Czy jest sens czekać, aż mieszkania potanieją? Bank Pekao publikuje „wykres nadziei”. Kiedy będzie najlepszy moment do zakupu nieruchomości?

Czy jest sens czekać, aż mieszkania potanieją? Bank Pekao publikuje „wykres nadziei”. Kiedy będzie najlepszy moment do zakupu nieruchomości?

Rośnie „nawis” ofert sprzedaży mieszkań, deweloperzy zwiększają rabaty. Jak długo to potrwa? Bank Pekao publikuje prognozę ekonometryczną spadku cen mieszkań. Zdaniem „Żubra” końcówka roku może być najlepszym terminem, żeby kupować mieszkania w ramach pandemicznej wyprzedaży

Stan gry u progu jesieni 2020 r. jest taki, że popyt na mieszkania się załamał, ale ich ceny – nie. W pierwszym kwartale tego roku w sześciu największych miastach sprzedano 18.900 mieszkań. W drugim – tylko 7.000 mieszkań. Ceny? W skali roku są wyższe o jakieś 10%. Ale w pandemicznych kwartałach się zatrzymały. Co będzie dalej?

Zobacz również:

W dłuższej perspektywie – a w takiej należy rozpatrywać trendy na rynku nieruchomości – podstawową determinantą tego, czy nowe mieszkania będą się sprzedawać, jest liczba młodych osób, które zechcą je kupować.  Ze wszystkich dostępnych dotychczas danych wynikało, że deficyt mieszkań, czyli liczba nieruchomości, która powinna zostać wybudowana, by stłoczone rodziny poprawiły swój standard mieszkaniowy,  wynosi od 650.000 do 1,5 mln mieszkań.

W długiej perspektywie wszyscy… umrze… tfu, musimy gdzieś mieszkać

Szacunki są rozstrzelone, bo wiele osób woli mieszkać w wielopokoleniowych domach i nie zamierza kupować nowych mieszkań. Ale według Banku Pekao żyjemy w najbardziej zatłoczonych mieszkaniach w Europie. Odsetek populacji żyjącej w przeludnionych mieszkaniach wynosi w Polsce aż  39%, podczas gdy średnia unijna to 16%.

Po drugie mamy mało mieszkań w przeliczeniu na 1.000 mieszkańców (391, gdy średnia unijna wynosi 489). Wniosek? Długoterminowe potrzeby Polaków (co do liczby, przeciętnej powierzchni, jak i jakości mieszkań) zdaniem banku „pozwalają na wieloletni optymizm nawet przy cyklicznych wahaniach cen”. Np. do standardów niemieckich dojdziemy w okolicach 2045 r., a do czeskich – ok. 2040 r.

Czytaj też: Praca zdalna zamienia biura w korpo-cmentarzyska. Przybyło 300.000 m kw. wolnych przestrzeni! Oto cztery nowe trendy, które czekają polskie biurowce i pracowników

Otóż zdaniem banku, w Polsce jest miejsce na prawie 4 mln nowych mieszkań – dopiero wtedy dojdziemy do unijnej średniej. Dla porównania w ostatnich latach oddawaliśmy do użytku 100.000-200.000 mieszkań rocznie, i gdyby ta dynamika została utrzymana (bliższa górnym widełkom), to rzeczywiście dopiero za 20-25 lat dogonilibyśmy Niemcy.

Czytaj też: Polacy bogaci nieruchomościami. Za 25 lat przeciętny Polak będzie miał… fortunę!

Czytaj też: Deweloperzy twardo bronią cen i swoich interesów, ale mieszkania na rynku wtórnym już zaczęły szukać nowej równowagi. Będzie taniej?

Pandemiczny kryzys mieszkaniowy: deweloperzy ograniczą budowy, ale co z kupującymi?

Co się dzieje tu i teraz? O ile z powodu siły inercji budowy, który trwały, zostaną dokończone, to nowe projekty zostały zamrożone albo porzucone. Objawia się to dużym spadkiem liczby wydanych ostatnio pozwoleń na budowę. Licząc od początku roku jesteśmy 4,6% pod kreską w stosunku do 2019 r. W dodatku ani lipiec, ani sierpień nie przyniosły odbicia.

Dlatego bardzo interesująco przedstawia się sięgający 2007 r. wykres, który pokazuje poziom sprzedaży nowych mieszkań, ich liczbę w ofercie i czas potrzebny od wystawienia do sprzedaży lokum. Nieruchomości sprzedawały się na pniu w latach 2007-2008 i było ich bardzo mało w ofercie. Potem, w kryzysowych latach 2011-2013 mieszkań w ofercie było dużo i nie było na nie chętnych. W ostatnich latach liczba ofert pozostawała na relatywnie stabilnym poziomie, natomiast rosnący popyt wywindował tempo ich sprzedaży.

Ale to już było. Teraz w ofercie mieszkań będzie przybywać (dokańczane są budowy), a wiele osób rezygnuje z umów przedsprzedaży), więc rośnie „nawis” ofert – twierdzi Bank Pekao. Ale też zauważa, że „sytuacja jest daleka od rażącej nierównowagi z lat 2011-2013”.

Czytaj też: Nowe, sprytne narzędzie dla wynajmujących mieszkania. Simpl.Rent prześwietli kandydata na najemcę: dochody, historia, wiarygodność… Tylko czy najemca nie ucieknie?

Czytaj też: Ceny mieszkań od deweloperów po raz pierwszy od trzech lat spadły – donosi NBP. Czy to początek nowego trendu, czy tylko chwilowy incydent?

Cenowe nożyce się rozjeżdżają. Deweloperzy idą w rabaty

Na przestrzeni ostatnich dwóch lat nastąpiło wyraźne rozwarcie „nożyc cenowych’ – o ile wcześniej wzrost cen mieszkań był z nawiązką pokrywany przez nasze rosnące płace, tak od 2018 r. „mieszkaniowa” siła nabywcza stopniowo malała ze względu na to, że galopada cen mieszkań zamieniła się w cwał.

Bank Pekao uważa, że wybuch epidemii i kryzys gospodarczy prawdopodobnie spowodują stabilizację lub lekki spadek cen mieszkań – nie powinna to być jednak znacząca korekta. Powód? „Zdrowe fundamenty rynku przed epidemią”. Chodzi o to, że stosunkowo niewiele w Polsce było spekulacyjnych zakupów mieszkań, lewarowanych wysokimi kredytami.

Poza tym swoje zrobi duży spadek popytu na kredyt. Zdaniem banku na rynku pozostaną prawdopodobnie głównie nabywcy wykorzystujący gotówkę i prowadzący zakupy inwestycyjne, jako alternatywę dla niskooprocentowaych lokat.

Poniżej kolejne dwa ciekawe wykresy. Ciekawe, bo sięgające 13 lat wstecz. Jeśli ktoś twierdzi, że „ceny nieruchomości będą zawsze rosnąć”, warto żeby dokładnie przyjrzał się wektorowi cen transakcyjnych, które spadły o ponad 2.000 zł za metr w latach 2007-2012.

Poza tym – kiepsko wygląda sytuacja na rynku najmu (przynajmniej z punktu widzenia „landlordów”). Popyt na najem mieszkań w dużych miastach spadł o 30-60%. A stawki najmu? Te spadły od 15% (Warszawa) do 9-10% w Gdańsku, czy Poznaniu. Dane są jednak nieprecyzyjne – bazują na raportach, które pojawiały się w mediach. Według naszych „twardych” danych z serwisu OLX, ceny mieszkań do wynajęcia spadły o kilka procent.

Czytaj też: Czarowanie rzeczywistości na rynku nieruchomości? „Nie ma śladu po załamaniu” kontra „popyt wciąż mniejszy, niż przed pandemią”. Kto ma rację? Co ze spadkami cen?

Czytaj też: Ekspansja, która prowadzi nas w pustkę. Jak technologie zwiększają nierówności? [HOMODIGITAL.PL]

Cztery mocne strony rynku nieruchomości i pięć przesłanek, że może się załamać

Nie zrealizował się do tej pory – a nawet oddalił – czarny scenariusz mówiący o załamaniu rynku i spadku cen nieruchomości o 15-20%. Pekao jako szanse na dalszy zwrot cen nieruchomości wymienia cztery fakty:

  • Mieszkania ciągle są atrakcyjną formą inwestycji w czasie kryzysu
  • Mamy silne fundamenty rynku – jest deficyt mieszkań, zakupy są w dużej mierze na potrzeby mieszkaniowe, a nie spekulacyjne  [powiedzcie to mieszkańcom Gdańska, którzy chcieliby kupić na własne potrzeby fajne mieszkanie w dobrej lokalizacji – jest to prawie niemożliwością, bo wszystkie mieszkania są obstawione przez spekulantów – usłyszałem tak od osób zainteresowanych zakupem].
  • Mamy strukturalną przewagę popytu nad podażą, mieszkań w Polsce nie buduje się jakoś specjalnie dużo
  • Zaprawieni w boju deweloperzy dysponują większym doświadczeniem i kapitałem, niż po kryzysie finansowym sprzed dekady, mogą przetrwać trudne czasy bez wyprzedawania mieszkań za bezcen.

A zagrożenia?

  • Wzrost bezrobocia
  • Odpływ kupujących mieszkania „pod inwestycje”, którzy mogą wywierać presję na spadek cen
  • Załamanie się rynku najmu
  • Blokada kredytowa – problemy z uzyskaniem kredytów hipotecznych, zaostrzenie wymogów
  • Ryzyko ponownego pogorszenia koniunktury, a w skrajnym scenariuszu nawet kolejnych lockdownów

Czytaj też: Szczepionka na koronawirusa coraz bliżej. Czy będzie obowiązkowa? Jak skłonić obywateli, by chcieli się zaszczepić? Ile będzie kosztowała?

Czytaj też: „Bezpieczny, gwarantowany zysk” znów zbiera żniwo. Prywatne akademiki, domy seniora, obligacje, certyfikaty inwestycyjne… Może nawet 1 mld zł strat ludzi!

Wykres nadziei: jak głęboki będzie spadek cen mieszkań?

Na koniec crème de la crème, czyli prognozy cen mieszkań na podstawie modelu ekonometrycznego Banku Pekao (a przypomnijmy, że zespół analityków banku został ostatnio „wzmocniony” przejściem Ernesta Pytlarczyka z mBanku).

Aktualna prognoza (krwistoczerwona, wykropkowana linia) jest przedłużeniem indeksu cen Urban.one, którzy opiera się na cenach transakcyjnych zebranych z umów notarialnych. Prognoza poprzednia, majowa, jest bladoczerwona. Sam model został zbudowany w oparciu o takie zmienne, jak przewidywany fundusz płac (wypadkowa tempa wzrostu wynagrodzeń i bezrobocia), stopy procentowe, populację w wieku 25-59 lat (najczęściej kupujących mieszkania) oraz podaż mieszkań (reprezentowaną przez wydawane pozwolenia.

Co się okazało? Zdaniem Banku Pekao spadek cen mieszkań będzie płytki, jak zatoka Pucka na wysokości Chałup. Jeszcze kilka miesięcy temu prognoza mówiła o 4% spadku cen w dużych miastach, a dziś już tylko symboliczne 1% do końca tego roku. A potem odbicie (co prawda łagodne) i wypłaszczenie pod koniec 2022 r. Jeśli wierzyć analitykom, wkrótce wejdziemy w okres największej przeceny mieszkań. Dla kupujących może to być cenna wskazówka.

Warto pamiętać o jednej rzeczy – inflacji. Jeśli ceny mieszkań stoją w miejscu, to realnie spadają, bo pieniądz, w którym są wyrażone ceny, jest coraz mniej warty. Stabilizacja lub niewielki spadek cen mieszkań jest de facto kilkuprocentową „promocją” w ujęciu realnym.

Czytaj też: Czy można już jako-tako dogadać się z botem pracującym dla polskiego sklepu lub banku? I czy jest już bot, którego nie da się w ciągu pierwszych pięciu sekund „zdemaskować”? Sprawdziliśmy w najnowszym tekście na HomoDigital. Bardzo ciekawy artykuł, można powiedzieć, że prawie wywiad-rzeka. Z botami ;-).

————————————–

ZAPRASZAM DO POSŁUCHANIA PODCASTU EKIPY „SUBIEKTYWNIE O FINANSACH”

Zapraszam do wysłuchania kolejnego odcinka naszego środowego podcastu „Finansowe sensacje tygodnia”. W najnowszym odcinku podcastu najpierw dwa słowa o nowym trendzie w sklepach – włączaniu do ich oferty możliwości handlowania rzeczami używanymi – a potem skrót rozmowy z drem Przemkiem Chojeckim, polskim matematykiem, który rozbudowuje zastosowania sztucznej inteligencji w zawodach kreatywnych, a ostatnio zabrał się za to, żeby sztuczna inteligencja pisała za dziennikarzy (dziennikarzom?) artykuły. Hmmm…

 

źródło zdjęcia: Unsplash

Subscribe
Powiadom o
20 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments
Rafał
22 dni temu

Nie wiem kto Wam robi te wykresy, ale macie chroniczny problem z opisem osi X

and
22 dni temu

Panie Irek, a czy w tym gonieniu za niemcami i czechami jest wziete pod uwage uszczuplenie sie narodu polskiego o kilka MLN mieszkancow do tego czasu? przed chwila pisaliscie o pustych powierzchniach biurowych – skoro pracownik moze pracowac z Pcimia – to po co ma jechac do Wawy czy grodu kraka? W krotkim terminie do 5 lat beda zwyzki cen ale po uwzglednieniu inflacji – beda taniec. Po 2025 nastapi wysyp tanich mieszkan, ze wzgledow demograficznych oraz dalszej digitalizacji pracy i braku potrzeby przeprowadzki do duzych osrodkow. Prosze przeanalizowac wykresy struktury wieku, nalozyc na to rewolucje technologiczna + lepsza infrastruktura… Czytaj więcej »

Aldona
22 dni temu

Prognozy są niewiarygodne….model ekonometryczny daje duże błędy…ale jest i jak brzmi mądrze …to jak wróżenie z fusów

Janusz
22 dni temu

Jak zwykle nic o demografii. Czy ona jest aż tak korzystna?

Robert Wianczewski
22 dni temu

Ceny mieszkań ciągle rosną, bo średnie zarobki i socjal idą na potęgę. Nawet patusy o zerowym wykształceniu którzy pracują fizycznie i mają 3-kę dzieci mają kupę pieniędzy. Przeciętny, korposzczur niskiego szczebla zarabia 4k na rękę a doliczając premie ma około 5k netto/miesiąc.
Także możecie sobie czekać „promocji” i „rabatów” i „krachu” na rynku mieszkań i dalej dorabiać landlorda lub żerować na starych.

Gut
22 dni temu

Faktycznie… bogacze. Nic tylko zapożyczyć się na 30 lat w tak kiepskim okresie i czekać na utratę pracy….. kupujta kto żyw

Ludwik
21 dni temu
Reply to  Gut

Życie 😉 lepiej się położyć i czekać ;-). Uwielbiam ten autorytarny ton. Prawda jest taka że istnieje całą masa lekkoduchów co wyszli na swoje bo inni czekali i całą masa ostrożnickich proroków co udupiaja wszystko czego dotkną.

Tak ku refleksji ;-).

Piotrek
21 dni temu
Reply to  Ludwik

Tak tak, miniratka na M1 circa 30 m2, a potem stopy w górę, płacz i zgrzytanie zębów. Mam 40 lat, od sześciu lat wynajmuje kawalerkę w stolycy, ale za kilka miesięcy wracam do rodziców. Idą bardzo trudne czasy i tylko w ten sposób możemy bezpiecznie przetrwać!

Ludwik
21 dni temu
Reply to  Piotrek

Akurat jestem z tych co pamiętają stop jak się rodziła Samoobrona 😉

Robert Wianczewski
20 dni temu
Reply to  Ludwik

@Panowie powyżej, mnie nawet utrata pracy nie udupi, mam alternatywne źródła dochodu które otworzę szerszym strumieniem gdyby mnie z etatu wywalili 😉

Robert
22 dni temu

Ten artykuł tylko potwierdza, drożej nie będzie tylko taniej.Mamy zapaść na rynku nieruchomości a ceny stoją bo deweloperzy maja jeszcze pieniądze.Najem leży i kwiczy, pracuje w usługach i mam styczność z właścicielami mieszkań pod wynajem w Warszawie, Oni się modlą aby ktoś chciał wynająć mieszkanie, maja po jeden dwa telefony w miesiącu.Dla tych co maja kredyty to od czerwca trwa koszmar.Utrzymanie mieszkania kosztuje nie ma najemców a krótkoterminowy już się nie odrodzi w takiej postaci (podatki) to inwestycja w mieszkanie jest cokolwiek wątpliwa.

Robert Wianczewski
22 dni temu
Reply to  Robert

xD
Żyjesz w alternatywnej rzeczywistości mój imienniku.

Robert
21 dni temu

Obyś miał racje.

Krzysztof M.
21 dni temu
Reply to  Robert

Po części obaj macie rację. Mieszkań nikt taniej nie puszcza bo nie ma co robić z papierem, deweloperzy zwolnili tempo budowy. Na razie tanieją domy. W dużych miastach najem ma sens, w małych staje się coraz bardziej karkołomny. Ceny nowych nie spadną bo rosną koszty i wymagania. Nowa rewolucja energetyczna rzuci ceny nieruchomości w dół jak ongiś samochody palące za dużo / lata 70te/.
pozdr.
Krzysztof

Radek
22 dni temu
Reply to  Robert

Kupowali inwestycyjnie na kredyt windując cenę? Teraz niech wyprzedają się tanio i pozwolą cenom wrócić do normalności

Krzysztof M.
21 dni temu
Reply to  Radek

Na ich miejscu jadłbym kaszankęe i kartofle z solą lub bez a nie puściłbym

Robert Wianczewski
20 dni temu
Reply to  Krzysztof M.

@Krzysztofie M. Trzeba być w naprawdę podbramkowej sytuacji by sprzedawać mieszkanie taniej niż się kupiło… np. stracić pracę wraz z żoną (bo utrata pracy kredytobiorcy jest ubezpieczona), ulec wypadkowi którego nie pokrywa ubezpieczenie (przy hipotece obowiązkowe), zacząć brać twarde narkotyki + mieć spieprzoną psychikę. Także prawdopodobieństwo jest bardzo, ale to BARDZO NISKIE że ktoś będzie w takiej ciężkiej sytuacji. Także proszę nie wypisywać mitologii. Poza tym zapominacie o istotnej kwestii jaką jest mentalność Polaka… „zastaw się a postaw się żeby inni widzieli jaki bogaty jestem”, albo „nie mogę stracić, kupiłem auto 5 lat temu za 30 000, wymieniłem parę podzespołów… Czytaj więcej »

E.G
22 dni temu

A pandemia się dalej rozwija co będzie miało swoje ogromne gospodarcze konsekwencje. Mieszkaniowe również.

Krzysztof M.
21 dni temu
Reply to  E.G

Równanie w dół nie zmieni sytuacji

Tech
18 dni temu

Brać teraz kredyt hipoteczny w tych niepełnosprawnych czasach to jak nosić maseczkę do końca życia. Podziwiam ludzi co w to idą 😷

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!

social-facebook social-feed social-google social-twitter social-instagram social-youtube social-linkedin social-rss top-search top-menu