Jaka jest przyszłość rynku najmu? Oto próba odpowiedzi na pytanie, które dręczy każdego, kto inwestuje w mieszkania, żeby na nich zarobić

Jaka jest przyszłość rynku najmu? Oto próba odpowiedzi na pytanie, które dręczy każdego, kto inwestuje w mieszkania, żeby na nich zarobić

Wiele osób lokuje dziś oszczędności w nieruchomościach, chcąc uchronić pieniądze przed inflacją. Z ich punktu widzenia inwestycja w „realne aktywa” to lepsze rozwiązanie, niż zakup akcji (w ich przypadku jest ryzyko większych wahań wartości), czy obligacji. Ale żaden rodzaj inwestowania – łącznie z inwestowaniem w nieruchomości – nie daje gwarancji pewnego zarobku. Od czego zależy dochodowość lokowania oszczędności w mieszkania na wynajem? Jaka przyszłość czeka rynek najmu? 

W poprzedniej analizie z cyklu „Inwestowanie w nieruchomości” sprawdzałem argumenty za i przeciw inwestowaniu pieniędzy w mieszkania. W tamtym tekście skupiałem się przede wszystkim na czynnikach od których zależy wzrost lub spadek wartości samej nieruchomości. Jednak ludzie, którzy lokują pieniądze w nieruchomości z pobudek inwestycyjnych zwykle w swoim „modelu biznesowym” uwzględniają również dochody z najmu.

Zobacz również:

Mieszkanie jest lepszą inwestycją, gdy „pracuje”. Bo jak nie „pracuje”, to kosztuje

Mieszkanie „pracujące” jest – z oczywistych względów – lepszą inwestycją, niż takie, które stoi puste. Oprócz wzrostu wartości nieruchomości (który – w długiej perspektywie – powinien co najmniej pokrywać inflację) dochodzi bowiem dochód z czynszu, który może być ekwiwalentem odsetek od depozytu bankowego lub obligacji, czy dywidendy od posiadanych akcji.

Dochody z najmu są tym istotniejsze, że o ile pieniądze leżące bezczynnie w banku (nie przynoszące odsetek) „tylko” nie zarabiają, o tyle stojące bezczynnie mieszkanie wiąże się z pewnymi kosztami (czynsz, składka na utrzymanie części wspólnych). Przeważnie mówimy o opłatach rzędu 5-7 zł za każdy posiadany metr kwadratowy mieszkania.

Z drugiej strony mieszkanie „pracujące” pozwala osiągać przychody między 45 a 55 zł za każdy metr nieruchomości, co w poprzednich latach bywało ekwiwalentem oprocentowania 5-6% (po uwzględnieniu kosztów pozyskania najemcy, ewentualnego odświeżenia mieszkania raz na jakiś czas, czy niezbędnych napraw).

Z obliczeń Narodowego Banku Polskiego wynika, że dziś z wynajmu mieszkania można „wycisnąć” mniej więcej 3,1% stopy zwrotu z kapitału własnego. To oczywiście wyliczenia, do których przyjęto wiele zmiennych.

Mówimy bowiem o modelowym mieszkaniu o metrażu 50 m2 w Warszawie, którego zakup kosztuje 10.500 zł za m2, zaś wykończenie 700 zł na m2, a z wynajmu jesteśmy w stanie uzyskać 48,9 zł na m2. Przyjęto też bardzo odważne założenie, że mieszkanie jest wynajmowane przez aż 95% czasu oraz że odkładamy na bok pieniądze potrzebne na jeden remont kapitalny raz na 50 lat.

Rynek najmu kontra obligacje: (nie)równa walka

Dla osób, które kupują dziś mieszkanie jako inwestycję, ważnym pytaniem jest to o przyszłość jaka czeka rynek najmu. Przyjmując bowiem założenie, że inwestycja w nieruchomość na wynajem nie należy do najbardziej płynnych, należałoby liczyć na to, że mieszkanie przyniesie dochód przewyższający odsetki od depozytu bankowego oraz obligacji.

Bezpośrednim „konkurentem” mieszkania na wynajem są właśnie detaliczne obligacje Skarbu Państwa, które oferują obecnie oprocentowanie przewyższające o 1 pkt. proc. inflację. Przy założeniu, że wartość mieszkania długoterminowo będzie rosła mniej więcej o tyle, ile wynosi inflacja (w ostatnich 15 latach ceny mieszkań urosły o dodatkowe 20-30% ponad inflację), mieszkanie powinno przynosić roczny dochód z najmu przekraczający 1% jego wartości.

Do tej pory oba cele – wzrost wartości nieruchomości przynajmniej o tyle, ile wynosi inflacja oraz dochód z najmu przekraczający marżę z obligacji antyinflacyjnych – nie były trudne do realizacji

Jak obliczyć kiedy mieszkanie na wynajem „się zwróci”?

To podejście zakłada jednak, że nieruchomość na wynajem będzie bez końca zyskiwała na wartości. Jest to odważne założenie, bo przecież po 20-30 latach nieruchomość może się zdekapitalizować.

Budynek się postarzeje, infrastruktura wokół nie będzie już tak atrakcyjna i możliwe, że nieruchomość zacznie tracić na wartości. Przyjmując takie założenie należałoby oczekiwać od nieruchomości, że w okresie tych 20-30 lat „zwróci się” z samych dochodów z najmu. Wówczas cała jej nadwyżkowa wartość będzie czystym zyskiem.

Przyjmując, że płacimy za metr mieszkania na wynajem 9.000 zł, zaś z najmu „wyciskamy” średnio w miesiącu 40 zł na każdy metr (czyli uwzględniając ryzyko, że mieszkanie nie zawsze będzie wynajęte), to całą zainwestowaną w zakup kwotę odzyskamy z dochodów z czynszu po 225 miesiącach (czyli w niespełna 20 lat).

W tym momencie wartość samej nieruchomości jest naszym czystym zyskiem. A wcale nie jest powiedziane, że będzie ona niska. Wystarczy spojrzeć na nieustającą modę panującą na mieszkania z tzw. wielkiej płyty. Lata mijają, a ich ceny wciąż trzymają się mocno (głównie ze względu na atuty lokalizacji tych osiedli).

Jak się zmieniały stawki najmu?

Jak zmieniały się stawki najmu mieszkania w ostatnich 10-15 latach? W 2006 r. za wynajem metra mieszkania w Warszawie płaciło się 38 zł, dziś jest to średnio 49-50 zł (a przed pandemią stawki sięgały nawet 55 zł za m2).

Biorąc pod uwagę dane z całego kraju (10 największych miast) między 2006 r. a dniem dzisiejszym stawki wzrosły z 25 zł do 40 zł za wynajem metra kwadratowego. W ciągu pandemicznego roku nastąpił jednak spadek o mniej więcej 5 zł na każdy metr kwadratowy.

Ten spadek oznacza opóźnienie „zwrotu z inwestycji” o mniej więcej 10%. Jeśli więc nasz rachunek – wynikający z kosztów zakupu jednego metra mieszkania na wynajem – zakładał odzyskanie całej wydanej na nieruchomość kwoty w ciągu 225 miesięcy, to wskutek spadku cen czynszów w okresie pandemii ten okres wydłużył sie o mniej więcej dwa lata.

Oczywiście przyjmujemy tutaj założenie, że ów spadek cen czynszów będzie trwały i nie uda się „odzyskać” straconych pieniędzy. A to bardzo pesymistyczne założenie. Choć zdarzają się opinie ekspertów ostrzegających, że hossa na rynku najmu nie wróci szybko.

Jaka przyszłość czeka rynek najmu? Scenariusz optymistyczny

Jakie argumenty przemawiają za tym, iż na rynek najmu powróci dobra koniunktura i czynsze znów będą rosły (choć nie wiadomo czy tak szybko, jak ceny mieszkań)?

>>> Koniec pandemii. Wygląda na to, że dzięki szczepieniom uda się do końca 2021 r. wygrać z Covid-19. Wirus najpewniej nie zniknie, a być może pojawią się jego nowe mutacje, ale koncerny farmaceutyczne są dziś przygotowane do błyskawicznej reakcji i modyfikacji szczepionek. Za 2-3 lata powinien odbudować się rynek turystyczny, którego Polska jest wschodzącą gwiazdą.

>>> Praca zdalna nie zamknie biur. Już widać, że obawy o to, że praca zdalna „wykończy” biura i że nikt już nie będzie pracował offline były przesadzone. Firmy dostrzegają duże mankamenty pracy zdalnej (np. brak integracji zespołu, mniejszą kreatywność, mniejszą lojalność pracowników).

>>> Deficyt mieszkań w Polsce. Nad Wisłą brakuje 2-3 mln mieszkań (szacunki są rozbieżne). Ta luka nie zostanie zaspokojona w ciągu roku, ani dwóch. Jeszcze przez kilka dobrych lat mieszkanie będzie dobrem deficytowym.

>>> Inflacja podniesie ceny nieruchomości i ograniczy ich dostępność. Ceny nieruchomości w ostatnich latach zapewne będą rosły, co oznacza, że więcej osób będzie stać tylko na najem. Nawet jeśli średnia pensja w kraju rośnie w tempie 7% rocznie, to wcale nie oznacza to, że w takim samym tempie rosną dochody młodych ludzi, którzy najbardziej potrzebują samodzielności mieszkaniowej.

>>> Polska nie jest krajem najemców. A powinna się nim stać. Blisko 15,8% dorosłych Polaków zajmuje gospodarstwo domowe na podstawie umowy najmu, ale 11,6% z nich korzysta z tzw. najmu wspieranego, czyli przede wszystkim z mieszkań komunalnych i TBS-ów. Tylko 4,2% Polaków wynajmuje mieszkanie na zasadach rynkowych. Statystycznie we wszystkich krajach UE na najem decyduje się ponad 30% społeczeństwa, z czego ponad 22% korzysta z najmu na zasadach rynkowych. Prawdopodobnie pod tym względem będziemy doganiali świat.

>>> Zmniejszy się chęć młodych ludzi do posiadania mieszkania na własność. Pokolenie wchodzące obecnie w dorosłość nie ceni sobie tak wysoko własności. Wiele rzeczy będzie wolało wynajmować, co zapewnia większą elastyczność i nie wiąże z konkretnym miejscem na Ziemi. To dążenie do wolności i elastyczności powinno wspierać rynek najmu.

——————————–

ZAPROSZENIE:

Grupa Murapol – partner cyklu artykułów „Inwestowanie w nieruchomości” – zachęca czytelników „Subiektywnie o finansach” do sprawdzenia najnowszych promocji. W maju każdy klient kupujący mieszkanie z oferty Murapolu może otrzymać w jego cenie ubezpieczenie na wypadek utraty stałego źródła dochodu albo pobytu w szpitaluwięcej informacji jest pod tym linkiem. Od 23 do 29 maja firma organizuje też promocję, w której 15 mieszkań w każdym mieście, w którym firma działa, będzie sprzedanych w dużo niższej cenie. Klienci będą mogli skorzystać z oferty 29 maja, podczas Ogólnopolskiego Dnia Otwartego w biurach sprzedaży Murapol. Wybrane biura sprzedaży odwiedzi Andrzej Bargiel i podczas spotkań z klientami opowie o swojej ostatniej wyprawie Karakorum Ski Expedition. Szczegóły do sprawdzenia tutaj.

——————————–

Jaka przyszłość czeka rynek najmu: scenariusz pesymistyczny (dla wynajmujących)

>>> Spadnie liczba obywateli. Liczba dzieci rodzących się w Polsce spada z roku na rok. To oznacza, że będzie się zmniejszała liczba obywateli. Szacunki mówią, że do 2080 r. będzie nas mniej o 7 mln osób. A w 2100 r. – według prognoz ONZ – Polskę będzie zaludniało tylko 24 mln ludzi (dziś: 38 mln). Być może przybędzie do nas kilka milionów imigrantów z biedniejszych krajów, ale nie jest to pewne. Jeśli jednak nie przyjadą, to za kilkanaście lat nie tylko będzie trudniej o najemcę, ale i o sprzedaż mieszkania.

>>> Wzrośnie udział najmu instytucjonalnego. Na razie w Polsce nie ma zbyt wielu funduszy inwestycyjnych, które zarabiałyby na wynajmowaniu setek lub tysięcy mieszkań. Ale zapewne – tak samo, jak na Zachodzie – się pojawią i zwiększą konkurencję na tym rynku.

>>> Wzrośnie znaczenie pracy i nauki zdalnej. W XXI wieku na pewno będziemy w coraz większym stopniu komunikowali się zdalnie. Nawet jeśli ta rewolucja będzie postępowała wolniej, niż nam się wydaje, to będzie postępowała. I może zmniejszyć zainteresowanie najmem.

>>> Podatek katastralny. Jeśli politycy zechcą obłożyć „nadmiarowe”, inwestycyjne nieruchomości podatkiem katastralnym (liczonym od wartości nieruchomości) i jeśli nie będzie on mały (w niektórych krajach wynosi 0,3%, ale są i kraje, w których sięga 3-3,5% wartości nieruchomości rocznie), to wzrosną koszty, które trzeba będzie pokryć czynszem najmu, żeby mieszkanie zarabiało na siebie.

Jakie warunki powinno spełniać mieszkanie na wynajem, żeby miało szansę być żyłą złota?

Cokolwiek by nie mówić o przyszłości rynku najmu, zawsze będzie łatwo wynająć to, co dobre. Wysoka jakość na każdym rynku się obroni. Tracić będą ci, którzy tej jakości nie są w stanie dostarczyć. A więc dobrze kupione mieszkanie na wynajem ma znacznie większe szanse na to, by „zarobić”. Jakie warunki powinno spełniać?

>>> Lokalizacja. Kupując mieszkanie na wynajem musimy jeszcze bardziej przyłożyć się do analizy lokalizacji (bliskość centrów biurowych, szkół lub uczelni wyższych, dużych zakładów pracy), niż kupując mieszkanie lub dom na własne potrzeby. Mieszkanie w dobrej lokalizacji – jeśli prawidłowo skalibrujemy cenę – będzie miało większą szansę na obłożenie 90%, niż nawet tanie mieszkanie w złej lokalizacji

>>> Cena. Ma kluczowe znaczenie w przeliczeniu na miesięczny i roczny dochód z wynajmu metra mieszkania. Im więcej płacimy za metr, tym większego miesięcznego dochodu z metra potrzebujemy, żeby mieszkanie się zwróciło w ciągu np. 15 lat – to jest przelicznik, którym mierzy się dobrą transakcję zakupu mieszkania na wynajem. Mieszkanie w dobrej lokalizacji, ale w kosmicznej cenie (np. takie, które zwróci się dopiero w 23-25 lat) może być tak samo złym strzałem, jak tanie mieszkanie w złej lokalizacji

>>> Metraż i układ mieszkania. Lokując kapitał w mieszkanie na wynajem musimy zwracać uwagę na to, by był to lokal, który może spełnić potrzeby zarówno rodziny z dzieckiem, jak i pary młodych ludzi albo kilku osób składających się wspólnie na wynajem. Unikajmy kupowania „pustych” metrów, czy mieszkań nieustawnych, z długimi, wąskimi korytarzami. Wygląda na to, że młode pokolenie jest bardziej wymagające jeśli chodzi o przestrzeń – nie chce się gnieździć na kilku metrach.

>>> Infrastruktura transportowa. Każde mieszkanie na wynajem jest oceniane przez pryzmat możliwości dojazdu komunikacją miejską do newralgicznych miejsc w mieście.

>>> Infrastruktura smart. Szybki internet, elementy smart home i smart city. To może w niedalekiej przyszłości decydować o tym czy mieszkanie będzie pożądanym obiektem dla najemców, czy też będzie trzeba walczyć o nich ceną.

Jaką część oszczędności warto zainwestować w nieruchomości?

Inwestowanie w mieszkanie na wynajem oczywiście – jak każda inwestycja – jest obarczone ryzykiem. Nie wiemy jak w przyszłości będą się kształtowały ceny nieruchomości, jak będzie wyglądał rynek najmu. To nie są akcje, które można łatwo i natychmiastowo sprzedać, gdy nie przynoszą oczekiwanych zysków.

Z drugiej jednak strony inflacyjne czasy zwykle sprzyjają wzrostowi cen nieruchomości, bo w takiej sytuacji realne aktywa zyskują na atrakcyjności w oczach ludzi, którzy chcą chronić swoje pieniądze przed spadkiem realnej wartości.

Nieruchomości powinny być w każdym porządnie skrojonym portfelu inwestycji, ale nie powinny przekraczać 20-25% tego portfela. Ograniczona płynność, łatwość opodatkowania i kapitałochłonność to argumenty, które decydują o tym, że wytrawni inwestorzy inwestują w nieruchomości, ale nie kierują na ten rynek 100% swojego kapitału.

——————————

Inwestując w mieszkania najlepiej kupować je od sprawdzonych i rzetelnych deweloperów posiadających szeroką ofertę i gwarantujących jakość. Partnerem tego cyklu edukacyjnego jest Grupa Murapol działająca na rynku już 20 lat. To deweloper mieszkaniowy o najbardziej zdywersyfikowanej mapie działalności – obecna oferta Grupy Murapol jest dostępna na terenie 17 miast. W ciągu 20 lat działalności Murapol sprzedał 20 000 mieszkań. Grupa Murapol zachęca czytelników „Subiektywnie o finansach” do sprawdzenia najnowszych promocji W maju każdy klient kupujący mieszkanie z oferty Murapolu może otrzymać w jego cenie ubezpieczenie na wypadek utraty stałego źródła dochodu albo pobytu w szpitaluwięcej informacji jest pod tym linkiem.

zdjęcie tytułowe: Mika Baumeister/Unsplash

Subscribe
Powiadom o
58 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
Zobacz wszystkie komentarze
Dan
25 dni temu

Aby uregulować rynek mieszkaniowy w Polsce powinno się wprowadzić podatek od posiadanych nieruchomości. Jest to trochę brutalne ale wszystkie takie zabiegi prowadzą do windowania cen nieruchomości na rynku. Po wejściu do UE i wyjazdu rodaków do pracy pierwszy raz w nasz rynek nieruchomość wpompowano dodatkowa gotówkę ludzi którzy pracowali w UE a kupowali mieszkania w Polsce co dla przeciętnego pracownika w naszym kraju ceny osiągnęły poziom absurdu. Kolejny mechanizm to pazerność banków i akcja kredytowa na szeroką skalę i wmawianie rodakom,że każdy musi posiadać mieszkanie ( i tu wciskanie kredytów frankowych ) Wszystkie powyższe działania prowadzą do przyrostu cen za… Czytaj więcej »

Ppp
25 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

W tym konkretnym punkcie, to owszem, ale generalnie – podatki „od posiadania” są bezsensowne. Opodatkowany powinien być zysk z działalności prowadzonej w obiekcie. Jeśli ktoś po prostu tam mieszka lub używa jako prywatnego magazynu – nie ma czego opodatkować.
Pozdrawiam.

floridian
21 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Czyli innymi słowy drogi redaktorze Samcik jeżeli ciężko pracowałem płacąc podatki od dochodu, następnie to zostało oszczędzałem zamiast żyć od wypłaty do wypłaty, płacąc co roku coraz większe podatki od dywidend i zysków kapitałowych (z których nie wziąłem ani grosza bo wszystko było reinwestowane), to za karę chcesz mnie obłożyć kolejnym podatkiem od rzekomego bogactwa? Zamiast na emeryturze żyć na garnuszku państwa będe karany za to, że bedę w stanie nie daj Boże sam się utrzymać? Coś za dużo widzę wpływu pewnego neomarksisty którego lewica wyniosła na świecznik za traktat o tym jak kapitał rentierski (czyli własna odpowiedzialność) rzekomo ma… Czytaj więcej »

floridian
21 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Miltona Friedman: Free to Choose. Życzę przyjemnej lektury.

Last edited 21 dni temu by floridian
floridian
21 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Powinno być „Milton Friedman: Free to Choose.”

floridian
20 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Chciałem wyjaśnić że definicja kapitału rentierskiego to akcje, obligacje, lokaty, nieruchomości, oraz inne aktywa (nawet możemy w to włożyć złoto, krypto i waluty jeżeli celem portfela jest zwrot na inwestycjach). Czyli Redaktora, Czytelników, i moje oszczędności w czymkolwiek są one ulokowane. Innymi słowy wszystko to co socjalizm chce albo znacjonalizować w sposób bardziej lub mniej gwałtowny (Marks, Lenin), albo obłożyć roczną daniną (Piketty) tak żeby najbogatszy miał co najwyżej X tego co ma najbiedniejszy. Bo wg tego ostatniego pana takie wyrównanie rzekomo ma pobudzić wzrost ekonomiczny. Czy ja posiadam kilka lub wiecej nieruchomości na wynajem lub wyłączny użytek i jaki… Czytaj więcej »

Artur
20 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Skąd wiadomo, ze nie powstałby Microsoft?

Artur
20 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Słaby argument.

Tranzystor, czy system UNIX też nie powstały w PRL, ale również nie zostały wynaleziony przez przyszłego miliardera, tylko w zasadzie na skutek zamordyzmu urzędu antymonopolowego 😉

Majewski
25 dni temu
Reply to  Dan

Panie, tylko że te pretensje „najemców”, studenciaków co zarabiają dokładnie 2 razy więcej niż ja 6 lat temu, leserów bez perspektyw „bo mieszkania drogie” etc. są miodem na serca członków PIS. Jeśli łudzisz się, że dzięki temu będzie się lepiej żyło to się mylisz. Tych co nie stać teraz, w przyszłości tez nie będzie stać, choćbyś władował 5% katastru. W ten sposób sprawisz tylko że osoby mające po kilkanaście nieruchów będą tworzyć inkubatory, fundacje, spółki etc. kombinować potrafią, a stracą dorobkiewicze, co po babci mają mieszkanie, drugie dla siebie kupili a trzecie na wynajem żeby każde dziecko miało w przyszłości… Czytaj więcej »

Jan Chrzan
18 dni temu
Reply to  Dan

Zawsze zastanawiam się skąd się biorą wszelkiej maści roszczeniowe nieroby i inni idioci którym się wydaje że tylko pasożytując na innych mogą do czegoś dojść ?
Na tej zasadzie można by regulować każda inna dziedzinę, jak wiemy próby są tragiczne w skutkach, dopiero jak się usunie pasożyta to nagle dana gałąź rozkwita (np. telekomunikacja, przemysł spożywczy itp.).

nakreche
25 dni temu

„W ciągu pandemicznego roku nastąpił jednak spadek o mniej więcej 5 zł na każdy metr kwadratowy.
Ten spadek oznacza opóźnienie „zwrotu z inwestycji” o mniej więcej 10%.”

albo czegoś nie zrozumiałem, albo autor nie wziął pod uwagę kosztów wynajmowanego mieszkania (remonty, miesiące bez lokatorów, zniszczenia, itd). Jeśli przyjmiemy, że koszty (w długim terminie) sięgają np. 70% czynszu, to zwrot maleje o 30% a nie o 10%… liczę coś źle?

BdB
25 dni temu

Niby ma rosnąć najem instytucjonalny. Ale jak on ma się opłacać firmom gdy niepłacący lokator ma więcej praw niż oni? Wie ktoś jak takie firmy zamierzają obchodzić socjalistyczne „prawa lokatorów”?

Krzysztof M.
25 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Najem instytucjonalny kieruje się w stronę studentów, samotnych pracowników i turystyki. Szerokim łukiem omija klientów z grupy ryzyka / matki z dziećmi, renciści i inni niezaradni życiowo/.

floridian
21 dni temu
Reply to  Krzysztof M.

U mnie najem instytucjonalny to wykupywanie domów i mieszkań i wynajmowanie na prawo i lewo z pomijaniem jakichkolwiek norm współżycia społecznego (kilka rodzin, samochody, a w zasadzie ich trupy walajace się wszędzie, blokowanie dostępu do posesji innym, nieustanny hałas, itp). Właściciele posesji, którzy niejako tkwią „na posterunku” i utrzymują jakikolwiek standard są nieustannie nękani i nakłaniani ido sprzedaży po cenach 70-80 groszy za złotówkę.

BdB
25 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Raczej chętnie poczytam jak te firmy próbują zorganizować ten najem. Może jako okazjonalny, albo wynajmują pokoje udostępniając resztę lokalu w bonusie za friko? Jakiś sposób musiały znaleźć.

Gre
25 dni temu
Reply to  BdB

Patrząc na to co dzieje się w Berlinie to jakoś sceptycznie podchodzę do najmu instytucjonalnego i nie uważam żeby ten biznes trzeba było wspierać. To kolejny przykład uberyzacji gospodarki, kumulacji zysków wśród bogatych i uspołeczniania kosztów (cenę dewiacji na rynku nieruchomości ponoszą miasto i mieszkańcy). A socjalistyczne „prawa lokatorów” to są też prawa człowieka (np zakaz eksmisji na bruk) i co do zasady są słuszne. Po prostu Państwo zawodzi nie gwarantując ludziom, którzy znaleźli się w trudnej sytuacji lokali zastępczych a właścicielom mieszkań zagwarantowania ich praw własności.

Wasz Pan
18 dni temu
Reply to  Gre

Do roboty nieroby, a nie łapy po cudze wyciągać.

jerzy
24 dni temu
Reply to  BdB

Jest przewidziana osobna forma prawna dla firm wynajmujących mieszkania i nazywa się właśnie „najem instytucjonalny” – można eksmitować na bruk, dużo korzystniejsza dla właścicieli niż najem okazjonalny, który daje tylko iluzoryczne bezpieczeństwo

Bogdanov
25 dni temu
Reply to  BdB

Dla firm jest mniejsze wyzwanie niż indywidualnych właścicieli. Jeśli firma ma powiedzmy 1000 mieszkań, to nie jest problemem że powiedzmy 5 ma problem prawny. Po prostu wliczy to w koszty i uwzględni w biznesplanie.
To też są nieporównywalne możliwości screeningu.
Z najmem instytucjonalnym jest inny problem: preferencyjne opodatkowanie drobnych wynajmujących.

Stef
24 dni temu
Reply to  Bogdanov

Jeśli masz na myśli ryczałt jako preferencyjne opod. To się mylisz. Wg skali jest korzystniej bo odliczasz amortyzacje. Niektóre duże firmy płacą zero % podatku dzięki niej.

Paweł
25 dni temu

Ja byłbym zwolennikiem podatku kastralnego od drugiej i kolejnej nieruchomośći na osobę. Pierwsza powinna być zwolniona z podatku. Np: małżeństwo w tym modelu miałoby dwie nieruchomości bez podatku. Pozdrawiam.

Pan Krzysztof
25 dni temu
Reply to  Paweł

Właśnie po to świnka peppa pompuje ceny niskimi stopami, żeby naiwni ludzie sami poprosili o podatek. Dobroduszny właściciel dołoży ze swojej kieszeni i na pewno nie wliczy sobie tego w ceną najmu.

Andrzej
24 dni temu
Reply to  Pan Krzysztof

Niskie stopy są spowodowane zupełnie czym innym, rynki są po prostu zalane pieniędzmi.

Cerw
25 dni temu

Regulowanie rynku mieszkaniowego nic nie da. Osoby które nie mieszkają w swoim M, robią to celowo, aby korzystać z benefitów. Działa tu mechanizm podobny do rekrutacji dzieci w przedszkolu. 90% rodziców to udawani rozwodnicy, niedoszli małżonkowie itp.
Rząd premiuje bezrobocie. System socjalny mamy tak b. rozbudowany, że przy pensji podstawowej +- 10%, nie kalkuluje się praca na etacie i wykazywanie zdolności kredytowej. Mateusz da za darmo.

and
25 dni temu

Czy to jest tekst sponsorowany?
Kilka uwag:

  • kwestia demografii (perspektywa 5-10 lat najmu) jest kluczowa dla tych rozwazan. Autor podaje jakies estymacje na 60-80 lat do przodu, a juz za 5-10 lat nie bedzie komu wynajmowac
  • brak ujecia wielu kosztow najmu
  • brak ujecia oplat dla kupujacego (notariusz, podatek etc)
  • brak ujecia wyposazenia
  • brak rozroznienia dla miast z dodatnim lub negatywnym przyrostem ludnosci

Dla autora i czytajacych ciekawa tabelka do rozwazan:
https://konferencje.alebank.pl/wp-content/uploads/2019/12/KFNM2019.-8-Stan-ludno%C5%9Bci-i-prognozy-demograficzne-GUS.pdf

Andrzej
24 dni temu
Reply to  and

Do tych wszystkich 'ale' dodałbym jeszcze jeden istotny punkt. Cały czas jest powtarzana mantra że w Polsce jest deficyty mieszkań, cytuję „brakuje 2-3 mln mieszkań”. Ile % z tych oczekujących, potrzebujących jest w stanie zapłacić za wynajem nie wspominając w ogóle o zakupie. To tak jak by powiedzieć że w Polsce jest potrzeba na 5 mln nowych aut osobowych bo średni wiek auta to prawie 14 lat.
Chcieć a móc to dwa różne światy. To samo tyczy się chęci bycia rentierem a faktycznym stanem, kiedy te nieruchomości pracują na ciebie.

Stef
24 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

A może być nie słuszna racja.? To chyba błąd językowy.

Krzysztof
25 dni temu

Obawiam się, że wzrost ceny mieszkań dobiega końca. Już dogoniły szczyt z 2008go. Praca zdalna niweluje popyt na najem i inwestycja staje się kosztem. Niewielu to wytrzyma. Nie kupujesz furgonetki, by stała i nie woziła za pieniądze.

Radek
25 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Pisowskie pomysły mają na celu zneutralizowanie pęknięcia balona po wzroście stóp procentowych. Panie Macieju proszę nie powtarzać bredni o braku 2-3 mln mieszkań. Mamy już ponad 15 mln mieszkań, tyle samo co gospodarstw domowych, z tym, że gospodarstwo domowe nie musi mieszkać wcale samo w mieszkaniu. Mamy w budowie ponad 800 tys. Więc zaraz będzie sporą nadwyżka. To że ktoś nie mieszka w swoim mieszkaniu, nie znaczy, że mieszkania brakuje, ono jest często już zbudowane, tylko musi zmienić właściciela.

Stef
24 dni temu
Reply to  Radek

Masz rację ale nikt nie bierze dwóch faktów pod uwagę:
1. Mieszkania są potrzebne/jest popyt w miastach wojewódzkich
2. Starzejąca się tkanka mieszkaniowa/część trzeba wybużyc.

Zofia
24 dni temu
Reply to  Stef

Ad.2. i co ci ludzie niby mają zrobić. Kupić apartament za 10-15k za metr? Młodzi bardzo często dziedziczą mieszkania po dziadkach, rodzicach. Tego wcześniej nie było aż na taką skalę. W miastach ludzie mają raczej nadmiar. W każdej już praktycznie rodzinie są jakieś mieszkania do podziału lub na wyłączność dla jedynaków. Ludzie z mniejszych miast mogą za przyzwoitą cenę kupić coś używanego w dużym mieście o ile wogóle chcą się osiedlać w dużych aglomeracjach. Nie trzeba sie zadłużać na 500-600 czy nawet więcej co jest teraz promowane we wszystkich mediach. A wynajem i inwestycja w beton? Też mienie jak moda… Czytaj więcej »

Sauk
24 dni temu
Reply to  Krzysztof

Po uwzględnieniu inflacji jesteśmy wyraźnie poniżej szczytu z 2008 roku.

Majewski
25 dni temu

Jak myślicie, że w Warszafce spadną ceny to się gruuuubo mylicie. Jak na waszych zadupiach w Siedlcach, Lublinie, Radomiu etc. zabraknie pracy to gdzie po chleb pojedziecie? Generalnie to już teraz wszyscy młodzi z regionu lecą, aż się kurzy do Warszawy…
Na pytanie w zakresie cen sobie odpowiedzcie sami.

Marcin
25 dni temu
Reply to  Majewski

Nie przesadzalbym. Wcale nie jest latwo sprzedac czy wynajac mieszkanie w Warszawie. Wynajmuje 3 i bardzo ciezko o stalych najemcow. Co wiecej nie kazdy chce w Warszawie mieszkac. Zeby to sie oplacalo to musi ta osoba dostac naprawde dobra pensje przy obecnych cenach.

Stef
24 dni temu
Reply to  Marcin

+ kilkaset tysięcy osób codziennie dojeżdża ze Skierniewic, Radomia, Łodzi, Mińska Maz., Siedlec. etc.

Wasz Pan
18 dni temu
Reply to  Stef

W Skierniewicach dwie kotłownie !!!

Majewski
24 dni temu
Reply to  Marcin

Marcinie, ale ja nie piszę o kupowaniu mieszkań by zostać rentierem tylko o FAKCIE, że ludzie ciągle zjeżdżają do Warszawy. Wynajmą lub kupią tak czy inaczej.

Majewski
24 dni temu
Reply to  Marcin

I nie polecam grup typu Warszawa Wynajem, w większości to pazerni idioci i trolle. Wystarczy wejść na gumtree i znaleźć sensowne ogłoszenia. 1400 kawalerka 25 min do centrum – Gocław / 1800 mieszkanie 2-sypialnie Dolny Mokotów, 20 min centrum / 1900 kawalerka duża 36 m2 Odolany, Ordona / 2400 mieszkanie 3-sypialnie Ogrodowa, Wola.

Wybieraj! Jak ktoś mało zarabia to proponuję jednak wziąć mieszkanie w najem na spółkę 2 pokoje czy coś… a nie pchać się do kawalerki.

Bogdanov
24 dni temu
Reply to  Majewski

Problem w tym że tych młodych jest coraz mniej.
Teraz mechanizm transmisyjny był prosty: studia (wynajem pokoju), pierwsza praca (kawalerka), lepsza praca, związek (2 pokoje).
35 latków jest ~600k,
25 latków ~ 420k
15 latków ~380k

Zofia
24 dni temu
Reply to  Majewski

Warszawa jako pierwsza zareagowała spadkiem cen na wtórnym. Raport NBP polecam i analizę jaki jest rozjazd między cenami ofertowymi (imaginarium oferentów) i transakcyjnymi (goła prawda i kubeł zimnej wody)

Sauk
24 dni temu

Demografia to jedno, ale trendy życiowe to drugie. Kiedyś w jednym mieszkaniu żyła rodzina 2 plus 2 (ewentualnie 3 lub nawet 4). Teraz każdy singiel mieszka sam. Tak więc będzie mniej ludzi, ale zmienia się styl życia więc wcale nie jest powiedziane, że demografia rozwiąże wszystkie problemy mieszkaniowe.

Tomek
20 dni temu

„Polska nie jest krajem najemców. A powinna się nim stać.”
Dlaczego?

Tomek
20 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Dość ogólna odpowiedź, więc też odpowiem ogólnie – to zależy.
Z tego co wyczytałem, to posiada pan kilka mieszkań na wynajem. Czyżby dbanie o własny biznes najmu, nawet jeśli fakty pokazują, że lepsze jest posiadanie niż wynajmowanie?

Jacek
18 dni temu

(…)elementy smart home i smart city(…)
Niby są te technologie, ale jakoś to się nie upowszechniło… przynajmniej takie odnoszę wrażenie.

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!