Złoto czy nieruchomości? Ten odwieczny spór od lat rozgrzewa zwolenników inwestycji alternatywnych na całym świecie. Kto ma więcej racji?

Złoto czy nieruchomości? Ten odwieczny spór rozgrzewa zwolenników inwestycji alternatywnych na całym świecie od lat. Obie strony mają swoje argumenty, ale kto ma więcej racji? Kiedy warto „alternatywną” część oszczędności trzymać w nieruchomościach, a kiedy w złotych monetach?

Jak wiecie, jestem zwolennikiem dywersyfikacji. Nie polecam trzymać pieniędzy ani w jednym banku, ani w obligacjach skarbowych (choćby najlepiej płaciły), ani tylko w ETF-ach, ani wyłącznie w nieruchomościach, ani zamieniać wszystkie oszczędności w złote sztabki i monety. Każda z rzeczy, w które można inwestować (tzw. klas aktywów), ma swoje wady i zalety. I każda najlepiej sprawdza się w trochę innej sytuacji. Dlatego od 20 lat niezmiennie polecam samcikową strategię czterech ćwiartek.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Ale co powinno być najważniejszym aktywem, jeśli chodzi o ćwiartkę inwestycji alternatywnych? Możliwości jest wiele, od znaczków pocztowych poprzez alkohole inwestycyjne, rzadkie przedmioty, w tym stare samochody, aż po dzieła sztuki, w tym obrazy. Ale najpopularniejsze inwestycje alternatywne – jeśli definiujemy je jako dobra materialne, z wartością niepowiązaną bezpośrednio z trendami na rynku kapitałowym i stosunkowo mało wahliwe – to złoto i nieruchomości.

Czym się te dwie klasy aktywów różnią? Obie są „spokojną przystanią”, a więc stabilizują wartość portfela. Złoto ze względu na to, że zwykle zwiększa wartość, gdy rynek kapitałowy drży w posadach, a nieruchomości ze względu na to, że ogólnie ich wartość zmienia się wolno i w stosunkowo niewielkim zakresie.

Zarówno nieruchomości, jak i złoto wiążą się z dodatkowymi kosztami „przechowywania”. W przypadku złota trzeba zabezpieczyć pomysłowy lub bezpieczny schowek, a w przypadku nieruchomości „kosztem ubocznym” są koszty zarządzania nieruchomością (niewynajmowane mieszkanie kosztuje 2-3% jego wartości w postaci czynszu na utrzymanie części wspólnych, kosztów abonamentowych energii i gazu).

Złoto czy nieruchomości? Pięć różnic

Gdzie więc kryją się różnice decydujące o tym, że dla jednych inwestorów złoto będzie lepszą lub bardziej dostępną opcją, a inni postawią większym stopniu na nieruchomości (nie rezygnując ze złota)? Te różnice definiuję w kilku miejscach:

>>> Złoto nie wymaga posiadania wielkiego kapitału. Inwestycje nieruchomościowe – zwłaszcza w Polsce, gdzie nie są dostępne REIT-y, czyli udziały w spółkach żyjących z najmu (choć można np. kupić udział w galerii handlowej w Berlinie) – wymagają znacznie większego kapitału. Uncję złota (czyli najpopularniejszą porcję i najmniejszą, którą łatwo handlować) można kupić za kwotę poniżej 10 000 zł. Małe mieszkanie to koszt kilkuset tysięcy złotych. Przy założeniu, że inwestycje alternatywne powinny być tylko jedną ćwiartką w portfelu – wymaga to posiadania poważnego kapitału.

>>> Złoto nie przynosi „dywidendy”. Niewątpliwą zaletą nieruchomości jest możliwość jej wynajęcia (w mniejszym stopniu dotyczy to ziemi, która jest „najspokojniejszą” opcją inwestowania w nieruchomości). Posiadam aktywo, które teoretycznie powinno w długim terminie bronić wartości pieniądza, a dodatkowo mam opcję zarobienia kilku procent jej wartości rocznie z wynajmu.

>>> Wartość rynkowa złota jest bardziej uniwersalna. Złoto wycenione w dolarach kosztuje na całym świecie tyle samo. Jego wartość jest niezależna od tego, czy akurat jesteśmy w Polsce czy w Australii. W przypadku nieruchomości nie jest to już tak oczywiste, bo wartość nieruchomości zależy również od jej lokalizacji oraz od sytuacji miejscowych konsumentów (a dokładniej: wartości nabywczej ich wynagrodzeń). W kraju biednym i nieatrakcyjnym turystycznie nieruchomości zbudowane z tych samych cegieł będą tańsze niż w kraju bogatym i atrakcyjnym. Ponadto rynek nieruchomości jest pod silnym wpływem demografii. Spadek liczby ludności i starzenie się społeczeństwa mogą wywrzeć długoterminowe zmiany na rynku nieruchomości, ale będą one zróżnicowane regionalnie.

>>> Złoto łatwiej przenieść i… ukryć. Zarówno złoto, jak i nieruchomości w przyszłości były przedmiotem różnych zakazów i ograniczeń. Nieruchomość można opodatkować, znacjonalizować, ograniczyć obrót nią. W przypadku złota też można wprowadzić zakaz handlu i obrotu (to się zresztą działo). Ale złoto łatwiej ukryć i ewentualnie wywieźć z kraju, w którym staje się niebezpiecznie. Nieruchomości nie da się ubezpieczyć od wojny ani od spadających bomb. Ze złotem w bucie po prostu można wyjechać.

>>> Złoto jest bardziej płynną inwestycją, ale jego wartość bardziej się zmienia. Atut płynności jest na pewno po stronie złota. Transakcje nieruchomościowe są bardziej długotrwałe i wiążą się z kosztami, a cena w większym stopniu zależy od lokalnego rynku. Złoto jest dość powszechnie skupowane przez handlarzy złotem, aczkolwiek trzeba się liczyć z kilkuprocentowym spreadem. Cechą złota w porównaniu do nieruchomości jest większa wahliwość. Cena nieruchomości nie zmieni się w tydzień, a złota – i owszem. Ale w przypadku inwestycji w nieruchomość, jeśli trafi nam się niefortunnie inna niepożądana inwestycja w pobliżu (np. hałaśliwy zakład produkcyjny, oczyszczalnia ścieków, Rafał Zaorski etc.), tracimy szansę na potencjalną zmienność jej wartości w górę.

——————————–

ZAPROSZENIE [reklama Goldsaver]

Zapraszamy do zapoznania się z ofertą sklepu Goldsaver, który jest Partnerem komercyjnego cyklu edukacyjnego „Stać cię na złoto” w „Subiektywnie o Finansach”. W Goldsaver każdy może kupić sztabkę złota po kawałku we własnym tempie i bez zobowiązań. Maciek Samcik, Ojciec Redaktor „Subiektywnie o Finansach”, też używa tego rozwiązania. To dobry pomysł dla osób, które chcą lokować kapitał w fizycznym złocie, ale nie chcą lub nie mogą przeznaczać jednorazowo sporych pieniędzy na zakup kruszcu.

Kliknij ten link, załóż konto, a otrzymasz bonus w wysokości 100 zł. Możesz także wpisać kod „SoF” w formularzu rejestracji. Więcej o tym, jak działa bonus, przeczytasz tutaj. Goldsaver należy do jednego z najstarszych i największych sprzedawców złota w Polsce – firmy Goldenmark (dawniej Mennica Wrocławska). Firma ta dostarczyła Polakom już kilkanaście ton fizycznego złota. Ma też sieć placówek fizycznych, co daje możliwość odbioru zakupionego w Goldsaver złota osobiście (można też poprosić o wysyłkę ubezpieczoną przesyłką kurierską).

W jakiej cenie kupujesz złoto? W Goldsaver zawsze jest to kurs złota w NBP powiększony o 6,9% (koszt przechowywania, pakowania, wysyłki oraz marża sprzedawcy). Z kolei cena złota w NBP odzwierciedla kurs z londyńskiej giełdy metali.

———————–

Które aktywo jest bardziej antyinflacyjne?

Zarówno złoto, jak i nieruchomości są często wymieniane jako aktywa antyinflacyjne. W przypadku obu tych klas aktywów można dość łatwo wykazać, że ich wartość zmieniała się w ostatnich dziesięcioleciach mniej więcej w rytm inflacji (aczkolwiek w przypadku złota widać na długoterminowych wykresach więcej odstępstw od tej „reguły”).

Nieruchomości są popularnym obiektem inwestowania pieniędzy w sytuacji, gdy wartość lokalnego pieniądza jest niestabilna. Przy wysokiej inflacji ludzie nie trzymają pieniędzy w bankach albo pod poduchą, tylko zamieniają je na dobra trwałe, obawiając się wzrostu ich cen. Dotyczy to zarówno samochodów, lodówek, jak i nieruchomości. Dlatego do pewnego momentu nieruchomości bronią wartości oszczędności przed inflacją.

Ale nie jest to zasada uniwersalna. Przestaje obowiązywać przy bardzo wysokiej inflacji – takiej, która sięga kilkudziesięciu procent w skali roku. W takich krajach jak Turcja czy Argentyna widać było w tej sytuacji, że wzrost cen nieruchomości nie nadąża za spadkiem wartości pieniądza. Po prostu coraz więcej ludzi ma problem z zakupem (wartość ich pieniędzy spada zbyt szybko), a kraj o wysokiej inflacji zwykle nie jest też atrakcyjny dla inwestorów, a to też ma wpływ na ceny nieruchomości.

W przypadku złota zdarzały się całkiem długie okresy (nawet przekraczające dekadę), gdy złoto nie broniło oszczędności przed inflacją. Pewnie broniłoby w większym stopniu, gdyby nie było przedmiotem spekulacji prowadzonych przez posiadaczy „papierowego złota”, czyli kontraktów terminowych. Handel instrumentami finansowymi opartymi o złoto powoduje, że jego notowania są bardziej zmienne i często zależą od innych czynników niż inflacja.

Złoto w moim portfelu ma nie tyle antyinflacyjną funkcję, co „antydeprecjacyjną”. Jeśli coś złego stanie się z wartością złotego, to złote sztabki i monety mnie przed tym ochronią (i osłodzą spadek realnej wartości pieniędzy, które trzymam w polskich bankach czy w polskich obligacjach). Złoto w portfelu ma być też polisą na wypadek jakiegoś krachu, kryzysu światowej gospodarki.

Z tego ostatniego punktu widzenia nie przejmuję się za bardzo wartością bieżącą złota (choć oczywiście muszę mieć ją na względzie, bo kupuję złoto po tej właśnie bieżącej cenie). Ona wypływa z cen kontraktów terminowych na złoto, a nie z wartości fundamentalnej samego złota. Ta ostatnia uwidacznia się dopiero w kryzysowych sytuacjach. Pamiętacie, jak w czasie pandemii Covid-19 ceny złota fizycznego oderwały się od cen złota „papierowego”?

Złoto jest ostatnio hitem inwestycyjnym dla banków centralnych, które chcą zróżnicować swoje rezerwy walutowe. Oprócz „klasycznych” walut takich jak euro, czy dolary albo franki szwajcarskie – kupują też złoto. Właśnie polski bank centralny pochwalił się na najnowszym billboardzie, że też trzyma rękę na pulsie.

Złoto, nieruchomości… Inwestycje alternatywne to nie eldorado

Ani nieruchomości, ani złoto w dobrych czasach nie będą numerem jeden w portfelu. Inwestycje alternatywne mają zmniejszać wahliwość w portfelu i być elementem, który będzie zarabiał właśnie wtedy, gdy wszystko inne zacznie zawodzić. To szczególnie ważne w sytuacji, gdy przestała działać zasada, iż kiedy akcje idą w górę, to obligacje spadają i odwrotnie. Odkąd akcje i obligacje zaczęły się poruszać w tym samym kierunku – większego znaczenia nabierają inwestycje alternatywne.

Jeśli jesteśmy przy porównywaniu złota i nieruchomości, to może przyda Wam się informacja, że relację cen obu tych aktywów mierzy indeks cen mieszkań Case-Shillera. Jest on powszechnie uważany za najlepszą miarę cen nieruchomości mieszkalnych w USA.

Wskaźnik ten ma interesującą historię, jeśli chodzi o identyfikowanie punktów zwrotnych w długoterminowych trendach cen złota. Kiedy konkretnie jedno z aktywów jest „tanie”, a kiedy „drogie”? Odpowiedź na to pytanie brzmi: wtedy, gdy stosunek cen złota do cen mieszkań staje się mało korzystny dla złota – większe jest prawdopodobieństwo, że złoto podrożeje.

W tym wskaźniku nie ma składnika dolarowego, więc obawy o inflację nie mają znaczenia, zostaje wyłącznie wartość dwóch najpopularniejszych inwestycji materialnych względem siebie. Jeśli chcecie się nim „pobawić”, trzeba kliknąć ten link. Poniżej wykres porównujący zmianę cen nieruchomości w USA oraz cen złota w dolarach w ciągu ostatnich 50 lat. Ceny nieruchomości na czarno, ceny złota na żółto. Wnioski pozostawiam Wam:

Czytaj też o tym, jak złoto sprawdza się w kryzysowych sytuacjach. Sprawdziłem, policzyłem i już wiem, czy złoto to dobra inwestycja jako ubezpieczenie na wypadek „finansowego końca świata”

————————

Czytaj też inne artykuły z cyklu „Stać cię na złoto”:

>>> Dla niezbyt doświadczonych inwestorów najbezpieczniejszą strategią są zakupy w częściach. Dotyczy to akcji, obligacji i… złota też. Zwłaszcza teraz. Jak robić to wygodnie?

>>> Złoto w monetach lub sztabkach czy w ETF-ach, funduszach i akcjach spółek? Jakie są wady i zalety lokowania pieniędzy w fizyczny kruszec?

>>> Popularność zakupów złota w Polsce rośnie, więc… wraca patent na kupowanie złota po kawałku. Czy tym sposobem złote sztabki trafią pod strzechy? Czy to bezpieczne? Testuję

>>> Od czego zależy cena złota? Kiedy zyskamy dzięki ulokowaniu w nim części oszczędności, a kiedy niekoniecznie? Zdecyduje o tym kilka czynników

——————————–

Zapraszamy do zapoznania się z ofertą sklepu Goldsaver, który jest Partnerem komercyjnego cyklu edukacyjnego „Stać cię na złoto” w „Subiektywnie o Finansach”. W Goldsaver każdy może kupić sztabkę złota po kawałku we własnym tempie i bez zobowiązań.

zdjęcie tytułowe: Unsplash/Pixabay