Deweloperski potentat będzie musiał sprzedać dużo mieszkań. W kasie szału nie ma, za to rentowność… Co to oznacza dla klientów?

Deweloperski potentat będzie musiał sprzedać dużo mieszkań. W kasie szału nie ma, za to są zyski i niezła rentowność. Jaka jest sytuacja finansowa deweloperów i czy może ona zmusić ich do wyprzedaży mieszkań niemal po każdej cenie? Swoimi wynikami finansowymi pochwalił się właśnie Atal, drugi największy pod względem sprzedaży deweloper w Polsce (i czwarty pod względem wartości rynkowej). Jego zysk netto spadł w zeszłym roku aż o jedną czwartą, gotówki w kasie jest niewiele, ale pieniędzy ulokowanych w „betonowe złoto”… o ponad miliard złotych więcej niż rok temu. Co to oznacza dla klientów chcących kupić mieszkanie?

Atal jest jednym z największych w Polsce deweloperów. Pod pewnymi względami wyprzedza go tylko Dom Development. Firma walczy w tej samej lidze deweloperów co Robyg, Murapol, czy Echo Investment. Patrząc na wycenę rynkową, jest na czwartym miejscu wśród deweloperów z warszawskiej giełdy. Poza Dom Development wyprzedają grupę Atal jeszcze tylko Develia i Archicom, deweloperzy nieco mniejsi pod względem przychodów, ale bardziej cenieni przez inwestorów.

Atal ma to do siebie, że ma dość odważną strategię wzrostu. Bierze dużo obcego kapitału, co pozwala mu szybciej zwiększać skalę działalności w dobrych czasach, ale naraża na wyższe ryzyko w gorszych. A teraz właśnie te gorsze dla deweloperów czasy nastały. Czy Atal podoła wyzwaniu? Jest w Polsce sporo osób, które liczą, że firma – podobnie jak inni deweloperzy – wpadnie w kłopoty z płynnością finansową i będzie musiała wyprzedawać mieszkania po cenach o 20-30% niższych. Czyli de facto „po kosztach”.

Dlaczego miałoby to nastąpić? Ano dlatego, że deweloperzy w Polsce muszą sprzedać dużo mieszkań. Mają aż 70 000 „nawisu” mieszkań, zbudowanych w większości na kredyt. Ten „nawis” powstał przez to, że spodziewali się szybszego spadku stóp procentowych i rządowego programu dopłat do kredytów. To się nie wydarzyło, więc od dwóch lat sprzedają znacznie mniej mieszkań, niż budują. I to zaczyna być dla nich problem, bo gotówki w kasie jest coraz mniej, a odsetki od zadłużenia trzeba płacić.

Czy to nadzieje, które mogą zamienić się w rzeczywistość? Sprawdźmy, nurkując w sprawozdanie finansowe grupy Atal. Już na pierwszy rzut oka widać, że ten deweloper odczuwa większą konkurencję na rynku. W zeszłym roku Atal sprzedał 2 065 mieszkań, czyli o 16% mniej niż w poprzednim roku (wtedy Atal przekazał klientom klucze do 2460 mieszkań). To też ponad dwa razy mniej, niż rynkowy lider Dom Development (który sprzedał w zeszłym roku 4448 mieszkań i był w stanie zwiększyć tę liczbę w porównaniu z 2024 r. bez obniżania cen).

Deweloperski potentat będzie musiał sprzedać więcej mieszkań

Kluczowym parametrem dla płynności firm deweloperskich są zapasy. W tej rubryce bilansu jest schowane „betonowe złoto” w czystej postaci, czyli pieniądze ulokowane w betonie i cegłach – nie sprzedanych jeszcze mieszkaniach. Ta rubryka w przypadku grupy Atal puchnie w bardzo szybkim tempie. Na koniec 2024 r. zapasy wyniosły 3,38 mld zł, na koniec zeszłego roku – już niemal 4,44 mld zł. Zapewne duża część tego wzrostu – pewnie 200 mln zł – to „zasługa” mniejszej o 400 mieszkań sprzedaży w zeszłym roku. A reszta – większej „produkcji w toku”.

Patrząc na skalę działalności finansowanych kredytem można się zastanawiać czy Atal nie przelicytuje. Wartość jego zapasów jest niewiele mniejsza, niż zapasy Dom Development (5,1 mld zł), firmy pod względem przychodów i zysków ponad dwa razy większej. I sprzedającej rocznie ponad dwa razy więcej mieszkań. Wygląda na to, że Atal bierze więcej obcych pieniędzy i chce za kilka lat zniwelować dużą część dystansu dzielącego go od Dom Development pod względem sprzedawanych mieszkań.

Prawie 73% ogromnych zapasów grupy Atal – czyli mieszkań będących w budowie i tych już gotowych, ale jeszcze nie sprzedanych – jest finansowane obcymi pieniędzmi, za które trzeba płacić odsetki. Długi grupy Atal obecnie sięgają 3,2 mld zł (z tego 1,51 mld zł to zobowiązania wynikające z kredytów i pożyczek, a emisje obligacji zapewniły 440 mln zł, ich oprocentowanie to ostatnio ok. 1,9% powyżej WIBOR 6M, czyli jakieś 5,8%).

Porównując te 3,2 mld zł zobowiązań grupy Atal do zadłużenia Dom Development (niemal równe 4 mld zł przy zapasach 5,1 mld zł) szybko dojdziemy do wniosku, że Atal, mając znacznie mniejszą skalę działalności niż Dom Development, działa na podobnie dużym „lewarze” kapitałowym. Jest w o tyle gorszej sytuacji, że ma mniej gotówki w zapasie na wypadek jakichś turbulencji.

W kasie grupy Atal pieniędzy jest niewiele – środki pieniężne w kasie to 145,6 mln zł (Dom Development ma 268 mln zł), z czego niemal całość (141 mln zł) jest na rachunkach powierniczych, a więc spółka ma do nich ograniczony dostęp (choć je otrzyma, gdy klienci odbiorą kupione już mieszkania. W zeszłym roku środków pieniężnych było w kasie jeszcze mniej (127 mln zł), ale znacznie mniejsza była kwota na rachunkach powierniczych (100 mln zł).

Wskaźnik „szybkiej” płynności, czyli pieniądze, które deweloper mógłby zmobilizować od ręki, żeby spłacić wierzycieli, w porównaniu do krótkoterminowych zobowiązań jest na poziomie zaledwie 0,16. To oznacza, że spółka byłaby w stanie zwrócić natychmiast tylko 16 groszy z każdej złotówki zobowiązań krótkoterminowych. W każdej innej branży byłby to wskaźnik alarmujący, w branży deweloperskiej jest „tylko” niepokojący.

Zarząd grupy Atal uspokaja, że tak niski poziom płynności jest typowy dla deweloperów (którzy naturalnie mają dużo zobowiązań krótkoterminowych w stosunku do podwykonawców) oraz przejściowy. I że firma będzie w stanie zamienić „betonowe złoto” na żywą gotówkę wraz z kończeniem projektów będących w toku. Czyli sprzedać dużo mieszkań.

„Na koniec 2025 roku poziom zapasów, przede wszystkim produkcji w toku, wzrósł znacząco w porównaniu do roku poprzedniego i utrzymał się na rekordowym w historii Atal poziomie. Zwiększony poziom realizowanych przedsięwzięć deweloperskich sprawił, iż środki pieniężne na koniec roku utrzymywały się na stosunkowo niskim poziomie, z uwagi na podwyższony poziom nakładów na realizowane przedsięwzięcia”

– czytam w sprawozdaniu zarządu Atal z działalności. Atal chce w tym roku zakończyć budowę 5524 mieszkań, o 1800 więcej, niż w zeszłym roku (to bardzo dużo, trzy razy większy pod względem przychodów Dom Development jest w trakcie budowy 7166 mieszkań). Bank ziemi na lata 2026-2029 firma ma natomiast na poziomie pozwalającym wybudować 17 500 mieszkań, czyli mniej więcej tyle, ile wynosi potencjał Dom Development (18 000 mieszkań).

Atal kupił w zeszłym roku ponad 30 000 m2 gruntów w Krakowie, ponad 16 000 m2 gruntów w Warszawie oraz po niecałe 10 000 m2 gruntów we Wrocławiu i Gdańsku. Grupa Atal tylko w zeszłym roku łącznie włożyła w zakup nowej ziemi ponad 124 mln zł.

CZYTAJ WIĘCEJ O PŁYNNOŚCI FINANSOWEJ:

Zysk spadł, ale rentowność się trzyma. A sprzedaż mieszkań?

Patrząc na wyniki finansowe grupy Atal nie widać, by firma się chwiała. Przychody co prawda spadły o 15% w ślad za spadkiem liczby sprzedanych mieszkań (wyniosły 1,27 mld zł), co spowodowało, że firma traci dystans do rynkowego lidera Dom Development (tu przychody wyniosły 3,25 mld zł). Ale Atal wciąż pozostaje zyskowny. Pokazał w zeszłym roku 223,5 mln zł zysku netto. Owszem, to o jedną czwartą mniej, niż w 2024 r., gdy zysk zbliżył się do 300 mln zł, ale marża netto wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie 17,6%.

Oznacza ona, że z każdej złotówki przychodów firma – po zapłaceniu wszystkich kosztów i podatków – wciąż ma prawie 18 groszy czystego zysku. To nie jest obraz przedsiębiorstwa, które może być zmuszone do sprzedawania mieszkań za każdą cenę, by utrzymać się na powierzchni. Natomiast oczywiście warto pamiętać, że w tej branży (i w tej sytuacji na rynku) płynność finansowa jest co najmniej tak samo ważna jak zysk. Albo i ważniejsza.

Trzeba więc mieć świadomość, że los grupy Atal de facto zależy od tempa zamiany „betonowego złota” na gotówkę. Jeśli to tempo spadnie, to w pierwszej kolejności zobaczymy pewnie wzrost zadłużenia firmy, a w drugiej – próby zrobienia czegoś, żeby sprzedać więcej mieszkań. Z całą pewnością chętni na mieszkanie od Atal mają dziś większą moc negocjacyjną, niż klienci Dom Development, bo ta ostatnia firma ma po pierwsze więcej „awaryjnej” płynności, a po drugie – ze względu na skalę działalności – większe możliwości zwiększania długu.

CZYTAJ O SYTUACJI DEWELOPERÓW:

——————————-

ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTERY

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

——————————

zdjęcie tytułowe: Atal