10 września 2021

Ceny mieszkań szybują. Czy ich wzrost o 10% w ciągu roku jest uzasadniony wyższymi kosztami? A może deweloperzy korzystają z okazji i nas doją?

Ceny mieszkań szybują. Czy ich wzrost o 10% w ciągu roku jest uzasadniony wyższymi kosztami? A może deweloperzy korzystają z okazji i nas doją?

Ceny nieruchomości przez rok wzrosły nawet o 10%, a w biurach sprzedaży deweloperów drzwi się nie zamykają. Indeks cen akcji deweloperów (WIG-Nieruchomości) bije zaś kolejne wieloletnie rekordy. Czy deweloperzy mogliby zejść z cen i podzielić się zyskiem? A może bezwzględnie wykorzystują sytuację i nas doją? Sprawdzam!

Dziś zakup mieszkania coraz częściej przypomina casting. Nie ma mowy o negocjowaniu ceny, bo na jedno mieszkanie przypada kilkoro chętnych. Przybywa też historii o tym, że deweloperzy (choć częściej osoby prywatne) zrywają umowy przedwstępne i te same mieszkania – mimo utraconych zadatków – sprzedają w wyższej cenie (jak się przed tym chronić, przeczytacie tutaj). Czy to chciwość, a może – uwzględniając galopadę cen materiałów budowlanych i robocizny – konieczność?

Zobacz również:

Ceny nieruchomości. Drogo, coraz drożej, a mieszkań jak na lekarstwo

W tym roku padnie rekord wartości udzielonych kredytów hipotecznych. Według danych GUS w pierwszym półroczu oddano do użytkowania 105 400 mieszkań, tj. o 8,6% więcej niż przed rokiem. A przecież ubiegły rok – mimo, że naznaczony lockdownem i wybuchem pandemii – był rekordowy jeśli chodzi o budownictwo. Do użytku oddano 221 000 nowych mieszkań – najwięcej od „epoki Gierka” (swoją drogą ten rekord był zawstydzająco długo niepobity).

Inna sprawa, że z tej liczby mieszkania wybudowane przez deweloperów to tylko 143 800. Reszta to budownictwo indywidualne. Tempo budów spowalnia i nie jest to efekt pandemii – deweloperom brakuje gruntów (gminy nie chcą ich sprzedawać, albo ceny są zaporowe). Liczba wydawanych pozwoleń na budowę (zielony wykres na infografice poniżej) ciągle jest najwyższa od lat, ale wzrost wyraźnie się wypłaszcza.

Ceny nieruchomości (zwłaszcza mieszkań) rosły już przed pandemią, ale teraz popyt się skumulował. Po mieszkania ruszyły też osoby, które do pory oczekiwały spadku cen, ale uznały, że nadziei na to już nie ma. Każdy miesiąc zwłoki to wyższe ceny i mniejsza siła nabywcza oszczędności. Efekt? Utrzymujący się na 6 największych rynkach ok. 10% wzrost cen mieszkań. Czy udział w nim ma też chciwość deweloperów?

Czytaj też: Jesteś gotów kupić mieszkanie za każdą cenę? Te dane NBP ostrzegają

Czytaj też: Jaka jest odpowiedzialność dewelopera za zalanie lokalu? Wyjaśniamy

Marże deweloperów ciut spadły. A ceny nieruchomości?

Dyskusje o tym, ile powinien kosztować dany produkt, to często droga donikąd. Odpowiedź na pytanie, ile deweloperom zostaje pieniędzy w kieszeni ze sprzedaży każdego mieszkania, jest bardzo trudna, a dane finansowe nie muszą pokazywać całej prawdy. Ale spróbujemy.

Jednolitym i porównywalnym dla wszystkich spółek wskaźnikiem, który pokazuje, ile deweloper zarabia na sprzedaży mieszkań, jest marża brutto. „Brutto” w tym przypadku oznacza: przed kosztami sprzedaży i marketingu (niekiedy wysokimi), zarządzania, finansowania (spłata odsetek od kredytów) i przed opodatkowaniem. Marża netto może być nawet o połowę niższa, ale tu nie ma reguły. Od marży brutto do wyniku netto spółki (no i dywidendy dla akcjonariuszy) droga daleka.

W I kwartale 2021 r. deweloperzy notowani na GPW (tu są najgrubsze ryby z branży), zanotowali średnią marżę brutto ze sprzedaży w wysokości 22,8%. Niemal taka sama jest szacowana stopa zwrotu z kapitału własnego deweloperów mieszkaniowych w projektach inwestycyjnych  – według NBP wyniosła w pierwszym kwartale 23%. W przypadku banków – choć to dwa zupełnie różne biznesy – wynosi ledwie kilka procent.

Ale co nam mówią te liczby? Żeby je prawidłowo odczytać, trzeba je ubrać w kontekst. Wystarczy sięgnąć po nasz artykuł z 2019 r,. by zorientować się, że najlepsze czasy deweloperzy mają już być może za sobą. Od tamtego czasu marże spadły o ponad 3 punkty procentowe. A przecież wynik nie jest efektem bieżącej sprzedaży mieszkań – na zyski wpływa w dużej mierze zarobek uzyskany przy okazji sprzedaży inwestycji na etapie przysłowiowej „dziury w ziemi”, czyli 2-3 lat temu.

Dlaczego to takie ważne? Bo wtedy koszty budowy było dużo niższe – ich prawdziwa „eksplozja” nastąpiła na przełomie 2018 r. i 2019 r., a mocne wzrosty utrzymują się na większości dużych rynków, Kto ma możliwości, tworzy własne „brygady” budowlane – robi tak właściciel hoteli Gołębiewski, czy Dom Development.

Czytaj też: Deweloperzy budują na potęgę, ale czy dobrze budują? Pani Małgorzata od prawie dwóch miesięcy walczy o usunięcie poważnej usterki

Czytaj też: Stopy procentowe mogą pójść w górę. Może spłacić szybciej kredyt? Ale ile wynosi prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu? I kiedy bank ma prawo ją pobrać?

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania i dlaczego tak drogo?

Nie ma czegoś takiego jak uniwersalna cena metra kwadratowego mieszkania. Wszystko zależy od tego, gdzie, kto i jak buduje. Największe różnice wynikają oczywiście z lokalizacji – tego w jakiej cenie są grunty w danym mieście i jakie są koszty wykonawstwa.

Są miejsca gdzie lwią część kosztów będzie stanowić zakup ziemi, w innych projekt, a w jeszcze innych widać, że deweloperzy po prostu zwiększają swój zysk – tak jest w Warszawie, gdzie słupek „zysk deweloperski” w ostatnim kwartale wyraźnie wybił się ponad poprzednie wartości.

Najdroższą składową ceny metra kwadratowego powierzchni użytkowej mieszkania jest zakup i uzbrojenie ziemi. W następnej kolejności – zysk deweloperski, a w trzeciej – koszty budowy. Jak widać na grafice, koszty budowy były relatywnie stabilne – rosły przede wszystkim ceny gruntów i zyski.

Czy deweloperzy zarabiają dużo? Jeśliby popatrzeć na wyniki finansowe, to ich sytuacja jest bardzo dobra. W ubiegłym roku większość deweloperów poprawiła i tak rekordowe wyniki – Dom Develompent zarobił 417 mln zł netto – o 61% więcej niż rok wcześniej. Atal 193 mln zł – o 110% więcej, Marvipol 92,2 mln zł – o 30% więcej. Słabiej radziło sobie Echo Investment, ale to spółka z dużą liczbą centrów handlowych, które były zamknięte przez lockdown.

Te wyniki mają odzwierciedlenie w notowaniach indeksu WIG-Nieruchomości, który jest na najwyższym poziomie od 2008 r. Z całą pewnością inwestycja w akcje spółek deweloperskich była w ostatnich latach dobrym wyborem (choć były też spółki, które radziły sobie kiepsko).

Wysokie ceny nieruchomości kontra wskaźniki wyceny spółek deweloperskich. Co tu się wyrabia?

Z drugiej strony najpopularniejsze wskaźniki giełdowe nie dają jednoznacznej odpowiedzi na temat tego, czy akcje spółek są przewartościowane. Wskaźnik cena do zysku (C/Z, oblicza się go uwzględniając cenę giełdową i roczny zysk spółki, jaki przypada na jedną jej akcję, im większe C/Z, tym „droższy” jest zysk spółki, czyli tym drożej kupujemy prawo do każdej złotówki ewentualnej dywidendy) w przypadku WIG-Nieruchomości wynosi 9. To najwięcej od wielu lat, ale mniej niż wynosi wartość dla indeksu WIG – 12,57. To oznacza, że inwestorzy wyceniają zyski firm deweloperskich wciąż niżej, niż wynosi średnia dla całej giełdy.

Drugi wskaźnik to cena do wartości księgowej – C/WK (wynik dzielenia wartości rynkowej przez księgową, pokazuje ile złotówek inwestorzy płacą za jedną złotówkę majątku firmy, a także jakie są nadzieje inwestorów, że spółka ze swojego majątku będzie w stanie wycisnąć większe, niż do tej pory zyski). Im jest wyższy, tym większe ryzyko, że spółka jest przewartościowana – zwykle wysokie wskaźniki mają producenci gier, którzy nie mają dużego, realnego majątku, za to ich wyceny są bardzo wysokie.

W przypadku deweloperów wskaźnik C/WK nigdy nie oszałamiał, a rekordy bił w trakcie poprzedniej hossy nieruchomościowej w 2007 r. Dziś wynosi 0,751. Dla porównania w przypadku WIG jest to 1,62.

Co te wykresy pokazują? Że wyniki spółek deweloperskich, choć wysokie pod względem wyników netto, nie są wcale aż tak dobre, jakby się mogło wydawać. Rosną koszty robocizny, materiałów budowlanych – o ile jeszcze kilka lat temu, wzrost cen nieruchomości można było tłumaczyć chciwością deweloperów, to dziś coraz częściej winnego trzeba będzie szukać we wzroście kosztów budowy. „Nie jesteśmy w stanie oszacować kosztów budowy” – twierdzą czasem firmy budowlane.

Poniżej wykres prezentujący jak zmieniały się ceny prętów zbrojeniowych, czyli jednego z podstawowych „budulców” stosowanych na budowach. Ceny rosły nie tylko na zwiększony popyt, ale też na rosnące koszty produkcji, czyli emisji CO2, które powstaje przy okazji wytapiania stali.

Dostępność kredytów maleje? Tak, ale na papierze. Idzie subprime?

Mimo, że kredyt jest relatywnie tani (z powodu niskich stóp procentowych), to indeks Dostępności Mieszkaniowej, obliczany przez bankowców AMRON-SARFiN, był drugim kwartale 2021 r. najniższy od sześciu lat. To wynik wzrostu cen mieszkań i nie nadążającego za nim wzrostu zarobków. O ile wcześniej, czyli kilka lat temu, mieszkania drożały przez chciwość deweloperów, to teraz drożeją, bo nie da się obniżyć kosztów budowy.

A rząd chce gasić pożar benzyną i wprowadzić gwarancję wkładu własnego dla osób, które nie mają zdolności kredytowej (bankowcy mówią nieoficjalnie, że to może wyprodukować kredyty subprime, czyli oferowane dla osób bez zdolności kredytowej – premier Mateusz Morawiecki wprowadził pojęcie „zdolności czynszowej”). Na razie może to jeszcze przyspieszyć hossę – ceny nieruchomości pójdą w górę, bo wzrośnie popyt nakręcany przez rządowy program.

Jak to się może skończyć, gdy przyjdzie recesja i duża podwyżka stóp procentowych? Widzimy w Hiszpanii, gdzie do tej pory jest mnóstwo pustostanów po poprzednim załamaniu rynku, gdy ludzie musieli wyprowadzać się z mieszkań, bo nie było ich stać na spłatę zaciągniętych kredytów.

źródło zdjęcia: Unsplash

Subscribe
Powiadom o
33 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
Zobacz wszystkie komentarze
Sławek
6 dni temu

Doiły, doją i doić będą dopóki ludzie nie nauczą się podstaw matematyki i ekonomii.

Last edited 6 dni temu by Sławek
Admin
6 dni temu
Reply to  Sławek

A konkretnie? 😉

Sławek
6 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Pisałem o bankach. A deweloperzy (swoimi marżami) próbują je naśladować.

Marcin
6 dni temu
Reply to  Sławek

Fajny komentarz, taki niekonkretny.

Admin
6 dni temu
Reply to  Marcin

Pozostawiający wiele pola do interpretacji 😉

Rafal
6 dni temu

W kredycie hipotecznym oddajemy około 3 razy więcej niż pożyczyliśmy. Dlaczego nikt nie wymyślił kredytów gotówkowych na 20 lat ? W normalnych kredytach jak pożyczam 5 tys. to zwracam po roku w sumie niecałe 6 tys. a nie 15 tys.

stef
6 dni temu
Reply to  Rafal

Czyli zwracasz 20% rocznie, przy hipotecznym 3% rocznie. To długi okres kredytu hipotecznego sprawia, że wygląda on na drogi.

PS
w 30 lat wartość mieszkania może wzrosnąć 5 krotnie.

dizzy
6 dni temu
Reply to  stef

Wartość niekoniecznie, cena jak najbardziej. Warto to rozróżnić.

stefaN
5 dni temu
Reply to  dizzy

Haha co za durnota 😂

jsc
6 dni temu

Jak już zaczynamy takie dyskusje to od razu wróćmy do średniowiecznego (…)godziwego zysku(…)…

Admin
6 dni temu
Reply to  jsc

W bankowości islamskiej to zagadnienie obowiązuje do dziś, przynajmniej w teorii

jsc
6 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Czyli budowlankę trzebaby powierzyć bin Ladenowi?

Admin
6 dni temu
Reply to  jsc

Szczęśliwie gość już nie żyje. Zresztą może najpierw sprawdźmy do jakiego rozkwitu doprowadzą Afganistan Talibowie

jsc
6 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Ale za to fima ma się świetnie… np. budują ten wieżowiec co ma mieć ponad kilometr wysokości… https://wiadomosci.onet.pl/swiat/bin-ladenowie-zbuduja-najwyzszy-budynek-swiata/8ptjk

Admin
6 dni temu
Reply to  jsc

To prawda, klan nie narzeka

jsc
6 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Poważny inwestor… a nie zna największych developerów świata.

Piotr
6 dni temu

Liczę, że faktycznie skończy się jak w Hiszpanii. Za głupotę i cwaniactwo trzeba płacić.

Admin
6 dni temu
Reply to  Piotr

Tylko u nas jest mimo wszystko deficyt mieszkań, więc na hiszpański scenariusz szanse nie są zbyt duże. Chyba, że będziemy mieli kryzys zadłużenia państwa

jsc
6 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

(…)Chyba, że będziemy mieli kryzys zadłużenia państwa(…)
To już mamy… tylko jeszcze nikt nie powiedział (…)Król jest nagi!(…).

Admin
6 dni temu
Reply to  jsc

O tym kiedy mamy kryzys zadłużenia decydują wierzyciele. Jeden kraj ma 60% długu do PKB i to już jest kryzys zadłużenia, a inny ma 200% i bynajmniej 😉

jsc
6 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Tylko, że Polska jest jedynym krajem na świecie, który wpisał sobie próg zadłużenia do konstytucji.

Admin
6 dni temu
Reply to  jsc

Bo dzięki temu mógł tanio pożyczać. Teraz to już rzeczywiście niepotrzebne, choć jak patrzę na apetyty Zjednoczonej Prawicy żeby rozrzucać pieniądze komu popadnie, to może jednak ten próg nie jest taki zły 😉

jsc
6 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Tak czy siak trzeba się modlić, żeby nikt, pod pozorem oskarżenia jakiegoś funduszu obligacyjnego o jakieś nierzetelne zarządzanie powierzonym majątkiem, nie przemycił odpowiedniego pytania do Julki… wtedy żaden fikołek nas nie uratuje.

Adam S.
4 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Deficyt mieszkań słyszę od 15 lat. W tym czasie ludności nie przybywa, a wręcz odwrotnie. O czym zatem mowa?

Admin
4 dni temu
Reply to  Adam S.

Ludzi ubywa, więc deficyt się zmniejsza, ale mieszkania są poza finansowym zasięgiem wielu, więc zmniejsza się wolniej, niż by mógł

Marek
4 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Tylko to już nie jest deficyt mieszkań, ale nieodpowiedni rozkład posiadania. Ilekolwiek by tych mieszkań deweloperzy nie pobudowali, nadal ten deficyt będzie, bo jest on wynikiem ceny, a nie istnienia samych mieszkań.

Admin
4 dni temu
Reply to  Marek

W sumie racja – po prostu na mieszkanie stać nie tych, którzy potrzebują mieszkania, tylko tych, którzy nie mają co zrobić z pieniędzmi

jsc
4 dni temu
Reply to  Marek

To samo można powiedzieć o głodzie na świecie…

Ilab
5 dni temu

Niebawem ceny nieruchomości spadną. 85% obsady sektora medycznego zostanie zwolnione. Nie wszyscy przyjmowali zabójcze koperty , mieszkania i domy pójdą pod młotek. O dzięki Ci Marszałku grodzki

jsc
4 dni temu
Reply to  Ilab

Że niby pracownicy wykupowali wszystkie mieszkania? Nieżle pojechałeś…

krzysztof
4 dni temu

hmm a czy przypadkiem znafcy, rowniez na tym portalu nie przekonywali,ze beda ceny spadac?

Admin
4 dni temu
Reply to  krzysztof

Przez kwartał spadały, ale potem prezes NBP wyjechał z tekstem, że za jego życia nie będzie podwyżki stóp i pooooooszłooo

jsc
4 dni temu
Reply to  krzysztof

Na takie coś mam smaczny cytat z siostrzanego portalu… https://homodigital.pl/bitcoin-salwador-srodek-platniczy-kryptowaluty/
(…)Chociażby w ubiegłym tygodniu doszło do wahań kursowych sięgających 10 tysięcy dolarów w krótkim okresie, co jest wynikiem wzmożonej spekulacji opierającej się na analizie technicznej oraz informacjach rynkowych.(…)

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!