Własne mieszkanie prawem, towarem czy… luksusem? Nadchodzi kluczowy moment na rynku nieruchomości. Mamy do wyboru trzy drogi. Tylko która jest dobra?

Własne mieszkanie prawem, towarem czy… luksusem? Nadchodzi kluczowy moment na rynku nieruchomości. Mamy do wyboru trzy drogi. Tylko która jest dobra?

Rynek mieszkaniowy w Polsce być może znalazł się na największym po 1989 r. rozdrożu. Drastyczny spadek zdolności kredytowej Polaków powoduje, że ważą się losy naszego bytowania na kilka następnych pokoleń: czy będziemy mieszkali na swoim czy na cudzym? Czy mieszkanie będzie prawem czy towarem? Kto i ile za to zapłaci? Oto trzy drogi. Tylko która jest właściwa? 

Z mieszkaniem w Polsce jest tak jak z dostępem do służby zdrowia. Niby w Konstytucji jest zapisane, że mamy prawo do leczenia i mieszkania (choć nie wprost), ale realizacja tego postulatu leży. Podobnie jak leczenie za publiczne pieniądze jest często niemożliwe i trzeba to robić prywatnie, tak i polityka mieszkaniowa jest „sprywatyzowana” aż do kości.

Zobacz również:

„Mieszkanie to nie towar, to dobro podstawowe, każdy musi gdzieś mieszkać” – przekonuje znany aktywista miejski Jan Śpiewak. Ale każdy musi też coś jeść i w coś się ubrać, co nie znaczy, że państwo sponsoruje te wydatki obywatelom. No właśnie, czy mieszkanie jest prawem czy towarem? A raczej: czym powinno być?

Mieszkanie prawem czy towarem? Kanada już wie. My – nie

Kanada podjęła w tej sprawie jednoznaczną decyzję. W związku z ogromnym wzrostem cen mieszkań i napływem kapitału zagranicznego zaprezentowała ostatnio nowy program promieszkaniowy: 10 mld dol. pójdzie m.in. na budowę 100 000 domów, przez dwa lata będzie obowiązywał zakaz kupowania nieruchomości przez zagranicznych inwestorów, będą też ulgi podatkowe na zakup mieszkania i „książeczki mieszkaniowe”.

A w Polsce? Polacy tak naprawdę zawdzięczają mieszkania, które już mają (na własność) dwóm rzeczom. Pierwsza to boom kredytów frankowych (dzięki „tanim” kredytom walutowym na własne „M” stać było 700 000 rodzin, które w normalnych okolicznościach w dużej części musiałyby mieszkanie wynajmować) oraz możliwości uwłaszczenia się obywateli po 1989 r., czyli opcji wykupienia na własność lokali spółdzielczych oraz komunalnych. Bardzo długo kredyt mieszkaniowy – wyjąwszy patologie typu kredyt Alicja – był zbyt wysoko oprocentowany i zbyt drogi.

Polski rynek domów i mieszkań rozwijał się do tej pory nie dzięki państwu (chyba że za „pomoc” państwa uznamy przyzwolenie na oferowanie kredytów walutowych, a potem kredytów złotowych wyłącznie o zmiennej stopie procentowej – dzięki temu tańszych), ale pomimo państwa. Polacy albo budowali mieszkania na kredyt, albo za własne oszczędności.

Ale paliwo na kolejne lata się kończy: podwyżki stóp procentowych i wzrost cen nieruchomości powodują, że rynek znalazł się na rozdrożu. Nowych mieszkań ciągle potrzebujemy (choć jest spór między ekspertami o wielkość tzw. luki mieszkaniowej) i będziemy potrzebować coraz więcej.

Nie tylko dlatego, że mieszkamy w wielkiej ciasnocie (na tle Europy), ale też dlatego, że chcemy mieszkać lepiej i wygodniej, ładniej. Pytanie, kto budowę tych nieruchomości sfinansuje. Podatnicy? Polski kapitał prywatny? A może kapitał zagraniczny? Która droga byłaby najlepsza? Mieszkanie będzie prawem czy towarem?

Droga na wprost: dopłaty do kredytów hipotecznych

Zdolność kredytowa większości Polaków została (bezpowrotnie?) utracona, a kredyt mieszkaniowy stał się luksusem. Dotychczasowe podwyżki stóp procentowych spowodowały spadek zdolności kredytowej o połowę. Dziś przy zarobkach 8000 zł netto można dostać 300 000 – 320 000 zł kredytu. Jeśli ktoś nie ma odłożonej brakującej części (w praktyce na przyzwoite mieszkanie potrzeba drugie tyle), to na zakup mieszkania nie ma co liczyć.

Niektóre, bardzo ostrożne prognozy mówią, że w drugiej połowie przyszłego roku, a najpóźniej w 2024 r., stopy procentowe być może zaczną spadać z powodu kryzysu gospodarczego wywołanego wojną w Ukrainie. Ale nawet spadek stóp nie będzie oznaczał odzyskania niepodległości, tfu, zdolności kredytowej. Bo w tzw. międzyczasie KNF zaostrzyła kryteria oceny kredytowej, a mieszkania podrożały.

Mieszkań jest w Polsce za mało. Źródło: PKO BP/OECD

Czytaj też: Ceny mieszkań rosną, marzenie o własnym kącie się oddala. Rząd: a może gwarancje kredytowe dla młodych? Oto przegląd pomysłów na pomoc ludziom bez mieszkania

Zadłużanie się na cele mieszkaniowe (szczególnie żeby zaspokoić własne potrzeby) to jedna z niewielu sytuacji, w której korzystanie z kredytu można uznać za akceptowalne – bo kasy nie przejadamy na wyuzdaną konsumpcję, ale nabywamy trwałe aktywo, które w długim terminie zyskuje na wartości.

Skoro kredyt jest trudno dostępny (w imię bezpieczeństwa systemu finansowego stopy procentowe nie mogą być niższe), to najprostszą drogą ułatwienia dostępu do mieszkań jest „żyrowanie” hipotek przez państwo. Dopłaty do rat, dopłaty do odsetek… Mieliśmy już programy „Rodzina na Swoim” i „Mieszkanie dla Młodych”, które polegały na czasowych dopłatach do kredytów.

Z tych dwóch programów sfinansowano budowę 310 000 mieszkań. Problem w tym, że jak się po czasie okazało, dopłaty przyczyniły się do wzrostu cen nieruchomości i najwięcej skorzystali na nich deweloperzy. W tzw. międzyczasie mieliśmy „program kredytów frankowych”, sponsorowany przez Szwajcarski Bank Centralny. Pomógł sfinansować 700 000 mieszkań, ale potem Szwajcarzy „wycofali poparcie” i już nie chcieli „sponsorować” tanich franków. W Polsce trwa kłótnia o to, kto ma zapłacić kilkaset miliardów złotych rachunku.

Teraz ma być program „Mieszkanie bez wkładu własnego”, który ruszy w maju. Ale on sytuacji kredytobiorców nie zmieni ani na jotę (choć rząd szacuje, że skorzysta z niego 80 000 rodzin). Powód jest prosty: wkład własny nie jest tutaj darowany, ale jedynie gwarantowany, co oznacza, że rośnie kwota kredytu, o który trzeba wnioskować (bo nie mamy swoich pieniędzy). To pomysł tak nietrafiony, że krytykuje go nawet NBP. A tę instytucję o nieprzychylność rządowi trudno podejrzewać.

Zachęcanie Polaków do tego, żeby wydawali pieniądze na mieszkania na kredyt (i pomaganie im w tym) ma pewien sens „makroekonomiczny”: budownictwo tworzy nawet kilkanaście procent polskiego PKB. Za każdym razem, gdy koniunktura w gospodarce „siada”, pojawia się nowy program zachęt do zakupu mieszkań i dopłat do kredytów.

Wada tego rozwiązania? Przede wszystkim jest to w pewnym sensie przelewanie z pustego w próżne. Państwo inwestuje pieniądze ogółu podatników, żeby dopłacić do kredytu komuś, kogo na ten kredyt nie stać. Ale ponieważ tego kogoś nie stać – to kredyt jest droższy, mieszkanie mniejsze, a osiedle na końcu świata (żeby było tanio). A więc alokacja pieniędzy podatników niekoniecznie jest najbardziej efektywna. Zwłaszcza że kapitał prywatny, widząc państwowe dopłaty, zawsze podnosi ceny.

Czytaj też: Polska – kraj nienormalnych kredytów. Była „Alicja”, były franki, a teraz czkawką odbija się „Rodzina na Swoim”… Znów będzie problem?

Czytaj też: Polskie miasta w czołówce tych miejsc w Europie, w których metr mieszkania coraz bardziej oddala się od mieszkańców. Kiedy był najlepszy moment na zakup?

Droga w lewo: państwowe czynszówki z opcją dojścia do własności

Praprzyczyną wysokich cen mieszkań w Polsce jest ich strukturalny deficyt, to znaczy taki, który nie zmniejsza się nawet pomimo oddawania do użytku kolejnych lokali. Żyjemy w ciasnych, przeludnionych mieszkaniach i o kiepskim standardzie, w których brak jest podstawowych instalacji technicznych i po 1989 r. nie udało nam się tego zmienić.

Dopiero w ostatnich latach deweloperzy zaczęli budować tyle, ile budowało się w Polsce w latach 70. Według szacunków rządu w takich „substandardowych” warunkach żyło w 2016 r. nawet 5,3 mln osób. Do 2030 r. ta liczba miała się zmniejszyć o 2 mln. Tylko o 2 mln…

Skoro sektor prywatny do tej pory nie był w stanie zaspokoić potrzeb mieszkaniowych Polaków, to może powinno zająć się tym państwo? Pomysł nie jest zupełnie „od czapy”, w końcu państwo to my – jako państwo możemy się zadłużać taniej niż każdy z nas osobna, jak również możemy taniej organizować usługi. Dlatego właśnie istnieją podatki – że państwo taniej i efektywniej może zakontraktować różne usługi na naszą rzecz i opłacać je w naszym imieniu z podatków.

Dlaczego państwo nie mogłoby zbudować nam mieszkań (albo przynajmniej za to zapłacić, odciążając zwykłych Polaków od konieczności zaciągnięcia drogiego kredytu)? Cóż, kwestię mieszkań rząd oddał prawie bez walki. Nie mam zamiaru pastwić się nad programem Mieszkanie+ (całkiem nieźle wyszło to pastwienie się Najwyższej Izbie Kontroli w świeżutkim, marcowym raporcie), ale bolesna prawda jest taka, że świetny pomysł został totalnie spieprzony.

Dla przypomnienia: Mieszkanie+ polega na tym, że państwo buduje osiedla na gruntach przekazanych np. przez spółki Skarbu Państwa i wynajmuje ja na zasadach komercyjnych obywatelom. A jeśli kogoś nie stać, to nawet poniżej kosztów (tak zwana „część społeczna” Mieszkania+). Ci, którzy wynajmują mieszkanie, mogą to robić w przekonaniu, że długim terminie będą mogli je przejąć. Jest to wynajem z opcją dojścia do własności, czyli możliwością wykupienia lokalu z bonifikatą, po np. 20 latach wynajmowania.

Przyjęty w 2016 r. Narodowy Program Mieszkaniowy przewidywał budowę 100 000 takich mieszkań do końca 2019 r. Wybudowanych zostało 15 300, a w budowie jest 20 500. Jednym słowem – bieda. Co gorsza, nie są to mieszkania w atrakcyjnych lokalizacjach, tylko w małych miejscowościach, przez co deweloperzy nie czują oddechu cenowej konkurencji ani nie jest to realna alternatywa dla osób, które mogłyby się zastanawiać: brać kredyt czy wynajmować i kiedyś przejść na swoje.

Gdyby państwowym funduszom i spółkom (mieszkania buduje Polski Fundusz Rozwoju, ale mógłby też Polski Holding Nieruchomości) udało się rozhulać program Mieszkanie+, moglibyśmy mówić, że wreszcie mieszkanie jest prawem, a nie towarem.

Na razie państwo kapituluje. W 2017 r. rząd szacował, że na bardzo atrakcyjnej działce Poczty Polskiej na warszawskiej Woli można wybudować 1100 mieszkań. Po 5 latach na sąsiednich działkach, gdzie było ściernisko, wyrosły ogromne osiedla prywatnych deweloperów. A na państwowym gruncie nadal jest ściernisko, które w dodatku właśnie trafiło na sprzedaż. I pewnie kupi je deweloper. I postawi mieszkania, na które nie będzie stać przeciętnego Polaka.

A może nie ma się co dziwić tym wszystkim klęskom państwa? Owszem, państwo może taniej się zadłużać i taniej kontraktować usługi, ale… jest podatne na korupcję i brak nadzoru. Bo jak coś jest państwowe, to jest „niczyje”. Pańskie oko konia tuczy, ale państwowe już nie. Państwo co do zasady jest nieruchawe (m.in. dlatego to prywatne firmy wymyślają nowe, innowacyjne leki, a nie państwowe instytuty).

Czy to oznacza, że nie można wierzyć w to, że państwo – które przez 30 lat wolności nie było w stanie zaspokoić potrzeby mieszkaniowej swoich obywateli – może rozwiązać nasz problem mieszkaniowy?

Czytaj też: Wkurza cię, że rosnący WIBOR podnosi raty kredytów? Pierwszy bank w Polsce zaoferuje kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem aż przez 10 lat. Wiemy z jakim

Czytaj też: Stopy procentowe wciąż w górę. Czy czas zamrozić WIBOR, żeby ratować kredytobiorców? Czy rząd rozważa taki scenariusz? Mamy odpowiedź z Ministerstwa Finansów!

Droga w prawo: mieszkaniowy outsourcing, czyli czynsz dla Niemca

Trzecia droga to spojrzenie prawdzie w oczy i przyznanie, że skoro sami nie potrafimy zaspokoić potrzeb mieszkaniowych (bo za mało zarabiamy, a państwo nie potrafi zbudować mieszkań), to ktoś inny musi to zrobić za nas. A więc „zamówić” dużo mieszkań w firmach deweloperskich, zapłacić, a potem nam wynająć.

Mowa o funduszach, które hurtowo budują i/albo wykupują całe osiedla od deweloperów. Do niedawna Polska nie była na ich radarze, bo nasz rynek raczkował, nie było czego kupować, a popyt indywidualny był tak silny, że deweloperzy nie mieli powodu, żeby szukać klienta hurtowego, skoro od „indywidualsa” mogli wycisnąć większą marżę.

Ale od 2 lat aktywność funduszy jest rekordowa i jeszcze się zwiększy, bo popyt indywidualny zamarł (wyniki sprzedaży za I kwartał są najgorsze od 6 lat). W 2018 r. wartość inwestycji funduszy wynosiła 122 mln euro, a w ubiegłym roku – 725 mln euro. Zakontraktowanych lub w budowie jest 40 000 mieszkań dla funduszy. Czy to dużo? Wydaje się, że nie, bo w całej Polsce oddano do użytku w ubiegłym roku 208 000 mieszkań.

Problem w tym, że fundusze skupiają się głównie w Warszawie, gdzie rocznie sprzedaje się ok. 15 000 – 20 000 mieszkań. Według wyliczeń portalu Domiporta.pl w 2024 r. udział funduszy w zakupach lokali może stanowić 11% ich podaży. W Warszawie będzie to jeszcze więcej. To być może ostatni dzwonek, żeby zapobiec zabetonowaniu rynku przez obcy kapitał (jeśli zakładamy, że kapitał ma narodowość i jeśli założymy, że to źle, że obcy ma nam finansować mieszkanie).

Wynajem mieszkania od funduszu, z profesjonalną umową i obsługą mieszkania, to nowa jakość na polskim rynku. I – jak sprawdziłem w tym artykule – z porównywalną ceną. Oczywiście płacenie komuś za wynajem mieszkania zamiast raty za własne mieszkanie może być dyskomfortem. Ale z drugiej strony: kupując mieszkania na kredyt często popełniamy błędy. Kupujemy mieszkanie za małe albo za drogie, albo nie w tym miejscu, albo na kredyt we frankach.

Budowanie mieszkań przez prywatne firmy najmu jest efektywne: kredyt jest taki, jak być powinien, koszty budowy są w ryzach, nie ma fuszerki. Niemiecka jakość. Tylko pieniądze płacone przez Polaków za ten wynajem też polecą do Niemiec. Chociaż z drugiej strony, jeśli kredytu hipotecznego udziela nam niemiecki bank… (ale wtedy jednak mieszkanie jest nasze, a tylko pieniądze „niemieckie”).

Problem w tym, żeby z tym Niemcem, który wynajmuje nam mieszkania, nie skończyło się jak w… Niemczech, gdzie fundusze zaczęły dyktować warunki. Doszło do tego, że władze niemieckich miast najpierw zamroziły czynsze, a następnie „wywłaszczyły” fundusze z części mieszkań. I tam też już dochodzą powoli do wniosku, że mieszkanie jest prawem, a nie towarem, za który można zażądać dowolnie wysokiej ceny.

Jest i inny dylemat. W polskich bankach jest bilion złotych naszych oszczędności, które leżą tam bezczynnie. Kto ma jakieś pieniądze, kupuje albo obligacje polskiego rządu, albo zagraniczne akcje. Dlaczego tych pieniędzy nie można byłoby przeznaczyć na działalność polskich funduszy na wynajem?

Prezes jednego z „frankowych” banków powiedział kiedyś, że gdyby nie kredyty frankowe, to wszyscy byśmy już „mieszkali u Niemca”. I miał rację (choć ostatecznej ceny tych mieszkań jeszcze nie znamy). Teraz znów kredyty są drogie, tylko że nikt już nie wymyśli „tanich kredytów walutowych”.

Mieszkanie prawem czy towarem? To zależy od tego, kto płaci

W Europie dominuje model właścicielski mieszkań (dane PIE w tabelce, za Eurostatem, 2020 r.). Średnio w Europie 70% osób mieszka w mieszkaniach własnościowych, ale zdecydowanie więcej w krajach postkomunistycznych. Jednak nawet na Zachodzie – i to w takich krajach jak Niemcy – więcej osób ma własne mieszkanie niż wynajmuje. Nie wiemy tylko, jak wygląda struktura nowych „wprowadzek” – czy młodzi ludzie kupują mieszkania na kredyt, czy raczej już ich nie stać i muszą wynajmować. Ale to sprawdzimy.

Są dziedziny życia, które doskonale funkcjonują bez ingerencji państwa. Są takie, i mieszkalnictwo jest jedną z nich, w którym bez racjonalnej, odpowiedzialnej polityki (mieszkaniowej, podatkowej, inwestycyjnej, finansowej) można doprowadzić do sytuacji patologicznych. Patologią jest budowa osiedli w szczerym polu, bez infrastruktury (szkół, żłobków, przedszkoli), budowanie mieszkań zbyt małych, budowa grodzonych osiedli.

Ale przede wszystkim patologią jest to, że Polacy – jako społeczeństwo – nie odpowiedzieli na pytanie, czy mieszkanie ma być prawem czy towarem. Jeśli prawem, to budować trzeba wspólnie (z podatków albo z oszczędności), wspólnie używać i dojściem do własności finansować budowę kolejnych mieszkań. Jeśli towarem – to trzeba się zdecydować, czy to ma być towar luksusowy czy powszechnie dostępny. I czy ma go finansować polski kapitał czy zagraniczny.

Jesteśmy w momencie, w którym mieszkania przestają być w finansowym zasięgu Polaków. Albo uznamy, że tak ma być i wpuścimy kapitał, który mieszkania dla Polaków wybuduje i im je wynajmie, albo musi się tym zająć państwo. Albo – to trzecia opcja – inni Polacy (posiadacze oszczędności, za pomocą jakichś produktów finansowych, np. REIT-ów).

A może jest i czwarta droga – sprawić, żeby kredyt był tani (a więc np. wejść do strefy euro, gdzie cena pieniądza jest niższa ze względu na większą siłę gospodarczą tego obszaru i jego wiarygodność), a zarobki Polaków na tyle wysokie, by cena kredytu nie zabijała. Jak to zrobić? I dlaczego nie jesteśmy jeszcze tak bogaci, żeby nas było stać na każdy kredyt? O tym pisaliśmy już jakiś czas temu na „Subiektywnie o Finansach”. Niezależnie od tego, która droga jest dobra – wybór będzie na lata i dziesięciolecia, więc powinien być świadomy.

źródło zdjęcia: PixaBay/TVN Warszawa

Subscribe
Powiadom o
73 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
Zobacz wszystkie komentarze
Michal
5 miesięcy temu

Moim zdaniem w Polsce mieszkanie na wynajem jest dawno prawem i dzialalnoscia charytatywna… od 2 lat jak ktos nie placi nie mozna go eksmitowac co wiecej trzeba placic za prad i inne media… podbno z powodu pandemii, o ktorej premier mowi ze jej od co najmniej od roku nie ma… dopoki nie ucywilizujeny rynku wynajmu i nie damy jakiejs ochrony wlascicielowi to nic sie nie zmieni i bedzie drogo

Ralf
5 miesięcy temu

Może niech Niemiec buduje za swoje, a my nasze oszczędności zdeponujmy w helveckiej walucie u Szwajcara? Niemiec poniesie ryzyko budowy i eksploatacji mieszkań w strefie przyfrontowej, a my swoją gotówkę (i kosztowności) będziemy mieli zabezpieczone.
To można nawet nazwać nowoczesnym patriotyzmem.

Admin
5 miesięcy temu
Reply to  Ralf

Obawiam się, że my już to zrobiliśmy. Czyli zdeponowaliśmy nasze przyszłe oszczędności w helweckiej walucie z pomocą banków oraz operacji swap i CIRS 🙂

Wanda
5 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

A wie pan redaktor że jest waluta która bije CHF jak chodzi o oszczędzanie w niej? I ma dalsze b dobre perspektywy w dodatku w kraju panuje dzięki bogu minimalna inflacja. I nikt o tej walucie nie pisze nic nigdzie
;-)Zna pan odpowiedz?

Admin
5 miesięcy temu
Reply to  Wanda

Japoński jen?

Wanda
5 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

ILS. Nowy szekel izraelski. Twórca stabilności tej waluty jest cholernie łebski ekonomista z MIT Stanley Fisher. Można być pod wrażeniem gospodarki tego kraju w latach po kryzysie 2009 a uwzględniając przecież skrajnie nieprzyjazne otoczenie i polityczne napięcia , widać że tam pracują wybitni ekonomiści. Efekty widać na wykresach wieloletnich ILS to USD, EUR, CHF, PLN. I nikt o tej walucie nie pisze nic a jest to gwiazda (jeśli w ogóle można się pieniądzem fiducjarnym ekscytować).

Admin
5 miesięcy temu
Reply to  Wanda

Ciekawe, chociaż Szwajcaria to to nie jest :-). Rozejrzę się.

jsc
3 miesięcy temu
Reply to  Wanda

Hmmm… jeśli nazywamy Polskę krajem frontowym to co powiedzieć o Izraelu? W ich regionie co i raz jest grubo, a do tego dochodzą intifady.

Grzegorz
5 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Jen ostatnio bardzo sie osłabił. Do PLN ma taki kurs jak przed wojną. Zachowuje sie inaczej niż dolar, euro czy funt.

Admin
5 miesięcy temu
Reply to  Grzegorz

Ostatnio tak, ale to chyba chwilowe – kwestia sporu o Kuryle. Ogólnie jest walutą defensywną

jsc
3 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Hmmm…. a wszyscy mają oponenta w tym sporze za przegrywa. A zatem czego tu się bać.

jsc
3 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Hmmm…. a wszyscy nadający ton opinii publicznej mają oponenta w tym sporze za przegrywa. A zatem czego tu się bać.

jsc
3 miesięcy temu
Reply to  Ralf

(…)Może niech Niemiec buduje za swoje, a my nasze oszczędności zdeponujmy w helveckiej walucie u Szwajcara?(…)
Masz na myśli tą pralnię ruskiej, i nie tylko, lewizny?

Matador
5 miesięcy temu

Tylko dlaczego najem ma być od tego przysłowiowego „Niemca”? Gdyby nasze prawo dopuszczało mieszkaniowe REITY to Polacy też mogliby mieć udziały w takich funduszach i na nich zarabiać.

Admin
5 miesięcy temu
Reply to  Matador

Bardzo mi się podobają instrumenty takie jak REIT. Rozumiem, że ryzykowne mogą być REITy nie nieruchomości komercyjne (wtedy zagraniczni właściciele centrów handlowych i magazynów by nas ubrali w to-to na górce i zrealizowali zyski), ale na REIT-y mieszkaniowe… Why not?

Tobiasz
5 miesięcy temu

Na rozwój budownictwa mieszkaniowego potrzeba gruntów pod zabudowę, a tych nie ma. Teoretycznie istnieje wiele gruntów rolnych nienadających się pod uprawę, gdzie rosną jedynie chwasty. Tyle tylko, że potencjalne miejsca na inwestycje znajdują się najczęściej poza obszarem aglomeracji, gdzie niestety wiele młodych osób nie bardzo chciałoby zamieszkać z powodu znacznej odległości od aglomeracji. Z kolei w dużych miastach nie ma już gdzie budować, a nowe osiedla powstają kosztem skrawków zieleni.

Admin
5 miesięcy temu
Reply to  Tobiasz

No właśnie ja nie bardzo rozumiem ten argument, że „nie ma gruntów”. Kuźwa, ziemi jest multum, tylko trzeba zaplanować jej wykorzystanie

Tobiasz
5 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

W dużych miastach nie ma gruntów pod zabudowę. Jest natomiast masa nieużytków poza obszarem miejskim, gdzie mogłyby powstawać osiedla mieszkaniowe. Problem taki, że młodzi ludzie szukają lokali w mieście, żeby nie jeździć daleko do pracy i gdzie nie ma problemów z komunikacją.

Admin
5 miesięcy temu
Reply to  Tobiasz

Dlatego właśnie warto byłoby mieć dobry plan na osiedla z infrastrukturą na terenie oraz dobrym dojazdem do centrów miast. Rozumiem, że to kosztuje, ale jeśli nie chcemy powiększać nierówności…

Kubson
5 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Dokładnie! Tylko trzeba by zrozumieć planowanie przestrzenne i przez chwilę pomyśleć. Przykład: że stacji dworzec gdański do mojego rodzinnego domu 70 km dalej jedzie się kolejka KM 55 MINUT. Już nawet w połowie drogi są szczere pola i MNÓSTWO TYCH MAGICZNYCH GRUNTÓW. Pobudować ten osiedle, zrobić przedszkole, zaraz pojawi się Biedronka czy Lidl. Klimatyzowany pociąg, 30 minut do metra, osiedle „Studzianki nowe” 6k za m2 Wymyśliłem tow pięć minut a władze naszego państwa nie mogą tego pojąć przez 30 lat…

Admin
5 miesięcy temu
Reply to  Kubson

Pewnie, że tak. Tylko ta kolejka musiałaby być szybka i często kursować.

Kubson
5 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Tak gwoli ścisłości pisałem o kolejce która już istnieje i w istocie jeździ szybko często i z nowoczesnym taborem. Mam na myśli linie R90 kolei mazowieckich, chociaż założę się że inne linie są podobne. Potrzebny byłby jednak plan i polityczna wola rozwiązania problemu. Wydaje mi się że nasz rząd mówiąc eufemistycznie pokłada zbyt duża wiarę w dobre intencje i dbałość o interes społeczny deweloperów 🙂

Admin
5 miesięcy temu
Reply to  Kubson

Jeśli jest już kolejka, szybka i niezawodna, to cała gleba wokół niej już dawno powinna być przeznaczona pod różne użyteczne rzeczy

jsc
3 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Proszę… bardzo trzeba rozbudować WKD, ale stolica od Lecha Kaczyńskiego po Rafała Trzaskowskiego nie chce objąć udziałów w spółce.

Bogdanow
5 miesięcy temu
Reply to  Kubson

Ano właśnie.
Problem w tym że mieszkań najbardziej brakuje w aglomeracjach, które nie mają znaczącego wpływu na politykę transportową województwa, dla władz którego problem mieszkaniowy za to nie jest istotny.
I tak to się kręci.

jsc
3 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Jest z tym jeden problem… miasto-powiat problemy powiatów-obwarzanka ma rzyci.

JuRek
5 miesięcy temu
Reply to  Tobiasz

W duzych miastach nie ma dlatego tyle mieszkan oddaja od 3 lat….
Jadac pociagiem w kqzdym miescie powyzej 300.000 jest od zatrwozenia miesca od plomb po mini osiedla na 3-10 tys ludzi…. Tylko zajaczki zbieraja kapital i na lapoweczki 🙂

Paweł
5 miesięcy temu
Reply to  Tobiasz

Dokładnie. W dużych miastach powinien być teraz zakaz budowania przez deweloperow niższych budynków mieszkalnych niż 5 pietrowe. Tymczasem większość inwestycji we Wrocławiu na obrzeżach ma dwa, 3 piętra. Naprawdę mam wrażenie że jest to celowa polityka, aby ograniczyć jak najszybciej ilość dostępnych gruntów a więc podnieść ich ceny.

jsc
3 miesięcy temu
Reply to  Paweł

Bez przesady… na obrzeżach nawet aglomeracja musi płynnie przechodzić w wieś. Blokowiska wyrastające z gruntu ornego to zawsze jakieś ciało obce.

DeBono
5 miesięcy temu
Reply to  Tobiasz

„W dużych miastach nie ma gruntów pod zabudowę.” Niestety ale to powielane bajeczek o jakimś mitycznym braku gruntów. Proszę wejść na znany portal z mapą… następnie wpisać sobie Gdańsk, przełączyć na widok satelitarny a następnie obejrzeć wszystkie „zielone pola” pomiędzy (sic!) osiedlami. I zastanowić się co to jest. Parki ? Nie… to nie parki to łąki niezabudowane od dziesiątek lat. Gruntów jest zatrzęsienie i to na dodatek pomiędzy osiedlami gdyż miasto pozwalało przez dziesiątki lat na rozlewanie się osiedli i miasta. Powodowało to sytuację gdy ludzie jechali do domu autobusem / tramwajem przez miasto/osiedla a następnie przez… puste pola… i… Czytaj więcej »

jsc
3 miesięcy temu
Reply to  Tobiasz

A działki to nie grunty?

Andrzej
5 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Oczywiście że jest masa i co ciekawe w rękach samorządów. Na którejś z konferencji Warsaw Enterprise Institute o mieszkalnictwie padła konkretna liczba i była szokująca. Niestety jej nie pamiętam. I to jest mowa o działkach perspektywicznych czyli z infrastrukturą itd. Problem w tym że rozwiązanie problemu z mieszkaniami jest nie na rękę kilku dość wpływowym grupom ;).

Admin
5 miesięcy temu
Reply to  Andrzej

No tak, na poziomie samorządowym też są interesy i interesiki. Ale też koszty związane z rozrostem gmin

jsc
3 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Hmmm…. spartolona reprywatyzacja to chyba szczebel rządowy.

Stefan burczymucha
5 miesięcy temu
Reply to  Andrzej

Sorry ale to brednie. W 3miescie na mapie są ale większość to działki z niespodziankami. Typu plan do bani, wody gruntowe, porąbana struktura własności itp . Ostatnio działka po poczcie poszła za 150 mln !!!! Kupil wiadomo kto.

Stefan burczymucha
5 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

W 3miescie nie ma gdzie budować. Dobra działka w Gdyni (ale dobra!) to 2-3000/m2.
W Gdańsku na Kielpinie niżej 500 zł się nie kupi.

jsc
3 miesięcy temu
Reply to  Tobiasz

A w aglo nie ma gruntów… Oczywiście, że są tylko, że problem jest innny… zawalona reprywatyzacja.

Kamil
5 miesięcy temu

To, ze nazwiemy dany produkt prawem czy nawet prawem człowieka nie zmieni podaży tego produktu. Państwo zapewnię różnego rodzaju miejsca zakwaterowania dla osób bezdomnych, przytułki, kontenery socjalne, JST również się tym zajmuje. W Polsce problem bezdomności jest zarządzany na szczeblu krajowym i lokalnym. Problem o którym bardzo żywo dyskutują lewicowi aktywiści leży gdzie indziej. Otóż zdaniem aktywistów prawem człowieka jest zapewnienie mieszkania w konkretnym miejscu. I tu leży pies pogrzebany, bo są to najczęściej miejsca w których popyt jest ogromny i podaż nie nadąża. Gdyby było inaczej, to prostym rozwiązaniem byłoby zasiedlenie pustostanów, rozsianych po kraju w liczbie Ok. 50… Czytaj więcej »

Beata
5 miesięcy temu
Reply to  Kamil

Państwo nie ma obowiązku zapewnić, tylko wspierać i umożliwiać uzyskanie mieszkania. A problem w tym, że ludzie przeprowadzają się tam, gdzie jest praca, a rozwój jest bardzo nierównomierny. Jest kilka liczących się miast, gdzie zagraniczne firmy walą drzwiami i oknami, a w reszcie bieda. Sama pochodzę z małego miasta 30 km od Gdańska, gdzie głównie same małe firmy krzak i sklepy, gdzie w życiu nie znalazłabym pracy na takich warunkach, jaką mam w Gdańsku, a dojazdy to często 2 godziny w korkach, więc się przeprowadziłam. Pamiętam doskonale, jak jeszcze na studiach szukali recepcjonistki do hotelu, znajomość 2 języków, jeszcze pomoc… Czytaj więcej »

jsc
3 miesięcy temu
Reply to  Kamil

(…)Gdyby było inaczej, to prostym rozwiązaniem byłoby zasiedlenie pustostanów, rozsianych po kraju w liczbie Ok. 50 tys. Tylko ilu z tych pozbawionych podstawowego prawa do mieszkania chciałoby się przesiedlić do Pcimia dolnego?(…)
Że niby w Polsce brakuje squattersów?

Kubson
5 miesięcy temu

Super artykuł, jak zawsze sama przyjemność. Zakup mieszkania na kredyt lub wynajem tow naszym kraju jazda bez trzymanki i wolna amerykanka. Do wyboru jest: oddać się w ręce banków przycinajacych na wiborze lub franku lub wynajmować jakieś pato mieszkania od pożal się Boże rentierow z youtube’a. Czy kiedyś będzie normalnie? Czy doczekamy stałej stopy na 30 lat? Jak to świadczy o naszym państwie że Gierek w kryzysie budował a wolna Polska już nie jest w stanie? Czy hydrze banków i deweloperów uda się kiedyś ukręcić głowę?

Admin
5 miesięcy temu
Reply to  Kubson

Dzięki za dobre słowo!
No i celne pytania…

Max
5 miesięcy temu
Reply to  Kubson

Stała stopa na 30 lat, to ewenement na skalę światową. Większość kredytów w Europie ze stałą stopą to 5 – 10 lat, w UK np. 90 % jest na 5 lat. Takie kredyty od lipca zeszłego roku są obowiązkowe w każdym banku, i wtedy można było spokojnie wziąć 4 % ze stałą stopą, przy 6 % inflacji. Dlaczego prawie nikt nie korzystał ? Za to dzisiaj szturm na banki i ofertę 6 – 7% na 5 lat. Polak zawsze wie lepiej, i zawsze łudzi się, że wygra z rynkiem, a na koniec : państwo ratuj. Można pomóc kredytobiorcom, ale pod… Czytaj więcej »

Niepewny
5 miesięcy temu
Reply to  Kubson

Problem jest w naszym prawie.Nejemca ma większe prawa niż właściciel.Próba pozbycia się nieuczciwego lokatora prawie niemożliwa,sprawy sądowe ciągną się latami.Sam mam 60m mieszkanie,umeblowane,które stoi puste,wynająłbym komuś nawet poniżej cen rynkowych ale paraliżuje mnie strach.Takich mieszkań jest mnóstwo.

Stefan burczymucha
5 miesięcy temu
Reply to  Niepewny

Dokładnie , tez trzymam na słonecznej morenie kilka pustych „inwestycyjnych” i niech mnie ręka boska broni przed wynajmem, trudno płace kilka koła co miesiąc ale przyrost wartości ktak jest dużo większy .

Beata
5 miesięcy temu
Reply to  Kubson

Gierek budował, tylko długi za Gierka spłacaliśmy jeszcze wiele lat. Kto dostał, ten dostał, a reszta musiała się na to zrzucić i obejść smakiem, bo dla wszystkich nie starczyło. Kiedy mój ojciec chciał wpłacić pieniądze na mieszkanie, już wszystko było zablokowane. 

Stefan burczymucha
5 miesięcy temu
Reply to  Kubson

Dzięki tym developerom wybudowano setki tysięcy mieszkań !!! Nie dzięki zanbergom i innym śpiewakom a dzięki im. Najłatwiej wyciągać łapy po cudze a samemu nie robić nic.

stef
5 miesięcy temu

W Polsce marnujemy tereny/pieniądze np.
Warszawa Bemowo znany dyskont przy stacji Bemowo Ratusz. Dlaczego nie może powstać 10 piętrowy blok z dyskontem na parterze i parkingiem podziemnym?

Kawałek dalej ul. Lazurowa (3 przystanki od metra o ile wybudują) z jednej strony ulicy bloki z epoki gierka po 11 pięter, z drugiej radni zażądali niskiej zabudowy 5 piętrowej. Takich przypadków są 1000.

Przy solidnej zabudowie pierzejowej typu skandynawskiego Warszawy by się zmieściła na 2/3 obcenej powierzchni.

Stefan burczymucha
5 miesięcy temu
Reply to  stef

Akurat Warszawa to w wiekszosci nadaje się do wyburzenia.

jsc
3 miesięcy temu

I ponoć jest taki plan… tylko na przeszkodzie stoi konserwator zabytków.

M&M
5 miesięcy temu

Rozwiązanie jest proste jak cep – bezwzględne stałe stopy na pierwsze mieszkanie na okres do 30 lat (i to na normalnym poziomie) + katastralny progresywny od 2-3ciej nieruchomości w górę + ograniczenia w kupowaniu dla funduszy. Jak ktoś chce kupić 2gą nieruchomość dla dziecka, a do tego czasu pod wynajem – ok, dobrze, ale mini katastastralny. Przy 3ciej, 4tej – wystarczający, by inwestować w coś innego. Przy 5+ wystarczająco nieopłacalny. Jestem zwolennikiem wolnego rynku, ale 1) rynek nieruchomości stał się patologią, 2) jak ludzi nie będzie stać na mieszkania (zwłaszcza w dużych miastach), to będą musieli wyjeżdżać, będą rezygnować z… Czytaj więcej »

Admin
5 miesięcy temu
Reply to  M&M

Podłe, ale mogłoby być skuteczne

Stefan burczymucha
5 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Raczej głupie, ludzie nie będą kupować , dęby przestaną budować, efekt – mniej mieszkańców.

Adzik
5 miesięcy temu
Reply to  M&M

Wszsytko ok, ale nie stałe stopy na 30 lat. I jaki to poziom jest normalnym ??? Taka konstrukcja umowy już na wstępie zakłada, że któraś ze stron będzie stratna a to jest po prostu nieuczciwe. To rozwiązanie jest gorsze niż stan obecny! To już prędzej uzależnić oprocentowanie od inflacji i wzrostu płac.

Damian
5 miesięcy temu
Reply to  M&M

Zdecydowanie się zgadzam. Szkoda ze przedstawione w komentarzu działania są nierealne obecnie.
Mimo wszystko, życzyłbym sobie i wszystkim innym, aby ktoś z ministerstwa wpadł na podobny pomysł, albo chociaż wpadł na Subiektywne i przeczytał ten komentarz 🙂
Może wtedy pato-inwestowanie w nieruchomości by się skończyło i Polacy zaczęliby ogarniać inne formy inwestowania.

Lena
5 miesięcy temu

Ja uważam, że działki są dostępne. Przykładowo z miejscowości dookoła Wrocławia dałoby się szybkim pociągiem dojechać do centrum w 30min. Problem jest taki, że infrastruktury w tych miejscowościach w zasadzie nie ma. Powstają bloki w szczerym polu:) Mieszkam w mieście, mam 30min tramwajem do centrum, mieszkając pod miastem do centrum miałabym 30min pociągiem:) W zasadzie podobny czas a nieruchomości parę tys na metrze tańsze. Problemem jest właśnie brak infrastruktury w mniejszych miejscowościach, ale działki są jak najbardziej dostępne.

DeBono
5 miesięcy temu
Reply to  Lena

Zgadzam się z pani komentarzem.
Przykład gdański: osoba mieszkająca w Żukowie czyli około 20 km od Gdańska kolejką jedzie do Wrzeszcza 35 minut…
Ja mieszkając w Gdańsku jadę rano około 45 minut autem… a mam tylko 9,5 km !
Rowerem z kolei jadę… 26 minut i wówczas mam 8 km !
Komunikacją miejską jadę: około 45 – 50 minut

Kolej i to regularna a nie raz na godzinę jest znacznie szybsza i wzdłuż linii jest masa terenów pod ciekawą zabudowę.

jsc
3 miesięcy temu
Reply to  Lena

Ustalmy jedną rzecz: Blokowiska wyrastajace z gruntu ornego i (…)ogrody(…) działkowe w centrum miasta to aberracja.

Stef
5 miesięcy temu

Poprzednicy mają rację odnośnie dojazdu i dostępności gruntów. Mińsk Mazowiecki czas przejazdu pociągiem do Centrum Warszawy 50 minut, do Pruszkowa 25, Skierniewice 45 minut. Nie pomieścimy się wszyscy w Warszawie ale Idea miast satelickich się sprawdza.
Ps
Szybciej i wygodniej dojadę z centrum do Skierniewic niż na Białołękę.

jsc
3 miesięcy temu
Reply to  Stef

(…)Nie pomieścimy się wszyscy w Warszawie ale Idea miast satelickich się sprawdza.(…)
Pod warunkiem, że jest współpraca jak pełnoprawnej metropolii… teraz to leci na zasadzie: WKD? Od Lecha Kaczyńskiego po Rafała Trzaskowskiego stolica mają w rzyci.

Beata
5 miesięcy temu

„że państwo taniej i efektywniej może zakontraktować różne usługi na naszą rzecz i opłacać je w naszym imieniu z podatków”… Państwo i „taniej i efektywniej”? Widzę, że humor Panu dopisuje 😀

Admin
5 miesięcy temu
Reply to  Beata

Tak to działa: hurtem kupuje się taniej. Proszę zapytać lekarza jaką ma stawkę płaconą przez NFZ, a jaką w prywatnym gabinecie :-).
Poza tym dług państwowy jest z reguły tańszy, niż dług prywatny, więc nawet po uwzględnieniu „strat” wynikających z działalności urzędnika-pośrednika – to się czasem może opłacić. A czasem nie.

Tomek inwestor
5 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Było mieszkanie plus, które pokazało efektywność państwa. Na marginesie ubolewam nad głosami postulujacymi wprowadzenie progresywnego katastru. Jesli kupowanie mieszkan na wynajem nie bedzie sie opłacać, to stracą na tym wszyscy. Mniej sie bedzie budować a oferta do wynajęcia zubozeje. Jesli inwestorzy sprzedadza mieszkania to i tak cen nie obniza. Kawalerka w Wwie nadal bedzie kosztowac pol miliona i golodupcow nie bedzie stac na zakup a wynajem tez zaniknie.

Pawceluto
5 miesięcy temu
Reply to  Tomek inwestor

Punkt widzenia zależy od punktu siedzenia – jak inwestor będzie miał płacić rocznie kilkadziesiąt tysięcy PLN katastru za tę kawalerkę (przy min. określanym na 2% to 10 tys.) to sprzeda ją jak najszybciej. Pierwsze takie transakcje owszem będą opiewały na te pół miliona, ale jak ich podaż nagle wzrośnie to i 400 tys. pozostanie marzeniem. Mieszkanie plus nie mogło się udać, o czym rządzący albo nie wiedzieli (bo nie mają o tym zielonego pojęcia), albo wiedzieli ale udawali że nie wiedzą (z różnych powodów).

DeBono
5 miesięcy temu
Reply to  Tomek inwestor

Jesli inwestorzy sprzedadza mieszkania to i tak cen nie obniza. „

wszystko zależy od tego ile osób w tym samym czasie będzie się chciało pozbyć „gorącego kartofla”


Snape
5 miesięcy temu
Reply to  Tomek inwestor

Tracisz czas, to lewacki portal, tu logiki brak

Admin
5 miesięcy temu
Reply to  Snape

Wow, tak to jeszcze SoF-u nie szufladkowano 😉

jsc
3 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

A jeszczedochodzi to wartość wewnętrzna gwarantowana całą siłą gospodarki narodowej.

jsc
3 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

A jeszcze dochodzi to wartość wewnętrzna gwarantowana całą siłą gospodarki narodowej… przynajmniej tak twierdzą przeciwnicy kryptowalut.

and
5 miesięcy temu

Panie Samcik, jakosc artykułów coraz gorsza… analizy płytkie, rodem z gimanazjum. Bede sie zegnał – a tak dobrze sie zapowiadało… no ale, nie Pan pierwszy co poszedł w ilość a nie jakość. Najważniejsze że € sie zgadzaja na koniec miesiaca z wplywu z reklam….

Krzysztof
5 miesięcy temu

Po tym jak wkopałem się w kredyt chyba już bym wolał wynajmować, wisi mi to od kogo, większa elastyczność.

Last edited 5 miesięcy temu by Krzysztof
Admin
5 miesięcy temu
Reply to  Krzysztof

To prawda, zawsze można rzucić wszystko i pojechać w Bieszcz… a nie, tam niebezpiecznie. Do Honolulu 😉

jsc
3 miesięcy temu

(…)bo kasy nie przejadamy na wyuzdaną konsumpcję, ale nabywamy trwałe aktywo, które w długim terminie zyskuje na wartości.(…)
Ani to wyuzdana konsumpcja, ani inwestycja… ew. skorzystanie z zwrostu wartości wymaga wyprowadzki do lokalu o gorszych standardach… conajmniej.

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!