Bankowcy się cieszą: w tym roku zaciągniemy najwyższy dług hipoteczny w historii. Przy najwyższych cenach mieszkań i tuż przed wzrostem rat. Będzie bolało?

Bankowcy się cieszą: w tym roku zaciągniemy najwyższy dług hipoteczny w historii. Przy najwyższych cenach mieszkań i tuż przed wzrostem rat. Będzie bolało?

To już pewne: w tym roku Polacy zaciągną w bankach najwyższy dług hipoteczny w historii – tak wynika z najnowszych danych Związku Banków Polskich. Będą kupowali rekordowo drogie mieszkania, mając w perspektywie wzrost rat kredytowych. Banki się cieszą, bo rynek kredytów hipotecznych jest rozgrzany do czerwoności. Ale czy dziś klienci są lepiej zabezpieczeni przed przekredytowaniem niż przed poprzednim kryzysem? Szukam odpowiedzi w najnowszym raporcie AMRON SARFIN i nie tylko

Związek Banków Polskich opublikował właśnie najnowszy raport o rynku mieszkaniowym AMRON SARFIN. Zawiera on względnie świeże dane obejmujące pierwsze półrocze tego roku. W tych liczbach widać jak na dłoni hipoteczny szał, który ogarnął w tym roku Polaków. Bankowcy raportują, że w drugim kwartale udzielili kredytów hipotecznych o wartości 22,1 mld zł. To największa kwota w historii polskiej bankowości.

Zobacz również:

Od początku roku banki udzieliły już 40 mld zł kredytów mieszkaniowych, czyli tyle, ile w najlepszych latach udzielały przez trzy kwartały. Jacek Furga, główny twórca raportu AMRON SARFIN przyznał, że jego własne prognozy z wiosny mówiące o możliwości pobicia przez banki rekordu zainteresowania kredytami hipotecznymi trzeba przeszacować w górę. I że jest więcej niż pewne, że wartość udzielonych w tym roku kredytów hipotecznych przekroczy 80 mld zł. Zapewne już w trzecim kwartale nasze łączne zadłużenie hipoteczne przekroczy pół biliona złotych.

Wartość udzielonych kredytów hipotecznych (AMRON SARFIN)
Rynek kredytów hipotecznych, wartość udzielonych kredytów (AMRON SARFIN)

 

Rekordowy wzrost wartości kredytów hipotecznych (AMRON SARFIN)
Rynek kredytów hipotecznych. Rekordowy wzrost w II kwartale 2021 (AMRON SARFIN)

Rośnie nie tylko liczba kupujących, ale i wartość zaciąganych kredytów. Coraz więcej jest umów kredytowych, których wartość przekracza pół miliona złotych. Średnia wartość kredytu jest dziś dwa razy wyższa niż 10-12 lat temu (wynosi ponad 330 000 zł). Inna sprawa, że stać nas na dwa razy więcej metrów kwadratowych mieszkania niż wtedy.

Wartość kredytu na mieszkanie (AMRON SARFIN)
Wartość kredytu na mieszkanie (AMRON SARFIN)

Czytaj też: Umowa przedwstępna dziś już nic nie znaczy. Jak „upilnować” mieszkania? (subiektywnieofinansach.pl)

Czytaj też: Wniosek kredytowy w banku utknął, a deweloper żąda karnych odsetek (subiektywnieofinansach.pl)

Rynek kredytów hipotecznych rozgrzany. Klienci wpadną w pułapkę?

Banki się cieszą, bo na kredytach hipotecznych zarabiają (średnia marża takiego kredytu wynosi 2,2%, gdy koszt pozyskania kapitału jest niewielki, bo banki prawie nic nie płacą nam za depozyty). Pytanie brzmi: czy ten szał kredytowy może nam – kupującym – się odbić czkawką?

To pytanie dotyczy nie tylko kredytobiorców. Wartość rynku nieruchomości w Polsce już dwa lata temu, według danych GUS, wynosiła 120 mld zł (mowa o zmieniających właściciela mieszkaniach, biurach, magazynach i powierzchniach handlowych oraz ziemi). W tym roku pewnie będzie to 150 mld zł albo więcej. Co najmniej połowa mieszkań jest kupowanych w dużej części (albo w całości) za gotówkę.

Wielkość rynku nieruchomości
Wielkość rynku nieruchomości

Ale to kredytobiorcy w największym stopniu będą narażeni na ryzyko wynikające z ewentualnego kryzysu, gdyby okazało się, że na rynku nieruchomości mamy bańkę. Niezależnie od wartości nieruchomości i swojej sytuacji finansowej będą musieli spłacać raty kredytów (prawdopodobnie wyższe niż dziś).

Czy jest ryzyko, że dziś kupujemy mieszkania „na górce”? Cóż, relacja popytu do podaży z pewnością sprzyja spekulacyjnemu wzrostowi cen. Jak informuje serwis Unirepo.pl, który przebadał 38 największych serwisów nieruchomości, liczba ogłoszeń sprzedaży nieruchomości w lipcu spadła o przynajmniej 15% w porównaniu z latem zeszłego roku.

Kto nie musi kupować mieszkania lub domu, pewnie powinien poczekać na zwiększenie liczby dostępnych lokali. Ale to nastąpi najwcześniej za dwa-trzy lata i nie wiadomo, przy jakim poziomie cen. Dlaczego za dwa-trzy lata? Ten wykres wszystko mówi. W Polsce dziś kto żyw jest deweloperem. A kto nie umie, to sobie ściągnie projekt domu do 70 m2 i też będzie. Ewentualnie taki do 35 m2.

Rozpoczęte inwestycje mieszkaniowe
Rozpoczęte inwestycje mieszkaniowe

Z punktu widzenia osoby kupującej bardzo drogo (przynajmniej patrząc z dzisiejszej pespektywy) mieszkanie na kredyt czarny sen to sytuacja, w której wartość mieszkania drastycznie spada, a koszt kredytu drastycznie rośnie.

Czytaj też: Jesteś gotów kupić mieszkanie za każdą cenę? Te dane NBP ostrzegają (subiektywnieofinansach.pl)

Czytaj też: Jaka jest odpowiedzialność dewelopera za zalanie lokalu? Wyjaśniamy (subiektywnieofinansach.pl)

Stopy procentowe na pewno pójdą w górę. Jak to zaboli kredytobiorców?

O ile prawdopodobieństwo pierwszej sytuacji wydaje się niewielkie (chyba, że przyjdzie kryzys i „pozamiata” tak samo jak w Hiszpanii ponad 10 lat temu, gdzie ceny nieruchomości spadły po 20-30%), o tyle wyższe raty są całkiem realne. Związek Banków Polskich po raz kolejny ostrzegł, że o ile banki chętnie pożyczą pieniądze na nieruchomość, to każdy sam musi ocenić ryzyko, że nie będzie w stanie w przyszłości spłacać rat.

Z symulacji przeprowadzonej dla przeciętnego kredytu o wartości 300 000 zł, zaciągniętego na 25 lat z marżą 2,3% wynika, że wzrost stopy procentowej NBP o 0,5 pkt. procentowego (co, zdaniem analityków, jest możliwe już pod koniec tego roku, a w przyszłym to już na pewno) oznacza wzrost raty z 1350 zł do ok. 1425 zł.

Jacek Furga uważa, że to ryzyko bankowcy wliczają przy szacowaniu zdolności kredytowej klientów, więc raczej nie ma ryzyka, że kredyt zaciągają dziś na masową skalę osoby, które nie byłyby w stanie wytrzymać finansowo takiego obciążenia.

Pytanie brzmi: co stałoby się, gdyby inflacja całkiem wyrwała się spod kontroli (nie wynosiłaby 5% rocznie, tylko 7-8%) i NBP byłby zmuszony do gwałtownego podniesienia stóp procentowych nie o 0,5 pkt. procentowego, ale np. z obecnych 0,1% do 3%. Z symulacji ZBP wynika, że wtedy rata kredytu poszłaby w górę z 1250 zł do 1850 zł, czyli niemal o połowę. I to już mogłoby nie być zabawne.

Ile osób źle zniesie wyższe raty? Bankowcy uspokajają, ale…

Pytałem przedstawicieli ZBP o to, jaki procent osób spłacających kredyty byłby w takiej sytuacji w kłopotach finansowych. Konkretnej odpowiedzi nie uzyskałem, ale bankowcy uspokajają, że w systemie udzielania kredytów jest bezpiecznik polegający na konieczności bardziej restrykcyjnego badania zdolności kredytowej osób, które planują zadłużyć się na więcej niż 25 lat.

Niewielkie jest więc ryzyko, że przez bankowy scoring prześlizgnie się osoba, która ma tak niskie dochody, że nie stać ją na kredyt hipoteczny, więc wydłuża czas spłaty do np. 40 lat i tym sposobem „załapuje się” na zdolność kredytową.

Z danych AMRON SARFIN wynika też, że wśród udzielanych kredytów zdecydowanie spada wartość tych o wysokim wskaźniku LTV (czyli relacji kredytu do wartości nieruchomości). Prezes ZBP Krzysztof Pietraszkiewicz uważa, że to znak, iż brak wkładu własnego nie jest dziś problemem dla osób, które kupują mieszkania.

Niewykluczone, że przy gigantycznym wzroście cen mieszkań (który zostawił na lodzie wszystkich tych Polaków, których wynagrodzenia rosną znacznie wolniej niż średnia płaca w największych firmach) duża część osób będących „na pograniczu” zdolności kredytowej po prostu wypadła z gry. I dziś kredyt hipoteczny zaciągają głównie osoby mające oszczędności, chętnie wpłacające wkład własny.

Tym niemniej dane KNF dotyczące udziału kosztu kredytu w domowych budżetach Polaków pokazują, że nie jest całkiem różowo. Może i lwią część kredytów hipotecznych zaciągają dziś osoby, których domowe budżety wytrzymają spory wzrost raty, ale jednak 10% kredytów jest udzielanych osobom, które – przynajmniej oficjalnie – na ratę przeznaczają 50% dochodów i więcej.

Kredyt hipoteczny, wartość DSTI
Kredyt hipoteczny, wartość DSTI

Dość niepokojące są doniesienia dotyczące tego, w jakim stanie umysłu bankowcy pozostawiają klientów zaciągających kredyty hipoteczne. Podobno zdarzają się przypadki, które przypominają słynną „frankozę”, która do dziś odbija nam się czkawką:

Jak bankowcy tłumaczą klientom ryzyko
Jak bankowcy tłumaczą klientom ryzyko

Rynek kredytów hipotecznych rozpalony, ale czynsze najmu spadły

Co będzie dalej z cenami nieruchomości? Z danych AMRON SARFIN wynika, że dynamika ich wzrostu spada. To może oznaczać, że o ile podaż mieszkań nadal jest niewielka, a dyktowane przez sprzedających ceny często sufitowe, to prawdopodobnie kupujący coraz częściej próbują się targować lub czekają na lepszy moment. Co prawda rekordowy popyt na kredyty hipoteczne zdaje się przeczyć tej tezie, ale tylko ona może tłumaczyć spadające tempo wzrostu cen mieszkań przy wzroście popytu na kredyty mieszkaniowe.

Rynek nieruchomości w Polsce
Rynek nieruchomości w Polsce

Jacek Furga przedstawił też ciekawe dane o rynku najmu. Na tym rynku czynsze ustabilizowały się na poziomie 10-15% niższym niż przed pandemią. Co prawda firmy „siedzące” głęboko w rynku najmu (jak np. Mzuri) raportują gwałtowny wzrost popytu najemców, ale ZBP uważa, że mieszkań na wynajem jest tak dużo, iż nie nastąpi gwałtowne odbicie czynszów w górę.

Rynek najmu w Polsce
Rynek najmu w Polsce

Na koniec mam dla Was ciekawą tabelkę, która pokazuje, jak w ciągu pięciu lat zmieniły się ceny nieruchomości w różnych miastach (górna część w ramce) oraz jak w ciągu ostatniego roku spadły czynsze najmu (dolna część w czerwonej ramce).

Rentowność inwestycji w nieruchomość
Rentowność inwestycji w nieruchomość

Przeczytaj też: Koszty budowy rosną lawinowo. Czy deweloper – już po podpisaniu umowy z klientem – może podnieść cenę mieszkania o wyższe koszty materiałów budowlanych?

———

Posłuchaj podcastu: o kradzieżach pieniędzy z naszych kont i zaniżonych odszkodowaniach w PZU

W najnowszym (67.) odcinku podcastu „Finansowe sensacje tygodnia” piszemy o tym czy banki powinny brać choćby częściową odpowiedzialność za kradzieże pieniędzy z naszych kont, oraz sprawdzamy, czy PZU – po niedawnej zmianie zasad wycen szkód – zaniża wypłaty odszkodowań? A na deser o tym dlaczego Polacy nie inwestują swoich oszczędności. Z nowych cyferek wynika, że… Nie spodoba się Wam to. Zapraszam do posłuchania podcastu pod tym linkiem oraz na platformach Spotify, Google Podcast i Apple Podcast oraz na kilku innych

zdjęcie tytułowe: Saru Robert/Unsplash

Subscribe
Powiadom o
41 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
Zobacz wszystkie komentarze
Sławek
22 dni temu

Czy będzie bolało? Tak, niektórych bardzo.
Stawiam butelkę dobrego alkoholu, że za mniej niż 10 lat zacznie się debata na temat ratowania biednych kredyciarzy złotowych.

Ppp
22 dni temu
Reply to  Sławek

Popieram. Bankierzy są odporni na wiedzę, a sprawa frankowiczów oraz poprzedni kryzys niewystarczająco ich zabolały. Należało pozwolić im ponieść konsekwencje swoich działań.
Pozdrawiam.

Sławek
22 dni temu
Reply to  Ppp

Przeciwnie, bankierzy są bardzo mądrzy i sprytni. To zwykli ludzie są odporni na wiedzę. I dlatego właśnie złotówkowi kredyciarzy zostaną wdym*ni jako drudzy w kolejności (zaraz po frankowiczach).

Jacuś
22 dni temu
Reply to  Sławek

Chciałbym zostać tak wydymany jak frankowicze – mieszkanie za darmo.

Andrzej
21 dni temu
Reply to  Jacuś

jakie mieszkanie za darmo? nawet unieważniony kredyt trzeba spłacić. a straconych lat życia w stresie i utraconego zdrowia nikt nie zwróci. g… wiesz o życiu frankowicza.

Picek
20 dni temu
Reply to  Andrzej

xD Jak robisz kupę to też się tak stresujesz?
Może do sądu pójdziesz bo „straciłem lata życia przez stresujące dzieciństwo bo rodzice mnie bili pasem i kablem od przedłużacza” 🙂

Jacek
19 dni temu
Reply to  Picek

A idź… podpowiem ci nawet paragraf…
Art. 217 Kodeksu Karnego
(…)§ 1. Kto uderza człowieka lub w inny sposób narusza jego nietykalność cielesną, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.(…)

Don Q.
21 dni temu
Reply to  Sławek

Po raz kolejny polecę wydaną już parę lat temu, lecz ciągle aktualną książkę „Chciwość. Jak nas okradają oszukują wielkie firmy” Pawła Reszki. Ta książka pokazuje chciwość po wszystkich stronach, także „inwestorów” czy kredytobiorców (pierwsi chcą łatwo zarobić na magicznych produktach, ci drudzy przychodzą z żądaniem „Chcemy kredyt!”), ale to w bankach i instytucjach finansowych są profesjonaliści…

Michal
22 dni temu

Z góry przepraszam wszystkich chętnie się obecnie kredytujących, ale trzymam kciuki za kubeł zimnej wody wylany na rynek nieruchomości w Polsce

oitoiu
22 dni temu
Reply to  Michal

Za co konkretnie? Za spadek cen nieruchomości? wzrost kosztów kredytu? I przede wszystkim – dlaczego trzymasz za to kciuki, co Tobą kieruje? Tak z ciekawości pytam.

Michal
22 dni temu
Reply to  oitoiu

Faktycznie nie napisałem, co przez ten kubeł miałem na myśli. W artykule jest wzmianka o spekulacyjnym wzroście cen i z tym się osobiście zgadzam, że ma to aktualnie miejsce. Tym samym czy to spadek cen, czy nagły wzrost kosztu kredytu, czy też znaczny spadek cen najmu mógłby trochę ten rynek uzdrowić i znormalizować (oczywiście pewnym kosztem:(). W końcu własny kąt nie powinien być towarem stricte luksusowym czy właśnie takim, którym łatwo jest spekulować. Czasami z czystej ciekawości lubię poprzeglądać ogłoszenia sprzedaży domów we Włoszech, Hiszpanii, Bułgarii – daje do myślenia kiedy równolegle odpali się olx z ofertami z Pl.

oitoiu
21 dni temu
Reply to  Michal

Kwestia do zbadania – może przez ekipę Samcika – skąd takie ceny nieruchomości. Jakie marże mają deweloperzy, co winduje wzrost cen nieruchomości. Może presja płacowa, może wzrost cen materiałów (czym spowodowany?), ceny działek, itd.?

Był taki artykuł na SoF o cenie ryby nad morzem, przydałoby się coś podobnego dla nieruchomości.

Sławek
21 dni temu
Reply to  oitoiu

Takie informacje są dostępne w raportach Amron, NBP itp. Dawno ich nie przeglądałem, ale z tego co pamiętam to kilka lat temu rekordziści wyciągali marże na poziomie 50%. Obstawiam, że teraz średnio mają około 30%

Pan Krzysztof
22 dni temu
Reply to  oitoiu

Bo to jest narzędzie podmiany etnicznej. Młodych Polaków nie stać na swoje mieszkanie, więc wyjeżdżają. W to miejsce ściąga się imigrantów którzy kiszą się po 6 osób na wynajmowanym mieszkaniu. Przy okazji nabijają kabzę deweloperom i fliperom.

Last edited 22 dni temu by Pan Krzysztof
Jacek
19 dni temu
Reply to  Michal

Wiesz, że Polska w latach dwudziestych nie będzie miała tyle co USA w 2008? Na tym popłynie cały naród… powtórka lat ’90.

Marek
22 dni temu

Ciekawe gdzie obecni kredytobiorcy będą szukać klauzul abuzywnych, bo że będą czuli się oszukani to pewne.

Mateusz
22 dni temu
Reply to  Marek

Już Ci mowie na przykładzie mojej umowy kredytowej. Gdy wibor spada. Oprocentowanie kredytu nie może być ujemne. W najlepszym wypadku dla mnie kapitał będzie oprocentowany na 0% W drugą stronę, gdy wibor wzrośnie, nie ma takiego zapisu. Wibor+marża? Sky is the limit.
Dlaczego Bank przerzuca na Klientów całe ryzyko związane ze zmianą stopy procentowej?

Dominik
22 dni temu
Reply to  Marek

Pewnie w kancelariach co franki ogarniają.

Swoją drogą Polska jest ewenementem że nie można mieć stałej raty.

W USA oprocentowanie rzędu 3% teraz a w roku 2008 przykładowo 6% ale na 30 LAT !

W Polsce kpina 5 niektóre na 7 lat ustawią stopę procentową.

Ja osobiście się spodziewam walk sądowych kwestia czasu.

Last edited 22 dni temu by Dominik
Dominik
22 dni temu
Reply to  Marek

Oczywiście oprocentowanie stałe i niezmienne a nie jak w Polsce …

Jacek
19 dni temu
Reply to  Marek

Zapewne na kasacji WIBOR’u…

Ralf
22 dni temu

Z technicznego punktu widzenia spełniamy wszystkie przesłanki, by spaść na ryj i skończyć, jak niedoszli mieszkańcy Seseña.
No, może za wyjątkiem jednego – jesteśmy jednak nieco bardziej pracowici niż Hiszpanie.
Reszta się zgadza.
Warto przeczytać to:
https://www.dbc.wroc.pl/Content/30171/Pietak_Kryzys_w_Hiszpani_w_Latach_2008_2013_2015.pdf

Ralf
21 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Gdyby to była Pani Redaktor to odpowiedziałbym „całuję rączki Szanownej Pani!” 😉

Jacek
19 dni temu
Reply to  Ralf

(…)jesteśmy jednak nieco bardziej pracowici niż Hiszpanie.(…)
Wyjedź do Hispzanii, poczekaj do południa… i zrób pokaz stachanowca.

Stef
22 dni temu

O ile % muszą spaść obecne ceny w Warszawie, żeby wróciły do tych z 2018. Odpowiedź ponad 35%.Realne?
Cena w 2018 – 7500m2, teraz 11500.
Cena m2 kawalerki na Bemowie.

Tomasz
22 dni temu

w tekscie rata z 1250 wzrost do 1850 to raczej nie o 1/3 tylko wzrost o blisko 50%

Pawel
22 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Matematyka wyższa;) wzrost o 50 procent potem siedem o jedną trzecią i mamy to samo

Andrzej
22 dni temu

No zobaczymy, zobaczymy. Zapraszam do dość ciekawego głosu tej nieruchomościowej dyskusji: https://youtu.be/DFXTaIRq8yU

Pan Krzysztof
22 dni temu

Ciekawe ile z tych zakupów za gotówkę to fundusze zagraniczne. No i ciekawe ile płacą za metr kwadratowy.

EKD
22 dni temu

Czy ten tekst jest niedokończony? Co oznacza to „bi” na końcu? Biurowce?

Andrzej
21 dni temu

gdybym w 2008 roku dostał kredyt złotówkowy
na swoje mieszkanie to miałbym wtedy ratę ok 3300 miesięcznie (we frankach wyszło 1900 więc i zdolność się pojawiła). dziś z tamtej raty wyszłoby ok 1300 zł więc ta skala pokazuje jak się może zmienić sytuacja w przeciągu kilku/kilkunastu lat – nic nie stoi przecież na przeszkodzie żeby ktoś mający dziś 1300 zł raty za 10 lat musiał płacić 3500. różnica jest taka, że wtedy marża banku wynosiła 1% więc dzisiaj skok raty może być jeszcze większy.

Sławek
21 dni temu
Reply to  Andrzej

Możesz napisać jak zmieniła się Twoja rata we franku? Zaczynałeś od 1900zl, a ile jest teraz?

Paweł
20 dni temu
Reply to  Sławek

Ja zaczynalem w 2009 r z „kredytem” frankowym z rata ok. 1700, dzisiaj jakies 2100 musze placic i nie placze z tego powodu.
Boli mnie tylko jesli pomysle ze musialbym splacic to calkowicie ….

Andrzej
20 dni temu
Reply to  Sławek

2500-2600, a kapitał do spłaty w zależności od wahania kursu chf około 70-80% większy niż wypłacona kwota

Paweł
11 dni temu

Z raportu KNF sektor bankowy na koniec czerwca 2021 ” Portfel kredytów mieszkaniowych brutto dla gospodarstw domowych w czerwcu 2021 r. zwiększył się o 3,8 mld zł do poziomu 487,3 mld zł (+0,8% m/m i +4,0% r/r):  portfel kredytów mieszkaniowych złotowych brutto dla gospodarstw domowych zwiększył się w miesiącu o 4,1 mld zł do 377,2 mld zł (+1,1% m/m i +10,5% r/r). Udział kredytów złotowych w kredytach mieszkaniowych dla gospodarstw domowych na koniec czerwca 2021 r. wynosił 77,4%;  portfel kredytów mieszkaniowych walutowych brutto dla gospodarstw domowych zmniejszył się w miesiącu o 0,3 mld zł (efekt utworzenia rezerw na… Czytaj więcej »

Jerzyk
22 godzin temu

po latach prosperity, zadusimy się kredytami, wzrastającymi podatkami, inflacją, młodzi zaczną ponownie emigrować, jak to ma miejsce w Polsce co 20 lat, brak służby zdrowia spowoduje masowe zwalnianie nieruchomości przez boomersów – nie będzie komu mieszkać w patonieruchomościach i rozpadającej się wielkiej płycie – będzie się działo

Last edited 22 godzin temu by Jerzyk

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!