Na rynku nieruchomości już po kryzysie? „Ceny w górę jak rakieta” – mówią pośrednicy. Ale z bliska nie jest tak różowo. Klienci, deweloperzy, banki: mają swoje problemy

Na rynku nieruchomości znów zaczyna panować hurraoptymizm. „Ceny idą w górą, jak rakieta” – mówią pośrednicy nieruchomościowi.  A deweloperzy? Ronson Development chce kupić za astronomiczne 150 mln zł działkę w peryferyjnej dzielnicy Warszawy pod budowę megaosiedla. Już po kryzysie? Jest kilka znaków zapytania. Klientów na mieszkania wcale nie tak dużo. Z kredytami wcale nie tak dobrze. Na rynku najmu – dramat. Możliwości finansowe deweloperów – nie takie duże. A na horyzoncie – fakt, że bardzo dalekim – majaczy drogi kredyt 

Ceny mieszkań są z kosmosu. Kawalerka na popularnym ostatnio Żoliborzu (czyli w dobrym sąsiedztwie) – 440.000 zł. Dwa pokoje w Lublinie – 450.000 zł, a w Gdańsku, w bloku z wielkiej płyty, 53 metry mieszkania za 550.000 zł. Ceny mieszkań, w zależności od miasta, są o kilka-kilkanaście procent wyższe, niż przed rokiem. Kupują nie tylko ci, którzy potrzebują dachu nad głową, ale też osoby, które mają nadwyżki gotówki. Inflacja jest wysoka, oprocentowanie lokat bankowych zerowe, więc zostaje niewiele pomysłów na to, co zrobić z pieniędzmi (tutaj przegląd nieoczywistych propozycji antyinflacyjnych). Zostają mieszkania i inne nieruchomości.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Pandemia nie zmieniła, albo jeszcze nie zmieniła tego trendu. Mający holenderskie korzenie deweloper Ronson – jeden z poważnych graczy na rynku nieruchomości – kupił w Warszawie działkę pod budowę osiedla (formalnie jest to dopiero list intencyjny) za – bagatela – 150 mln zł. Chce na niej postawić osiedle o łącznej powierzchni 100.000 m2. Dla porównania (to informacja dla mieszkańców stolicy) megaosiedle Marina Mokotów ma 182.000 m2. Na finalizację umowy jest jeszcze kilka lat, ale przecież gdyby deweloper nie wierzył we wzrost rynku, nie kupowałby takich połaci ziemi, w dodatku w Ursusie, czyli dzielnicy dość odległej od centrum miasta.

Przypomniała mi się rekordowa transakcja z 2006 r. gdy hiszpański deweloper kupił działkę przy ulicy Chełmskiej na warszawskim Mokotowie za 370 mln zł i też miał zbudować 100.000 m2 mieszkań. To była wtedy najcenniejsza działka w Polsce. Przyszedł kryzys i do dziś hula tam wiatr. Co o tym sądzić? Czy odpowiedzi można szukać w danych?

Czytaj też: Jakie będą ceny mieszkań w 2021 r.? Niektórzy wciąż obstawiają ich spadek. Co zdecyduje? Najem? Pandemia? Inflacja? Termoizolacja?

Rośnie liczba kupujących mieszkanie na kredyt? Nie do końca

Najnowsze informacje o stanie rynku nieruchomości przynosi Biuro Informacji Kredytowej. Z opublikowanych na początku lutego danych za styczeń wynika, że po Nowym Roku wzrósł popyt na kredyty. BIK przytacza informacje, że wartość indeksu popytu na kredyty mieszkaniowe (BIK Indeks – PKM), który informuje o rocznym wzroście wartości wnioskowanych kredytów mieszkaniowych, wzrosła o 18% w styczniu.  Hossa mimo pandemii i pełzającego lockdownu? Niekoniecznie.

„Na wartość Indeksu pozytywnie wpłynął głównie wzrost średniej kwoty wnioskowanego kredytu przy praktycznie takiej samej liczbie wnioskodawców. Drugim czynnikiem była liczba dni roboczych. W tym roku w styczniu mieliśmy pięć weekendów, stąd liczba dni roboczych wyniosła tylko 19, w poprzednim roku było ich 21. W algorytmie Indeksu kwotę wnioskowanych kredytów z całego miesiąca dzielimy na liczbę dni roboczych, czyli im mniej dni, tym większa kwota na jeden dzień, a zatem wyższa wartość Indeksu”

– powiedział główny analityk Biura Informacji Kredytowej Waldemar Rogowski. To z pewnością ważne niuanse, ale ważniejsza od nich jest pewna liczba. Okazuje się, że w styczniu o kredyt mieszkaniowy wnioskowało łącznie 37.400 potencjalnych kredytobiorców w porównaniu do 37.360 rok wcześniej. A przecież jeszcze rok temu byliśmy przed potrójną serią obniżek stóp procentowych, ludzie mieli większy wybór tego co robić z pieniędzmi. Można by się spodziewać, że dziś – mimo pandemii – popyt na kredyty wzrośnie, bo możemy się tanio zadłużać.

A jak wytłumaczyć wzrost wartości wniosków o kredyt aż o 6,6%? Czy stać nas na większe i droższe mieszkanie? Niekoniecznie – ceny w ciągu roku wzrosły, więc żeby kupić takie same mieszkanie kwota kredytu też musi być większa, ot i cała tajemnica.

Rynek najmu w zgliszczach – to nie mit

Ponurym prognostykiem jeśli chodzi o przyszłość rynku mieszkaniowego, jest załamanie na rynku najmu. W trzecim kwartale 2020 r. zainteresowanie wynajmem mieszkań spadło o 40% w porównaniu do 2019 r. – wynika z danych portalu ogłoszeniowego Morizon.pl. Pandemia koronawirusa wywołała spore zmiany zarówno w najmie na długi, jak i krótki termin.

Studenci nie wynajmują mieszkań, ubyło pracowników z zagranicy, staliśmy się mniej mobilni. A turyści? Ich praktycznie wywiało – ruch na lotniskach spadł o 70-80%, jesienią polskie hotele notowały kilkuprocentowe obłożenie wśród turystów z innych państw. Prawdopodobnie nie lepiej wygląda sytuacja jeśli chodzi o najem krótkoterminowy i ogłoszenia na portalach typu Airbnb, o czym świadczą apele o pomoc w mediach społecznościowych osób, które kupiły kilka mieszkań z myślą o wynajmie krótkoterminowym, a którzy zostali bez przychodów.

Po pandemii wcale nie musi być lepiej i nie chodzi tylko o to, że turystyka może potrzebować kilku lat na odbicie. Rząd właśnie pokazał, że nie na problemu z wprowadzaniem nowych podatków-opłat. Właśnie opodatkował reklamy i ma zielone światło do opodatkowania najmu krótkoterminowego.

Jak piszą analitycy Morizona, pretekstem może być wyrok Trybunału  Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE), zgodnie z którym każde z państw członkowskich może wprowadzić system uzyskiwania (w domyśle płatnych) zezwoleń na krótkookresowe wynajmowanie mieszkań. Nawet jeśli opłaty nie będą wygórowane, to z pewnością nowe procedury utrudnią życie właścicielom nieruchomości na wynajem.

Czytaj też: Tak pan Michał na kredyt mieszkanie remontował. Bank pyta: „A gdzie faktury?”. Klient na to: „dłubałem sam”. Czy tak wolno?

Niż na rynku obligacji. To zapowiedź kłopotów rynku nieruchomości?

„Nie wierzę politykom, nie” – śpiewał zespół Tilt. Dziś bym zanucił: „nie wierzę deweloperom, nie”. Gdy pandemia się rozkręcała, zrzeszająca deweloperów organizacja biła na alarm – spółki mogą nie wykupić obligacji. Uderzano w mocne tony, a dokładnie w to, że inwestorzy, którzy kupowali obligacje deweloperów, mogą zostać bez pieniędzy. „Spółki będą miały problemy z wykupieniem obligacji. Rząd powinien nam pomóc” – brzmiał komunikat.

Pięciu deweloperów notowanych na publicznym rynku obligacji Catalyst wyemitowało papiery na 3,5 mld zł. W tym roku, czyli 2021 r., wykupione powinny zostać obligacje warte 813 mln zł. To tylko ułamek rynku, ale dzięki temu, że jest publiczny, możemy wyciągać wnioski co do kondycji pozostałych firm.

Minęły miesiące, i co? Odpukać, nie było żadnego tzw. „defaultu”, czyli niewykupienia papierów, a firmom deweloperskim udało się sprzedać obligacje za kwotę zaledwie 8% niższą niż w 2019 r. Biorąc pod uwagę recesję w gospodarce, to niezły wynik. Jak sprawdził dom maklerski Navigator, deweloperzy notowani na rynku Catalyst w 2020 r. pozyskali poprzez emisje obligacji 889 mln zł, z czego 331 mln zł przypadło na ostatni kwartał.

Deweloperzy posiłkują się długiem, bo tak jak ich klienci, muszą pokazać w banku finansowy „wkład własny” (co ciekawe, klient podpisuje oświadczenie, że jego wkład własny nie pochodzi z długu, a deweloper nie musi). I wielkość emisji może być odzwierciedleniem przyszłych zachowań deweloperów i ich skłonności do rozpoczynania nowych budów.

W poprzednich latach emisje obligacji sięgały 1,3 mld zł rocznie, a w tym roku nie dość, że są mniejsze, to z rynku obligacji w ogóle wycofało się kilku graczy np. Echo Investment, a nowych deweloperów nie widać. Świadczy to o przymrożeniu rynku i o dużej niepewności. Tym bardziej, że według „Navigatora” deweloperzy  nie będą mieć problemu z wykupem lub rolowaniem długu, ale  inwestorom trzeba oferować wyższe marże, co odzwierciedla wzrost ryzyka.

Czytaj też: W co lokować kapitał w 2021 r.? Czy oprocentowanie lokat bankowych może pójść w górę? Ile da się wycisnąć z obligacji? Na jakie fundusze inwestycyjne postawić?

Rekordowo dużo mieszkań, ale ilu jest kupujących nieruchomości?

„W Polsce w ubiegłym roku oddano do użytku najwięcej mieszkań od epoki Edwarda Gierka” – media podchwyciły smakowity cytat od firmy doradczej JLL. To ładnie brzmi i formalnie to prawda. Ale… to prawda znana już od roku. Już w grudniu, ale 2019 r. Money.pl pisał, że rozpoczęto budowę ponad 230.000 lokali, czyli tyle, ile budowało się w latach 70, czyli „za Gierka”.

Minął rok i część z tych lokali zostało właśnie oddanych do użytku. Efekt? GUS poinformował niedawno, że w 2020 r.  oddano do użytku rekordową liczbę 221.978 mieszkań. To duża liczba, żeby nie powiedzieć imponująca. Mówi też trochę o stanie naszej gospodarki, skoro w siermiężnym PRL-u budowano więcej (co prawda w niskim standardzie i z wielkiej płyty) niż w Polsce przez całe lata 90. i ostatnie dwie dekady.

To jednak jest już historia. Te 221.000 nowych mieszkań to liczba z poprzedniego, starego świata, w którym nie było pandemii, pracy zdalnej, a granice były otwarte. To dane archiwalne z czasów, kiedy deweloperzy nie mogli nadążyć z zaspokojeniem popytu. Dziś przybywa mieszkań, ale czy przybywa kupujących?

Okazuje się, że sprzedaje się mniej mieszkań. Na sześciu głównych rynkach sprzedano w 2020 r. 53.000. mieszkań, czyli aż o 19% mniej niż w 2019 r. W czwartym kwartale sprzedaż ruszyła w górę i w porównaniu z kwartałem trzecim była wyższa o 5%. Jak będzie w pierwszym kwartale. Nie wiadomo.

Zgodnie z informacjami GUS liczba wydanych pozwoleń na budowę nieruchomości mieszkaniowych w grudniu była wyższa o aż 72%. Czy to oznacza, że deweloperzy nie boją się załamania popytu? Wstrzymałbym się z takimi osądami. Za ten wzrost odpowiadają głównie pozwolenia na budowę domów indywidualnych. Poza tym, warto spojrzeć na rynek z perspektywy całego roku – okazuje się, że w 2020 r. deweloperzy rozpoczęli o 8,3% budów mniej.

Jest ryzyko nadpodaży mieszkań i ubytku liczby kupujących.  Wynikiem takiego równania może być korekta cen.

Czytaj też: Czy studenci „załatwią na amen” rynek najmu? Uczelnie zapowiadają na nowy rok akademicki nauczanie zdalne. Czy stancje będą stały w tym roku puste?

Czytaj też: Czytelnik chciał taniej kupić mieszkanie więc wpłacił deweloperowi 500.000 zł. A deweloper… zmienił zdanie. Pan Darek nie ma mieszkania, ani pieniędzy

Banki do klientów: „ale wkoło (nie) jest wesoło”

Pod względem siły argumentów na razie górą są deweloperzy, którzy nie za bardzo idą na ustępstwa negocjacyjne. Ale jednym z czynników ryzyka, który może zmienić układ sił,  jest dostęp do kredytów. Z najnowszego, opublikowanego 1 lutego, raportu NBP wynika, że rynek kredytów hipotecznych bardzo się zróżnicował W IV kwartale aż 43% banków odczuło spadek popytu na kredyty mieszkaniowe, 35% odnotowało wzrost, a 11% respondentów wskazała na wzrost popytu o znacznej skali.

„W opinii ankietowanych instytucji do spadku popytu przyczyniło się pogorszenie sytuacji ekonomicznej gospodarstw domowych oraz wykorzystanie kredytów z innych banków. Na wzrost popytu nieznaczny wpływ miały: prognozy odnośnie sytuacji na rynku mieszkaniowym oraz zmiany w wydatkach konsumenckich, a także w kryteriach i warunkach udzielania kredytów mieszkaniowych”

Dostępność kredytów mieszkaniowych staje się loterią: oficjalnie banki łagodzą politykę kredytową, już prawie nikt nie wymaga  20% wkładu własnego (coraz częściej wystarczy tak jak przed pandemią 10% plus ubezpieczenie od niskiego wkładu), ale w praktyce, wiele osób (szczególnie gdy prowadzą jednoosobową działalność gospodarczą), gdy przychodzi po kredyt, odbija się od drzwi. I trudno się dziwić, niektórzy szacują, że co trzecia restauracja może nie przeżyć do wiosny, a banki muszą dbać o bezpieczeństwo powierzonych depozytów.

Przedłużający się lockdown i niezrozumiałe decyzje rządu mogą sprawić, że ciągle wiele branż będzie na cenzurowanym, z utrudnionym dostępem do kredytów, mimo, że banki w ankietach NBP, spodziewają się dużego wzrostu popytu w I kwartale 2021 r.

Czytaj też: Pierwsze banki już namawiają klientów: „zmieńcie umowę na kredyt o stałym oprocentowaniu”. To świetny interes czy finansowa pułapka?

AMRON: „Będzie dobrze, chyba, że…”. A kiedy nadejdzie to „chyba, że”?

Analitycy biura AMRON-SARFiN, czyli bankowej instytucji, która bada rynek kredytów mieszkaniowych, są zdania, że w najbliższym czasie „nie należy spodziewać się przełamania wzrostowego trendu cen mieszkań” (czytaj: „na rynku nieruchomości będzie coraz drożej”). I dodają: „chyba że nastąpi zmiana jednego z czynników wpływających na ceny nieruchomości: niskiego poziomu stóp procentowych NBP, ograniczonego zaufania do wartości pieniądza (zwłaszcza w świetle deklaracji jego dodruku i inflacji) czy taniego kredytu hipotecznego”.

Jakie są szanse, że zaistnieje wymienione „chyba, że”? Do tej pory jako główne ryzyko zahamowania wzrostu cen wskazywano pandemię i potężny kryzys zdrowotny.  Dziś analitycy chyba się przyzwyczaili do pandemii – czekamy aż zaszczepi się 70% populacji. Ale zapominamy, że pojawiają się nowe warianty koronawirusa, kalendarz szczepień jest opóźniony, a obecny lockdown nie musi być wcale ostatnim. Tym bardziej, że wiele innych krajów notuje szczyt zachorowań i zgonów. Pandemia może nas jeszcze zaskoczyć, a kryzys gospodarczy może mieć drugie, głębsze dno.

Ale zakładając, że pandemia będzie tylko przykrym wspomnieniem. W jakim stanie będzie gospodarka? W przyszłym roku kończy się kadencja prezesa NBP (mianuje go prezydent), nie wiadomo, czy Adam Glapiński zostanie na drugą kadencję. Zmieni się układ sił w RPP, trudno przewidzieć z jakimi problemami (czytaj z jak wysoką inflacją) będzie musiała walczyć Rada.

Zasady ekonomii sugerują, że czeka nas wysoka inflacja – w obieg wpuszczono za dużo pieniędzy, czeka nas odbicie gospodarcze, a z punktu widzenia zadłużonego państwa wysoka inflacja to nie jest powód do narzekań. I wtedy RPP będzie musiała podnosić stopy procentowe. Kredyt stanie się drogi i całkiem prawdopodobne, że cena nowych kredytów będzie zaporowa, a ci, którzy już spłacają kredyty i są zadłużeni „pod korek” – będą mieli kłopot ze związaniem końca z końcem.

Z drugiej strony w ślad za wzrostem stóp procentowych, oprocentowanie lokat pójdzie do góry. Klienci pogodzą się z bankami i zamiast nieruchomości będą chcieli zakładać depozyty. Kto wie, być może niektórzy uznają, że to czas spieniężyć mieszkanie w związku z rosnącymi kosztami utrzymania i brakiem najemców. Ale nie będzie już chętnych żeby je kupić. Tyle, że to scenariusz, który może się zdarzyć – i zapewne się zdarzy – za dobrych kilka lat.

źródło zdjęcia: PixaBay