Skąd wziąć więcej mieszkań? Stolica Holandii wprowadza zakaz kupowania mieszkań, które nie będą służyły jako główne miejsce zamieszkania. To kraj, który – w pewnym sensie – jest „ofiarą” własnej polityki kontroli czynszów najmu. Holandia, jeden z najbogatszych krajów na świecie, ma poważniejsze kłopoty z dostępnością mieszkań, niż Polska. Rządzący krajem politycy zorientowali się, że brak mieszkań może wpływać negatywnie na rozwój gospodarczy kraju i tempo jego bogacenia. Czy nowe, ciekawe pomysły Holendrów na większą dostępność mieszkań warto „pożyczyć” i realizować u nas?
W Holandii podobno brakuje 400 000 domów (albo mieszkań). To niby niewiele, jeśli porównamy z naszym krajem, ale Holandia jest dwukrotnie mniejsza, liczy ok. 18 mln mieszkańców. W Polsce w 2024 r. oddano do użytku prawie 200 000 mieszkań. W Holandii w tym samym roku oddano 70 000 mieszkań lub domów. Rząd holenderski chciałby, żeby budowano rocznie ok. 100 000 mieszkań.
- To w tym roku największy hit inwestycyjny. Wraca moda na inwestowanie w srebro! Kruszec bije historyczne rekordy. Jak w to inwestować? [POWERED BY XTB]
- Jak świat wyjdzie z długów, czyli trzy scenariusze na najbliższe lata. Czy „finansowy koniec świata” w ogóle nadejdzie? Snujemy hipotezy! [POWERED BY UNIQA TFI]
- Marzenia Polaków są policzalne i jak najbardziej realne. Ale dlaczego prawie połowa z nas nie wierzy, że może je spełnić? Oto plan jak to zmienić [POWERED BY PZU]
Mieszkań brakuje nie tylko dla stałych mieszkańców, ale też dla pracowników z zagranicy. Holandia może pochwalić się dobrym rozwojem gospodarczym, ale żeby go utrzymać na odpowiednim poziomie, potrzebuje wciąż nowych rąk do pracy z zewnątrz. Dla przybyszy z zagranicy znalezienie mieszkania czy domu coraz bardziej graniczy z cudem. Ceny rosną bardzo szybko, ale największym problemem jest to, że mieszkań do kupienia czy wynajęcia po prostu brak. Większość zarobionych pieniędzy trzeba przeznaczać na mieszkanie.
Holendrzy zdecydowali się na radykalne kroki. Stolica kraju Amsterdam ogłosił, że będzie walczyć z pustostanami i ze spekulacją mieszkaniową. W jaki sposób? Ostatnio uchwalone regulacje mówią: jeśli chcesz mieć drugie mieszkanie w Amsterdamie, to musisz uzyskać specjalne pozwolenie na taką transakcję. A tego pozwolenia nie dostaniesz jeśli deklarowanym powodem będzie najem krótkoterminowy, albo lokata kapitału oraz nie mieszkasz i nie pracujesz w Amsterdamie.
Można kupić w celach inwestycyjnych mieszkanie na wynajem, ale pod warunkiem, że najemca wykaże, że będzie to jego główne miejsce zamieszkania. A więc nie będzie można kupić mieszkania w Amsterdamie, żeby po prostu je „mieć” (czyli jako lokatę kapitału), albo po to, żeby je wynajmować turystom (od tego mają być tylko hotele). Celem jest schłodzenie popytu na mieszkania, które nie będą wykorzystywane do stałego mieszkania. Co skłoniło Holendrów do tak radykalnych kroków?
Nieustająca pogoń za dostępnością mieszkań
Holandia to kraj, w którym w przeciwieństwie do Polski, nie było wielkich zniszczeń w czasie dwóch wojen światowych, więc jest tu ogromna ilość starych zasobów mieszkaniowych. Przez cały okres prosperity drugiej połowy XX wieku budowało się tu dużo i raczej solidnie, więc nie trzeba przeprowadzać wielkich remontów. Kraj jest niewielki, a wszystkie miasta i miasteczka połączone są nieprawdopodobnie gęstą siecią dróg, autostrad i linii kolejowych, nie mówiąc o ścieżkach rowerowych. Trudno więc mówić o dalekiej prowincji, z której nie można dojechać do metropolii.
Mimo tego Holandia wciąż cierpi na niedobór mieszkań i ten ból jest z roku na rok jakby coraz większy. W pierwszej połowie tego roku deficyt mieszkań czy domów (w Holandii często chodzi bardziej o domy) wyniósł 396 000 i jest to liczba ledwie o 5000 mniejsza niż rok wcześniej. Stan niedoborów mieszkań obliczany jest corocznie przez agencję badawczą ABF Research. Dane służą rządowi do określania kierunku polityki mieszkaniowej. W ostatnich kilku latach niedobór mieszkań raczej się zwiększał.
Jaka jest skala problemu? Obecny niedobór stanowi 4,8% całkowitej liczby domów w Holandii. Założenia polityki mieszkaniowej państwa mówią, że celem jest zejście z tą liczbą do poziomu 2%. ABF Research spodziewa się, że niedobór mieszkań będzie nadal spadał i wyniesie 3,9% w roku 2031 oraz 2,2% w okolicach 2040 roku. Holandia nie chce całkiem zasypać luki mieszkaniowej. I ma w tym pewien cel. Chodzi o to, żeby deweloperom opłacało się budować (bez presji popytu byłoby to trudne).
Polityka mieszkaniowa w Holandii realizowana jest z założeniem, że lepiej budować nowe mieszkania czy domy w podobnym tempie przez wiele lat, a nie zrywami, które destabilizują ceny. Jednak budowanie mieszkań w obecnym tempie to stanowczo za mało, żeby Holandia zredukowała deficyt do poziomu 2% w przewidywalnej przyszłości.
Według Centraal Bureau voor de Statistiek (Centralne Biuro Statystyki) w 2024 roku do użytku weszło ok. 82 000 mieszkań, ale w tym 13 000 to przeróbki istniejących budynków biurowych na cele mieszkaniowe, nadbudowa budynków o kolejne piętro lub mieszkania wydzielone z większych domów. Na wykresie poniżej jasny kolor w kolumnach oznacza zupełnie nowe mieszkania lub domy, a ciemniejszy – mieszkania uzyskane z przeróbek istniejącej substancji, np. z budynków biurowych.
W tym samym czasie z powodu rozbiórek zniknęło z zasobów mieszkaniowych ok. 12 000 domów. O ile nowe budownictwo przyczyniło się do wzrostu zasobów mieszkaniowych o 1%, o tyle z powodu ubytków – wyburzeń, rozbiórek – w sumie całkowity zasób mieszkaniowy wzrósł w 2024 roku tylko o 0,9%, do prawie 8,3 miliona domów w całym kraju. Realnie liczba mieszkań lub domów wzrosła w 2024 roku o jakieś 70 000.
Najwięcej mieszkań przybyło w Amsterdamie (6400, co stanowiło 1,3% zasobów mieszkaniowych miasta). Dzięki nowym domom Amsterdam miał na koniec 2024 roku 487 000 domów na ok. 935 000 mieszkańców. Drugim co do wielkości nowym zasobem mógł pochwalić się Rotterdam (4500 nowych mieszkań). Poza samymi miastami najwięcej buduje się w sąsiedztwie metropolii, czyli w warunkach holenderskich w trzech regionach: Holandii Południowej (region Rotterdamu), Północnej (region Amsterdamu) i Brabancji Północnej (Eindhoven).
Holandia jest i pozostanie zatłoczona
Holandia to najgęściej zaludniony i najbardziej zatłoczony kraj w Europie, nie licząc maleńkich państw-miast jak Monaco. W wielu innych europejskich krajach mieszkańców raczej ubywa, np. w Polsce, a w tym kraju populacja rośnie. Obecna liczba ok. 18 milionów mieszkańców ma wzrosnąć do 2037 roku do ok. 19 milionów, a w 2058 roku ma osiągnąć 20 milionów. Skąd taki wzrost w jednym z krajów „starej” Europy zagrożonej słabą demografią?
W ostatnich latach populacja wzrosła głównie dzięki zagranicznej migracji. Po spadku w 2020 roku, kiedy obowiązywały ograniczenia w podróżowaniu podczas pandemii koronawirusa, imigracja do Holandii ponownie przyspieszyła w 2021 roku. W 2022 i 2023 roku przybyli Ukraińcy uciekający przed wojną. Stabilny wzrost gospodarczy zachęca przybyszy ze świata do osiedlania się w Holandii i czerpania z dobrodziejstw holenderskiego dynamicznego i bardzo zróżnicowanego rynku pracy.
Drugim najważniejszym powodem wzrostu liczby ludności jest to, że ludzie żyją średnio coraz dłużej. Odsetek osób powyżej 65. roku życia wzrośnie z 21% w 2024 roku do 25% w 2040 roku. Jest to wynik powojennej fali urodzeń oraz dużej liczby urodzeń w latach 60., a także rosnącej długowieczności. Prognozy mówią, że liczba osób powyżej 80. roku życia podwoi się w ciągu najbliższych dwudziestu lat, z 0,9 miliona pod koniec 2024 roku do 1,8 miliona w 2045 roku. Liczba ta będzie nadal rosła do 2,1 miliona w 2070 roku.
Te dwa czynniki mają dla rynku mieszkań różne znaczenia. O ile imigranci przyjeżdżający do pracy poszukują mieszkań położonych najbliżej dużych metropolii lub takich, z których łatwo można dojechać do pracy czy do szkoły, o tyle osoby najstarsze mogą spokojnie mieszkać w bardziej odległych miejscach w otoczeniu zieleni, niekoniecznie w wielkich miastach, jednak często mieszkają w zbyt dużych jak na ich potrzeby mieszkaniach w dużych miastach. Podobnie jest w innych krajach Zachodniej Europy, częściowo również w Polsce.
Urząd statystyczny CBS prognozuje, że liczba mieszkańców w wieku od 20 do 65 lat utrzyma się jednak stabilnie na poziomie 10,6 miliona w latach 2024–2040, a potem może nawet wzrosnąć do 11,1 miliona w 2070 roku. Na grafice CBS poniżej najniższa pomarańczowa linia oznacza ogólny wzrost populacji Holandii. Linia błękitna oznacza urodzenia dzieci, seledynowa – napływ imigrantów, niebieska – zgony, zielona – emigracje.
Ceny domów wzrosły czterokrotnie w ciągu 30 lat
Centralne Biuro Statystyki i holenderski Kadaster, czyli krajowy rejestr gruntów podają, że we wrześniu 2025 roku ceny istniejących domów zajmowanych przez właścicieli były średnio o 7% wyższe niż rok wcześniej. W ciągu ostatnich pięciu lat ceny wskoczyły na bardzo wysoki poziom, często niedostępny nawet dla osób, które zarabiają przyzwoitą średnią krajową.
Jedyny okres, w którym ceny mieszkań i domów spadały o kilka procent to rok 2023, jednak w latach 2020–2022 ceny potrafiły rosnąć nawet o 20% w skali roku, a w latach 2024–2025 wzrost cen wynosił wciąż ok. 10–11%, zaczęły wyhamowywać dopiero w połowie tego roku.
We wrześniu średnia cena transakcji dla istniejącego domu zajmowanego przez właściciela wynosiła 489 072 euro, czyli ponad 2 miliony złotych. Zmiany cen i transakcje są oparte na indeksie cen istniejących prywatnych domów zajmowanych przez właścicieli. Przy obliczaniu indeksu cen brane są pod uwagę różnice jakościowe między domami.
Grafika poniżej pokazuje dynamikę indeksu cen istniejących domów średnio dla całego kraju. Można prześledzić wzrost cen przez pięć ostatnich lat. Od 2020 r. indeks cen istniejących domów wzrósł o ponad 50%, czyli średni wzrost roczny wyniósł ok. 10%. Dla porównania nominalny wzrost wynagrodzeń wahał się w przedziale 2–6%, realnie wynagrodzenia wręcz spadały o 4–8% w latach 2022–2023.
Wzrost cen oczywiście nie jest taki sam w całym kraju. Najwyższy był w prowincji Groningen, gdzie osiągnął 10,9% w skali ostatniego roku (licząc od września do września). Spośród czterech największych miast wzrost cen był największy w Utrechcie i wyniósł 7,8%. W pozostałych trzech wielkich miastach wzrost był poniżej średniej krajowej i wyniósł: w Rotterdamie 6,8%, Hadze 5,8% i Amsterdamie 2,3%. Na grafice poniżej, na podstawie danych CBS, jaśniejsze paski pokazują dynamikę cen, a ciemniejsze – dynamikę transakcji. Rodzaje domów to w kolejności od góry: dom wolnostojący, dom narożny, bliźniak, dom pośredni, mieszkanie.
Rośnie niezadowolenie z (nie)dostępności mieszkań
W ciągu ostatnich 30 lat ceny nieruchomości mieszkaniowych wzrosły czterokrotnie, natomiast wzrost płac w tym czasie był dwukrotny. Nic dziwnego, że w kraju rośnie niezadowolenie z (nie)dostępności mieszkań. W ostatnich badaniach przeprowadzonych wśród mieszkańców wybranych krajów OECD przez pracownię Gallupa, zadowolenie z dostępności niedrogich mieszkań wśród mieszkańców Holandii gwałtownie spadło z 65% do 29% między 2017 a 2024 rokiem. Holandia należy do krajów UE, w których mieszkańcy są najmniej zadowoleni z dostępu do mieszkań.
Przyszłość nie rysuje się w różowych kolorach. Ok. 38% osób spodziewa się, że podaż mieszkań w ich regionie pogorszy się w nadchodzących latach, podczas gdy tylko 18% uważa, że nie będzie tak źle. Na grafice poniżej stopień zadowolenia z różnych udogodnień oferowanych w regionie zamieszkania. Po kolei od góry zadowolenie z: obiektów sportowych, restauracji i kawiarni, terenów zielonych i przyrody, szpitali, instytucji kultury, lekarzy i szkół, transportu publicznego, dostępności miejsc pracy i na koniec – z oferty mieszkaniowej.
Dopłacanie do kredytów i… kontrola czynszów
Zaskakujące jest to, że tak duży problem z dostępnością mieszkań dotyka jednego z najbogatszych krajów świata, który rozwija się nieprzerwanie od kilkuset lat i może pochwalić się naprawdę nieprzeciętnym w skali świata bogactwem państwa i mieszkańców. Prawdopodobnie ten sukces Holandii jako ziemi obiecanej, w której każdy może znaleźć dobrą pracę i odnieść sukces zawodowy, a także solidnie „dorobić się”, jest przyczyną kłopotów mieszkaniowych. Holandia przyciąga przybyszy z całego świata, a na niewielkim skrawku ziemi coraz trudniej jest ich pomieścić.
Problemom mieszkaniowym Holandii specjalny raport poświęcili analitycy OECD. Podstawowy wniosek: przystępność cenowa mieszkań dla mieszkańców Holandii jest zagrożona przez ograniczony rynek najmu i ograniczoną podaż mieszkań. Zdaniem autorów raportu, to efekt błędów polityki państwa. Rynek mieszkaniowy stał się niespójny i ma trzypoziomową strukturę.
Po pierwsze to duży segment mieszkań własnościowych korzystający z hojnych ulg podatkowych. Po drugie rozległy, ale coraz bardziej obciążony kosztami sektor wynajmu spółdzielczego oraz segment wynajmu prywatnego, który z trudem zaspokaja potrzeby gospodarstw domowych o niższych i średnich dochodach. Podaż mieszkań bardzo powoli reaguje na rosnący popyt, a listy oczekujących na mieszkania socjalne są coraz dłuższe. To powoduje coraz większe niezadowolenie ludzi.
W Holandii jest możliwość odliczenia od podatku odsetek od kredytu hipotecznego. Jednocześnie kontrola czynszów chłodzi zapał do inwestowania w mieszkania na wynajem, pomimo rządowego wsparcia dla budownictwa. Ustawa o przystępnym czynszu z 2024 r. skutecznie zmniejszyła i tak już niewielki segment prywatnego rynku najmu.
Jak poprawić sytuację? Analitycy OECD proponują strategię, która koncentruje się na trzech powiązanych ze sobą celach. Po pierwsze równomierne wspieranie wszystkich rodzajów własności (konieczna jest redukcja zachęt podatkowych faworyzujących mieszkania własnościowe), ze wsparciem dla inwestycji w przystępne cenowo mieszkania na wynajem w sektorze spółdzielczym i prywatnym.
Po drugie zwiększenie elastyczności podaży mieszkań, w tym poprzez usprawnienie procedur wydawania pozwoleń na budowę, ograniczenie spekulacyjnego gromadzenia gruntów i wzmocnienie zachęt dla gmin, aby umożliwić szybszy rozwój budownictwa mieszkaniowego. Po trzecie bardziej racjonalna polityka kontroli czynszów, która chroni dostępność mieszkań, ale jednocześnie utrzymuje zachęty inwestycyjne, aby zapewnić lokale mieszkalne dla gospodarstw domowych najbardziej potrzebujących.
Poniżej grafika przedstawiająca na panelu C coraz większe niezadowolenie gospodarstw domowych na całym rynku mieszkaniowym, w przypadku mieszkań na własność – linia seledynowa i w przypadku najemców: prywatnych – linia pomarańczowa, publicznych – linia fioletowa. Na panelu D widać, że Holandia jest liderem wśród państw OECD, jeśli chodzi o udział procentowy najemców narzekających na nadmierne obciążenie kosztami mieszkaniowymi (26%). W Polsce ten udział wynosi zaledwie 9%. Średnia dla krajów OECD to 14%.
Niedźwiedzia przysługa, czyli… ulgi podatkowe
Czasem nadmierna dbałość o jakiś sektor gospodarki czy spraw społecznych powoduje, że zamiast rozwiązywać problemy, tworzy się nowe, nawet poważniejsze. Przez dekady w Holandii panowała zgoda co do tego, że problemy mieszkaniowe najlepiej rozwiązywać poprzez wsparcie dla osób czy gospodarstw domowych, które chcą kupić mieszkanie na własność. Skąd my to znamy?
Tymczasem w Holandii taka polityka spowodowała zaburzenia rynku, tzn. spadek dostępności mieszkań dla osób średnio zarabiających i nadmierny wzrost cen. O co chodzi? Rynek ukształtowany przez politykę faworyzującą mieszkania własnościowe i mieszkania socjalne pomijał rolę najmu prywatnego. Korzystali najbogatsi, których stać było na kupno mieszkania lub domu, a z kolei osoby mające bardzo małe dochody miały prawo do mieszkań socjalnych za niewielki czynsz. Tracili średniacy, których jest w społeczeństwie najwięcej.
Duże zachęty podatkowe, w tym możliwość odliczenia od podatku odsetek od kredytów hipotecznych w połączeniu z niskim opodatkowaniem czynszów, zwolnienia z podatku od zysków kapitałowych, gwarancje państwowe dla nabywców oraz wysokie kredyty hipoteczne sięgające 100% wartości nieruchomości (czyli nie trzeba mieć wkładu własnego) promowały posiadanie nieruchomości jako inwestycję. Skutek? Stała presja na wzrost cen i pogłębiające się nierówności majątkowe.
Tymczasem surowe regulacje dotyczące czynszów i korzystne warunki finansowania dla spółdzielni mieszkaniowych zniechęcają do prywatnych inwestycji w mieszkania na wynajem. Prywatny sektor najmu jest niewielki. Gospodarstwa domowe o średnich dochodach, często niekwalifikujące się do mieszkań socjalnych i niemogące pozwolić sobie na posiadanie nieruchomości lub wysokie czynsze prywatne, mają ograniczoną ofertą mieszkaniową. To ogranicza mobilność na rynku pracy, bo pracownicy boją się porzucać swoje mieszkania, żeby przenieść się do innego regionu.
Jakie rozwiązanie? Raport OECD zaleca przejście na politykę neutralną wobec rodzaju własności mieszkaniowej i stopniowe wycofywanie się z korzystnego opodatkowania mieszkań zajmowanych przez właścicieli. Mieszkania zajmowane przez właścicieli cieszą się bowiem znacznymi ulgami podatkowymi w porównaniu z nieruchomościami na wynajem. Ponadto dodatkowe rozwiązania podatkowe dla właścicieli tworzą duży popyt i jeszcze bardziej windują ceny domów, ponieważ sprzedający uwzględniają te korzyści w cenie ofertowej.
To nastawienie na własność kosztem wynajmu, wprowadzone przez system podatkowy, tworzy – zdaniem autorów raportu OECD – nierówności majątkowe między wynajmującymi a właścicielami nieruchomości. Pomimo pewnych reform mieszkania własnościowe nadal są niedostatecznie opodatkowane w porównaniu z innymi aktywami.
Na grafice poniżej widać, że Holandia oferuje jedne z najhojniejszych ulg podatkowych dla właścicieli domów w OECD, przyczyniając się do rosnących nierówności między właścicielami domów a najemcami. Właściciele domów, których domy stanowiły zabezpieczenie kredytu hipotecznego, ponoszą znacznie niższe koszty mieszkaniowe niż najemcy:
Czytaj też: Czy podatek katastralny mógłby zatrzymać spekulacyjny wzrost cen mieszkań? A może są na to lepsze sposoby?
Więcej mieszkań dla ludzi o średnich dochodach
Podstawową diagnozą jest to, że wysokie nakłady fiskalne w ramach obecnej polityki mieszkaniowej w znacznym stopniu przynoszą korzyści zamożniejszym gospodarstwom domowym i mogłyby być lepiej wykorzystane do rozwiązania problemów w innych częściach rynku mieszkaniowego. Rząd powinien dokonać korekty na rynku mieszkaniowym, a ulgi podatkowe powinny być stopniowo wycofywane, np. w zakresie odliczania odsetek od kredytu hipotecznego od podatku.
Dodatkowo polityka mieszkaniowa powinna iść w kierunku stopniowego wycofywania wsparcia mieszkaniowego dla gospodarstw domowych o wyższych dochodach i uzależnianiu go od wartości nieruchomości, na przykład poprzez ograniczenie kwoty odliczanych rat kredytu hipotecznego dla najdroższych mieszkań czy domów.
Co do rynku wynajmu, dzieli się on na dwa odrębne segmenty: segment najmu o czynszach regulowanych, udostępniany głównie przez spółdzielnie mieszkaniowe, oraz segment najmu prywatnego, w którym czynsze są ustalane przez rynek. Segment najmu spółdzielczego zapewnia mieszkania dla około 34% gospodarstw domowych i odgrywa kluczową rolę w zapewnianiu przystępności cenowej, ale spółdzielnie mieszkaniowe są coraz bardziej ograniczone rosnącymi kosztami i ograniczoną elastycznością finansową.
Segment najmu prywatnego obejmuje mniej niż 5% gospodarstw domowych, głównie o średnich i wysokich dochodach, ale inwestorzy prywatni często niechętnie podejmują inwestycje tego typu ze względu na kontrolę czynszów i częste zmiany w zasadach podatkowych. Prawdziwe rozwiązanie problemów powinno dotyczyć wszystkich segmentów rynku wynajmu, ale przede wszystkim tych przystępnych cenowo, żeby lepiej zrównoważyć podaż i popyt. Autorzy raportu postulują wsparcie finansowe dla spółdzielni mieszkaniowych i gmin.
Ciekawym aspektem jest też kwestia monitorowania, w jakim kierunku następuje rozwój budownictwa mieszkaniowego i czy zaspokaja ono popyt, zarówno pod względem lokalizacji, jak i rodzaju mieszkań. Dlaczego jest to istotne? Powodem jest działanie deweloperów. Aby zrekompensować rosnące koszty budowy mieszkań, deweloperzy budują głównie drogie domy, podczas gdy dla osób o niskich i średnich dochodach jest zbyt mało mieszkań przystępnych cenowo.
W związku ze spadkiem liczby i wielkości gospodarstw domowych rośnie popyt na mniejsze, a co za tym idzie – tańsze – lokale. Już teraz odsetek mieszkań niedostatecznie zaludnionych jest w Holandii wyjątkowo wysoki w porównaniu z innymi krajami UE, a odsetek ten jest znacznie wyższy w przypadku osób mieszkających w mieszkaniach własnościowych (69%) w porównaniu z mieszkaniami wynajmowanymi (35%). Ogółem jest to 59%, co widać na infografice. Wyzwaniem dla polityki mieszkaniowej powinien być spadek tego udziału.
Według ostatnich zmian w prawie gminy mają mieć większą kontrolę nad określaniem liczby, lokalizacji i rodzaju budowanych domów. Kluczowym elementem ma być wymóg, aby dwie trzecie nowych domów było dostępne cenowo dla gospodarstw domowych o niższych i średnich dochodach, zarówno na wynajem, jak i na sprzedaż.
Czas na działania niekonwencjonalne. Skąd wziąć więcej mieszkań?
Ponieważ Holandia to kraj z ogromnymi zasobami budynków, dużym segmentem rynku mieszkaniowego jest pozyskiwanie nowych lokali ze starszej substancji. Obecnie 15–20% nowych mieszkań powstaje w wyniku przebudowy istniejących budynków. Aby zwiększyć dostępność mieszkań w tym zakresie, rząd holenderski planuje nowe przepisy, które pozwolą na przekształcanie budynków komercyjnych w domy, rozbudowę i podział istniejących nieruchomości oraz ułatwienie rodzinom wspólnego zamieszkania.
To może być ciekawa ucieczka do przodu, ponieważ w małym i ciasno zabudowanym kraju terenów pod zabudowę zaczyna brakować, a nowe działki są kosmicznie drogie. Mieszkania z odzysku nie wymagają kupowania działek. To ulga i dla inwestorów, i dla najemców oraz nowych właścicieli. Wysokie ceny gruntów i rosnące koszty budowy zmniejszają atrakcyjność nowych inwestycji, ponieważ spółdzielnie mieszkaniowe i prywatni inwestorzy mają trudności z odzyskaniem kosztów inwestycji, zwłaszcza w przypadku mieszkań o przystępnych cenach.
Ponieważ barierą dla nowych inwestycji są ceny gruntów windowane przez właścicieli, zwłaszcza w dużych miastach i w ich sąsiedztwie, ciekawym rozwiązaniem proponowanym przez autorów raportu OECD mogłoby być np. wprowadzenie podatku od wartości gruntów w celu przyspieszenia ich wykorzystania pod zabudowę. Wymagałoby to jednak kompleksowego, aktualnego rejestru gruntów i planowania z wyprzedzeniem użytkowania gruntów na poziomie konkretnych działek. Ale dobrze wprowadzony podatek może skłaniać do szybszej zabudowy.
I te bardziej tradycyjne, i te mniej konwencjonalne pomysły są częstym tematem w holenderskich mediach, a stały się tematem numer jeden w ostatniej kampanii wyborczej. Politycy ze wszystkich partii prześcigali się w mówieniu o konieczności poprawy funkcjonowania rynku mieszkań, budowie nowych i zwiększaniu dostępności tych istniejących. Jak to zrobić, dokładnie nie wiadomo. Najpopularniejszym motywem była konieczność jak największych nowych inwestycji. Nie ma jednak zgody wśród polityków, co zrobić, żeby mieszkań było więcej. Obrazowo opisywał to europejski portal Politico:
„Prawicowy polityk Geert Wilders chce zrównać z ziemią kampus mediów publicznych i przekształcić go w dzielnicę mieszkaniową. GreenLeft-Labor chce zamienić dwa lotniska w mieszkania. A w kraju, w którym ponad jedna czwarta ziemi znajduje się poniżej poziomu morza, postępowa partia D66 chce odzyskać więcej ziemi w pobliżu Almere, nowego miasta zbudowanego w latach 70. Dla Caroline van Brakel, chrześcijańskiej demokratki w mieście Veldhoven, nie ma potrzeby zamykania lotnisk ani tworzenia nowych wysp, bo buduje się i tak więcej niż kiedyś.”
To, czego mogą się nauczyć Polacy na przykładzie Holandii, to że nawet szybki marsz w kierunku coraz bardziej zamożnego społeczeństwa i sięgnięcie po laur 20. gospodarki świata nie przeszkadza w tym, żeby kraj miał bardzo duże problemy z mieszkaniami. Polska demografia może wyglądać gorzej niż holenderska, bo nie wspiera jej imigracja i napływ pracowników z całego świata, więc liczba ludności w naszym kraju może się zmniejszać w kolejnych latach, co może mieć wpływ na zmniejszenie presji na rynku mieszkań.
Ale czy nie powinniśmy wziąć do serca holenderskich doświadczeń, żeby nie polegać tylko na wspieraniu kupna mieszkań, ale w większym stopniu pomyśleć o tych segmentach rynku, które są skierowane do osób o średnich i mniejszych dochodach?
Część rynku przeznaczona dla średniaków, ze średnią krajową i bez dużych oszczędności, powinna chyba być bardziej zauważana. Tym bardziej że doświadczenia ze wsparciem kredytów ze środków publicznych na zakup mieszkań zakończyło się sporym wzrostem cen, który dotychczas utrudnia wielu chętnym kupno swojego M.
——————————
CZYTAJ WIĘCEJ O TYM:
——————————–
ZOBACZ ROZMOWY O TYM:
Źródło zdjęcia: Maciej Danielewicz
