Bogaty Zurych cierpi na brak mieszkań. Urzędnicy wpadli więc na szalony pomysł. Czy to mogłoby się udać u nas? Co na to władze Warszawy?

Jak sprawić, żeby mieszkania na wynajem w dużych miastach były bardziej dostępne dla zwykłych ludzi, którzy nie zarabiają milionów? Najpopularniejsze jest urzędowe regulowanie czynszów, ale efekty takich działań są nie zawsze takie, jakich oczekują urzędnicy. Władze szwajcarskiego Zurychu mają inny pomysł. Miasto masowo kupuje nieruchomości na rynku, żeby potem… udostępnić je najemcom. Nie jest to tanie, ale Zurych to bogate miasto, więc ma na to fundusze. Czy to może zadziałać? I czy to mogłoby się udać np. w Warszawie?

Zurych ma rekordowy w skali całego zachodniego świata niedobór mieszkań. Pokazuje to wskaźnik pustostanów, który dla Zurychu wynosi zaledwie 0,07%. Żadna zachodnia stolica ani wielka metropolia po obu stronach Atlantyku nie ma aż tak niskiego poziomu wolnych mieszkań. A jak to wygląda w Warszawie? Stolica Polski ma ten wskaźnik na wyjątkowo wysokim poziomie 20%, czyli – według spisu powszechnego sprzed kilku lat – co piąte mieszkanie w stolicy jest wolne, w sumie to około 200 000 mieszkań. Chociaż analitycy kwestionują te dane i twierdzą, że realnie pustostanów w Warszawie jest znacznie mniej.

W Zurychu – centrum finansowym i gospodarczym Szwajcarii – praktycznie nie ma żadnej możliwości, żeby wynająć jakiekolwiek mieszkanie po „rozsądnej” cenie. Dostępne są mieszkania wyłącznie w cenach astronomicznych, a pomiędzy chętnymi odbywają się licytacje. Władze alpejskiej metropolii wpadły na pomysł, żeby udostępniać najemcom mieszkania, które wcześniej same zakupią na rynku. Przeznaczają na to ogromne pieniądze. Czy to coś zmienia? I czy Warszawa też powinna kupować mieszkania na rynku wtórnym, żeby je wynajmować ludziom po rozsądnych cenach?

CZYTAJ O TYM, JAK WALCZĄ O MIESZKANIA:

Jak mieć więcej mieszkań na wynajem? Trzeba je… kupić

Czy na tak zdeformowanym rynku nieruchomości, jak ten w Zurychu, uda się kiedykolwiek osiągnąć równowagę między popytem a podażą? W Szwajcarii zasadniczo mieszkań do wynajęcia po rozsądnych cenach w ostatnich latach brak. Trudno o mieszkanie czy dom na wynajem zarówno w dużych miastach, jak i w niewielkich miasteczkach na prowincji, na obszarach wiejskich czy nawet w odległych gminach górskich.

Jednak rekordy niedostępności mieszkań bije miasto będące centrum finansowym i gospodarczym kraju – Zurych, a zaraz za nim są inne szwajcarskie metropolie: Genewa, Lucerna, Zug, St. Moritz, Chur i Interlaken-Zweisismen. W Zurychu statystycznie tylko siedem na 10 000 mieszkań jest wolnych. Jest to najniższy wskaźnik w kraju, jak i prawdopodobnie w całym świecie zachodnim. To właśnie pokazuje wskaźnik pustostanów na poziomie 0,07%. Jak to wygląda w porównaniu z innymi wielkimi miastami Zachodniej Europy czy USA? Pokazuje to grafika portalu swissinfo.ch.

Nawet tak „zakorkowane” przez popyt na mieszkania metropolie jak Nowy Jork czy Tokio mają dużo większe wskaźniki pustostanów. Nic dziwnego, że kiedy tylko pojawia się oferta wynajęcia jakiegoś mieszkania w Zurychu, zaraz ustawiają się kolejki chętnych. W mediach społecznościowych ludzie publikują obrazki i filmiki z tych kolejek. To obrazki znane starszemu pokoleniu Polaków z czasów niedoborów rynkowych z lat 80. XX wieku. Ale przy tym, co dzieje się dziś w Szwajcarii, „Alternatywy 4” to pestka. Na spokojnych osiedlowych uliczkach Zurychu stoi czasem w ogonku po kilkaset osób. Stoją nie po masło, ale do mieszkania.

Zurych jest największym miastem Szwajcarii i liczy obecnie około 450 000 mieszkańców. To mniej więcej skala liczebności naszego Gdańska. Miasto cierpi od lat na problemy mieszkaniowe, a problem z roku na rok rośnie. Do tego stopnia, że w kwietniu tego roku stonowani zwykle Szwajcarzy wyszli na ulice, żeby zademonstrować przeciwko brakom na rynku mieszkaniowym.

Miasto postanowiło działać. Ustanowiło w swoich strukturach urząd pełnomocnika ds. mieszkaniowych. Jego plan zakłada, że do 2050 roku jedna trzecia wszystkich nieruchomości na wynajem w mieście powinna mieć status non-profit. Taki status może zapewnić tylko własność miejska. Mieszkania na wynajem od miasta mają się oczywiście mieścić w niskim i średnim przedziale cenowym.

Co chce zrobić miasto, żeby te mieszkania mieć? Otóż postanowiło udać się na rynek… na zakupy. Pełnomocnik ds. mieszkaniowych kieruje zakupami mieszkań w skali, jakiej nie było tu nigdy wcześniej. Miasto ma na ten cel pieniądze, bo wraz z organizacjami non-profit i agencjami mieszkaniowymi może korzystać ze specjalnych środków w wysokości 300 milionów franków szwajcarskich rocznie (to około 1,4 mld zł) z tzw. funduszu mieszkaniowego.

Miasto uczestniczy w aukcjach mieszkaniowych na takich samych prawach jak inni nabywcy prywatni, nie dysponuje żadnymi uprawnieniami nabywcy publicznego albo innymi priorytetami, więc czasem musi wycofać się z licytacji ze względu na wysokie ceny. Mimo wszystko zakupy są systematycznie prowadzone.

Miasto Zurych miało np. plany zakupu kompleksu biurowego Üetlihof, drugiego pod względem wielkości zespołu biurowców w mieście, ale cena 1,2 miliarda franków szwajcarskich okazała się jednak za wysoka. Kompleks Üetlihof to dawny kampus biurowy nieistniejącego od 2022 roku banku Credit Suisse (o ostatnich chwilach tego banku i przejęciu go przez konkurencyjny UBS pisałem tu, a także tu).

Od 2012 roku zespół biurowców jest własnością Norweskiego Rządowego Funduszu Emerytalnego, który dysponuje największymi na świecie środkami finansowymi pochodzącymi z wydobycia gazu ziemnego. Środki te inwestowane są w różnych częściach globu jako żelazna rezerwa na przyszłość dla obywateli norweskich. Norwedzy wydali na zakup biur od Credit Suisse w 2012 roku 1 miliard franków szwajcarskich, ale po 10 latach chcieli sprzedać już o co najmniej 200 milionów drożej.

Szansa w miejskich gruntach i nowych mieszkaniach?

Problemem miasta jest to, że dynamicznie rosną ceny nie tylko nieruchomości, ale też gruntów. Miasto próbuje naprawić to, co wcześniej zaniedbało, wyprzedając działki. W latach 80. XX wieku Zurych sprzedawał pod inwestycje dużo działek budowlanych, ale odkupienie ich obecnie po wyższych cenach staje się barierą nie do przeskoczenia.

Tymczasem połowa ceny mieszkania zależy od ceny gruntu. Dlatego kolejnym pomysłem miasta jest oddzielenie cen gruntów od cen mieszkań. Jak to zrobić? Grunty należące do miasta mogłyby być udostępniane organizacjom i agencjom non-profit na warunkach dzierżawy w celu budowy mieszkań społecznych.

CZYTAJ WIĘCEJ:

Gdyby Zurych miał więcej wolnych gruntów pod zabudowę, byłby to świetny pomysł, jednak obecnie miasto nie może rozwinąć skrzydeł, bo gruntów jest mało. Czy władze mogą mieć jakieś inne instrumenty pomocne do zwiększania puli mieszkań? Czy mogą np. zmusić prywatnych właścicieli do zabudowy posiadanych działek? Władze miasta mają m.in. pomysł opodatkowania nieużywanej lub niedostatecznie wykorzystywanej ziemi.

Zurych liczy też na to, że nowe większe budynki zastąpią stare. W ten sposób w dosyć ciasnej przestrzeni miasta przybędzie lokali mieszkalnych. Możliwe są także rozbudowy istniejących budynków. Jednak w obu przypadkach na przeszkodzie mogą stanąć przepisy o ochronie pejzażu w zabytkowym mieście. Poza tym po zbudowaniu nowego budynku albo modernizacji istniejącego czynsze idą w górę. Część najemców starego budynku musi się z takiego budynku po prostu wyprowadzić. Część zostaje w dotychczasowych lokalach, jednak wtedy musi przeznaczyć na czynsz nawet ponad połowę swoich dochodów. W Szwajcarii na wynajem średnio wydaje się około jedną trzecią dochodów.

Problem wysokich czynszów w Zurychu nie dotyczy wyłącznie najmniej zasobnych gospodarstw domowych. Około 40% przedstawicieli klasy średniej miasta stwierdziło w ankiecie z 2023 roku, że czynsze są zbyt wysokie w porównaniu z ich zarobkami. Dotyczy to zwłaszcza osób poszukujących nowego mieszkania, większego i o lepszym standardzie.

Winne: demografia, mniejsze gospodarstwa domowe i… Google!

Według władz miejskich kryzys na rynku wynajmu ma również związek ze stylem życia mieszkańców i trendami demograficznymi. Średnia liczba osób w gospodarstwie domowym zmniejszyła się, podczas gdy zapotrzebowanie na powierzchnię mieszkania wzrosło. To ciekawe, że w Zurychu mieszka obecnie mniej więcej tyle samo osób, ile na początku lat 60. XX wieku. To zupełnie inna sytuacja niż w dużych polskich miastach, które odnotowały dynamiczny wzrost liczby mieszkańców przez ostatnie dekady.

W Zurychu w tym czasie liczba mieszkań wzrosła netto o około 90 000. Zabudowa stała się gęstsza, a w budynkach są większe mieszkania. Jednak o ile kilkadziesiąt lat temu przeciętne gospodarstwo domowe liczyło prawie trzy osoby, o tyle obecnie są to niecałe dwie osoby. Średnia wielkość mieszkania kiedyś to niemal 30 mkw., a obecnie to ponad 40 mkw. Do pomieszczenia takiej samej liczby mieszkańców potrzeba więc dużo więcej mieszkań. Podstawowe dane o sytuacji mieszkaniowej i demograficznej przynosi grafika poniżej:

Mimo stabilnej liczby mieszkańców rośnie popyt na mieszkania. To z kolei wpływa mocno na rosnące ceny. Ale nie tylko demografia odgrywa rolę. Również sukces gospodarczy Szwajcarii jako europejskiego hubu dla lokalizacji centrów biurowych. To ulubione miejsce inwestycji amerykańskich bigtechów. Firma Google szczególnie się zasłużyła na tym polu, płacąc swoim 5000 pracowników dużo więcej niż lokalne zarobki. Średnią dochodową zawyża też potężny lokalny sektor instytucji finansowych. Do miasta zjeżdżają też zamożni przybysze z wielu stron świata.

Szczególnie rozwój największego poza USA centrum badawczego Google’a spowodował duży napływ wysoko wykwalifikowanych imigrantów, a rynek wynajmu nieruchomości dostosował się do ich potrzeb. Oprócz Google’a w Zurychu ulokowały się największe instytucje finansowe Szwajcarii, ale nie tylko one. Najbardziej wykwalifikowani pracownicy zatrudnieni są przez międzynarodowe kancelarie prawne, ubezpieczycieli Swiss Re i Zurich oraz największe światowe firmy konsultingowe PwC i EY.

Skutkiem tych zmian w strukturze społecznej jest zjawisko gentryfikacji dzielnic. To proces społeczno-gospodarczy polegający na zmianie charakteru zaniedbanych dzielnic w rejony atrakcyjne, co powoduje napływ zamożniejszych mieszkańców, jednak dotychczasowi mniej zamożni mieszkańcy zmuszeni są do wyprowadzki.

W ostatnich latach mocno wzrosły średnie dochody mieszkańców miasta, a wraz z dochodami rosły też czynsze. Ponieważ bardzo szeroka działalność budowlana jest w ciasnym Zurychu ograniczona, rynek nie miał jak zareagować na zwiększony popyt poprzez budowę nowych osiedli mieszkaniowych. Nowe inwestycje muszą przejść w Szwajcarii bardzo skomplikowaną drogę pozwoleń, co zajmuje dużo czasu i generuje dodatkowe koszty.

Szwajcarski nieruchomościowy szok cenowy. Nie do mieszkania?

Gdyby miasto miało więcej własnych mieszkań, ten zasób mógłby zadziałać jak poduszka cenowa. Jednak obecnie mniej zamożni mieszkańcy miasta, a nawet ci osiągający całkiem przyzwoite średnie dochody muszą uprawiać sport polegający na wystawaniu w kolejkach do oglądania mieszkań i łapaniu okazji cenowych, które – z polskiego punktu widzenia – wcale nie wyglądają na okazje…

Spojrzenie na portal z ofertami wynajmu mieszkań Homegate pokazuje, że duża liczba nieruchomości jest skierowana do osób samotnych o bardzo wysokiej sile nabywczej, zazwyczaj młodych ludzi, którzy często pracują dla sektora IT. Jakie są ceny na wynajem „mieszkań” o powierzchni dwudziestu paru czy nawet kilkunastu metrów kwadratowych? To około 2000 franków (około 9000 zł) miesięcznie. A to nie są mieszkania dla rodziny, tylko dla singli. Większe mieszkania o powierzchni około 100 mkw. kosztują często około 6000 franków (równowartość 27 000 zł).

To, co wyróżnia Zurych wśród innych szwajcarskich miast, to dostępność mieszkań dla zamożniejszej średniej klasy, głównie lokali odnowionych lub nowych. Ale, uwaga, dostępność samych lokali nie oznacza dostępności cenowej. Można wynająć mieszkanie w cenach zaczynających się od 6000 franków do 10 000 franków lub więcej. Zdarzają się też oferty za 20 000 franków miesięcznie. Trzeba jednak przyznać, że są to dosyć drogie propozycje, więc menedżer w Google’u pewnie da radę, ale zwykły pracownik może już niekoniecznie.

W Zurychu w ostatnich latach trwa wielki proces transformacji i przebudowy miasta. To może brzmieć zaskakująco w przypadku historycznego centrum, którego uroda polega na tym, że jest tam stara historyczna zabudowa, niezniszczona przez wojny czy katastrofy naturalne. A jednak miasto charakteryzuje się wysokim poziomem modernizacji tkanki mieszkaniowej. Zburzono tu prawie 14 000 starszych, niewygodnych dla mieszkańców domów, a zbudowano ponad 40 000 mieszkań, większych i wygodniejszych.

Ta transformacja ma bardzo duży wpływ na miasto. Według badań opublikowanych przez miasto Zurych, czynsze wzrosły w mieście o około 40% w ciągu 20 lat. A mówimy o kraju, w którym inflacja jest bardzo niska lub nie ma jej w ogóle. W niektórych najmodniejszych dzielnicach ceny wzrosły jednak nawet o 60%.

Kiedy w Zurychu w 2004 roku ulokowała się europejska siedziba Google’a, sąsiednie dzielnice w przyspieszonym tempie zaczęły się zmieniać. Budynki z lat 50. i 60. zostały zburzone, żeby zrobić miejsce dla luksusowych apartamentowców. Nawet strychy czy piwnice, pomieszczenia sklepowe czy magazyny zamieniają się w eleganckie apartamenty. Ceny nowych lokali automatycznie poszybowały. Ale też coraz więcej osób w Zurychu zarabia naprawdę sporo.

Zurych: miasto programistów i finansistów

Według Szwajcarskiego Federalnego Urzędu Statystycznego mediana wynagrodzeń brutto w Zurychu wynosiła w 2024 roku ok. 7500 franków miesięcznie (równowartość 35 000 zł), co oznacza, że połowa populacji zarabia mniej, a druga połowa zarabia więcej. Z kolei dla całej Szwajcarii mediana wynagrodzeń brutto wynosi około 7000 franków. Jeszcze kilka lat temu w 2022 roku mediana krajowa wynosiła „tylko” 6665 franków.

Wzrost wynagrodzeń wymyka się spod kontroli. Ostra rywalizacja o mózgi winduje stawki. Umiejscowiony w stolicy kraju Google stara się przebić oferty Mety, Disneya czy Amazona, które również działają w sąsiedztwie Zurychu. Powstaje spirala wzrostu wynagrodzeń. Za roczny staż Google może zapłacić programiście juniorowi do 100 000 franków, podczas gdy samodzielny doświadczony programista może zarobić nawet około 350 000 franków rocznie (równowartość ponad półtora miliona złotych). Tak wynika z informacji mediów szwajcarskich i platformy internetowej dla lokalnego rynku pracy Glassdoor. W tym kontekście astronomiczne ceny mieszkań są najzupełniej zrozumiałe.

To dlatego miasto stara się przejmować mieszkania z rynku i przekazywać je po znacznie niższych niż rynkowe cenach „normalnym” mieszkańcom — tym o niskich dochodach, osobom starszym czy rodzinom z dziećmi. To nie tylko sprawa dbałości o wrażliwe grupy ludzi, ale także kwestia zachowania w miarę zdrowej i zróżnicowanej struktury społecznej, właściwej dla zdrowego miasta. Miasto zachęca również do spółdzielczego budownictwa mieszkaniowego, udostępniając ziemię po niskich kosztach.

Władze miasta obserwują też, jak firma Google „poczyna sobie” w innych metropoliach, w których zakłada swoje technologiczne kampusy. Ciekawy jest kontrprzykład Berlina. W 2019 roku firma Google zdecydowała się nie otwierać kampusu w modnej dzielnicy Kreuzberg, która już wówczas była ofiarą spekulacji na rynku nieruchomości, co wywoływało przerażenie berlińskich społeczników i aktywistów. Decyzja Google’a była skutkiem dwuletnich protestów ze strony lokalnej społeczności.

W innych miastach, Madrycie, Warszawie czy Seulu, powstanie kampusów Google’a przyjęte zostało z entuzjazmem, jako sygnał pozycji gospodarczej i szansa na rozwój technologiczny. Stolica Niemiec tymczasem postawiła na obronę interesów najemców tanich mieszkań. Społecznicy z Zurychu namawiają miasto, żeby walczyło dalej – najlepiej o regulacje na poziomie federalnym. Takie regulacje mogłyby dać miastu narzędzia do ograniczenia rosnących czynszów. Jakie są argumenty?

„Na poziomie federalnym potrzebujemy skutecznego prawa najmu, aby zagwarantować prawdziwą ochronę przed nadmiernymi zyskami właścicieli. Gminy powinny mieć prawo do zagwarantowania przystępnych cenowo mieszkań.”

Też mamy kampus Google’a w Warszawie. A mieszkania na wynajem?

W Warszawie funkcjonuje od wielu lat duży kampus Google’a, ale nie mamy w stolicy takich problemów jak stosunkowo niewielki, ale bardzo bogaty Zurych. Bardzo silna i zaawansowana technologicznie szwajcarska gospodarka, oparta na wysokiej wartości dodanej i pracy najlepiej wykształconych talentów powoduje, że płace rosną do poziomów astronomicznych, rosną też ceny najmu mieszkań. Wysokie płace przyciągają ludzi szybciej, niż powstają nowe lokale. Dla miasta gwarancją bezpieczeństwa jest budowa mieszkań komunalnych do wynajmu non-profit. W efekcie miasto działa jak „aktywny gracz” na rynku: kupuje mieszkania, żeby utrzymać dostępność dla klasy średniej i niższej.

Czy taki model da się zastosować w polskich metropoliach? Są pewne podobieństwa, bo np. w dużych miastach jak Warszawa czy Kraków ceny mieszkań na wynajem i ceny zakupu mieszkań rosną w rytm wzrostu wynagrodzeń. Popyt na mieszkania rośnie w dużym stopniu z powodów zewnętrznych — migracji krajowych i zagranicznych pracowników na atrakcyjny rynek pracy czy przyjazdom studentów. Rynek najmu jest pod presją mimo rekordowego wskaźnika pustostanów.

Jednak są też istotne różnice. Polska ma znacznie więcej mieszkań własnościowych, a stosunkowo mało najmu instytucjonalnego czy komunalnego. Wciąż istnieją pustostany, ale często są one w złym stanie technicznym. W metropoliach straszą kamienice nieremontowane od stu lat, a stare mieszkania w wielu budynkach są poniżej standardu wielkiej metropolii, z kolei mieszkania w blokach z lat 60. czy 70. XX w. są często zbyt małe na obecne wymagania. Słaba jest skala modernizacji substancji mieszkaniowej.

Państwo i samorządy mają mały w porównaniu do Szwajcarii zasób mieszkań komunalnych. Samorządy mają mniej środków na remonty i modernizację budynków mieszkalnych, a mieszkania w większości stanowią własność drobnych właścicieli, trudniej więc o kompleksową transformację. Miasta w Polsce czasem budują nowe mieszkania komunalne, ale takich inwestycji jest stosunkowo mało. Częściej tego typu mieszkania są po prostu w zasobach miast z dawnych czasów, tylko ich standard jest często bardzo niski.

Czy miasta w Polsce mogłyby kupować mieszkania na rynku? Mogłyby spróbować, ale raczej nie będzie to podstawowy zasób mieszkań ani główne narzędzie polityki mieszkaniowej, tylko uzupełnienie. A co można przenieść z Zurychu do polskich miast? Aktywną rolę miasta jako inwestora, np. wykup całych budynków lub udziałów w budynkach zamiast posiadania pojedynczych mieszkań. Przydałoby się również myślenie w perspektywie długoterminowej, czyli nie tylko budowa mieszkań czy ich remonty, ale też utrzymanie porządnego standardu przy zachowaniu dostępności cenowej. Kolejna sprawa — wspieranie spółdzielni i TBS-ów.

Co byłoby problematyczne w polskich warunkach? Kupowanie mieszkań „po cenach rynkowych” przy obecnych budżetach samorządów byłoby rozwiązaniem bardzo drogim i mało efektywnym, a rynek mógłby zareagować na wejście miasta w rolę aktywnego gracza wzrostem cen mieszkań. Polacy kupują dużo mieszkań, więc istniałoby ryzyko, że miasto konkurowałoby z prywatnymi kupującymi o te same mieszkania, podbijając ceny. No i sprawa skali, żeby zakupy mieszkań na rynku zadziałały, trzeba by tysięcy mieszkań, nie setek.

Z polskiej perspektywy skuteczniejsze byłoby skoncentrowanie się na budowie nowych mieszkań społecznych zamiast wykupu mieszkań na rynku. Miasta powinny też uwalniać grunty publiczne pod mieszkania i zachęcać prywatnych inwestorów do przekazywania części mieszkań na cele komunalne, z przeznaczeniem na cele najmu długoterminowego.

Zurych cierpi na niedobór mieszkań, a Polska ma raczej problem dostępności cenowej i struktury rynku. Nie mamy aż tak dramatycznego braku lokali. Co prawda metropolie odczuwają dużą presję popytową, ale w dużych miastach wciąż buduje się dużo nowych mieszkań. To, czego wyraźnie brakuje, to rynek stabilnego długoterminowego wynajmu po umiarkowanych cenach.

——————–

CZYTAJ WIĘCEJ O TYM:

——————————-

ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTERY

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

——————————

Źródło zdjęcia: mae black/Unsplash