1 marca 2022

Czytelnicy donoszą, że deweloperzy zaczynają obniżać ceny ofertowe mieszkań. Ale czy to prawda czy wciąż (jeszcze) fatamorgana?

Czytelnicy donoszą, że deweloperzy zaczynają obniżać ceny ofertowe mieszkań. Ale czy to prawda czy wciąż (jeszcze) fatamorgana?

Niektórzy czytelnicy donoszą nam, że w ofertach deweloperów zauważyli spadek cen. „Po podwyżce stóp procentowych deweloper obniżył ceny ofertowe aż o 2000 zł za metr. Popyt umarł!” – pisze jeden z nich. Zapytaliśmy największych deweloperów, czy rzeczywiście przygotowali nowe ceny. Zajrzeliśmy też co dzieje się na rynku wtórnym – bo to stamtąd może przyjść ewentualne ochłodzenie

Wyższe stopy procentowe, a w zasadzie wynikający z nich wskaźnik WIBOR, pogrzebały zdolność kredytową Polaków. Mówią o tym dane Biura Informacji Kredytowej, które w styczniu zanotowało rekordowe tąpnięcie w liczbie wniosków kredytowych. Ale czy mniejszy popyt na kredyty wpłynie na spadek cen ofertowych (i transakcyjnych) mieszkań?

Zobacz również:

Jedni przypominają, że drogi pieniądz zawsze źle służył cenom mieszkań i tym razem nie będzie inaczej. I że to mit, iż 70% mieszkań jest kupowanych za gotówkę). Bo ta gotówka też w dużej części pochodzi z banku (ktoś kupił mieszkanie, sprzedając poprzednie, a jego nabywca korzystał z kredytu). I przypominają, że niespokojny czas oznacza słabszego złotego i tym samym szybsze podwyżki stóp procentowych NBP.

Inni mówią, że wojna w Ukrainie nieuchronnie przyniesie wzrost popytu na mieszkania – czy to na własność, czy pod wynajem – a tym samym zmniejszy problem związany z wysokimi stopami procentowymi. Do tego dochodzi szybki wzrost kosztów budowy mieszkań (który deweloperzy wliczają w ceny ofertowe) i zainteresowanie polskim rynkiem funduszy kupujących hurtowo mieszkania (ciekawe, czy z powodu bliskości wojny ich żar do polskiego rynku nie ostygnie).

Ale nic tak nie pokazuje stanu rynku, jak „zeznania naocznych świadków”, czyli to, co można znaleźć w ofertach deweloperów. Jeszcze niedawno nie było mowy o negocjowaniu cen, mieszkania sprzedawały się jak ciepłe bułeczki. Jak jest teraz? Nasz czytelnik raportuje: „widzę spadek cen ofertowych i to poważny”. Na ile to spostrzeżenie da się rozciągnąć na cały rynek nieruchomości?

„Ceny ofertowe w dół” – pisze czytelnik. To sen czy jawa?

Deweloperzy okopali się na swoich pozycjach. Wzrost kosztów, brak taniej ziemi i składka na nowy fundusz „awaryjny” – to ich argumenty przeciwko obniżaniu cen. Efekt jest taki, że w styczniu spadku cen – mimo spadku zainteresowania mieszkaniami – nie było. Zwłaszcza, że jeszcze szybciej spadała podaż. Szczególnie w Warszawie i we Wrocławiu — tak wynika z danych serwisu rynekpierwotny.pl.

Ale prawda może być taka, że na rynku coś buzuje – klienci odbijają się od bankowych okienek, a deweloperzy, którzy nie mogli odpędzić się od klientów, zaczynają czuć posuchę. Może o tym świadczyć list czytelnika? Pan Marek pisze, że deweloper Robyg obniżył cenę mieszkań w inwestycji „Vista na Morenie” w Gdańsku z 13 500 zł  (cena z połowy stycznia) do 11 500 zł (w połowie lutego).

Zapytałem w firmie Robyg, czy rzeczywiści obniżyła ceny. Robyg nie odpowiedział. Ale w praktyce odpowiedź nie jest taka prosta. Znalazłem w internecie archiwalne cenniki, które mówią, że w „Vista na Morenie” już pod koniec stycznia najtańsze mieszkania były sprzedawane w cenie od 11 500 zł. Ceny mieszkań w ramach jednego osiedla mogą być różne, choć jeśli któreś notuje tak poważny spadek ceny – może to być trochę dziwne.

Czytaj też: To już otwarta wojna frankowiczów z Bankiem BPH. Sprawozdanie amerykańskiego właściciela banku zdradza, że to bój o przeżycie

Czytaj też: Strajk w Solarisie to dopiero początek? Strajki podwyżkowe sparaliżują Polskę? Ile powinna wynieść uczciwa podwyżka pensji pracownika?

Wysłaliśmy zapytania do ośmiu największych firm deweloperskich o to jak to jest z tymi ich cenami. Ale odpowiedź dostaliśmy tylko od niektórych. Lider rynku Dom Development oświadczył: „ceny ofertowe utrzymujemy na podobnym lub wyższym poziomie w porównaniu z ostatnim kwartałem zeszłego roku”.

Atal: „Nie zmienialiśmy cen ofertowych w ostatnich tygodniach Jesteśmy już po serii podwyżek stóp procentowych, które dotychczas nie odbiły się istotnie na kontraktacji. Nie można jednak wykluczyć, że kolejne decyzje dotyczące stóp wpłyną na poziom sprzedaży”.

Do obniżek nie przyznaje się też Develia. Warto się wczytać w tę odpowiedź, to tłumaczy, dlaczego firmom trudno jest obniżyć ceny mieszkań, które już są na rynku. „Nie potwierdzamy informacji o obniżkach. Mieszkania w naszych inwestycjach cały czas sprzedają się bardzo dobrze już na etapie ich realizacji. Praktyka rynkowa pokazuje, że deweloperzy nie obniżają cen ofertowych, gdyż może to powodować roszczenia i sytuacje konfliktowe z nabywcami, którzy kupili nieruchomość w danym projekcie po „starej” cenie”. Nie widzimy przestrzeni do większych przecen”.

Niezwykłej odpowiedzi udzielił Dantex, który twierdzi, że kredyt, który jest ciągle tańszy niż inflacja „ może wygenerować pobyt którego dotychczas nie było”: „Prognozy dotyczące możliwości ograniczenia wkładu własnego przy jednoczesnym pogłębiającym się deficycie nowych inwestycji trafiających do sprzedaży pozwalają twierdzić że ceny na pewno nie spadną”.

Czytaj też: Fundusze inwestycyjne ze Szwecji i Niemiec hurtem wykupują mieszkania w Polsce. Ile kosztuje mieszkanie na wynajem od landlorda?

Czytaj też: Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem na 25 lat: dlaczego w Polsce takich nie ma? Banki nie chcą? Rząd nie chce? Polacy nie chcą? Oto odpowiedź

Kto miał jaja, żeby napisać jak (prawie) jest? I jak jest?

Na tym tle jedynie Cordia miała wystarczająco duże cojones, żeby przyznać, że coś się dzieje. „Jeżeli nie będzie możliwości przełożenia na klienta rosnących kosztów realizacji projektów, ceny mieszkań ustabilizują się, a liczba zawieranych transakcji oraz nowych projektów wchodzących na rynek może zmaleć. Przy obecnych poziomach kosztów realizacji oraz cenach gruntów nie ma na rynku miejsca na to, żeby deweloperzy mogli obniżyć ceny i sprzedawać mieszkania taniej niż obecnie”.

Ale na deklaracje deweloperów trzeba brać poprawkę. Przecież sprzedawca nigdy nie powie nam prosto w oczy, że musi obniżyć ceny. To klasyczne przeciąganie liny i próba sił między popytem i podażą. Pewnego rodzaju barometrem sytuacji rynkowej są dane portali OLX i Otodom – największych internetowych ogłoszeń nieruchomości. Co z nich widać?

Po pierwsze: od stycznia na OLX bardzo mocno wzrosła liczba ofert mieszkań na rynku wtórnym. Jest największa od czasu wybuchu pandemii, czyli sytuacja jest zupełnie inna niż w przypadku mieszkań z rynku pierwotnego, gdzie podaż maleje. Tak jakby ludzie zaczęli pozbywać się kupionych na kredyt mieszkań, bo nie są w stanie sfinansować wzrostu rat, czynszów i opłat za media.

Po drugie,  na Otodom podaż mieszkań z drugiej ręki też rośnie, ale – zdaniem tego portalu – to jest zjawisko cykliczne, często zdarzające się o tej porze roku. Zaś łączna liczba ogłoszeń jest na poziomie z maja ubiegłego roku, czyli do rekordów droga daleka.

Jednym słowem: na rynku „coś” się dzieje, ale ochłodzenie, jeśli ma nastąpić, jest dopiero przed nami. Widać też, że deweloperzy łatwo skóry nie oddadzą. Dane GUS mówią, że w styczniu deweloperzy rozpoczęli o 41% mniej budów mieszkań niż przed rokiem. Inwestorzy indywidualni też zwolnili z inwestycjami. Trudno to tłumaczyć tylko brakiem ziemi, bo największe firmy mają jeszcze spore zapasy.

To może być realizacja scenariusza, który będzie polegać na tym, że deweloperzy – spodziewając się mniejszego popytu –  jeszcze bardziej ograniczą podaż. I to może być strategia na „zamrożenie” cen.

źródło zdjęcia: PixaBay

 

Subscribe
Powiadom o
33 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
Zobacz wszystkie komentarze
Domenico
8 miesięcy temu

Nie wiem czy wszyscy obniżają, ale: Robyg Warszawa, w kilku inwestycjach rabaty w lutym.

Według specjalistów od rynku nieruchomości oferta deweloperów podobno niewielka, a w samym Gdańsku, sam Robyg ma 845 lokali do kupienia.

Stef
8 miesięcy temu
Reply to  Domenico

Klasyka. Pierwszy etap obniżek to garaż gratis lub wykonczenie gratis. Niby cena ofertowa bez zmian ale gratis to 5-10%.

Ewa
8 miesięcy temu
Reply to  Stef

Gdzie to wykończenie gratis? Sledze Trójmiejski rynek i nie widzę takich ofert…

Ewa
8 miesięcy temu
Reply to  Domenico

Robyg „od zawsze” na stronie www ma kilka lokali „w promocji”, to nic nowego. To zwykły marketing.

aegtraetget
8 miesięcy temu

nie obniżą cen na aktualne inwestycje. Ponoszą wysokie koszty, są wysokie ceny materiałów i presja płacowa ze strony pracowników i podwykonawców. Dodatkowo musieliby się przyznać do tego, że mają z czego schodzić, tzn. jak bardzo [CENZURA – RED.] kupujących.

Poza tym sprzedają wszystko na etapie „dziura jeszcze w planach”, jak coś jeszcze nie zeszło, to znaczy, że nieustawne, trefne.

Domenico
8 miesięcy temu
Reply to  aegtraetget

Powtarzam – tylko w Gdańsku, tylko jeden deweloper ma w ofercie prawie 850 lokali, z czego prawie 250 z terminem odbioru w ciągu najbliższych 12 miesięcy. Do tego konkurencja tych wszystkich, którzy kupili w ostatanich latach po kilka mieszkań na kredyt bo stopy były rekordowe niskie, a rata w ostatnich miesiącach wzrosła o kilkadziesiąt procent. Do tego tysiące mieszakń po babaciach i dziadkach odziedziczone wskutek kilkuset tysięcy nadmiarowych zgonów.

Idzie wielka podać, a popyt przynajmniej kredytowy umarł….

stef
8 miesięcy temu
Reply to  Domenico

Jeszce fliperzy

Jerzyk
8 miesięcy temu
Reply to  stef

plus mieszkania zwalniane przez ofiary covida i odchodzące pokolenie baby boomers zasilają rynek wtórny

doron
8 miesięcy temu
Reply to  Domenico

W Gdańsku w dobrym ! punkcie puste w ryj, życzą sobie po 17 000 /m2.
O obniżkach pogadamy jak spadnie poniżej 8000 jak było jeszcze 3-4 lata temu a to było drogo.

Marcin Staly Czytelnik
8 miesięcy temu

Dzieje sie, dzieje. Nagle zaczelo duzo spamu id deweloperow wplywac na maila gdzie przedtem to zjawisko bylo marginalne. Dotyczy Warszawy.

MarekB
8 miesięcy temu

A można wiedzieć dlaczego deweloperzy tak do Ciebie piszą? Czyżbyś łykał wszystko jak leci i to na kredyt?

Marcin Staly Czytelnik
8 miesięcy temu
Reply to  MarekB

Mam kilka nieruchomosci, ale juz zadnej na kredyt. Moze dlatego deweloperzy pisza, bo z kilkoma zawieralem transakcje 😉

Stef
8 miesięcy temu

Mam tak samo. Nagle w styczniu i lutym intensywny mailing.

Admin
8 miesięcy temu
Reply to  Stef

Chcieli Pana uprzedzić, że taniej nie będzie 🙂

Andrzej
8 miesięcy temu
Reply to  MarekB

Normalny stan rzecz, wystarczy coś regularnie kupować a przy bardziej skomplikowanym produkcie nawet złożyć zapytania ofertowe.

Konrad
8 miesięcy temu

A jak to się rozkłada regionalnie? Trójmiasto jest chyba najbardziej nadmuchane.

Admin
8 miesięcy temu
Reply to  Konrad

Tak, bo tam już działają „niemieccy dywersanci”

Stef
8 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Tusk..?

Dociekliwy
8 miesięcy temu
Reply to  Stef

Osobiście sam byłem przy co najmniej pięciu transakcjach zakupu nieruchomości przez Tuska. Wszystkie w poprzednim miesiącu 😉

Ewa
8 miesięcy temu
Reply to  Dociekliwy

A co to znaczy że „osobiście sam byłeś”? Trzymałeś go za rękę, czy podawałeś długopis?

Stef
8 miesięcy temu

Na money był fajny artykuł o wpływie uchodzcow na rynek mieszkaniowy. Może na SOF coś podobnego..? Szacuje się napływ od 1 do nawet 5 mln osób.
W krótkim terminie pojawi się nie równowaga popytu i podaży w wielu branżach. Jeśli tempo się utrzyma to do końca marca przyjmiemy 3 mln osób. Obecnie granicę przekracza 100 000 osób na dobę.

Admin
8 miesięcy temu
Reply to  Stef

Tak, też o tym myślimy, ale mamy problem z oceną sytuacji – bardzo trudno powiedzieć jakim potencjałem finansowym dysponują ci ludzie i jaka ich część pójdzie na rynek najmu

Bogdanow
8 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Ukraińcy nie mają problemów z integracją z rynkiem pracy, mają też często kontakty wśród rodaków już mieszkających, członków rodzin (znacząca część obecnej fali to członkowie rodzin osób które już pracują w PL) itd. Różnie to będzie wyglądało, ale tak ogromny napływ ludzi na pewno spowoduje ogromny popyt na mieszkania.

stef
8 miesięcy temu
Reply to  Bogdanow

Nie popadajmy też w zachwyt a wyciągajmy wnioski z UK. Tam do momentu jak polaków było mało, było ok. Przy 800 000 przestało się to lokalsom podobać.

Niestety każda narodowość ma pewne cechy różniące je/ irytujące autochtonów.

jsc
8 miesięcy temu
Reply to  stef

(…)Niestety każda narodowość ma pewne cechy różniące je/ irytujące autochtonów.(…)
Tylko ile w tym prawdy, a ile dezinformacji to diabli wiedzą… Np. ci szatani co w Przemyślu są czynni… https://www.wprost.pl/kraj/10641457/przemysl-pograza-sie-w-chaosie-szefernaker-walczymy-z-ta-dezinformacja.html
Całkiem jak swego czasu w Kielcach… https://pl.wikipedia.org/wiki/Pogrom_kielecki

stef
8 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Może teoria, ze wyjadą mężczyźni/budowlańcy/kierowcy – a jak wyjadą to już nie mają prawa wyjechać z Ukrainy, a będzie nadmiar pracowników w zawodach „kobiecych”?
Już widze na komunikatorach masę ogłoszeń szukam pracy: sprzątanie, inne, cokolwiek.

Wasz Pan z nieba
8 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Ponad milion Ukrainców ma wjechać. Jak nawet co dziesiąty kupi to starczy.

Wojciech
8 miesięcy temu
Reply to  Stef

To oznacza 1-5 mln rąk do pracy – w szczególności w budownictwie .. jak deweloperzy nie obniżą cen to po prostu ludzie sami sobie wybuduja dom a nagle w pracy zdalnej przestaje brakować ziemi jak pracować można z odegłości 30 km .. czy 300 km

Sławek
8 miesięcy temu

„nie ma na rynku miejsca na to, żeby deweloperzy mogli obniżyć ceny i sprzedawać mieszkania taniej niż obecnie”.
Przeciwnie. Wystarczy, że deweloperzy zejdą z kosmicznych obecnie 30% marzy, na ludzkie 15%.

„To może być realizacja scenariusza, który będzie polegać na tym, że deweloperzy – spodziewając się mniejszego popytu – jeszcze bardziej ograniczą podaż. I to może być strategia na „zamrożenie” cen.”
To nie takie proste i wymaga czasu.

Wasz Pan z nieba
8 miesięcy temu
Reply to  Sławek

Marża przy 3 letnim cyklu wynika z inflacji. Przy 9% na rok , 30% to śmiech.

Ampulexcompressa
8 miesięcy temu

Jak deweloper ma teraz rozpocząć budowę? W szczególności kiedy finansuje realizację kredytem bankowym i ma u szyi komitety i monitorów bankowych. 1. Nikt nie wie, czego za chwilę zabraknie. Czy stal pójdzie na czołgi, czy pręty zbrojeniowe? Czy będzie węgiel na wypał cementu? Ropa na transport? Ile to będzie kosztowało? Zbrojenia nie ochładzają koniunktury I nie obniżają ceny. Wręcz przeciwnie. Zawsze. 2. Żaden rozsądny generalny wykonawca nie podpisze teraz umowy ze stałą ceną bez indeksacji. 3. Banki chcą rezerw na ryzyko wzrostu kosztów. To wszystko spowoduje, że ciężej będzie małym deweloperom wystartować, a dużo będą ostrożniejsi i mniejsze etapy będą… Czytaj więcej »

CzekajacyKupujacy
8 miesięcy temu

Nie. Deweloperzy nie moge sie przyznac. To tak jakbys ich zapytal czy maja mocne karty w pokera. Ktos na pewno uwierzy, ze maja bardzo mocne, a Ty nie wygrasz i musisz „zaplacic” pelna kwote. Oczywiscie – rynek wtorny i pierwotny rzadzi sie innymi prawami. Wiadomo tez, ze nowe inwestycje za x lat beda drozsze bo inflacja na pewno dziala. Deweloperzy jak i czesc wlascicieli bedzie musiala sprzedac czesc mieszkan, bo nikogo nie stac trzymac cos pustego w nieskonczonosc. Wiadomo tez, ze nikt nie chce sprzedac ponizej marzy. Ale obnizyc marze moga, ale wiadomo ze nie kazdy chce. Na razie trwardo… Czytaj więcej »

Admin
8 miesięcy temu

Dzięki za ciekawą opinię!

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!