O ile musiałby stanieć metr mieszkania w Warszawie, żeby stolica przestała być najdroższym miastem w Polsce? Czy to się może wkrótce wydarzyć?

Ceny mieszkań w Warszawie: czy Stolica musi mieć realnie najwyższe ceny nieruchomości w Polsce? Po kilku latach gwałtownych wzrostów ceny mieszkań w stolicy zaczęły się stabilizować, a na rynku wtórnym widać nawet, że spadły. Ale czy to może być początek większej zmiany? Policzyłem, o ile musiałby stanieć metr kwadratowy mieszkania, żeby Warszawa przestała wyraźnie odstawać od innych dużych polskich miast pod względem kosztu mieszkania. I czy jest choćby cień szansy na taką przecenę mieszkań w Stolicy?

Jeszcze kilka lat temu wydawało się, że ceny mieszkań w Warszawie mogą rosnąć niemal bez końca. Dziś rynek wysyła pierwsze sygnały, że tak nie jest. Z najnowszej analizy Polskiego Instytutu Ekonomicznego wynika, że ceny mieszkań ustabilizowały się, choć jednocześnie rośnie liczba osób ubiegających się o kredyt hipoteczny. Oznacza to, że popyt zaczyna wracać. Na razie – na szczęście? – nie przekłada się już automatycznie na kolejne rekordy cenowe, jak to było w kilku poprzednich latach.

To z powodu ogromnego „nawisu” mieszkań, który jest po drugiej stronie tego bilansu. Nawet coraz wyższy popyt nie jest w stanie go wchłonąć. Niedawno Maciek Samcik liczył, że deweloperzy w Polsce mają aż 70 000 „nawisu” mieszkań, zbudowanych w większości na kredyt. Ten „nawis” powstał przez to, że spodziewali się szybszego spadku stóp procentowych i rządowego programu dopłat do kredytów.

To się nie wydarzyło, więc od dwóch lat deweloperzy sprzedają znacznie mniej mieszkań, niż budują. I to zaczyna być dla nich problem, bo gotówki w kasie jest coraz mniej, a odsetki od zadłużenia trzeba płacić. Więc są wdzięczni za każdego nowego kupującego i wolą sprzedać mieszkanie taniej, niż wypuścić tego chętnego do konkurencji (która też tonie w wybudowanych już mieszkaniach).

Podobny obraz wyłania się z danych Narodowego Banku Polskiego. W pierwszym kwartale 2026 roku średnia cena transakcyjna mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie wyniosła 16 400 zł za metr kwadratowy. I była o 1,7% niższa niż rok wcześniej. To niewielka zmiana, ale symbolicznie ważna – pokazuje, że nawet w najdroższym mieście w kraju zatrzymał się trwający od kilku lat boom. Warszawa to ostatnie miejsce, po którym można byłoby się spodziewać spadku cen. A jednak się wydarzył.

To nie oznacza jednak, że mieszkania w Warszawie stały się tanie. Stolica wciąż wyraźnie dystansuje pozostałe największe miasta pod względem cen, a różnica liczona jest w tysiącach złotych za metr kwadratowy. Jak duży musiałby być spadek cen, aby Warszawa przestała być oazą mieszkaniowej drożyzny na tle reszty kraju? I czy taki scenariusz w ogóle jest dziś realny?

Ceny mieszkań w Warszawie spadają, ale wciąż są (za) wysokie

W 2006 roku, na początku boomu kredytowego, średnia cena metra kwadratowego mieszkania wynosiła około 5 000 zł. Potem szybko szła w górę, ale po światowym kryzysie finansowym rynek wszedł jednak w kilkuletnią fazę stagnacji, a ceny przez długi czas utrzymywały się w okolicach 7 000 zł za metr. Nowa fala wzrostów rozpoczęła się po 2015 roku, gdy niskie stopy procentowe, rosnące wynagrodzenia i poprawiająca się sytuacja gospodarcza znów zwiększyły popyt na mieszkania.

A największą w historii najnowszej Polski eksplozję cen widzieliśmy w latach 2020–2023, kiedy do wymienionych wyżej czynników politycy dołożyli program „Bezpieczny Kredyt 2%”. W ciągu kilku lat średnia cena metra kwadratowego mieszkania w stolicy wzrosła o ponad połowę! Zatrzymały je dopiero wysokie stopy procentowe (i drastyczny spadek liczby klientów „kredytowych”) połączony z dużą „produkcją mieszkań przez deweloperów.

Od trzech kwartałów mamy jednak solidne schłodzenie rynku. Na rynku warszawskim ceny spadają po raz pierwszy od początku boomu na rynku nieruchomości, który trwa co najmniej od 2020 roku.

Ta korekta nie zmienia jednak pozycji Warszawy wśród innych dużych miast w Polsce. Stolica pozostaje zdecydowanie najdroższym rynkiem mieszkaniowym, a za metr kwadratowy trzeba zapłacić znacznie więcej niż w Krakowie, Gdańsku, Wrocławiu czy Poznaniu. Często jest to kilkadziesiąt procent więcej niż płaci się w innych – również przecież drogich dla Polaka – metropoliach. Czy to oznacza, że warszawski nabywca mieszkań jest już trwale skazany na najwyższe ceny?

Wnioski PIE znajdują potwierdzenie również w najnowszych danych Narodowego Banku Polskiego z czerwca tego roku. Z raportu o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości wynika, że po raz pierwszy od wielu lat stolica odnotowała roczny spadek cen handlowanych mieszkań. Po korekcie o inflację oraz wzrost wynagrodzeń okazuje się, że roczne dynamiki cen na rynku wtórnym nieruchomości (oznaczonym jako RW) w stolicy były ujemne, a na rynku pierwotnym (oznaczonym jako RP) tylko minimalnie dodatnie.

Czy jednak takie niewielkie spadki cen, jakie zauważają PIE i NBP w swoich raportach, mogą realnie zmienić sytuację na rynku i przybliżyć warszawskie mieszkania do kieszeni przeciętnego Polaka? Przez ile lat musiałaby tanieć mieszkania – i o ile musiałby stanieć metr kwadratowy – żeby Warszawa przestała być najdroższym miastem w Polsce? I czy taki spadek rzeczywiście oznaczałby, że zakup mieszkania stanie się łatwiejszy dla Kowalskiego?

Skala wzrostów cen z poprzednich kilku lat sprawia, że niewielki spadek dziś nie zmienia radykalnie sytuacji kupujących. Aby sprawdzić, w jakich warunkach nastąpiłaby poprawa, policzyłem, jak duża korekta byłaby potrzebna, by Warszawa przestała być najdroższym rynkiem mieszkaniowym w Polsce.

O ile „powinien” stanieć metr mieszkania w Warszawie?

Aby odpowiedzieć na to pytanie, porównałem aktualne średnie ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym w sześciu największych miastach Polski. Sprawdziłem, jak duża musiałaby być korekta cen w Warszawie, aby stolica przestała być najdroższym rynkiem mieszkaniowym w kraju.

Najmniejsza zmiana potrzebna byłaby do tego, żeby Warszawę wyprzedził Kraków. To nie jest taki abstrakcyjny cel, bo ostatnio Kraków wyprzedza Warszawę w nominalnej wysokości przeciętnego wynagrodzenia w firmach. Można? Można! Wynika to z tego, że stolica Małopolski jest centrum usług biznesowych i informatycznych dla zagranicznych korporacji, co podwyższa średnie wynagrodzenia i… zwiększa popyt na mieszkania dla specjalistów.

CZYTAJ WIĘCEJ O TYM:

Z danych GUS za pierwszy kwartał tego roku wynika, że w Krakowie średnia płaca w firmach zatrudniających ponad 10 osób sięgała 11 600–13 400 zł brutto, podczas gdy w Warszawie było to około 11 200 – 11 600 zł brutto. W szerszym ujęciu, uwzględniając medianę wynagrodzeń i wszystkie firmy, Warszawa prawdopodobnie nadal pozostaje liderem. Mimo to przykład Krakowa pokazuje, że różnice między metropoliami mogą się zmniejszać, a o cenach mieszkań mogą decydować wynagrodzenia najlepiej opłacanych specjalistów.

Gdyby podobny kierunek miał dotyczyć rynku mieszkaniowego, to jakiej korekty cen potrzebowałaby Warszawa, żeby utracić pozycję najdroższego miasta w Polsce jeśli chodzi o ceny nieruchomości?

W pierwszym kwartale 2026 roku stawki transakcyjne w stolicy utrzymywały się na najwyższym poziomie w kraju, osiągając 16 475 zł za metr kwadratowy na rynku pierwotnym oraz 16 393 zł za metr kwadratowy na rynku wtórnym (według raportu NBP). Choć Kraków zajmuje drugie miejsce na podium cenowym największych metropolii, to dystans dzielący oba miasta jest spory. Nowo wybudowane mieszkania pod Wawelem kosztowały średnio 15 384 zł za metr kwadratowy, a ceny mieszkań używanych wyniosły 15 110 zł za metr kwadratowy.

Sytuacja jest więc taka, że choć w Krakowie w dużych firmach zarabia się generalnie więcej, niż w Warszawie (albo porównywalnie), to cena metra mieszkania w Krakowie jest o ponad 1000 zł niższa na każdym metrze kwadratowym. To wydaje się tym bardziej dziwne, że dla wielu osób Kraków jest lepszym do życia miejscem, niż wielka Warszawa.

Aby stolica kraju ustąpiła miejsca stolicy Małopolski pod względem cen nieruchomości, stawki w Warszawie musiałyby zaliczyć spadek o o co najmniej 1 091 zł za metr kwadratowy, czyli o około 6,6% na rynku deweloperskim oraz o minimum 1 283 zł za metr, czyli o 7,8%, na rynku wtórnym. Przy obecnej stabilizacji cen taka korekta wymagałaby silnego spadku popytu, bo podaż mieszkań w Warszawie jest siłą rzeczy limitowana niewielką dostępnością gruntów, na których można jeszcze cokolwiek zbudować (poza peryferiami). Tymczasem na razie korekta na rynku wtórnym w Warszawie wyniosła tylko 1,7%.

Wystarczy 1 000 zł na metrze i… Warszawa nie będzie już najdroższa

Nie oznaczałaby jednak, że mieszkania w Warszawie stałyby się tanie. Aby stolica zbliżyła się do przeciętnego poziomu cen w największych polskich miastach, potrzebny byłby znacznie większy spadek. Jak wygląda Warszawa w porównaniu ze średnią dla sześciu metropolii poza Warszawą? Tu widać dużo większą przepaść.

Według danych NBP za pierwszy kwartał 2026 roku, średnia cena transakcyjna mieszkań na rynku pierwotnym w grupie sześciu największych miast poza stolicą (Kraków, Wrocław, Gdańsk, Poznań, Gdynia, Łódź) wyniosła 13 873 zł za metr kwadratowy, podczas gdy na rynku wtórnym było to 12 991 zł za metr kwadratowy.

To oznacza, że aby stawki w Warszawie spadły poniżej poziomu średniej dla pozostałych metropolii, stołeczny rynek musiałby doznać naprawdę głębokiej korekty. Cena transakcyjna nowego metra kwadratowego w Warszawie (16 475 zł) musiałaby obniżyć się o ponad 2 600 zł, czyli o około 15,8%. Z kolei na rynku wtórnym (cena warszawska 16 393 zł) spadek musiałby przekroczyć 3 400 zł, czyli wynieść ponad 20,7%. To praktycznie niemożliwe.

Ta różnica nie do pokonania nie jest jednak przypadkowa. Stolica pozostaje największym rynkiem pracy w kraju, jest siedzibą administracji rządowej, najważniejszych instytucji centralnych i największych firm, przyciąga najlepiej wynagradzanych specjalistów, oferuje największą liczbę miejsc pracy i od lat pozostaje głównym kierunkiem migracji wewnętrznych dla Polaków. To właśnie te czynniki sprawiają, że mieszkania są tu wyceniane wyżej niż w pozostałych dużych miastach.

Jeśli jednak spojrzymy na różnicę w poziomie wynagrodzeń pomiędzy Warszawą i innymi dużymi miastami, to okaże się, że różnica w cenach mieszkań między Stolicą i pozostałymi aglomeracjami może być… uzasadniona. Otóż z danych GUS wynika, że różnica w poziomie wynagrodzeń brutto między Warszawą a sześcioma największymi miastami poza Warszawą wynosi przeciętnie ok. 18–24% na niekorzyść tych miast. To oznacza, że Warszawa „płaci” średnio o ok. 1 600–2 200 zł brutto więcej miesięcznie niż Wrocław, Kraków, Gdańsk, Poznań, Katowice i Łódź.

Różnica w cenach mieszkań między Warszawą i innymi dużymi miastami jest większa, niż 1 600-2 200 zł brutto, gdyż wynosi aż 2 600-3 400 zł. Realnie więc różnica wynosi 1 000 zł na metrze kwadratowym. I to jest „prawdziwa” skala spadku cen mieszkań w Warszawie, by przestała być realnie „najdroższa”.

Oczywiście, ten rachunek jest uproszczony. Uśrednia ceny mieszkań, uśrednia zarobki. Średnie wynagrodzenie nie jest takim, które osiąga większość mieszkańców. A więc zarówno w Warszawie (gdzie różnice dochodowe są większe), jak i w innych miastach „drożyzna” jest efektem tego, że ludzie zarabiają poniżej średniej. A po drugie – koszty życia to nie tylko koszt zakupu, czy wynajmu mieszkania.

Co nie zmienia faktu, że Warszawa utraci miano realnie najdroższego miasta na rynku nieruchomości, gdy ceny spadną o 7-9% (gdy już spadły o 1,7%). Jak sądzicie, to się może zdarzyć? Cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie może spaść o 1 000-1 100 zł przy jednoczesnym utrzymaniu się cen na tym samym poziomie w innych miastach?

Czy Warszawa może spuścić z tonu na rynku nieruchomości?

Głębsza korekta cen mieszkań wymagałaby wyraźnego osłabienia popytu. Tymczasem obecnie trudno wskazać czynnik, który miałby do tego doprowadzić. Oba raporty – PIE i NBP – pokazują, że warunki będą sprzyjać ponownym wzrostom cen. Od 2025 roku stopy procentowe NBP spadły już łącznie o 2 punkty procentowe, co poprawiło zdolność kredytową gospodarstw domowych. W efekcie rośnie liczba osób zainteresowanych kredytami hipotecznymi, choć nie przekłada się to jeszcze na silny wzrost cen mieszkań.

Drugim czynnikiem jest podaż mieszkań. Po rekordowej aktywności deweloperów oferta mieszkań pozostaje wysoka, co ogranicza możliwość dalszych podwyżek cen i wzmacnia pozycję negocjacyjną kupujących. Z drugiej strony analitycy zwracają uwagę, że liczba nowych projektów stopniowo maleje, więc nadwyżka podaży może z czasem się zmniejszać.

CZYTAJ WIĘCEJ O TYM:

W przypadku Warszawy znaczenie mają również czynniki, których nie widać w statystykach kredytowych. Stolica pozostaje największym rynkiem pracy w Polsce, oferuje najwyższe wynagrodzenia, przyciąga nowych mieszkańców oraz koncentruje najlepiej płatne miejsca pracy. To sprawia, że popyt na mieszkania jest bardziej odporny niż w większości innych miast. Choć Kraków w niektórych zestawieniach wynagrodzeń zaczął doganiać lub nawet wyprzedzać Warszawę, skala stołecznego rynku pracy pozostaje nieporównywalnie większa.

Musiałoby nastąpić nie tyle zwykłe schłodzenie rynku, ile w ogóle – zmiana jego fundamentów. Mogłyby do tego doprowadzić chyba tylko wyjątkowo niekorzystne okoliczności, takie jak głęboka recesja, gwałtowny wzrost bezrobocia, silny odpływ ludności z Warszawy albo bardzo duży wzrost podaży mieszkań przy jednoczesnym załamaniu popytu, ale wtedy spadałyby też ceny w innych miastach. Żadne z tych czynników nie są obecne w prognozach ekonomicznych.

Jedyna szansa na dogonienie cen w Warszawie, to wskoczenie do grona lepiej opłacanych specjalistów, dla których mieszkania w stolicy są bardziej dostępne mimo ich wysokiej ceny lub poczekanie na dalszy spadek stóp procentowych i oprocentowania kredytów hipotecznych. Zdaniem analityków PKO BP bardziej prawdopodobny dla Warszawy w najbliższych latach jest scenariusz stabilizacji niż głębokiej przeceny na rynku. W perspektywie najbliższego roku największy polski bank spodziewa się jedynie niewielkiego wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań.

Z jednej strony popyt na mieszkania powinien stopniowo rosnąć dzięki wcześniejszym obniżkom stóp procentowych, poprawie zdolności kredytowej gospodarstw domowych oraz dalszemu wzrostowi wynagrodzeń. Z drugiej strony, oferta mieszkań pozostaje nadal duża, co ogranicza możliwość gwałtownych podwyżek cen i sprzyja negocjowaniu rabatów przez kupujących.

Analitycy PKO BP zwracają jednak uwagę, że ta równowaga może nie być trwała. Liczba nowych inwestycji deweloperskich maleje, na rynek trafia mniej nowych mieszkań, a jednocześnie rosną koszty budowy związane m.in. z droższymi gruntami i nowymi wymaganiami technicznymi. Jeżeli popyt będzie się odbudowywał szybciej niż podaż, znów może się pojawić presja na wzrost cen.

Jeżeli taki scenariusz się sprawdzi, dostępność mieszkań może poprawiać się nie dlatego, że lokale będą wyraźnie tańsze, lecz dlatego, że pensje i zdolność kredytowa będą rosły szybciej niż ich ceny. To oznaczałoby zmianę, której rynek nie widział od wielu lat.

CZYTAJ O TYM, JAK WALCZĄ O MIESZKANIA:

CZYTAJ WIĘCEJ:

CZYTAJ WIĘCEJ O TYM:

——————————-

ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTERY

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

——————————

Źródło zdjęcia: Maciej Danielewicz