17 czerwca 2021

Decyzja kredytowa: banki mają na nią 21 dni, ale mało który dotrzymuje tego terminu. Jak się zabezpieczyć przed kłopotami?

Decyzja kredytowa: banki mają na nią 21 dni, ale mało który dotrzymuje tego terminu. Jak się zabezpieczyć przed kłopotami?

Zgodnie z prawem banki mają 21 dni na wydanie klientowi decyzji kredytowej. Ale ostatnio to prawo w wielu bankach stało się martwe. Boom kredytowy i zalew wniosków o kredyty hipoteczne sprawił, że w praktyce rozpatrywanie wniosku trwać nawet… ponad dwa miesiące! Co możemy zrobić, gdy banki łamią zapisy ustawy o kredycie hipotecznym, a decyzja kredytowa nie nadchodzi, choć powinna?

Od końca 2020 r. tzw. czasy procesowe w bankach udzielających kredytów hipotecznych są bardzo długie. To, że klienci wręcz rzucili się na zakupy nieruchomości, widać nie tylko u deweloperów, ale również bankach, które finansują ich nabycie. Po pewnym zastoju (związanym z lockdownem i jego konsekwencjami) banki zniosły większość „pandemicznych” ograniczeń i akcja kredytowa ruszyła z kopyta. Choć oczywiście – o czym pisałem tutaj – nie każdy może dziś liczyć na kredyt.

Zobacz również:

Decyzja kredytowa w bankowym korku

Deweloperzy budują (choć nieruchomości wypuszczanych na rynek jest mniej niż przed pandemią), ofert na rynku wtórnym nie brakuje (to z kolei zasługa kryzysu na rynku najmu), kupujących nie brakuje. I tylko banki, które ten cały interes finansują, mocno się zatkały. Co w takim razie z zapisem art. 14. pkt 2. ustawy o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (w skrócie ustawa o kredycie hipotecznym)? Jest on nieubłagany:

„Kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent są obowiązani przekazać konsumentowi decyzję w sprawie udzielenia kredytu hipotecznego (decyzja kredytowa), na trwałym nośniku, w dwudziestym pierwszym dniu od dnia otrzymania wniosku”.

W zdecydowanej większości przypadków banki, pomimo złożenia przez klientów kompletnego wniosku, nie są w stanie tego terminu dotrzymać. W niektórych przypadkach przekraczają go dwu-, trzykrotnie. Klienci się denerwują, ale jeśli nie mają dobrego pośrednika, który może wybłagać w banku o „szybką ścieżkę”, to trzeba czekać i liczyć na łut szczęścia.

Niektórzy próbują przypominać bankowcom o ich obowiązkach. Ale to broń obosieczna. Dlaczego? Jeżeli banki miałyby się literalnie trzymać ustawowego zapisu, nie mając odpowiednich zasobów, powinny wydać klientom, w przypadku których się „nie wyrobiły”, decyzje… negatywne. Analityk nie zdążył przeprowadzić analizy, a bank nie może bez tego udzielić kredytu. A więc decyzja kredytowa jest odmowna. Oczywiście takie rozwiązanie nie byłoby satysfakcjonujące dla żadnej ze stron. Klient chce uzyskać kredyt, a bank na nim zarobić.

Rozwiązanie problemu? Wniosek o kredyt, który… nim nie jest

Proces kredytowy trwający dwa a nawet trzy miesiące to obecnie (czerwiec 2021 r.) nic nowego – to w zasadzie (niestety) standard. Nijak się to ma do zapisów cytowanej ustawy. Co zatem wymyśliły banki? Otóż klienci nie składają ich zdaniem wniosków kredytowych, a np. wnioski wstępne lub wnioski o określenie warunków cenowych itp…

W świetle ustawy o kredycie hipotecznym (art. 14. pkt 1.) takie zapytania wnioskami kredytowymi nie są, a więc… 21 dni na decyzję się nie nalicza. Dopiero po przeprowadzeniu pełnej analizy dokumentów „wstępnych” klienta wnioskodawca wypełnia „docelowy” wniosek. Czasem po prostu przepisując wszystkie dane z „zapytania o kredyt”. Analityk wtedy jest przygotowany, zna temat i może (w ustawowym terminie) wydać decyzję kredytową.

Mamy więc już dwie przesłanki mówiące, że nałożenie przez parlament na banki obowiązku szybkiego procesowania wniosków kredytowych było kompletnie nieskuteczne. Nawet jeśli bank tego obowiązku nie zrealizuje, to i tak nic mu nie można zrobić (co najwyżej – jeśli awanturujemy się zbyt głośno, bank po prostu wystawi nam odmowę). A wystarczy, że bank zmieni nazwę dokumentu, który wypełniamy, starając się o kredyt i już przestaje być to wniosek kredytowy objęty ustawą. Proste?

A co jeśli dokumenty się przeterminują w czasie „stania w korku”?

Z takiego kombinowania mogą wziąć się jednak kłopoty. Jeśli wnioskodawcy składają w banku „zapytanie kredytowe”, to musi ono zawierać również m.in. dokumenty dochodowe. Tymczasem, co do zasady, np. zaświadczenie o zatrudnieniu jest ważne tylko przez 30 dni (większość banków stosuje taki termin). Co w sytuacji, gdy analityk nie zdąży wydać (choćby wstępnej) decyzji? Czy trzeba ponownie dostarczać zaktualizowane dokumenty?

Nie ma tutaj reguły. Bank może „zaliczyć” nam datę wpłynięcia dokumentu jako ostateczną, ale analityk ma tutaj pewną dowolność. Jeżeli stwierdzi, że dokumenty są zbyt przeterminowane, to może poprosić o dostarczenie aktualnych, narażając nas na stratę czasu, a czasem i wymierne koszty. Pół biedy, jeżeli ma to być nowy wyciąg z konta lub nawet wyciąg z KPiR przy działalności gospodarczej. Gorzej, jeżeli ktoś (zwykle kadrowa, księgowa) takie zaświadczenie musi przygotować jeszcze raz.

W takiej sytuacji stres mają wszyscy, począwszy od pośrednika kredytowego lub pracownika banku, który wniosek przyjął. Ci, którzy znajdują się na pierwszej linii, obrywają niestety najbardziej. I to na nich skupia się (uzasadnione przecież) niezadowolenie potencjalnych kredytobiorców.

Decyzja kredytowa w 21 dni to fikcja. Warto ją uwzględnić w umowach i aktach notarialnych

Bardzo źle się dzieje, jeżeli konsument kupujący mieszkanie sugeruje się terminem 21 dni na decyzję kredytową banku i całą transakcję „ustawia” pod ten termin. Czyli przykładowo podpisuje umowę przedwstępną, wpłaca zadatek i określa podpisanie aktu przenoszącego własność nieruchomości np. za miesiąc. W teorii powinno się udać zdążyć, ale w 95% przypadków okazuje się to niemożliwe.

I co wtedy? Do przeniesienia własności nie dochodzi więc zbywca ma prawo zatrzymać zadatek. To sytuacja ekstremalna, ale nie niemożliwa. Trafiają się niestety sprzedający, którzy czyhają na takich nieświadomych kupujących. Inkasują kilkadziesiąt tysięcy złotych zadatku, rozwiązują umowę i… wystawiają mieszkanie na sprzedaż jeszcze raz. Z drugiej strony: nawet zapisanie w umowie terminu dwóch miesięcy na uzyskanie decyzji banku niczego nie gwarantuje. W miarę bezpieczny jest termin trzymiesięczny – o ile bank nie odrzuci naszego wniosku kredytowego i nie będziemy musieli składać kolejnego, w innym banku.

Dlatego zanim cokolwiek podpiszesz, a co gorsza wpłacisz, porozmawiaj z ekspertem kredytowym. Ustalcie realny termin uzyskania finansowania. Można też zamieścić w umowie takie zapisy, które umożliwiają zwrot zadatku np. w przypadku nieuzyskania finansowania. Wszystko to kwestia umowna.

Niepisana zasada rozsądnego kredytobiorcy mówi o tym, że wnioski hipoteczne składa się w trzech bankach: Po pierwsze we własnym banku, do którego wpływają dochody. Po drugie w banku, który – jak wynika z sytuacji – procesuje wnioski najszybciej i decyzja kredytowa – nawet jeśli kredyt nie jest tani – ma szansę „dojechać na czas”. Po trzecie w banku, w którym oferta kredytowa jest najlepsza (zwykle w takich bankach też kolejki wniosków są najdłuższe).

Oczywiście każdemu zależy, aby uruchomić kredyt w tym banku, który ma najlepszą ofertę. Ale po uzyskaniu decyzji w którymkolwiek z banków można już w miarę spokojnie czekać na to, co zrobią kolejne banki. Jeśli nie mamy już czasu – bierzemy pieniądze z tego, który decyzję wydał pierwszy. A jeśli możemy jeszcze czekać – to czekamy.

Posłuchaj najnowszego podcastu Ekipy „Subiektywnie o Finansach”

W najnowszym odcinku podcastu „Finansowe sensacje tygodnia” ekipa blogu „Subiektywnie o Finansach” w galowym składzie omawia ważne dla świata sprawy. Na kanwie boomu na kredyty hipoteczne rozmawialiśmy o tym, czy banki nie zatrzymały się przypadkiem w XIX wieku, jeśli chodzi o badanie naszej wiarygodności i zdolności finansowej. Sprawdzaliśmy też, czy planowane przez rząd zmiany systemu wsparcia dla fotowoltaiki mogą sprawić, że jej montowanie na dachach stanie się nieopłacalne. Mówimy też o tym, ile znaczy słowo bankiera. Na przykład takie o „dożywotniej gwarancji stałej ceny”. Do posłuchania pod tym linkiem. Zapraszam serdecznie!

zdjęcie tytułowe: Ben White/Unsplash

Subscribe
Powiadom o
3 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
Zobacz wszystkie komentarze
Marcin
1 miesiąc temu

Drogi Kliencie. Złożyłeś wniosek w 4 bankach? 3 z nich pracują na próżno, ich praca pójdzie do kosza, a Ty sprawiasz, że korek robi się jeszcze większy i jeszcze dłużej czekasz na decyzję.

Radek
1 miesiąc temu
Reply to  Marcin

Dlaczego na próżno? Przecież nie wiadomo ile wniosków zostanie rozpatrzonych pozytywnie, może się okazać ze tylko dwa. Zawsze lepiej mieć wybór.

Robert Sierant
1 miesiąc temu
Reply to  Marcin

w Polsce bank może powiedzieć „nie, bo nie” dlatego składa się kilka wniosków, nie ma tzw. pewniaków, a jak kupujący wpłaci zadatek to chce mieć jak największą szansę na uzyskanie finansowania; proces trwa długo więc wnioskowanie jeden po drugim nie przejdzie

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!