23 sierpnia 2021

Mieszkania sprzedają się jak na licytacji. Spisana umowa przedwstępna? Wpłacony zadatek? To może nic nie znaczyć. Radzimy, jak „upilnować” upatrzonego mieszkania

Mieszkania sprzedają się jak na licytacji. Spisana umowa przedwstępna? Wpłacony zadatek? To może nic nie znaczyć. Radzimy, jak „upilnować” upatrzonego mieszkania

Rynek nieruchomości jest rozgrzany do czerwoności. Ceny mieszkań rosną z dnia na dzień, oferty znikają w oka mgnieniu, a klienci nie raz biorą udział w nieformalnych licytacjach – kto da więcej. Nawet uzgodnienie warunków, przybicie „piątki” i spisana umowa przedwstępna niczego nie gwarantuje – coraz częściej zdarzają się sytuacje, w których pojawia się nowy oferent i daje więcej. I dowiadujesz się, że „twoje” mieszkanie jednak nie będzie twoje. Jak zabezpieczyć się przed takimi zagrywkami sprzedających? Pytamy ekspertów i prawników o to, jak w warunkach szybkiego wzrostu cen nie dać sobie wyrwać upatrzonego mieszkania z rąk 

Niektórzy kupują mieszkania tak jak mięso w PRL – bez oglądania. Skoro „rzucili”, to trzeba brać i nie wybrzydzać. Tych realiów nie znała pani Ola, która chciała kupić od dewelopera mieszkanie w Warszawie – jak sama mówi – inwestycyjnie. Rozmowa z deweloperem układała się bardzo dobrze do momentu, gdy nie wspomniała, że nie potrzebuje miejsca garażowego, które sprzedający wycenił na 50 000 zł. To zakończyło negocjacje, bo przedstawiciel dewelopera powiedział, że ma umówionych 10 osób chętnych do zakupu tego mieszkania. I że nie jest skłonny do jakichkolwiek ustępstw.

Zobacz również:

Pan Maciej – inny nasz czytelnik – opisywał ostatnio w e-mailu do „Subiektywnie o Finansach” (kontakt@subiektywnieofinansach.pl), jak kupował mieszkanie dla siebie i rodziny. Umówił się z pośrednikiem, obejrzał wstępnie wytypowane mieszkanie i wstępnie wyraził zainteresowanie. Tego samego dnia wieczorem zadzwonił do pośrednika, żeby „zaklepać” zakup. „Pewnie potrzebna będzie umowa przedwstępna, gdzie mam podjechać, żeby ją podpisać?”. Niestety, pośrednik odpowiedział, że w tzw. międzyczasie pojawił się inny kontrahent z walizką pieniędzy przy sobie i że mieszkanie jest już sprzedane.

Pan Adrian upatrzył sobie zakątek na Ochocie z ogłoszenia na Otodom.pl. Wpłacił zadatek 10 000 zł, który miał mu zagwarantować, że sprzedawca nie „zdradzi” go z innym kupującym. Umowa przedwstępna została spisana na miejscu, zadatek przelany w ciągu 15 minut od jej podpisania, przelewem ekspresowym. Nic z tego: z ulicy przyszedł ktoś inny i przebił ofertę na tyle znacząco, że sprzedającemu opłaciło się zwrócić panu Adrianowi – zgodnie z zapisami wstępnej umowy – dwukrotność zadatku, czyli 20 000 zł.

W „normalnych” czasach wystarczy umowa dżentelmeńska i uścisk dłoni. W ostateczności przedwstępna umowa i zadatek. Ale czasy nie są normalne. A zakup nieruchomości często jest uzależniony od uzyskania finansowania w banku lub od tego, czy jesteśmy w stanie szybko zorganizować pieniądze. Przygotowanie aktu notarialnego też może trwać wystarczająco długo, by ktoś wymarzone mieszkanie nam sprzątnął sprzed nosa. Jak więc skutecznie „zaklepać” sobie mieszkanie? Co mówią prawnicy o tym, jak zwiększyć bezpieczeństwo transakcji? Ten tekst powinien przeczytać każdy, kto nie chciałby przeżyć tego, co stało się udziałem trojga naszych czytelników wymienionych wyżej.

Ceny mieszkań szaleją. Kiedy przyjdzie otrzeźwienie?

To, co się dzieje, to nie jest zdrowa sytuacja. Mieszkania drożeją średnio w tempie 10% rocznie, mimo że pandemia miała ten wzrost zahamować. Liczba składanych przez klientów banków wniosków kredytowych i wartość transakcji przeprowadzanych za gotówkę jest rekordowa. Według Biura Informacji Kredytowej w pierwszej połowie roku Polacy wzięli już łącznie 42 mld zł pod hipotekę. Do końca roku ta kwota ma się podwoić.

Przyczyny są znane: deficyt mieszkań, ciasnota (która wyjątkowo dała nam się we znaki w pandemii), niskie stopy procentowe, które sprawiły, że mieszkania drożeją w zasadzie na całym świecie. Kupują nie tylko ci, co realnie ich potrzebują (i korzystają z tanich kredytów), ale też ci, którzy zorientowali się, że każdy miesiąc zwłoki obniża ich siłę nabywczą ze względu na wzrost cen (którego nie da się „zbić” wzrostem płac). Kiedy boom mieszkaniowy się skończy? Banki wymieniają kilka okoliczności, które to uzasadnią: wzrost bezrobocia, kryzys gospodarczy, podwyżkę stóp procentowych no i … czwartą falę pandemii. Nawet Chińczycy czują, że mogą temu nie podołać.

Ale na razie jest jak jest – gorąco. Atrakcyjne mieszkania z rynku wtórnego znikają po kilku tygodniach, a te najlepsze – po kilku dniach. Deweloperzy usztywnili swoje pozycje negocjacyjne i mniej chętnie dają rabaty, choć przecież większość mieszkań sprzedają już na etapie dziury w ziemi. Ceny nowych mieszkań rosną coraz szybciej, a różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi zawężały się już w poprzednim kwartale.

Umowa przedwstępna, zadatek… to może nic nie znaczyć

Jak w takiej sytuacji kupować mieszkanie? Wyobraźmy sobie małżeństwo Ani i Janka, którzy wypatrzyli sobie w internecie wymarzone M3 na Starym Żoliborzu. Umówili się na oglądanie mieszkania i zakochali się w nim od pierwszego wejrzenia. Cena? 800 000 zł. „Bierzemy” – postanawiają. I umawiają się z właścicielem, że nazajutrz wpłacą 10 000 zł zadatku, który ma być gwarancją na to, że właściciel – pan Michał – nie sprzeda mieszkania nikomu innemu.

Zadatek działa w ten sposób, że jeśli sprzedający znalazłby innego nabywcę, to musiałby oddać podwojoną wartość tegoż zadatku, czyli w tym przypadku 20 000 zł. Ale czy to wystarczy? Można by dać wyższy zadatek, ale to z kolei ryzyko dla kupującego – jeśli nie zorganizuje do wskazanego w umowie dnia reszty pieniędzy – zadatek przepada. Umowa przedwstępna może oczywiście zawierać inne regulacje, ale rzadko kiedy zdarzają się odstępstwa od zwyczajowego układu, w którym zadatek przepada, albo jest zwracany w dwukrotnej wysokości. No dobrze, czyli mamy umowę. I to już załatwione? Mieszkanie jest „prawie” nasze? No nie…

Jak się zabezpieczyć przed sytuacją, w której ktoś inny mógłby nam sprzątnąć sprzed nosa mieszkanie, którego zakup wstępnie uzgodniliśmy? Rozmawiałem na ten temat z dwoma prawnikami i Jarosławem Sadowskim z firmy Expander, która pośredniczy w sprzedaży kredytów hipotecznych. Przyjrzyjmy się, jakie są możliwości „obrony” przed nieuczciwością (albo po prostu wykorzystaniem możliwości, jakie oferuje rynek) sprzedającego? Oto trzy techniki „mieszkaniowej samoobrony”.

Czytaj też: Ile warte jest twoje mieszkanie? A ile mieszkanie sąsiada? Za ile warto sprzedać? A za ile kupić? Oto cztery fajne narzędzia do wyceny nieruchomości przez internet

Czytaj też: Ich inflacja nie dotknie? Rządzący Polską politycy dostaną po 3000-4000 zł więcej na rękę. Poselska dniówka to już… 2200 zł. Ile powinni zarabiać politycy?

1. Jeśli zadatek, to (mimo ryzyka) wysoki

Najprostszym rozwiązaniem, niewymagającym wielkiego filozofowania jest wpisanie do umowy i wpłacenie wysokiego zadatku. Wtedy wycofanie się sprzedającego będzie dla niego kosztowne. Ale im wyższy zadatek, tym większe ryzyko po naszej stronie. Zwłaszcza jeśli nie mamy przy sobie całej kwoty potrzebnej do zakupu mieszkania.

Banki są zalane wnioskami kredytowymi. Jeśli ktoś sądzi, że coś znaczy ustawowe 21 dni, które banki mają na odpowiedź w sprawie udzielenia kredytu, to żyje w świecie równoległym. Rzeczywisty czas – liczony od złożeniu pierwszych dokumentów do uruchomienia pieniędzy – wynosi nawet ponad cztery miesiące. Czy sprzedający będzie miał na tyle dużo dobrej woli, cierpliwości i po prostu czasu, by czekać na sfinalizowanie umowy tak długo?

Większość sprzedających mówi, że jest im obojętne, czy klient kupuje mieszkanie za gotówkę czy na kredyt. Ale deklaracje to jedno, a rzeczywistość – drugie. Jeśli zależy nam na szybkim spieniężeniu mieszkania, „notowania” klienta gotówkowego będą zawsze większe. Jeśli nie mamy kilkuset tysięcy złotych w gotówce – lepiej przygotować bardzo wysoki zadatek, aby zniechęcić sprzedającego do szukania  „pokus” w postaci klienta gotówkowego, który zapłaci trochę więcej, ale przyjdzie z pieniędzmi w walizce – albo jest gotów wykonać przelew nie za cztery miesiące, lecz za tydzień.

Klient „kredytowy” zawsze będzie miał gorzej, bo co prawda zdolność i wiarygodność kredytową może zbadać awansem, ale wniosku kredytowego „in blanco” złożyć się nie da (a to jego rozpatrywanie trwa wymienione wyżej cztery miesiące). Część dokumentów i tak musi dotyczyć kupowanej nieruchomości, więc nie można zagwarantować sobie dostępu do kredytu i błyskawicznej decyzji banku, jeśli nie mamy upatrzonej konkretnej nieruchomości.

Czy można przyspieszyć czas „organizowania” pieniędzy na kredyt? W zasadzie nie można, ale pośrednicy finansowi podpowiadają, że jeśli jesteśmy pewni swojej wysokiej zdolności kredytowej – i jest to sprawdzone w kilku bankach – oraz mamy wysoki wkład własny i zatrudnienie w oparciu o umowę o pracę, to możliwe jest zaproponowanie bankowi „wyłączności”. Przyrzekamy jednemu bankowi, że finalnie skorzystamy z jego oferty (choćby marża była większa niż najniższa na rynku), a on próbuje proces kredytowy ciut przyspieszyć.

2. Jeśli „zaliczka”, to lepiej ją wykreślić

Jarosław Sadowski zwraca uwagę, że trzeba uważać, żeby się nie pomylić i nie wpisać do umowy, że wpłacamy „zaliczkę” zamiast zadatku. Wtedy sprzedający zwróci nam tylko tyle, ile od nas otrzymał. Zerwanie umowy będzie dla niego opłacalne nawet, gdy dostanie minimalnie wyższą ofertę. Pamiętajmy, że umowę przedwstępną zwykle przygotowuje sprzedający, więc warto ją dokładnie przeczytać. Podobno trik z zaliczką zamiast zadatku jest coraz popularniejszy wśród sprzedających, którzy z takim papierem w ręku wywierają presję na innych chętnych do zakupu mieszkania, niczym przy tym nie ryzykując.

„W umowie przedwstępnej warto również zawrzeć zobowiązanie sprzedającego do naprawienia szkody dla kupującego, która wynika z faktu niezawarcia umowy przyrzeczonej z winy sprzedawcy”

– mówi nam Ewelina Bułkowska, aplikant radcowski w Kancelarii Prawnej Piszcz i Wspólnicy. Umowa przedwstępna może zawierać różne niestandardowe zapisy, teoretycznie możemy się więc domagać, żeby sprzedający nie tylko zwrócił nam dwukrotność zadatku, ale np. pokrył koszty związane z procesowaniem wniosku kredytowego, który w takiej sytuacji trzeba wycofać.

Inna sprawa, że sprzedający wcale nie musi się zgodzić na dodatkowe „kary”. Możemy natomiast iść na układ: my wpłacamy wyższy zadatek, a sprzedający godzi się na dodatkowe zapisy. Klasyczny zadatek wynosi 5-10% ceny mieszkania, ale znamy przypadki, w których strony określały go w wysokości 20-25%.

Czytaj też: „Open Finance nie płaci nam zaległych prowizji” – skarżą się pośrednicy finansowi. A zarząd zrezygnował. Chwilowe problemy czy początek finansowego korkociągu?

Czytaj też: Czy nieruchomości będą nadal drożeć? Jakie mogą być najbliższe lata, a jakie dziesięciolecia? Dylematy tych, którzy chcą zainwestować w mieszkanie na wynajem

3. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego

Umowa przedwstępna, w której określamy podstawowe parametry przyszłej umowy (przyrzeczonej), a więc cenę lokalu i graniczny termin jej zawarcia może mieć różny „ciężar gatunkowy”. Może to być kawałek papieru, ale może być to też akt notarialny. Jego sporządzenie wymaga oczywiście zgromadzenia większej liczby dokumentów i kosztuje kilka tysięcy złotych, ale jest to pewniejsza formuła niż „zwykła” umowa przedwstępna.

Jeśli spisujesz umowę z deweloperem, to niech to nie będzie zwykła umowa rezerwacyjna, lecz umowa deweloperska, bo daje ci większe prawa. Oczywiście: zawarcie umowy deweloperskiej nie daje jeszcze żadnego prawa do nieruchomości. Ale zobowiązuje dewelopera do zawarcia takiej umowy, co z kolei uzależnione jest od realizacji inwestycji. O tym, czym się różni umowa deweloperska od umowy rezerwacyjnej oraz podpisywanej z deweloperem umowy przedwstępnej dobrze piszą tutaj.

A jeśli kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym? Kiedy umowa przedwstępna powinna mieć formę aktu notarialnego? Przede wszystkim wtedy, gdy w grę wchodzi wyjątkowa okazja. W tej sytuacji, jeśli właściciel wycofa się z transakcji, to i tak możemy doprowadzić do jej sfinalizowania. Po zawarciu tego rodzaju umowy przedwstępnej możemy złożyć wniosek o wpisanie naszego roszczenia do księgi wieczystej nieruchomości. W rezultacie nikt takiego mieszkania nie kupi, bo znajdzie w księdze wieczystej zobowiązanie sprzedającego, że to nam chce sprzedać nieruchomość.

Gdyby coś poszło nie tak, zarówno kupujący, jak i sprzedający mogą dochodzić swoich praw przed sądem. A zatem – w przypadku, gdyby sprzedający mimo wszystko zawarł umowę z kimś innym – możemy próbować uzyskać wyrok sądowy, na podstawie którego mieszkanie trafi do nas. Albo możemy żądać odszkodowania, gdybyśmy uznali, że to ma dla nas większą wartość niż walka o zasiedlenie mieszkania.

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego nie wyklucza możliwości ustanowienia zadatku jako dodatkowej gwarancji realizacji umowy. Ale dzięki temu, że transakcja jest już sygnalizowana w księdze wieczystej nieruchomości, na kwestię zadatku można spojrzeć bardziej elastycznie. Np. może on być niższy albo w zamian za jego wyższą wartość możemy negocjować możliwość jego zwrócenia, jeśli wycofalibyśmy się z transakcji wskutek siły wyższej. Jeden z naszych czytelników wpisał do takiej umowy możliwość wycofania się niemal w każdej chwili, gdyby ktoś z jego rodziny zmarł na COVID-19. Uznał, że wtedy nowe mieszkanie przestanie być jego życiowym celem.

Wadą jest też to, że przymus zawarcia umowy działa w obie strony. Jeśli więc kupujący zawrze taką umowę, a nie dostanie kredytu, to nie tylko straci zadatek, ale będzie miał zdecydowanie większe kłopoty, bo sprzedający może żądać od niego odszkodowania. Nie da się jednak ukryć, że umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego to bardzo duże ułatwienie dla kupującego. Biorąc pod uwagę, że usługi ekip remontowych czy meble zamawia się dzisiaj z wielomiesięcznym wyprzedzeniem (płacąc zaliczki), pewność zawarcia transakcji może przyspieszyć moment przeprowadzki.

———

SPRAWDŹ INWESTYCJE ZE ZNAKIEM JAKOŚCI SAMCIKA:

>>> Oszczędzaj na emeryturę i dostań 400 zł „samcikowej” premii. Chcesz dostać 200 zł premii za zainwestowanie 2000 zł albo 400 zł premii za zainwestowanie z myślą o dodatkowej emeryturze 4000 zł? Kliknij ten link albo ten link oraz wpisz kod promocyjny msamcik2021.

>>> Zainwestuj ze mną w fundusze z całego świata bez prowizji. Chcesz wygodnie – przez internet – oraz bez żadnych opłat lokować pieniądze w funduszach inwestycyjnych z całego świata? Skorzystaj z platformy F-Trust rekomendowanej przez „Subiektywnie o Finansach”. Kupuję tam fundusze. Inwestowanie bez opłat dystrybucyjnych po wpisaniu kodu promocyjnego ULTSMA. w tym poradniku najważniejsze rady, w co teraz inwestować.

>>> Zainwestuj w ETF-y z całego świata. Proste inwestowanie w ETF-y u robodoradcy możliwe jest dzięki platformie Finax, w której ja również trzymam kawałek oszczędności. Dzięki temu linkowi zainwestujesz tam pieniądze łatwo i wygodnie.

>>> Wypróbuj fundusze od najsłynniejszych firm zarządzających na świecie. Może warto trzymać pewną część swoich oszczędności pod zarządzaniem ludzi, którzy mogą o sobie powiedzieć: „osobiście znam Warrena Buffeta”? Fidelity, Schroeders, AllianceBernstein – fundusze tych legendarnych firm dostępne są dla klientów mBanku. Zachęcam do sprawdzenia na tej stronie.

———

WYJEŻDŻASZ NA WAKACJE? NIE ZAPOMNIJ O KARCIE WIELOWALUTOWEJ

Wyjeżdżasz na wakacje za granicę? Potrzebujesz karty wielowalutowej. To najtańsza metoda płatności za zakupy w walutach obcych. Od niedawna taką kartę oferuje m.in. fintech Cinkciarz.pl (Partner bloga „Subiektywnie o Finansach”). Dostępna jest fizyczna karta (15 zł za wydanie, bez opłat za obsługę) lub wirtualna karta (za darmo, służy do płatności w internecie oraz zbliżeniowych płatności telefonem czy zegarkiem). W obu wariantach kartą można płacić w złotych i 160 innych walutach – bez wysokich spreadów prowizji i ukrytych opłat. Zapraszam do wypróbowania karty. Konto na Cinkciarz.pl oraz wielowalutową kartę na wakacje MOŻNA ZAMÓWIĆ TUTAJ. Warto to zrobić z wyprzedzeniem, żeby karta zdążyła dotrzeć do portfela przed wyjazdem. Pod tym linkiem jest recenzja tej karty, którą zamieściliśmy na „Subiektywnie o Finansach” zaraz po jej debiucie.

———

ZAINWESTUJ CZĘŚĆ SWOICH OSZCZĘDNOŚCI Z ROBOTEM INVESTO

Na świecie ludzie, którzy nie mają ogromnych oszczędności i nie znają się na inwestowaniu, coraz częściej korzystają z robodoradców. Jak działa taki automat pomagający w inwestowaniu pieniędzy? Zapraszam do przeczytania tutaj. Jak dzięki niemu ludzie na Zachodzie inwestują pieniądze? Przeczytaj tutaj. W Polsce usługi robodoradztwa oferuje od niedawna swoim klientom ING Bank. Można z nich skorzystać, zakładając Investo za pomocą serwisu internetowego albo aplikacji mobilnej (ZAPRASZAM DO KLIKNIĘCIA W TEN LINK I POZNANIA SZCZEGÓŁÓW).

Wkrótce opiszę swoje prywatne doświadczenia z Investo po zainwestowaniu tam własnych oszczędności. Już teraz zapraszam natomiast do obejrzenia klipu wideo, w którym opowiadam, z czym to sie je (dosłownie!). A także do posłuchania podcastu, w którym rozmawiam z ekspertem od robodoradców. Więcej na temat działania Investo oraz pobieranych od klientów opłat napisałem tutaj.

———

PROWADZISZ MAŁY BIZNES? SPRÓBUJ GO ROZWINĄĆ Z FINTECHEM ZEN

Zamiast konta firmowego w banku (albo obok niego) możesz mieć inne – w fintechu. Rozważ aplikację ZEN oferującą wielowalutowe konto z kartą do bezspreadowych zakupów na całym świecie, bardzo wygodną i prostą w obsłudze aplikację mobilną, program cashback (dzięki któremu można odzyskać część pieniędzy z zakupów firmowych) oraz przedłużoną o rok gwarancję na opłacone kartą ZEN towary.

Poza tym ZEN to „wjazd” do systemu, dzięki któremu przyjmiesz płatność od swoich klientów w dowolnej formie – kartą płatniczą, BLIKiem, a także za pomocą PaySafeCard, Trustly, WebMoney, Skrill, Neosurf… Możesz więc bez obaw oferować swoje produkty lub usługi na całym świecie (a platformę do płatności łatwo zintegrujesz z CMS-em swojej strony internetowej). Do tego błyskawiczne rozliczanie transakcji, które trafiają od razu na zbiorcze konto w ZEN – pieniądze możesz wydać natychmiast. Nie za tydzień, ani za dwa, tylko od razu.

ZEN pobiera comiesięczny abonament (tutaj szczegóły wszystkich wariantów), ale przez miesiąc można wypróbować aplikację za darmo. Z kodem SOZEN – przez dwa miesiące. Żeby spróbować, trzeba SKORZYSTAĆ Z TEGO LINKU. Więcej o funkcjach aplikacji było w recenzji na „Subiektywnie o Finansach”, gdy wchodziła na rynek. Polecam też artykuł o ZEN Buddies, jednej z najciekawszych funkcji tej aplikacji, A także felieton o tym, gdzie jest ten moment, w którym przestajesz w ogóle potrzebować tradycyjnego banku.

———

PRĄD W TELEFONIE, CZYLI Z TĄ APKĄ WYGODNIE OBNIŻYSZ RACHUNKI 

Jeśli mieszkasz we Wrocławiu, to już dziś możesz skorzystać z możliwości kontrolowania swoich wydatków na prąd! Trójmiejska firma Fortum – renomowany, pochodzący ze Skandynawii sprzedawca energii – oferuje rozwiązanie „Prąd w telefonie”, dzięki któremu – w powiązaniu z inteligentnym licznikiem w Twoim mieszkaniu – możesz bardzo łatwo kontrolować swoje wydatki na prąd, obniżyć rachunki za energię i wygodnie doładowywać konto w czasie rzeczywistym. Samcik testował to na własnej skórze. Z propozycji dołączenia do tej innowacji możesz skorzystać KLIKAJĄC TEN LINK

źródło zdjęcia: PixaBay

Subscribe
Powiadom o
60 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
Zobacz wszystkie komentarze
Robert
1 rok temu

Mieszkanie za 800kzł i zadatek 10? To nieporozumienie. Należy wpłacić min 50 i wtedy mała szansa, ze zbywca sprzeda komuś innemu.
zadatek musi być adekwatny do ceny, wtedy pełni swoją role.

JanekKlos
1 rok temu
Reply to  Robert

Powierzy Pan osobie, której nie zna i widzi pierwszy raz na oczy 50tys? Zakładamy, że sprzedający się rozmyśla i ma do oddania 100tys, ale Pańskie 50tys wydał już sobie np. na inną nieruchomość. Pan jest bez kasy, nie ma ruchu, żeby zainteresować się inną nieruchomością. Dodatkowo same koszty po Pana stronie. Wezwania do zapłaty i ew. pozew z oczywiście wniesieniem opłaty sądowej stosownej do wysokości sporu, pełnomocnik. Zadatek + koszta = 70tys to na początek, i czekanie może z rok, dwa? i długa i namiętna egzekucja, z przeciwnikiem znającym temat to będą całe lata i wieki. Czasami rady trzeba przemyśleć,… Czytaj więcej »

krzysztof
1 rok temu

a znafcy przekonywali,ze beda taniec mieszkania…gdzie oni sa?

Migomat
1 rok temu
Reply to  krzysztof

Jasiek2017 miał rację, będzie tylko drożej. Nawet jak Polaczki przestaną kupować to firmy całe osiedla wykupią.

Migomat
1 rok temu

A tak trąbili na subiektywnie „bańka pęknie”, „kupię za gotówkę kredyciarzu” etc. 🙂

Calipso
1 rok temu
Reply to  Migomat

Obejrzyj Big Short. Może timing nie ten ale pęknie. Mało kto robi crash testy na ratę kredytową. Nie da się wiecznie trzymać stóp procentowych na zero jak inflacja rośnie… Jak dla mnie będą je cisnąć do wyborów, potem utopią społeczeństwo w wysokich stopach bo ludzie z pętlą na szyji to karne baranki. A po wyborach co im zrobisz…

Ja w 2010 mialem kredyt na 8%, nie widzę problemu by do tego czasowo wrócić.. zobaczymy ile osób wytrzyma taki cieżar… szczegolnie przy takich cenach mieszkań.

Admin
1 rok temu
Reply to  Calipso

Gdyby inflacja wyskoczyła na 7%, to już się nie da trzymać tak nisko stóp i będzie bolało

Marek
1 rok temu
Reply to  Calipso

Jak coś głosisz wystarczająco długo to kiedyś będziesz miał rację przy cyklicznym rynku. Tylko chyba nie o to chodzi. Co z tego że pęknie, jak w międzyczasie wzrośnie o wiele procent i te pęknięcie zejdzie nawet nie do poziomu, gdy i tak było już drogo?

Kłopot ze stopami procentowymi jest taki, że ich podwyżka utopi nie tylko społeczeństwo, ale też samo państwo. Popatrz na zadłużenie USA, strefy Euro, Polski. Kogo będzie stać na spłatę samych odsetek? Przy 8% odsetek Polska by na same odsetki musiała przeznaczać 25% budżetu.

Calipso
1 rok temu
Reply to  Marek

Pęknięcie bańki nie oznacza spadek cen do tych z 2003 czy 2012. Raczej korekte cen średnich o kilkanaście procent. Inwestorzy nie kupują po średnich cenach. Co oznacza że przy średniej minus 15% inwestorzy będą kupować minimum minus 30%. Zarobieni w dniu zakupu po paru latach ceny odbiją.

Państwo sie nie utopi bo dodrukuje… zadłużenie ma głównie w złotówkach. Biznesy i majątki po upadłościach konsumenckich wykupią ogarnięci na kredyty z gwarancjami bankow państwowych lub unijne dotacje…

Ważne jest ile procent społeczeństwa sie wywróci podczas tych zawirowań

Marek
1 rok temu
Reply to  Calipso

Jeśli obecnie inwestorzy odpowiadają za 25% zakupów, to nie ma szans, aby kupowali 15% mniej od średnich cen, jest ich za dużo i wśród nich też jest konkurencja. A jeśli bańka na nieruchomościach pęknie za rok, to te minus 15% to będą co najwyżej ceny z początku tego roku. Jaki jest sens w takim razie podwyższać stopy, aby potem musieć dodrukowywać i tworzyć kolejną falę inflacji? Nie będą robili nic tłumacząc, że inflacja jest przejściowa i niezależna od banku centralnego (jak to i teraz tłumaczą). Nasi rządzący nie będą się martwili o „bogaczy” czyli w praktyce tych co mają jakiekolwiek… Czytaj więcej »

Piotrek
1 rok temu
Reply to  Marek

Dokładnie, nie ma żadnych gwarancji, że podniosą stopy nawet przy 7 % inflacji, zawsze mogą też podnieść symbolicznie wskazując, że coś przecież robią. Nikt nie wie co będzie…

Pan Krzysztof
1 rok temu
Reply to  Marek

Obligacje, które sprzedałeś na 1% nadal takie będą. Rolowanie podrożeje, nowe długi podrożeją. Będzie trzeba skończyć z deficytem. Scenariusz ze sporą podwyżką może się ziścić, jeśli będą na hama trzymać to co teraz jest lub będzie niestabilnie politycznie. Po za tym PiS zmniejsza udział zagranicznego dlugu w stosunku do złotówkowego. Tynlko nie myśl, że spłacają 😉

Last edited 1 rok temu by Pan Krzysztof
Jacek
1 rok temu
Reply to  Marek

(…)Popatrz na zadłużenie USA, strefy Euro,(…)
Jeśli tych trafi szlag to boję co się będzie działo na kryptowalutach… cebulki tulipanów wysiadają.

Migomat
1 rok temu
Reply to  Calipso

Szczęśliwie kupiłem tuż przed pandemią, myślałem że przegrałem życie… po czym mieszkania obok mojego bloku obecnie są 20% droższe.

mam 30% LTV, spłacę w 2-3 lata max.

Pan Krzysztof
1 rok temu
Reply to  Calipso

Tu kluczowa jest cena. Przy 8% nie było tak wysoko

Andrzej
1 rok temu
Reply to  Migomat

No przecież pęka to jest wyciskanie ostatnich kropel z tej cytryny ;).

krzysztof
1 rok temu
Reply to  Andrzej

peka i nie moze peknac…ach ci znafcy…

Sławek
1 rok temu

Za deweloperkę biorą się już przysłowiowi taksówkarze. Ludzie, którzy ten rynek znają tylko z artykułów w internecie. Mam informacje z pierwszej ręki i łapie się za głowę gdy słyszę kto zgłasza się do ekip budowlanych oraz jakie ma plany…

Admin
1 rok temu
Reply to  Sławek

Tak się pompuje bańka

Krzysztof M.
1 rok temu
Reply to  Maciej Samcik

Kolega zajmujący się wynajmem od lat modli się by hossa potrwała jeszcze do wiosny co sprzeda bez podatku ostatnie mieszkanie. Gwoli refleksji dla byczych mieszkaniowych inwestorów.

Admin
1 rok temu
Reply to  Krzysztof M.

Dlaczego bez podatku? 🙂

Marek
1 rok temu
Reply to  Maciej Samcik

5 lat od zakupu
Tylko ulga liczy się 5 lat podatkowych, więc na pewno 5 lat nie minie na wiosnę, ale z początkiem stycznia (tego lub następnego roku).

Admin
1 rok temu
Reply to  Marek

a tak, racja

Krzysztof M.
1 rok temu
Reply to  Maciej Samcik

Chce sprzedać po upływie 5 lat od daty zakupu. Przed tą datą musiałby zapłacić podatek. Zajmował się wynajmem i pod tym kątem kupował mieszkania. Od roku likwiduje interes.

McGregor
1 rok temu
Reply to  Maciej Samcik

Bo zaiste musi minąć określony czas od zakupu, żeby nie płacić podatku przy sprzedaży..

Admin
1 rok temu
Reply to  McGregor

a tak, racja

Piotrek
1 rok temu
Reply to  Maciej Samcik

Bo pewnie kupił 4 lata temu…

Marek
1 rok temu

Sprzedającemu jest obojętne czy kupuje ktoś za gotówkę czy za kredyt, ale nie jest mu obojętne, czy dostanie pieniądze w dniu podpisania umowy sprzedaży, czy za 4 miesiące. Szczególnie, jeśli otrzymane środki chce przeznaczyć na zakup innej nieruchomości, które w ciągu tych kilku miesięcy mogą zdrożeć.

Drugą sprawą to jest dla mnie jakaś kpina, że kupujący chciałby zagwarantowania dostępności mieszkania, ale z drugiej strony nawet nie ma pewności, czy dostanie kredyt i to mieszkanie kupi. Do tego zadatek niewiele większy niż 1% wartości, to mało poważne.

Fabian
1 rok temu

Uważam, że standardem powinna być notarialna umowa przedwstępna w oparciu o którą ten sam notariusz tworzy umowę końcową co zabezpiecza strony umowy i pomniejsza koszty u notariusza. Ja tak mieszkania kupowałem lub sprzedawałem już 3-krotnie w ciągu swego życia bez żadnych numerów ze strony kontrahentów.

Admin
1 rok temu
Reply to  Fabian

Tak powinno być

McGregor
1 rok temu
Reply to  Fabian

ludzie Kupują mieszkania po 800k, a szkoda im wydać przy tym kilkaset złotych więcej na dodatkową taksę. Założenie jest takie: taksa przy umówię sprzedaży = 1, taksa za umowę przedwstępna i umowę końcową = 1,5, więc trzeba zapłacić 50% więcej za taksę. Ale przy transakcjach za kilkaset tysięcy to żadna kwota..

Pan Krzysztof
1 rok temu
Reply to  McGregor

„ludzie Kupują mieszkania po 800k, a szkoda im wydać przy tym kilkaset złotych więcej na dodatkową taksę.”
Porównaj sobie te kilkaset złotych z wysokością raty. Ludzie widzą, że płacą ratę 1500, a tych 800k nie widzą, bo to dla nich zbyt wirtualne.

Ralf
1 rok temu
Reply to  McGregor

A potem Ci gołodupcy przychodzą ubezpieczyć swój pałac i szkoda im 300 zł na rok.

Andrzej
1 rok temu
Reply to  Fabian

uważasz, że tak łatwo namówić przedstawiciela dewelopera na pójście do notariusza? „przecież na wybrane przez pana mieszkanie czeka kolejka chętnych i nie ma czasu na głupoty”

Ralf
1 rok temu

Puśćmy wodze fantazji. Ze względu na szalejącą inflację Glapa musi już podnieść stopy procentowe (zabezpieczywszy wpierw byt swoich dwórek), jest już po przyspieszonych wyborach, PIS ma większość, ze szpitali i kostnic się wysypuje, PWPW nie nadąża z dodrukiem, jest przedwiośnie, a szklanych domów i elektrycznych samochodów brak… Dochodzi do kontrrewolucji? Ale nie takich popierdółek jak ze strajku kobiet, tylko takiej konkretnej, ze zdemolowaniem Belwederu i gmachu Sejmu. Obstawiamy 😉 Gdzie jest ta granica, że społeczeństwo powie „dość!”? Czy może da się przeciągnąć (przekupić) na swoją pisiorską stronę powiedzmy ze 45% populacji (30% głosujących + 15% tych, co sprzyjają, ale się… Czytaj więcej »

NieBądźKonsumistą
1 rok temu

Tak, to chory czas, więc trzeba „przezimować”, czyli np. pójść na wynajem, bo stawki są stosunkowo niskie (Warszawa ok. 60 zł/m2). Te 2000 zł miesięcznie za wynajem można wytrzymać. Rekord padł w Warszawie, mieszkanie do wynajęcia 10 m2 (na kilka miesięcy wystarczy! Film o życiu na 6m2 w Hong Kongu oglądałam)
Znajoma, na pokładzie chłopak, dziecko, pies i raty na samochód. Mieszkanie 50 m2 jest dla niej za małe!
Inna agentka, dziecko, kot, samochód, zadłużenie na kartach (mała liczba 5-cyfrowa), 48 m2 – za małe!
Nie bądźcie konsumistami.

Admin
1 rok temu

Konsumista to taki konsumpcyjnie nastawiony komunista?

Krzysztof M.
1 rok temu
Reply to  Maciej Samcik

A propos doszła mnie myśl, że jak ceny idą w górę to dla rządu jest to idealna sytuacja dla obłożenia podatkiem katastralnym. Po wyborach 2023 r. Ten rok jest wskazywany jako początek zaciskania pasa dla budżetu RP. Połączenie dwóch rzeczy: podatku i wzrostu stóp może być nader bolesne.
A propos tego słowa podoba mi się przedstawiona definicja. Młodzi są aktualnie komunistami, ekologami i wszechstronnie tolerancyjnymi pod warunkiem nie ograniczenia ich praw konsumenckich.

Admin
1 rok temu
Reply to  Krzysztof M.

Sam się dziwię, że rząd tak intensywnie zaprzecza planom wprowadzenia podarku katastralnego

Sosna
1 rok temu
Reply to  Maciej Samcik

Hehe, „podarek” ;-)))

Stef
1 rok temu
Reply to  Maciej Samcik

To dobry temat na artykuł. Znam młode osoby które są eko bo nie jedzą mięsa ale latają 3x do roku na wakacje na koniec świata, nawet w pandemii.

Admin
1 rok temu
Reply to  Stef

Trochę liznęliśmy tego tutaj:
https://subiektywnieofinansach.pl/kryzys-klimatyczny-jak-mu-przeciwdzialac-i-ile-mozna-dzieki-temu-oszczedzic/
Ale rzeczywiście to jest temat, napiszemy coś o tym podróżowaniu

Przemo
1 rok temu

Panie Maćku,

A może tak z drugiej strony Pan opisze tą sytuację. Oczami sprzedającego na rynku wtórnym,
Opisze Pan ludzi, którzy nie mają nic poza planami czy marzeniami, ale chcieliby wszystko. Takich, którzy nie czytają albo nie rozumieją jasnych i prostych zapisów w ofertach. Albo czytają, ale potem pajacują utrudniając albo przedłużając sprzedaż.
Ten rynek jest trudny dla jednych i drugich.

Marco
1 rok temu
Reply to  Przemo

Czy mógłbyś rozwinąć myśl? Jest coś złego w tym że ktoś ma plany i marzenia? W jaki sposób takie osoby utrudniają sprzedaż?

Admin
1 rok temu
Reply to  Przemo

Oczywiście, że rynek spekulacyjny jest trudny, ale nie do końca rozumiem których ludzi Pan opisuje jako tych, którzy nie mają nic poza marzeniami i czytają, ale nie rozumieją.

Przemo
1 rok temu
Reply to  Maciej Samcik

Wiedziałem, że z tymi planami i marzeniami będą problemy… Nie piszę o rynku spekulacyjnym, tylko o tym, że ktoś chce po prostu sprzedać i liczy, że trafi na takiego, który chce po prostu kupić. Chodzi mi o kupujących nie rozumiejących jasnych i prostych opisów zawartych w ofertach. Zakup za gotówkę to za gotówkę. Gotówka to żywy pieniądz, a nie inny lokal do zbycia w bliżej nieokreślonym czasie. „Cena nie do negocjacji” napisana i wypowiedziana (zaakceptowana) na spotkaniu, potem prośba o zwłokę prawie tygodniową i ostatecznie próba targowania. Określone warunki sprzedaży (terminy udostępnienia i inne podobne), a jednak notoryczne próby cwaniakowania… Czytaj więcej »

Marek
1 rok temu
Reply to  Przemo

Wyobraź sobie, że dla większości ludzi transakcja kupna mieszkania to bardzo poważna czynność i nie powinno dziwić, że wtedy człowiek się waha. Jak każda transakcja znacznej wartości podlega też negocjacjom. A co widzimy w Twoim wpisie? Zero negocjacji, bierzesz albo spadaj bo tracisz czas wielce szanownego właściciela.

To właśnie takie opisy i oczekiwania sprzedających najdobitniej pokazują patologię na rynku. W normalnej sytuacji taki sprzedawca by nigdy nie sprzedał i po wielu miesiącach czekania na kupującego zwyczajnie spokorniał. Ale w obecnej sytuacji czuje się panem i nie ma zamiaru iść na jakiekolwiek ustępstwa. I mimo swojego patologicznego zachowania pewnie sprzeda.

Przemo
1 rok temu
Reply to  Marek

Nie zrozumiałeś. Zawsze można negocjować. Ale już, teraz. Spotykamy się, oglądamy, rozmawiamy. I ew. negocjujemy. Jak najbardziej. Opisuję sytuacje odwlekania decyzji, rzekomego „rezerwowania” na prawie tydzień, po czym bezczelnego składania niższej oferty. Tym bardziej, że na spotkaniu było jasno powiedziane, że cena nie podlega negocjacji. I w tym momencie kupujący powinien w takim razie powiedzieć : dziękuję. I wszyscy byliby zadowoleni. Patologię na rynku pokazują również zachowania kupujących. I o jakich opisach piszesz? Czytałeś? W opisanej sytuacji opis napisany jak dla przedszkolaka, cena (powtórzę, bo już pisałem) umiarkowana. Naprawdę nie da się świadomie nie zrozumieć prostych i jasnych stwierdzeń. Ustępstwem… Czytaj więcej »

Marek
1 rok temu
Reply to  Przemo

Odnoszę się do tego co opisujesz:
„Cena nie do negocjacji”, „Określone warunki sprzedaży” też nie do negocjacji (a próba negocjacji nazwana cwaniakowaniem).
Czytałem, przecież się do tego opisu odnoszę. Piszę o Twoim opisie „problemów” które są normalnymi zachowaniami.

Skoro cena była dobra to ten tydzień/dwa różnych, nawet najgłupszych pytań jakoś można przetrwać. A potem z satysfakcją można takim odpowiadać: sprzedane.

Sosna
1 rok temu
Reply to  Przemo

Zdecyduj się. Albo „zawsze można negocjować”, albo „cena nie podlega negocjacji”. Po pierwsze, w ogłoszeniu powinieneś jasno podać, co negocjacji podlega, a co nie. Po drugie, niestety taka jest rzeczywistość bycia indywidualnym sprzedawcą na portalach ogłoszeniowych. Tak, zgłaszają się klienci. Klienci są różni (również cwaniacy i de*ile). I musisz z nimi rozmawiać i tracić swój czas. I tu nie chodzi tylko o mieszkania, ale również o używane samochody i lodówki (wystawiane z ofertą 300 zł, odbiór własny, zgłasza się klient – „wezmę za 100 zł jak pan dowiezie”). I albo zatrudniasz pośrednika (za parę tysięcy a czasem paręnaście), który ogarnia… Czytaj więcej »

Marek
1 rok temu
Reply to  Przemo

Oczami sprzedającego na rynku wtórnym… „Mam mieszkanie, przeglądam podobne oferty, wybieram najwyższą cenę w okolicy, dodaję 5-10% (bo moje jest najlepsze) i taką cenę wystawiam w ogłoszeniu. Jestem wielce oburzony, że ktoś chce się targować, przecież jest mało mieszkań i ja dyktuję warunki.” Może być? Polski rynek (zagranicznych nie znam, nie wiem czy jest lepiej) jest trudny, bo trudno jest się dowiedzieć, jakie są ceny transakcyjne mieszkań w okolicy. Statystyki z cenami ofertowymi nic nie wnoszą. Tym samym sprzedawca i kupujący nie wiedzą, jak kształtują się realne ceny sprzedaży. A pośrednicy tylko chcą prowizje za podanie adresu i nic więcej… Czytaj więcej »

Przemo
1 rok temu
Reply to  Marek

Oczywiście każda strona ma swoje racje. Niekoniecznie punktem zapalnym jest cena. Wystarczy, aby w ramach próby zawarcia transakcji strony traktowały się poważnie. Tylko i aż tyle.
A moje opisy dotyczą ceny naprawdę umiarkowanej, biorąc pod uwagę wszelkie „badania rynku” dokonane w oparciu o oferty i realnie zawarte transakcje (kilka).

Dżo
1 rok temu
Reply to  Marek

Miałam w takim razie cudownego pośrednika. Aczkolwiek na początku tylko podał adres i powiedział że nie ma czasu bo ma inne spotkanie. Ale dwie godzinki później zadzwonił zapytać czy coś jeszcze chcę wiedzieć o tym mieszkaniu. Negocjował cenę w moim imieniu (nie cwaniakowałam tylko od razu powiedziałam ile max dostanę kredytu i że te kilkanaście tysięcy robi dla mnie różnicę typu kupię/nie kupię bo mnie nie stać). A potem już załatwiał wszystkie papiery, umawiał mnie i sprzedających u notariusza. Wszystko załatwione, łącznie z opier*** wynajmującej mieszkanie która z dnia na dzień bez słowa się wyniosła, że ma mi natychmiast oddać… Czytaj więcej »

Przemo
1 rok temu
Reply to  Dżo

Taki pośrednik to rzadkość. Tak samo jak jasne powiedzenie: dam tyle i już.
I wtedy każdy jest zadowolony, że nie musi prowadzić wojny podjazdowej.

janusz n
1 rok temu

zaczne chodzic po deweloperach i dawac zadadki … 10k na czysto w 15 min ? 3-4 mieszkania ze zwrotem i nie musze kombinowac na etacie.

Dominik
1 rok temu
Reply to  janusz n

Dajesz zadatek a potem sprzedajesz drożej. Cesję się nazywają albo forwordy. Model 10:90. To też jedna ze strategi inwestorów.

Marco
1 rok temu

To nie czasy są nienormalne, tylko – ludzie.

gosc
1 rok temu

RE: Finansowe sensacje tygodnia (odc. 67) Jak zwiększyć bezpieczeństwo kont internetowych? Dwa pomysły: 1) System Zastrzeżenie Kredytowe obowiązkowe dla wszystkich banków i instytucji pożyczkowych.  Dzięki temu jeśli ktoś włamie się na konto to nie będzie mógł zaciągnąć kredytów. To, że takie sytuacje mają miejsce pokazuje, że same banki nie są w stanie zapewnić klientom bezpieczeństwa. Dodatkowo rozwiązuje to szerszy problem wyłudzeń kredytów i pożyczek. 2) Danie klientowi prawa ustalenia jakie ryzyko chce ponosić w związku z korzystaniem z bankowości internetowej i mobilnej. Można to zrobić poprzez limity przelewów: a) Każdy klient powinien mieć możliwość ustanowienia dziennego i miesięcznego limitu przelewów. Limit… Czytaj więcej »

Dżo
1 rok temu
Reply to  gosc

1) istnieje coś takiego jak Baza Dokumentów Zastrzeżonych – jeśli zastrzeżesz dowód żaden bank nie udzieli kredytu, nawet karty do konta nie zamówisz.
2) Klienci maja takie możliwości – samodzielnie ustawiają limit przelewów, płatności kartą
a) nielogiczne, niższy limit miesięczny blokowałby jakikolwiek większy przelew wciągu dnia
b) ta zmiana przez telefon to wcale taka bezpieczna nie jest, łatwo się podszyć – ale jest praktyka w bankach zmiany przez rozmowę wideo za okazaniem ważnego dokumentu.

Krzysztof
1 rok temu

Pani Ola chciała kupić w celach inwestycyjnych bez miejsca parkingowego? I co ona chciała z tym później zrobić? Indywidualne miejsce na samochód to teraz naprawdę istotna cecha mieszkania.

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!