Rząd szykuje rewolucję na rynku nieruchomości. Kupowanie mieszkania ma być bezpieczniejsze. Ale niektórzy mówią, że będzie też droższe. Co się zmienia?

Deweloperzy zapłacą do 2% wartości każdego sprzedawanego klientom mieszkania na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, czyli fundusz ratunkowy, który pomoże w przypadku bankructwa dewelopera lub… banku. Jeśli w mieszkaniu będą np. krzywe podłogi, kupujący będzie mógł odstąpić od umowy. Jak to zmieni sytuację konsumentów? Czy przez to ceny mieszkań pójdą w górę?

Rynek nieruchomości jest w Polsce niezbyt uregulowany. Nowe osiedla rozlewają się na przedmieścia, gdzie nie ma dróg, szkół i infrastruktury, kupujący narzekają na „patodeweloperkę” (z okna mieszkania można zajrzeć wprost do myjni samochodowej), rynek najmu to wolna amerykanka – właściciele boją się lokatorów, których nie mogą eksmitować, a lokatorzy wścibskich właścicieli.

Jak daleko jesteśmy od stworzenia maszyny, która potrafi myśleć jak człowiek? [KLIKNIJ I CZYTAJ]

Pod tym względem Zjednoczona Prawica poległa na całej linii. Próba rozruszania rynku tanich czynszówek na wynajem z opcją dojścia do własności (program Mieszkanie+) okazała się niewypałem. Brak też innych pomysłów na to, co zrobić z rynkiem mieszkaniowym. Z jednym wyjątkiem. Rząd – jak mówi branża, „niespodziewanie” – przyjął nową ustawę regulującą rynek deweloperski. Propozycjami zajmie się wkrótce Sejm. Co się zmieni? I czy wszystkie nowości wyjdą nam – czyli kupującym nowe mieszkania od deweloperów – na zdrowie?

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – składka ubezpieczeniowa na wypadek bankructw

Nowe przepisy przygotował Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Ustawa jest to wglądu tutaj. Można więc założyć, że mają one na celu zwiększenie ochrony kupujących-konsumentów. I rzeczywiście, na pierwszy rzut oka pomysły, które będziemy w tym artykule omawiać, poprawiają sytuację nabywców mieszkań:

„Celem proponowanych rozwiązań jest podniesienie bezpieczeństwa środków nabywców, także w momencie załamania na rynku, którego ze względu na jego cykliczny charakter nie można wykluczyć, a jego skutków bagatelizować. Brak zabezpieczenia ze strony państwa tak ważnej inwestycji podważa zaufanie obywateli do jego instytucji”.

Najważniejszą nowością jest pomysł stworzenia instytucji pod nazwą Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Na jego utrzymanie mieliby się składać deweloperzy. Skojarzenia z podobnymi instytucjami nasuwają się same. W Polsce działa już np. Turystyczny Fundusz Gwarancyjny (dopłacamy kilkadziesiąt złotych do każdej kupionej wycieczki gdyby nasze biuro podróży upadło), Bankowy Fundusz Gwarancyjny (wypłaca depozyt gdy zbankrutuje bank) czy Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny (wypłaca pieniądze gdy stuknie nas auto bez OC) – z resztą Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma działać właśnie przy UFG.

Na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny będą się składać deweloperzy, a składka ma być liczona od wartości mieszkań sprzedanych na rynku pierwotnym. Jest więc ryzyko, że koszt nowej daniny przerzucą na klientów. Ale czy rzeczywiście tak będzie? Ile wyniosą składki? Jak to będzie działać?

Problemem dla kupujących mieszkania jest sytuacja, gdy bankrutuje deweloper. Wtedy mogą stracić i mieszkanie i pieniądze. Żeby ograniczyć ryzyko utraty pieniędzy, kupujący wpłacają pieniądze nie bezpośrednio do dewelopera, tylko na rachunek powierniczy. Bank ją uwalnia, gdy deweloper potwierdzi kolejne etapy realizacji inwestycji.

Pod tym względem niewiele się zmienia, ale właśnie od tych wpłat będą pobierane składki. Do 2% w przypadku Otwartego Mieszkaniowego Rachunku Powierniczego (OMRP) lub 0,2% w przypadku Zamkniętego Mieszkaniowego Rachunku Powierniczego (ZMRP) – różnice między tymi rachunkami są opisane tutaj, generalnie przy rachunku zamkniętym deweloper dostaje pieniądze dopiero po otrzymaniu przez bank odpisu aktu notarialnego.

Ostateczne stawki składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny mają być określone w rządowych rozporządzeniach i według autorów ustawy będą niższe od maksymalnych – wyniosą odpowiednio 1% i 0,1%. Czy to dużo? Dla porównania: w pierwszych wersjach ustawy było to aż 5% wartości mieszkania. Plany zakładają, że do DFG będzie trafiać 141,3 mln zł rocznie.

Czytaj też: Jakie będą ceny mieszkań w 2021 r.? Niektórzy wciąż obstawiają ich spadek. Co zdecyduje? Najem? Pandemia? Inflacja? Termoizolacja?

Czytaj też: Tak pan Michał na kredyt mieszkanie remontował. Bank pyta: „A gdzie faktury?”. Klient na to: „dłubałem sam”. Czy tak wolno?

UOKiK: Deweloperski Fundusz Gwarancyjny nie podniesie cen mieszkań

UOKiK mówi tak: przy 20-procenowej marży deweloperów składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny nie powinna być obciążeniem dla branży. Czyli brzmi to tak, jakby deweloperzy mieli wziąć nową daninę na klatę i nie zaszywać jej w cenie mieszkań. Ale czy tak będzie? W ustawie jest na ten temat wart przytoczenia fragment:

Po pierwsze – faktycznie, marże w deweloperce w ostatnich latach rosły i są wysokie – o tym już dokładnie pisaliśmy. Ale te wysokie obecnie marże mogą zacząć wkrótce zacząć spadać, bo zaczyna brakować ziemi, a ta która jest dostępna drożeje. Nie wszystkie firmy mają jej zapasy, więc żeby utrzymać się na rynku, będą musiały inwestować dużo więcej pieniędzy na poczet przyszłych inwestycji. I siłą rzeczy spadną im marże.

Po drugie – drożeją usługi i robocizna. Pandemia nie uderzyła w sektor budowlany, prace na budowach idą pełną parą, drożeją materiały, drożeją usługi fachowców. Marże deweloperów mogą być podgryzane rosnącymi kosztami budów.

Po trzecie – powoli, ale jednak zaczęła się erozja cen. Wzrosty cen mieszkań nie są już tak gwałtowane (choć w tym roku mają być jednocyfrowe, tak uważają deweloperzy, ale też analitycy banku Credit Agricole), a na rynku wtórnym zaczęły się już nawet nieznaczne spadki. Możliwe, że nowa opłata jest wprowadzona w przeddzień trudnych do przewidzenia zmian na rynku mieszkań. Ale skoro wzrośnie niepewność, to trzeba zwiększyć ochronę kupujących – wydaje mi się, że właśnie tak między wierszami mówi UOKiK.

Oto wykres jak się rozkłada cena netto metra kwadratowego mieszkania w Warszawie i w Krakowie. Rzeczywiście – słupek określający „zysk deweloperski” jest drugim co do wielkości.

Fundusz pomoże, gdy zbankrutuje bank prowadzący rachunek powierniczy

Jednym słowem – nie ma jednoznacznej odpowiedzi czy z powodu nowej składki wzrosną ceny. Organizacje zrzeszające deweloperów mówią, że ceny wzrosną. Sami deweloperzy niechętnie komentują tę drażliwą kwestią, ale w Ocenie Skutków Regulacji ustawy, jest zacytowana opinia jednego z większych graczy na rynku – spółki Murapol. W trakcie konsultacji Murapol stwierdził, że stawka „2% byłaby do zaakceptowania i nie wpłynęłaby na wzrost cen mieszkań”.

Branża deweloperska – ustami różnych zrzeszeń – przekonuje, że deweloperzy ostatnio nie bankrutowali, więc nie ma potrzeby wprowadzać składki. Jest to mocny argument gdyby nie fakt, że z takimi funduszami jest jak z ubezpieczeniem – płacimy składki, choć możemy nigdy z polisy nie skorzystać. Pytanie brzmi – jak i na ile wycenić ryzyko upadku dewelopera i ile powinna wynosić składka.

W tej ustawie nie chodzi tylko o bankructwo dewelopera, ale też banku. Gdy bankrutuje bank, to osoby, które wpłaciły pieniądze na rachunek powierniczy dostaną zwrot tylko do 100.000 euro. Zdaniem UOKiK powinny być lepiej chronione, bo w tym przypadku konsumenci nie mogli wybrać banku (korzystali z rachunku wskazanego przez dewelopera) i nie mogli zdywersyfikować ryzyka, rozkładając kwotę ponad 100.000 euro w różnych instytucjach.

Dlatego gdy (odpukać) upadnie bank, klienci firm deweloperskich – jako jedyni konsumenci – dostaliby cały zwrot wpłaconej kasy ponad limity BFG. Pytanie brzmi – ile osób (i ile deweloperów) trzyma na rachunku powierniczym równowartość 100.000 euro w sytuacji gdy pieniądze są cały czas uwalniane na potrzeby realizacji kolejnych etapów budowy? (z wyłączeniem mało popularnego rachunku zamkniętego).

Czytaj też: NBP zapowiada wzrost inflacji. I potwierdza, że będzie nadal „drukował” pieniądze. A co z pensjami? „Spokojnie, też na pewno wzrosną”. No właśnie, ale czy na pewno?

Mieszkanie ma wady? Będzie można odstąpić od umowy bez strat

O tym, jak bardzo ta kwestia wymaga regulacji, świadczą nasze artykuły: „Kryzysowe strachy. Klienci „oddają” deweloperom już zarezerwowane mieszkania” albo „Deweloper, umowa rezerwacyjna i siła wyższa. Pani Kinga przez pandemię nie ma już pieniędzy na zakup mieszkania„.

W sytuacji dużego popytu na mieszkania (szczególnie te w dobrych lokalizacjach) deweloperzy pobierają od klientów opłaty rezerwacyjne, zaliczki, albo zadatki. Różnica jest taka, że jedne opłaty podlegają zwrotowi, inne nie i to w zależności od okoliczności. W praktyce nie ma obecnie regulacji dotyczących umowy rezerwacyjnej. Nowa ustawa ma to zmienić.

Według danych UOKiK  wszyscy najwięksi deweloperzy pobierali opłatę za rezerwację lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego. Widełki są ogromne: od 300 zł do 20.000 zł lub od 5% do 10% wartości mieszkania (zwykle wystarcza 5.000 zł). Zgodnie z nową ustawą opłata rezerwacyjna będzie wynosić maksymalnie 1% wartości mieszkania, czyli przy cenie 500.000 zł będzie to „okrągłe” 5.000 zł.

Ale to nie wszystko. Deweloper będzie musiał oddać klientowi podwojoną wartość opłaty rezerwacyjnej w przypadku niezawarcia przez umowy sprzedaży z powodu nieusunięcia przez dewelopera (albo przedsiębiorcę innego niż deweloper) wad zgłoszonych do protokołu odbioru. Ma to zachęcić dewelopera do skutecznego usuwania zgłoszonych wad.

Czytaj też: Na rynku nieruchomości już po kryzysie? „Ceny w górę jak rakieta” – mówią pośrednicy. Ale z bliska nie jest tak różowo. Klienci, deweloperzy, banki: mają swoje problemy

Być może najbardziej rewolucyjna (i prokliencka) zmiana dotyczy właśnie możliwości odstąpienia klienta od umowy deweloperskiej. Czyli tak, jak na zakupach internetowych – nie podoba mi się rzecz z internetu, to odstępuje od umowy. W przypadku mieszkań odstąpienie od umowy będzie jednak obwarowane kilkoma warunkami.

Według projektu będzie tak: mieszkanie ma „istotną wadę”? Klient zgłasza to deweloperowi. Może być to źle wykonana termoizolacja, przez co w mieszkaniu utrzymuje się wilgoć, mogą to być też krzywe podłogi. Obecnie bywa tak, że deweloper nie pali się do naprawy, bo nie gonią go żadne terminy. Teraz będzie nad nim potężny bat w postaci możliwości odstąpienia od umowy.

Nie będzie to takie proste – musi upłynąć kilka terminów: najpierw 30 dni na naprawę. Jeśli deweloper się nie wyrobi, to może wskazać kolejny termin, a potem jeszcze jeden. Dopiero potem, gdy „istotność” wady jest potwierdzona przez niezależnego rzeczoznawcę, można odstąpić od umowy, a pieniądze wypłacane są klientowi za pośrednictwem Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego. Ewentualnie będzie można naprawić niedoróbki i wystawić fakturę deweloperowi. Zdaniem deweloperów to absurd.

„Lekkomyślne proponowanie takich regulacji będzie stanowiło pole do nadużyć po stronie nabywców, którzy np. będą mogli umawiać się z firmami wykonawczymi na zawyżanie kosztów takich napraw i czerpać z tego zyski. Z innej strony może to stanowić pole szantażu wobec deweloperów”

– brzmi opinia Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Poza tym PZFD dodaje, że niektórych wad (np. konstrukcyjnych) nie sposób szybko usunąć (ale z drugiej strony: może po prostu wystarczy lepiej budować, żeby tych wad nie było?).

Ceny? Może wzrosną. Ale będzie bezpieczniej

To na razie projekt, ale nie czeka go już raczej żadna zmiana fundamentów, czyli stworzenia funduszu na wypadek bankructw i zmian dotyczących opłat rezerwacyjnych. Czy jednak te pomysły są dobre? Czy wprowadzenie dodatkowej składki dla deweloperów będzie pretekstem do podwyższenia cen? Czy ryzyko odstąpienia klientów od umowy firmy wrzucą sobie w cenę metra kwadratowego? Co o tym pomyśle sądzą analitycy rynkowi? Bartosz Turek z firmy HRE Investment:

„Generalnie oceniam zmiany pozytywnie – o ile ustawa będzie jeszcze dopracowana tak, aby nie generować nadmiernych kosztów. Szacuję, że przeciętne „M” kupowane od dewelopera zdrożeje maksymalnie o kilka tysięcy złotych. Najbardziej prawdopodobna jest podwyżka rzędu 2.000-4.000 zł w przeliczeniu na statystyczny lokal”

– mówi Bartosz Kurek, który jest jednak zdania, że byłoby lepiej, gdyby zamiast składki na fundusz wprowadzić dobrowolne ubezpieczenia dla klientów na wypadek bankructwa dewelopera. Podobnego zdania jest Marcin Krasoń z portalu ogłoszeniowego Obido.pl, wcześniej wiele lat związany z Open Finance i znający rynek mieszkaniowy od podszewki.

„Wprowadzone ustawą deweloperską rachunki powiernicze służą przecież temu samemu. Jeśli, zdaniem kogoś, nie spełniają swojej roli, to warto byłoby to naprawić, a nie wprowadzać dodatkową opłatę”

Na uznanie – zdaniem Michała Krasonia – zasługuje natomiast możliwość odstąpienia od umowy.

„Obecna procedura reklamacyjna nie chroni dostatecznie interesów kupujących. Większości deweloperów zmiana nie będzie dotyczyć, a jeśli jakaś firma próbuje wystawiać klientów do wiatru, to ma się czego bać. Mam nadzieję, że ta zmiana sprawi, że posprzedażowa obsługa klienta będzie stała na wyższym poziomie, bo dziś sytuacje, gdy po podpisaniu umowy klienci są traktowani „per noga” się zdarzają”

I na koniec jeszcze przemówi Maciej Wójcikiewicz z CBRE:

„Możliwość odstąpienia od umowy w przypadku istotnych wad może wywrzeć pozytywny efekt, ponieważ powinno bardziej zdyscyplinować deweloperów i poprawić jakość ich usług”

A więc: być może będzie ciut drożej, ale powinno być bezpieczniej dla kupujących mieszkania. Zwłaszcza jeśli chodzi o tych, którzy wpłacają grube setki tysięcy złotych na mieszkania, które dopiero są w budowie. Z jednej strony przed skutkami bankructwa dewelopera chroni ich możliwość skorzystania z rachunków powierniczych, a z drugiej – przed bankructwem banku, który te rachunki prowadzi – składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Posłuchaj podcastu „Finansowe sensacje tygodnia”

W najnowszym (45.) odcinku podcastu „Finansowe sensacje tygodnia”:

01:41 – „Temat tygodnia”: NBP zapowiada wzrost inflacji i kontynuowanie druku pieniędzy. Co to dla nas oznacza?
10:36 – „Dwie strony medalu”: Podatek Belki – likwidować czy nie?
15:14 – „Liczba tygodnia”: Ujemne oprocentowanie oszczędności. Czy rzeczywiście to nam grozi?
21:57 – „Cytat tygodnia”: „Nowy ład”, czyli emerytura bez podatku i 30.000 zł kwoty wolnej od podatku. Co to zmienia, jeśli chodzi o wybór „ZUS czy IKE” po likwidacji OFE?
32:55 – „Ciekawostka tygodnia”: Przeciętny konsument – jakie powinien mieć cechy zdaniem korporacyjnych prawników?

Zapraszam do posłuchania pod tym linkiem, a także na Spotify, w Google Podcast, Apple Podcast i na innych platformach.

źródło zdjęcia: PixaBay