8 listopada 2019

Kup pan cegiełkę, czyli pączkują platformy do inwestowania w domy, sklepy i biurowce. Jest ryzyko, jest zabawa. Zamiast REIT-ów

Jak bez konieczności posiadania setek tysięcy złotych lokować pieniądze w nieruchomości? Jak grzyby po deszczu powstają platformy i spółki, które obiecują pewny i bezpieczny dochód z inwestycji w domy, hotele, biura i sklepy. Płacisz i dostajesz udział w dochodzie ze sprzedaży albo działkę od zysku z najmu. Możesz zainwestować 10.000 zł, albo 1000 zł, a nawet 50 zł. Nadzór państwowy? Regulacje? Bezpieczeństwo prawie jak w obligacjach rządowych? Niestety, nie tym razem. To raczej zapasy w stylu wolnym

Na Zachodzie znają prosty jak drut instrument – REIT. Kupujesz go tak, jak udział w funduszu inwestycyjnym, ale tutaj przedmiotem lokaty jest kawałek centrum handlowego lub biurowca. Emitent REIT-u zajmuje się wyłącznie zarządzaniem nieruchomością. Cały zysk z najmu powierzchni handlowej lub biurowej REIT ma obowiązek wypłacić udziałowcom w formie dywidendy.

Proste? Pewnie. Bezpieczne? A jakże. Niestety, w Polsce prawa opisującego działanie REIT-ów jeszcze nie ma. Ostatni raz posłowie wspominali o nim w październiku 2018 r., gdy opublikowano sprawozdanie Komisji Finansów Publicznych dopuszczający REIT-y, ale tylko w ramach finansowania najmu mieszkań, a nie centrów handlowych i biurowców.

Dlaczego polskie REIT-y miały być tylko mieszkaniowe? Posłowie obawiali się, że zagraniczni właściciele nieruchomości handlowych odsprzedzadzą własność polskim drobnym ciułaczom na „górce” koniunktury i wyjdziemy na ostatnich frajerów. Może coś w tym jest, aczkolwiek w dłuższej perspektywie blokowanie REIT-ów i tak źle się skończy.

Czytaj też: Nie trzeba być już kamienicznikiem, żeby zarabiać na wynajmie. Są już w Polsce spółki REIT-opodobne

Czytaj też: Mają centra handlowe i biurowce. Obiecują 7% dywidendy. Czy opłaca się wejść z nimi w spółkę?

Czytaj też: Dwie wieże na Srebrnej? Można by to przekształcić to w… narodowy REIT

Kup udział w czynszach albo pożycz na kawałek budowy

Rynek nie znosi bowiem próżni i powstają, jak grzyby po deszczu, platformy, spółki i fundusze „REIT-opodobne”, które zbierają od ludzi pieniądze poza jakąkolwiek kontrolą. Niektóre z nich obiecują w dodatku gruszki na wierzbie. Tylko w ostatnich tygodniach wpadły mi w ręce chyba ze cztery tego typu przedsięwzięcia. Nie wierzycie? No to jedziemy.

Social Estate. To platforma, która reklamuje się jako pośrednik w crowdfundingu inwestycyjnym na rynku nieruchomości. O crowdfundingu już na „Subiektywnie o finansach” było na przykładzie m.in. naboru inwestorów przez klub Wisła Kraków. Sam kiedyś stałem się udziałowcem pewnego przedsięwzięcia w formule crowdfundingu, ale nie była to dla mnie inwestycja życia – firma zapadła się pod ziemię.

Tutaj mamy platformę, na której inwestorzy wpłacają udziały, by stać się właścicielami kawałków sklepów, centrów handlowych i innych obiektów komercyjnych, które mają płacić „dywidendę”. Na dziś jedyną dostępną inwestycją jest spółka Mzuri CFI Stolica, do której inwestorzy mogą przystępować jako wspólnicy. Spółka za uzyskane pieniądze będzie kupowała mieszkania na wynajem, remontowała je i wynajmowała lub sprzedawała.

Na dziś w przedsięwzięcie zaangażowało się 33 inwestorów, którzy wpłacili 2,1 mln zł. Spółka ma apetyt na 3 mln zł i „prognozuje” zyski rzędu ok. 8% średniorocznie. Gwarancja? Żadna, może poza wpisem hipoteki na rzecz spółki w księdze wieczystej. Minimalny wkład to 10.000 zł, z czego połowa pięć udziałów w spółce z o.o., a pięć – pożyczka dla tej spółki.

Crowd Real Estate. To z kolei platforma urzeźbiona przez bliżej mi nieznaną Grupę Sadkowski. Tym razem kasa jest zbierana na nieruchomości mieszkaniowe. Obecnie żadna z nich nie jest jeszcze dostępna, ale lada moment ma się uaktywnić zbiórka crowdfundingowa na budynek w Myszkowie przy ul. Jana Pawła II (potrzeba 2 mln zł z łącznej wartości 6,4 mln zł) oraz na pensjonat w Krynicy Górskiej (zbiórka 340.000 zł z łącznej wartości inwestycji 3,1 mln zł).

Tym razem chodzi o crowdfunding pożyczkowy, a więc nie stajemy się udziałowcem projektu, a po prostu udzielamy prywatnej pożyczki deweloperowi. W obu przypadkach wstępna obietnica mówi o 7% rocznie, a w FAQ, w punkcie odpowiadającym na pytanie czy zysk jest gwarantowany, odpowiedź jest następująca:

„Na mocy Umowy Pożyczki Projektodawca jest zobligowany spłacić Inwestorowi wartość Pożyczki wraz z ustalonymi odsetkami. W związku z powyższym, zysk z inwestycji jest zagwarantowany umownie i jego niewypłacenie będzie się wiązać z zastosowaniem odpowiednich narzędzi mających na celu odzyskanie należności”

Czyli: generalnie obiecujemy, że pieniądze oddamy, ale jakby nie, to zapraszamy do egzekucji. Odsetki mają być spłacane pożyczkodawcy co kwartał, a w przypadku obu projektów szykujących się do „odlotu” koniec okresu pożyczkowego do 2021 r. Żeby zainwestować, wystarczy 1000 zł.

Prosta Giełda. To jeszcze dziwniejsze. Platforma internetowa, która łączy osoby chcące zainwestować z właścicielami nieruchomości, którzy potrzebują kapitału. Kupujemy e-udziały, które uprawniają do „dywidendy” z nieruchomości, której dotyczą. Na Prostej Giełdzie te e-udziały można kupować i sprzedawać bez ograniczeń. Przynajmniej dopóki Prosta Giełda istnieje ;-).

Manewr jest następujący: właściciel wstawia swoją nieruchomość na Prostą Giełdę i sprzedaje 70% e-udziałów, czyli praw do udziału w czynszu najmu. Jeśli więc kupię apartament na wynajem i dojdę do wniosku, że chcę szybko uwolnić część kapitału, to mogę odsprzedać ludziom dwie trzecie praw do przychodów, jakie mam z tej nieruchomości.

A jeśli kupię e-udziały, a czynsz nie płynie na moje konto? Prosta Giełda ma zabezpieczenie hipoteczne i może sprzedać nieruchomość. A klient, uczestnik platformy? Ma słowo honoru szefów Prostej Giełdy. Żeby kupić te nibyakcje wystarczy 50 zł. O ile mi wiadomo, nie ma na razie wystawionej żadnej nieruchomości na Prostej Giełdzie, ale platforma już oficjalnie działa.

Z tymi e-udziałami to sprawa jest chyba dość umowna, bo tak naprawdę to kupujący podpisuje umowę o refinansowaniu z właścicielem nieruchomości. Umowa ma jakąś wartość i parametry finansowe, ale chyba tak naprawdę to żadne „udziały” nie są emitowane. I może lepiej, bo jeszcze by się okazało, że jest to nieuprawnione podawanie się za giełdę papierów wartościowych.

Higasa. Tutaj sprawa jest trochę podobna do wszystkich powyższych modeli, bo można uczestniczyć w spółce inwestującej w projekt budowy parku handlowego, albo – tu pojawia się możliwość uczestniczenia w biznesie dla osób posiadających nieduże pieniądze, np. 50.000 zł – po prostu udzielić firmie pożyczki zabezpieczonej przede wszystkim wekslem (firma mówi o też o drugim rodzaju zabezpieczenia spośród dostępnych na rynku).

Higasa zajmuje się budową parków handlowych, czyli wolnostojących zespołów sklepów w średniej wielkości miejscowościach. Rawicz, Świecie Opatów, Legnica, Debrzno – w tych miejscach powstają lub powstały jej sklepy. Wariant pożyczkowy polega na tym, że dziś pożyczam pieniądz, a za rok dostaję ten sam pieniądz powiększony o np. 7-8%. Podobno taki był dochód inwestorów w pierwszej, zakończonej już inwestycji. Teraz trwa nabór do kolejnych.

Ryzyko? Oczywiście jest, bo pożyczamy pieniądze prywatnej firmie. Ale firma ta obiecuje, że w momencie, gdy pożyczamy kasę, budowa już zawsze trwa, umowy z najemcami są już w dużej części podpisane, a część finansowania inwestycji odbywa się ze środków własnych Higasy (czyli firma ryzykuje też własną kasą). To wszystko – wedle obietnic firmy – sprawia, że pieniądz klienta ma być relatywnie bezpieczny.

Dopóki nie ma REIT-ów, będzie się działo na ostro

Fajne biznesy? Jeden fajniejszy od drugiego. Atrakcyjne, wysokodochodowe, perspektywiczne. Przynajmniej dopóki się coś nie popsuje. Bo od strony konstrukcyjnej to są po prostu prywatne pożyczki bądź prywatne inwestycje, a po drugiej stronie są ludzie, którzy kapitał zainwestują mniej lub bardziej umiejętnie.

Takich firm i platform za chwilę powstanie w Polsce multum, bo po prostu jest na to rynek. Firmy działające na rynku nieruchomości mają coraz trudniejszy dostęp do kapitału (rynek obligacji korporacyjnych to zombie, giełda papierów wartościowych jest mentalnie i regulacyjnie wciąż w latach 90-tych, banki stają się coraz ostrożeniejsze i drogo się cenią, a na rynku jest mnóstwo kapitału, który buzuje w bankach.

Nie ma w Polsce REIT-ów, więc będą tego typu platformy. Będzie to wszystko mniej uregulowane, mniej bezpieczne, ludzie będą narażeni na więcej ryzyk. Ale kogo to obchodzi? Zaraz, zaraz, a może powinno? Przecież posiadacze oszczędności, kapitału też są podatnikami i mają prawo oczekiwać od państwa, że stworzy ramy do bezpiecznego obrotu tymi oszczędnościami. Tylko, że państwo mamy z dykty, a polityków z papieru, więc nie ma nawet z kim gadać.

Czytaj więcej: Michał Sapota proponuje nową odmianę funduszy nieruchomościowych. Ponoć bezpieczniejszą od tych, które się skompromitowały w przeszłości. Bezpieczna szansa na 6-8% rocznie?

zdjęcie tytułowe: Higasa

 

21
Dodaj komentarz

avatar
6 Comment threads
15 Thread replies
1 Followers
 
Most reacted comment
Hottest comment thread
10 Comment authors
WojciechDon Q.Michał ŻółtowskiAnnaJoe Doe Recent comment authors
  Subscribe  
najnowszy najstarszy oceniany
Powiadom o
investor
Gość
investor

Czy mieszkając w Polsce i będąc Polakiem z niewielkim kapitałem mam możliwość zdalnie inwestować w zagraniczne REITy? Jeśli tak, to w jaki sposób? Jakie platformy?

Łukasz
Gość
Łukasz

Może pan zakupić udziały spółek publicznych typu REIT notowanych na światowych giełdach. Przykład: Realty Income (ticker:O) notowany na NYSE. Dividend yield: 3.53 %, P/FFO: 23. Klepierre REIT SA [ticker: LI] notowany na EPA. Div yield 5.93 %, P/FFO ok. 9. Swiss Prime Site AG [ticker: SPSN] notowny na SWX. Div yield: 3.67 %. REITY występują min.: w USA, Singapurze, UK, Francji, Niemczech, Szwajcarii, Szwecji. W tym celu należy założyć konto maklerskie u krajowego lub zagrnicznego brokera. Inwestowanie na wspomnianych rynkach umożliwają min.: mBank, DM BOŚ, Degiro, Lynx Brokers, Interactive Brokers, Exante Broker, od niedawna również Revolut, ale tam oferta jest… Czytaj więcej »

mko
Gość
mko

mam wrażenie że najpopularniejszą giełdą zbierania inwestorów jest facebook – mnóstwo ogłoszeń typu „szukam inwestora na flipa” (wartość200.000-600.000) czy „szukam inwestora na przedsięwzięcie deweloperskie” (tu już nawet miliony).
Jeśli „flipowiec” i inwestor mają okazję poznać się osobiście i wytworzyć jakieś zaufanie, to jest to istotna wartość, wg mnie istotnie przewyższająca wszystkie pseudo-giełdy i platformy „inwestycyjne”

Investor
Gość
Investor

Problem w tym że flipy są wyczerpywalne ;l

Bańka na nieruchomościach
Gość
Bańka na nieruchomościach

Kuhwa, przestańcie inwestować w nieruchomości, są też normalni ludzie, którzy nie dostali po babci ani po rodzicach mieszkania, nie są dyrektorami ani prezesa mi w wieku 30 lat a też chcą mieć własne mieszkanie za sensowną cenę. Przez takich patafianów jak Wy, developerzy podbijają stawki bo i tak kupujecie.

Życzę Wam utraty majątku podczas kryzysu… 🙂

Investor
Gość
Investor

Przypominam, że mieszkanie nie jest czymś, co trzeba posiadać. Można nająć. 😉

Anna
Gość
Anna

A ja z niejakim zażenowaniem obserwuję nastroje wokół inwestowania w nieruchomości mieszjaniowe ponieważ one bardzo podobne są do tego, co miało miejsce na rynku amerykańskim w fazie narastania bańki mieszkaniowej.Bo wprawdzie złotowe a nie frankowe ale kredyty na ten cel znowu rosną i to dość znacznie zaś głosy o spadających zyskach z wynajmu rozlegają się coraz częściej.

Wojciech
Gość
Wojciech

Panie Macieju, Bardzo spodobał mi się Pana tekst, do którego linka przesłał mi inwestor, który zainwestował w mój projekt, z wiadomością, że chyba tworzymy pierwszego w Polsce REIT’a 🙂 Od ponad roku rozwijam w Polsce spółkę inwestującą na zasadach amerykańskich REIT-ów – gwarancja wypłaty dywidendy z najmu (min. 85% zysków operacyjnych na dywidendę, zero kosztów na kapitale za zarządzanie, wynagrodzenie zarządu wyłącznie jako success fee, wejście do inwestycji poprzez nabycie akcji dających wszelkie prawa właścicielskie). Jesteśmy już po zakupie pierwszych nieruchomości. Czy regulacje są potrzebne? Owszem, po osiągnięciu bardzo dużej skali chętnie skorzystamy ze zwolnienia z opodatkowania jak REIT’y w… Czytaj więcej »

Michał Żółtowski
Gość

Jako osoba będąca aktywnym uczestnikiem rynku nieruchomości i korzystająca z największej w Polsce platformy crowdfundingowej jaką jest Facebook 🙂 pozyskuję kapitał właśnie w formie prywatnych pożyczek. Całość opiera się na reputacji i zaufaniu. Też mi się włos jeży czasami jak widzę co wyczyniają niektórzy koledzy z branży. Rynek jest jeszcze młody i jest po prostu wolny. A na wolnym rynku zawsze są białe i czarne owce. Prowadzenie ustawy o REIT’ach niewiele moim zdaniem załatwi, bo bariera jest tak wielka, że większość aktywnych inwestorów na rynku będzie mogła tylko pomarzyć. Dalej będą robić swoje na niewielką skalę (niewielka skala to dla… Czytaj więcej »

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!

Zamknij
social-facebook social-feed social-google social-twitter social-instagram social-youtube social-linkedin social-rss