umówił się z deweloperem, jest sztywna i niezmienna. Deweloper nie może podwyższyć ceny, powołując się np. na wzrost cen materiałów budowalnych czy robocizny. Tak jest co do zasady, bo są wyjątki.

„Praktycznie każda umowa deweloperska przewiduje, że cena nieruchomości może zostać podwyższona lub obniżona w dwóch przypadkach: zmiany stawek VAT bądź w sytuacji różnicy między projektowaną a powykonawczą powierzchnią mieszkania czy domu. To oznacza, że żadne inne zdarzenia nie mogą powodować wzrostu cen lokalu. Ryzyko wzrostu kosztów inwestycji deweloper musi wziąć na siebie, a więc sprzedać mieszkanie po umówionej cenie”

– mówi prawnik, który dodaje, że jeśli deweloper będzie żądał dopłaty, klient ma cały wachlarz prawnych możliwości, żeby zmusić dewelopera na drodze sądowej do przeniesienia własności po cenie, która była wcześniej uzgodniona.

Przeczytaj też: Ile można wytargować kupując mieszkanie? Czy nieruchomości bronią przed inflacją? Czy wynajem opłaci się dziś bardziej, niż kupno obligacji?

Deweloper może podnieść cenę mieszkania, ale…

Diabeł tkwi jednak w szczegółach. Okazuje się, że deweloper może bowiem wpisać do umowy deweloperskiej zapis, zgodnie z którym klient zobowiązany będzie zapłacić wyższą cenę, jeśli np. zdrożeją materiały budowalne. Musi jednak bardzo precyzyjnie uzasadnić podwyżkę.

Nie może powołać się np. na doniesienia medialne, z których wynika, że ceny materiałów budowalnych rosną. Musi to być wiarygodne, obiektywne i niezależne od dewelopera źródło informacji, np. informacje publikowane przez Główny Urząd Statystyczny albo niezależny serwis monitorujący ceny w budownictwie.

Umowa deweloperska przewidująca podwyżkę ceny mieszkania musi być symetryczna, a więc gwarantować klientowi również obniżkę ceny. Brak takiego zapisu z dużą dozą prawdopodobieństwa sąd uznałby za klauzulę abuzywną, a więc niedozwolone postanowienie umowne”

– wyjaśnia Bartłomiej Gliniecki. Spełniony musi być też drugi warunek. W przypadku wzrostu ceny nieruchomości klient musi mieć prawo do odstąpienia od umowy bez konsekwencji. To samo prawo przysługuje konsumentom również w przypadku wspomnianej zmiany stawek VAT, które mogą wywindować cenę mieszkania. Mówimy tu o scenariuszu wzrostu ceny. Jeśli klient nie zaakceptuje wyższej ceny, ma prawo odstąpić od umowy oraz prawo do zwrotu wszystkich wpłaconych środków – bez żadnych potrąceń czy kar umownych.

Przeczytaj też: Dom za miastem: tylko postpandemiczna moda czy dobre rozwiązanie na stałe? Zakup może być tańszy niż mieszkania w centrum, ale co potem? Liczymy!

Ceny materiałów budowlanych odczują nowi nabywcy mieszkań

Tyle teoria. Pytam eksperta jak jest w praktyce, a więc czy deweloperzy wpisują do umów możliwość wzrostu ceny w trakcie trwania inwestycji, bo rosną ceny materiałów budowlanych. Z punktu widzenia interesów dewelopera, taka opcja wydaje się dziś uzasadniona. Przez ręce Bartłomieja Glinickiego przechodzi wiele umów deweloperskich, ale bardzo rzadko pojawiają się w nich zapisy przewidujące wzrost cen w wyniku np. podwyżek cen materiałów budowalnych.

„Nie sądzę też, by to się zmieniło –  że deweloperzy zaczną się w ten sposób zabezpieczać. Klienci rozumieją i akceptują sytuację, że cena nieruchomości może wzrosnąć o 1-2% w wyniku rozliczenia powierzchni mieszkania. Ale podpisanie umowy zawierającej zapis o potencjalnym wzroście ceny mieszkania z powodu wzrostu cen materiałów budowalnych wystawia klienta na olbrzymie ryzyko. Pamiętajmy, że umowę deweloperską podpisujemy często kilkanaście miesięcy czy nawet dwa lata przed planowanym oddaniem nieruchomości do użytku. Trudno przewidzieć, jak w tym czasie zmieniać się będzie rynek budowlany. Deweloperzy mają tego świadomość, dlatego unikają tego typu zapisów w umowach”

– mówi prawnik. Zatem, jeśli ktoś podpisał umowę deweloperską, w której umówił się na określoną cenę, to tę cenę raczej zapłaci, chyba że w górę pójdą stawki VAT. Ale nawet w takiej sytuacji klient ma prawo wycofać się z umowy. W gorszej sytuacji są ci, którzy jeszcze nie podpisali umowy, a więc nie zamrozili sobie ceny. Rosnące koszty inwestycji, czyli m.in. drożejące materiały budowalne, deweloperzy po prostu będą uwzględniać w cenach kolejnych sprzedawanych nieruchomości.

Jakich wzrostów trzeba się spodziewać? Niedawno rozmawialiśmy z człowiekiem, który handluje stalą. Jego zdaniem przy wzroście cen stali i plastiku o 40-50% w ciągu kilku miesięcy koszty budowy domów muszą pójść w górę o 3-5%.

——–

POSŁUCHAJ NAJNOWSZEGO PODCASTU EKIPY „SUBIEKTYWNIE O FINANSACH”!

W najnowszym podcaście z cyklu „Finansowe sensacje tygodnia” naszym gościem jest Jerzy Nikorowski z biura maklerskiego BNP Paribas, z którym rozmawiamy o tym jak zastąpić dochód z bankowych lokat, gdy nie ma się dużego doświadczenia na rynku kapitałowym. Rozmawiamy o tym jakie produkty mają sens, a jakie nie, jak nie dać się wpuścić w większą wahliwość, niż byśmy chcieli oraz jak inwestować w czasach, gdy akcje są drogie (niektórzy mówią, że przewartościowane), a obligacje nie będą przynosiły zysków (bo nie zanosi się na spadek stóp procentowych). Zapraszam do posłuchania, dużo cennych porad! Trzeba kliknąć ten link, albo znaleźć „Finansowe sensacje tygodnia” w Spotify, Google Podcast, Apple Podcast lub na kilku innych platformach.

Źródło zdjęcia: Pixabay

Subscribe
Powiadom o
14 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
Zobacz wszystkie komentarze
Chula Vista 11
1 miesiąc temu

A czy w drugą stronę to też działa?
Jak podniosą stopy procentowe, a ceny mieszkań zaczną spadać to klient może obniżyć kwotę zobowiązania? 🙂

Marek
1 miesiąc temu

Skoro trwa nagonka jak to mieszkania drożeją, to ceny ofertowe będą coraz wyższe, to naturalne. Tylko czytałem, że jest też coraz większa różnica między średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi. Jest więc możliwe, że ceny ofertowe rosną, ale już transakcyjne niekoniecznie.

Adam S.
21 dni temu
Reply to  Marek

Wystarczy poczekać. Drzewa nie rosną do nieba

Stef
1 miesiąc temu

Do momentu podpisania umowy w formie aktu notarialnego deweloper może wszystko.
Znowu popularne stało się zrywanie umow rezerwacyjnych pod byle powodem lub „prosba” o dopłatę.

Stef
1 miesiąc temu

Czy Pan Bartłomiej jest pewny.
Wydaje mi się że prawo zabrania wpisywania klauzul dot zmiany ceny m2, do umowy w formie aktu notarialnego? (nigdy nie słyszałem o takich zapisach).
Do rezerwacyjnej można wpisać cokolwiek.

Piotr
24 dni temu
Reply to  Stef
Damian
1 miesiąc temu

Do momentu gdy sąd rozpatrzy sprawę to mieszkaie będze kogoś innego a deweloper bez majątku.

Deweloper może wszystko. Klient musiałby mieć znajomości w sądzie lub ekipę panów z maczetami aby mieć realne szanse na wyegzekwowanie wygranej sprawy.

Pan Krzysztof
1 miesiąc temu

Jak zabraknie kupujących przez jakiś czas to zostaną z drogimi materiałami, których ceny sami nakręcali. Będzie zjazd na surowcach.

Marcin
1 miesiąc temu
Reply to  Pan Krzysztof

W stanach juz sie zaczelocomment image

syn_Kornela
1 miesiąc temu

Tak wygląda bańka. Zdecydowana większość zakłada dalsze wzrosty, zdecydowana mniejszość zaleca szklankę zimnej wody. Spadnie na pewno, pytanie o ile i z jakiego poziomu.

Stef
1 miesiąc temu
Reply to  syn_Kornela

Pytanie kiedy?

Pan Krzysztof
1 miesiąc temu
Reply to  Stef

Jak już nastanie wiara w stałe wzrosty i niepowtarzalność tej hossy.

Adam S.
21 dni temu
Reply to  syn_Kornela

Jeśli coś wygląda jak bańka, jest opisywane w mediach jak bańka, to musi to być bańka.

Adam S.
21 dni temu

Andrzej, to jebnie.
Nie ma się co stresować.
Pieniądze przechodzą od aktywnych do cierpliwych.

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!