15 stycznia 2020

Ile można zarobić na wynajmowaniu mieszkania turystom na doby? Sprawdzamy opłacalność i… podliczamy nadchodzące zmiany

Coraz większy boom na najem krótkoterminowy. Czy opłaca się umieścić ofertę najmu swojego mieszkania w portalu typu AirBnB i zarabiać na turystach wynajmujących mieszkania na doby? Czy rzeczywiście jest to lepszy biznes, niż tradycyjny najem? Sprawdzamy, ile można wyciągnąć z takiej działalności i jakie wiążą się z tym ryzyka. Bo wygląda na to, że ten sposób wynajmowania mieszkań może być wkrótce na cenzurowanym

Kupowanie mieszkania z myślą o zarabianiu na wynajmie to dziś bardzo popularny sposób lokowania oszczędności. Ponad połowa nowych mieszkań jest kupowanych właśnie w tym celu. Ale z danych NBP wynika, że dochód z klasycznego najmu – choć wyższy od oprocentowania depozytów w banku – wcale nie jest tak rewelacyjny, jak się wydaje na pierwszy rzut oka.  Zwłaszcza, że za mieszkania trzeba płacić coraz więcej. W Warszawie ceny wzrosły rok do roku o 7% i coraz trudniej znaleźć sensowne mieszkanie za mniej niż 11.000 zł/metr.

Czytaj też: Najem mieszkań zwariował? W Warszawie płaci się 2500 zł za klitkę. A w Berlinie uradzili, że… zamrożą czynsze na pięć lat. Dobry ruch?

Dla wielu osób wynajmujących mieszkania i zarabiających na tym lekarstwem jest najem krótkoterminowy, czyli udostępnianie mieszkania turystom. No, może nie aż tak krótki termin, jak robił to szef NIK, czyli wynajmowanie pokojów na godziny, ale na dni. Czy to się opłaca? Jakie są ryzyka? I ile można zarobić?

Czytaj też: Jak bezpieczenie wynająć komuś mieszkanie? Pięć rad dla początkujących „kamieniczników”, by mieć 5% zysku z mieszkania (co najmniej)

Czy krótki najem może być lepszy niż długi?

Pomysł na ten tekst zrodził się po mojej wizycie w Trójmieście i rozmowie z miejscowymi, którzy narzekali na szaleństwo nieruchomościowe napędzane przez „rekinów finansowych”, którzy kupują nie po to, by mieszkać, lecz po to, by wynajmować. „Normalnego człowieka nie stać na zakup mieszkania, bo wszystkie budowane mieszkania już na etapie dziury w ziemi są kupowane z myślą o najmie krótkoterminowym. Kupują Polacy, Szwedzi, Duńczycy, Anglicy… To jakiś obłęd!”

Czytaj też: Najem okazjonalny i pozory bezpieczeństwa

Faktycznie, ja sam zakwaterowałem się na nowym osiedlu, w mieszkaniu, które na kilka dni zarezerwowałem na Booking.com. To nie był żaden tam aparthotel czy condohotel – zwykłe mieszkanie na zwykłym osiedlu, na którym – to może trochę niezwykłe – ceny zaczynały się od 20.000 zł/metr. No i może też trochę niezwykłe było to, że jakieś 80% mieszkań na tym osiedlu… stało pustych, a garaż można byłoby zamienić w tor dla gokartów. Nikt tam nie mieszka!

Czytaj też: KNF i UOKiK ostrzegają przed obietnicami złotych gór z inwestycji w condohotele

Nie byłoby boomu na inwestycje w mieszkania kupowane z myślą o krótkoterminowych gościach, gdyby nie rozkwit stron rezerwacyjnych typu AirBnB, Booking.com, czy nieco mniej popularny, ale obecny również w Polsce HomeAway. Wystarczy zrobić kilka ładnych zdjęć i wrzucić ofertę do serwisu rezerwacyjnego, żeby żyć z turystów. W miejscowościach licznie odwiedzanych przez turystów najem krótkoterminowy jest – jak niesie wieść gminna – lepszym interesem niż klasyczne szukanie najemców na długi termin – pół roku, rok, czy też w ramach umowy bezterminowej.

Jasne, że taki model wynajmu niesie ze sobą też dodatkowe obowiązki, których nie ma przy najmie długoterminowym. Musimy ustalić, czy chcemy zarządzać inwestycją sami – witać gości (ewentualnie zostawiać klucze w skrytce pocztowej), sprzątać po gościach, dbać o sprawy administracyjne, czy też powierzyć to wyspecjalizowanej firmie. W tym drugim przypadku trzeba oddać firmie część zysków.

Czytaj też: Wynajmujesz od kogoś mieszkanie? Ta polisa nie tylko zabezpieczy twój majątek w wynajętym lokalu, ale i dobre relacje z jego właścicielem. A to bezcenne

Czytaj też: Ubezpieczasz mieszkanie? Oto zapisy, na które warto zwrócić największą uwagę przed zakupem polisy

Ile można zarobić z najmu krótkoterminowego?

Ile na tym można zarobić? Co z obłożeniem? Co z sezonowością biznesu? Czy rentowność netto faktycznie przewyższy to, co można zarobić na najmie tradycyjnym?

Z pomocą przychodzi narzędzie analityczne AirDNA stworzone z myślą o właścicielach nieruchomości. Pozwala ono porównywać stopy zwrotu z mieszkań w różnych lokalizacjach w danym mieście – na podstawie cen z ogłoszeń z portalu AirBnB. Serwis ma wgląd w daty przyjazdów, wyjazdów, liczbę osób na rezerwację no i przede wszystkim – ceny. Część z tych danych udostępnia zainteresowanym – podstawowe informacje są dostępne po bezpłatnej rejestracji, ale pełna baza wymaga opłacenia subskrypcji (ok. 30 dolarów miesięcznie).

Policzyłem, ile można zarobić na najmie krótkoterminowym. W Warszawie średnia cena mieszkania na wynajem to 212 zł za dobę. Rekordowe stawki są na święta i Sylwestra – 232 zł, a najniższe w trakcie zimowych ferii – ok. 112 zł za dobę.  Niestety, średnia to średnia, mówi niewiele – inne stawki będą za penthouse, inne za mieszkanie w kamienicy.

Najłatwiej jest zapełnić mieszkanie w Warszawie w czasie wakacji, a dokładnie w sierpniu, gdy stopa obłożenia przeciętnego mieszkania wystawionefo na AirBnB wynosi 73%. Najmarniej jest w styczniu – obłożenie nie przekracza połowy tego z najlepszych miesięcy. W skali roku średnie obłożenie mieszkania w Warszawie wynosi 67%.

Czytaj też: Czy AirBnB manipuluje cenami dla polskich klientów? Dziwne zmiany na stronie

Znając średnie obłożenie i średnią cenę w ciągu roku, można sobie wyliczyć przeciętny miesięczny przychód. 67% (średni wskaźnik obłożenia) z 365 dni w roku to 244 dni. Średnio zarabiamy na jednej dobie 212 zł, czyli w ciągu roku na najmie krótkoterminowym powinniśmy wyciągnąć z mieszkania w Warszawie 51.700 zł, czyli miesięcznie 4.310 zł brutto.

A na czysto? To zależy. Podana kwota jest przed czynszem i podatkiem (o ile zdecydujemy się go płacić, bo AirBnB go nie pobiera, opłata manipulacyjna księgowana jest gdzieś w Amsterdamie). Przyjęło się, że opłatę za sprzątanie pokrywa lokator, ale mimo wszystko trzeba odjąć też parę groszy na koszty zarządzania najmem.

A jeśli porównać rentowność AirBnB do średnich stawek za wynajem długoterminowy? Według najnowszych danych firmy JLL cena wynajmu 1 metra kw. w centrum Warszawy to 84,7 zł. Na Mokotowie stawka za metr to 63 zł. Ale już średnie stawki dla całej Warszawy to tylko 55 zł za metr. Wygląda na to, że 60-metrowe mieszkanko przeciętnie „zarabia” brutto w najmie długoterminowym 3.600-3.800 zł miesięcznie. A jeśli odjąć podatek i co najmniej jeden „pusty” miesiąc w roku, a także koszty marketingu (ogłoszeń) –  netto wyjdzie pewnie nie więcej, niż 3.300 zł.  

Najem krótkoterminowy jest bardziej opłacalny – problemem jest obłożenie (niższe, niż w długoterminowym), koszty zarządzania „interesem” i fluktuacja stawek w zależności od pory roku. W najmie na długi termin ustalamy jedną stawkę i „politykę cenową” mamy z głowy.

To była Warszawa. Jak jest w innych miastach? Weźmy naszą turystyczna perełkę, czyli Sopot. Tutaj ceny są najwyższe w kraju – za dobę trzeba płacić średnio aż 336 zł. Niestety, Bałtyk to nie Adriatyk – nie jest tak ciepły, a więc sezon trwa krócej i obłożenie jest mniejsze, niż w aglomeracjach, w których cały rok jest „coś do roboty”. W przypadku Sopotu średnie miesięczne obłożenie w skali roku wynosi tylko 50%. Czy wysoki sezon pozwoli zrekompensować zimowe straty?

Przy cenie 336 zł za dobę, zakładając, że co drugi dzień w roku będziemy mieć gościa zarobimy 61.152 zł rocznie, czyli średniomiesięcznie 5.096 zł. Czyli prawie 19% więcej niż w Warszawie. Licząc tą samą metodyką przychód z najmu w Krakowie (224 zł, obłożenie 70%) wychodzi, że miesięczny przychód wynosi 4.760 zł. Czyli więcej niż w Warszawie.

Czytaj też: Obligacje, czyli bezpieczna alternatywa dla bankowego depozytu. Można wycisnąć prawie 5% w skali roku!

Czytaj też: Wynajem mieszkania dla początkujących: na co zwrócić uwagę, żeby nie dać się wyrolować właścicielowi?

Najem krótkoterminowy na cenzurowanym, czyli wielka walka miast z turystami

Z jednej strony powinniśmy się cieszyć, że Polska staje się ciekawą opcją dla turystów, że zostawiają tu swoje pieniądze. Ale jest też druga, mroczna strona medalu. Krótkoterminowi goście to długoterminowe problemy dla innych mieszkańców, ale też dla miast.

Rezerwujący mieszkania przez AirBnB stanowią dla samorządów więcej problemów, niż pożytku. I miasta próbują z tym walczyć. W Paryżu skończyło się to właśnie pozwem przeciwko Airbnb o wartości 12,5 mln euro,  w Berlinie od trzech lat nie można wynajmować na krótki termin całych mieszkań, a w Amsterdamie można to robić tylko przez 60 dni w roku pod groźbą wysokich finansowych kar. 

Tak może być też niedługo w Polsce, bo prezydent Sopotu namawia samorządowców do złożenia projektu ustawy ograniczającej najem krótkoterminowy. Oto największe ryzyka, które wiążą się z tym sposobem zarabiania na mieszkaniach.

1. Ryzyko nowych regulacji i rejestrów

Od ubiegłego roku w Ministerstwie Sportu i Turystyki trwają prace nad nowym prawem, które najem krótkoterminowy ma uporządkować. Przepisy przewidują powstanie między innymi Centralnego Systemu Ewidencji Obiektów, który będzie prowadzony przez gminy i w którym będzie istniała możliwość dodawania nie tylko obiektów kategoryzowanych, ale również innych obiektów noclegowych, w tym kwater prywatnych (bez względu na to, czy ich właściciele prowadzą działalność gospodarczą, czy są osobami fizycznymi).

Przyznam, że z punktu widzenia klienta to bardzo dobre wiadomości, bo będzie można w takiej bazie sprawdzić, czy wynajmujący mi mieszkanie działa legalnie, płaci podatki i generalnie jest „zgłoszony”. Ale dla wynajmujących bycie w rejestrze oznacza, że każda skarga sąsiadów, albo nie zapłacony podatek oznacza, że z rejestru można wylecieć.

2. Ryzyko wojny z sąsiadami 

Walkę z AirBnB prowadzą już od lat wspólnoty mieszkaniowe, które nie chcą obcych i zazwyczaj głośnych gości w swoim otoczeniu. Na razie przegrywają – sądy apelacyjne unieważniały wiele uchwał wspólnot, które zakazywały najmu krótkoterminowego, albo zobowiązywały właścicieli do pokrywania strat za szkody wyrządzone przez gości. Argumenty? Święto prawo własności bierze górę nad zasadami współżycia społecznego. 

Jednak wspólnoty mieszkaniowe to w polskich warunkach często państwa w państwie, a użeranie się z zarządami tychże może napsuć sporo krwi i kosztować krocie. Jest to więc ryzyko, które wynajmujący muszą wziąć pod uwagę.

3. Ryzyko prowadzenia działalności gospodarczej

Żeby nie być podejrzanym o ukrywanie dochodów warto płacić 8,5% zryczałtowanego podatku – dziś chyba mało, który właściciel ukrywa, że zarabia na wynajmie.  Ale jeśli mamy 2-3 mieszkania, to jest ryzyko, że narazimy się na gniew fiskusa. Tym bardziej, że wspólnoty chętnie składają donosy na takich delikwentów. Orzeczenia sądów są jednak też nie jednoznaczne – nie tak łatwo jest udowodnić komuś, kto ma kilka mieszkań na wynajem, że powinien prowadzić działalność gospodarczą.

Choć w ubiegłym roku Naczelny Sąd Administracyjny nakazał pani Annie (właścicielce 3 mieszkań) założyć firmę i płacić podatek 19% podatku liniowego, a nie tak jak dotychczas 8,5% ryczałtu.

4. Ryzyko licencji i certyfikatów

Miasta będą mogły wprowadzić płatne licencje, czy egzekwować zmianę zasad prowadzenia działalności. Kraków zaczął wysyłać właśnie lotne brygady kontrolne, które najpierw szukają ofert na serwisach ogłoszeniowych, a potem składają w lokalu odwiedziny. Urzędnicy sprawdzają czy lokal nie prowadzi działalności quasihotelowej, a jeśli tak, to do akcji mogą wejść służby skarbowe, bo mieszkanie musi być zgłoszone w miejskiej ewidencji jako, takie, które świadczy usługi noclegowe.

Krótko pisząc: najem krótkoterminowy to dziś niezły pomysł na biznes, ale w dłuższym terminie może być różnie. I warto wziąć to pod uwagę chcąc zainwestować oszczędności całego życia w bardzo drogie mieszkanie z myślą o jego wynajmowaniu turystom.

źródło zdjęcia: archiwum własne

6
Dodaj komentarz

avatar
4 Comment threads
2 Thread replies
0 Followers
 
Most reacted comment
Hottest comment thread
6 Comment authors
MichałRadekMaciej SamcikCzytelnik BerlinTomasz Recent comment authors
  Subscribe  
najnowszy najstarszy oceniany
Powiadom o
Bartek
Gość
Bartek

Prośba o analizę jak sytuacja wygląda od drugiej strony, czyli wspólnot i państwa. Jako mieszkaniec dużego, nowego osiedla z kilkudziesięcioma takimi lokalam zauważam że te lokale generują problemy niczym tanie zajazdy, motele. Brak jakiejkolwiek kontroli skutkuje że nie ma tygodnia bez interwencji policji. To są jakieś koszta, może się okazać że wcale nie małe w skali roku.
Kolejna kwestia to regularne zaśmiecanie oraz niszczenie przestrzeni wspólnej. O zajmowaniu na dziko miejsc parkingowych które mają wlascicieli nie wspomnę. A przecież takie lokale płacą zwykłe komorne, są ubezpirczone zwykłą polisa itd.
Zapraszm do dyskusji:-)

Tomasz
Gość
Tomasz

Myślę, że analizując opłacalność najmu krótkoterminowego należy szerzej poruszyć kwestię opodatkowania. Linia interpretacyjna organów podatkowych utrwala się w kierunku stanowiska iż najem krótkoterminowy nieruchomości mieszkalnej nie może korzystać z ryczałtu w wysokości 8,5%. Organy podatkowe twierdzą, że w przypadku najmu krótkoterminowego lokalu mieszkalnego mamy do czynienia z działalnością gospodarczą lub usługą zakwaterowania, a zatem należy stosować opodatkowanie na zasadach ogólnych bądź stawkę ryczałtu 17%. W takiej sytuacji zdecydowanie obniża to rentowność netto przedsięwzięcia.

Czytelnik Berlin
Gość
Czytelnik Berlin

Bardzo dobry artykuł, a ja pozwolę sobie dodać coś od siebie. „W Berlinie od trzech lat nie można wynajmować na krótki termin całych mieszkań” – prawo istneje tylko na papierze niestety. W mojej kamienicy w centrum Berlina jest 5 mieszkań przerobionych na full-time Airbnb. Mimo wielokrotnych zgłoszeń sąsiadów w ciągu tych 3 lat, zakaz nie jest egzekwowany. Skończyło się na tym, że mieszkań dla pracujących i żyjących tutaj właśnie brakuje przez Airbnb. Do tego doszedł hejt na turystów który można przeczytać na wielu murach w popularnych dzielnicach. Chętnych na wynajem pojedynczego mieszkania w Berlinie są dziesiątki (nawet przy 1000EUR za… Czytaj więcej »

Maciej Samcik
Admin

Dziękujemy za cenne uwagi!

Radek
Gość
Radek

Eee, to chyba nie jest twoja kamienica. Gdyby była to cieszyłbys się z zysków lub przestał wynajmować te 5 mieszkań krotkoterninowo.

Michał
Gość
Michał

Artykuł ciekawy, ale mam do niego małą uwagę. Średni przychód miesięczny NIE JEST równy średniemu obłożeniu w miesiącu pomnożonemu przez średnią cenę za dobę. Co więcej faktyczny (wynikający z danych) średni przychód może się bardzo różnić od tego wyliczonego w sposób przedstawiony w artykule. Przykład: Załóżmy, że mamy trzy kwadratowe działki o bokach długości: 10, 20 i 60m. Jaka jest średnia powierzchnia naszych działek? Licząc analogicznie jak w artykule średnia długość boku to 30m, więc średnia powierzchnia to 30 * 30 = 900m2. Prawidłowe podejście to policzenie w pierwszej kolejności powierzchni każdej działki, a następnie jej uśrednienie. Nasze działki mają… Czytaj więcej »

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!

Zamknij