4 listopada 2019

Połowa nowych mieszkań to… inwestycje. Tymczasem NBP liczy, ile dziś realnie zarabia się na wynajmie. Niektórzy będą zaskoczeni

Podobno ponad połowa mieszkań na rynku pierwotnym w Polsce jest kupowana w celach inwestycyjnych. Naród zabiera pieniądze z lokat bankowych oprocentowanych na 1% w skali roku i kupuje na potęgę mieszkania, bo wieść niesie, że na ich wynajmie można zarobić krocie. A jak jest naprawdę? NBP to policzył. Warto przeczytać

Patrząc na tempo wzrostu cen nieruchomości można się zastanawiać nad sensownością zakupu mieszkania na wynajem. Przy cenach sięgających 9.000 zł na metr kwadratowy w dobrej lokalizacji oraz przy rosnących kosztach remontu i przystosowania mieszkania do wynajmu – interes zaczyna być wątpliwy.

A jednak ludzi, którzy traktują zakup nieruchomości na wynajem jako sposób na pewny zarobek rzędu 7-8% w skali roku, nie brakuje. Owszem, w niektórych lokalizacjach taka stopa zwrotu jest możliwa, ale na pewno nie zawsze i nie wszędzie. Zobaczcie co odpowiedzili moi czytelnicy, gdy na Facebooku zadałem im pytania: czy woleliby wynająć od kogoś mieszkanie czy kupić na własność oraz czy mając 300.000 zł byliby gotowi włożyć wszystkie te pieniądze w zakup mieszkania w celach inwestycyjnych – na wynajem:

Czytaj też: Najem mieszkań zwariował. 2500 zł za klitkę w Warszawie. W Berlinie zamrożą ceny. A u nas?

Ile naprawdę można zarobić na wynajmie?

Jeśli kupię 60-metrowe mieszkania za 540.000 zł, dodam do tego 80.000 zł kosztów remontu, to muszę się mocno spocić, żeby zarobić na tym więcej, niż na obligacjach skarbowych. Nie wierzycie?

No to liczymy: 620.000 zł ulokowane w obligacjach skarbowych 10-letnich, oprocentowanych według stawki inflacja plus 1,5%, da mi jakieś 28.000 zł (łączne oprocentowanie 4,5%, inflacja 3%), a po potrąceniu podatku Belki – 22.700 zł.

Czytaj też: Obligacje, czyli bezpieczna alternatywa dla bankowego depozytu. Można wycisnąć prawie 5% w skali roku!

Wynajmując to mieszkanie przy „bezpiecznej” stawce 50 zł za metr (3.000 zł miesięcznie) mam co prawda 36.000 zł rocznego „utargu”, ale muszę odprowadzić 8,5% podatku oraz założyć, że przeciętnie jeden miesiąc w roku będzie „pusty”. Zostaje jakieś 30.000 zł.

Jeśli jednak z jakichś przyczyn nie znajdę chętnego na wynajem mieszkania przy stawce 50 zł za metr i będę ją musiał obniżyć do 45 zł, to jestem „w plecy” o jakieś 3.000 zł w skali roku i zostaje mi na rękę już raptem tylko 27.000 zł. A gdzie koszty marketingu, ogłoszeń, amortyzacji, odświeżania mieszkania, by łatwiej można było je wynająć? A gdzie koszt czasu poświęconego na zarządzanie całym interesem?

Można też dość łatwo wyobrazić sobie wzrost inflacji, a więc i oprocentowania obligacji, który niekoniecznie musi się „widzieć” ze wzrostem cen czynszów najmu.

NBP liczy ROE, czyli jak pracuje kapitał w nieruchomości

Już na poziomie takiego prostego wyliczenia widać, że to nie jest tak, iż inwestycja w nieruchomości daje niebotyczne, kilkakrotnie wyższe zyski, niż inne bezpieczne formy oszczędzania. No dobra, dziś daje, ale tak nie było i nie będzie zawsze. Zerknijcie na ten wykres poniżej, pokazujący o ile realnie więcej zarabia się na wynajmie nieruchomości, niż na bezpiecznych lokatach kapitału.

Ciemnozielona linia na wykresie po prawej to nadwyżka dochodu z najmu nad rentownością bankowego depozytu. Aktualnie aż 5% (punktów procentowych), a w latach 2010-2014 r. było to 0-2%. Jasnoniebieski kolor do z kolei nadwyżka zysku z wynajmu w relacji do zysku z obligacji skarbowych. Teraz jest to 3% (punkty procentowe), ale gdy hossy na rynku nieruchomości nie było – ra różnica w zasadzie była zerowa. A przewaga obligacji nad mieszkaniem jest taka, że te pierwsze można w każdej chwili sprzedać po przewidywalnej cenie.

Czytaj też: Koniec eldorado na rynku najmu mieszkań? Niektóre cyferki niepokoją

W opublikowanym niedawno raporcie NBP o rynku nieruchomości jest tabelka pokazująca rentowność najmu mieszkania – stopę zwrotu na kapitale własnym (tzw. ROE). Zobaczcie, pouczające.

W pierwszej „merytorycznej” kolumnie jest czynsz najmu, w drugiej cena za metr kupionego na wynajem mieszkania (plus 800 zł na każdy metr dodane jako koszt wykończenia), a w trzeciej tzw. stopa kapitalizacji, czyli dochód z najmu przy założeniu 95% obłożenia.

W kolejnej kolumnie macie dochód z kapitału (ROE) po odciągnięciu podatku od dochodów z najmu (8,5%) oraz 1,5% amortyzacji budynku rocznie (dwa duże remonty kapitalne na 100 lat). Jak widać, przy zakupie mieszkania za gotówkę mamy jakieś 4,1% zwrotu z kapitału ROE (w 2013 r. było 3,8%). Dalej są wskaźniki ROE dla sytuacji, w której mieszkanie kupiliśmy na kredyt odejmujemy od rentowności płacone raty odsetkowe. Przy sfinansowaniu kredytem połowy inwestycji ROE z wynajmu spada do 3,4%, a przy kredycie na 80% wartości nieruchomości – już niemal do zera.

W ostatniej kolumnie macie ROE z inwestowania pieniędzy w najzwyklejsze 10-letnie obligacje skarbowe. Jak widzicie, dziś jest to jakieś 3,1%, ale w 2013 r. było aż 4,4%. Dochód z wynajmu mieszkania jest dziś wyższy od dochodu z inwestowania w obligacje, ale nie jest to różnica miażdżąca i w dodatku tabelka zahacza o czasy nie tak dawne, gdy sytuacja była odwrotna. Na pewno zaś dochód z wynajmu nie jest dziś na tyle duży, by opłacało się finansować kredytem mieszkanie, które chcielibyśmy komuś wynajmować.

A na koniec dwie tabelki, które prezentują obecną sytuację na rynku najmu oraz zakupu mieszkań na kredyt. W pierwszej tabelce macie rentowność najmu…

…a w drugiej wyliczenie co się bardziej opłaci – wynajęcie mieszkania czy jego zakup na kredyt?

zdjęcie tytułowe: life-of-pix/Pixabay.com

43
Dodaj komentarz

avatar
17 Comment threads
26 Thread replies
7 Followers
 
Most reacted comment
Hottest comment thread
30 Comment authors
AdiRysiekŁukaszAlexTomasz Recent comment authors
  Subscribe  
najnowszy najstarszy oceniany
Powiadom o
Stefan
Gość
Stefan

Gdzie jest progresywny kataster? Dlaczego ktoś kto wynajmuje więcej niż jedno mieszkanie płaci tylko 8 proc podatku, a opodatkowanie pracy jest większe.

Piotr
Gość
Piotr

Jak ma więcej nieruchomości to płaci 12,5%. Nie rozlicza kosztów (choć je ma), bo to ryczałt. Nie podoba Ci się praca na etacie? No to kup sobie mieszkanie i wynajmuj.

Ania
Gość
Ania

Poniewaz ktoś kto kupił te mieszkania kupił je za dochody osiągane często ze swojej pracy od których juz odprowadził podatki. Podatek katastralny to największa bzdura i zlodziejstwo

stefan burczymucha
Gość
stefan burczymucha

Nie cwaniakuj. Jak ktoś wynajmuje więcej niż jedno mieszkanie to jest to już działalność profesjonalna . Na szczęście urzędy skarbowe się w tym już łapią i zaczynają ścigać takich cwaniaków.

Podatek powinien być jak belki.

Mowa jest o zyskach z takich mieszkań, nie o tym skąd był na nie kapitał. Czytamy ze zrozumieniem, ok?

obi
Gość
obi

typowy socjalista, co jest w tym cwaniackiego, że ktoś stara się być przedsiębiorczy i ryzykuje swoje pieniądze lub biorąc kredyt zamiast to spożytkowaćna konsumpcję(auto, wakacje itp)

Radek
Gość
Radek

patrząc na różne standardy czy przygody związane z wynajmem możemy mówić o działalności, ale nie profesjonalnej

Krzysztof
Gość
Krzysztof

Jak Pan myśli kto ostatecznie zapłaci za podatek katastralny właścicieli wynajmujących mieszkania?
A na koniec i tak rozdadzą te pieniądze ludziom w potrzebie (np. wynajmującym) w postaci zasiłków socjalnych zżera sobie mogli dołożyć do czy szów. To dopiero jest cwaniactwo.

Rafał
Gość
Rafał

No nie do końca, polecam zorientować się w realnej sytuacji.

Alex
Gość
Alex

Jeżeli kupując mieszkanie nie ujął go w kosztach działalności i nie odlicza sobie od podatku kosztu tej inwestycjj to z jakiego powodu ma płacić podatek od tej inwestycji. Czemu państwo ma karać swoich rodaków, którzy zainwestowali swój kapitał w Polsce a nie w rajach podatkowych lub kupując apartament załóżmy w Nowym Jorku (deweloper też odprowadził podatek od tej inwestycji w Polsce).

Marcin
Gość
Marcin

Całkiem fajny artykuł, ale zabrakło kilku szczegółów zwłaszcza w ostatniej tabelce. Jaki jest okres kredytowania dla założonych obliczeń i przy jakiej marży banku? Chociaż nawet bez tych szczegółów artykuł motywuje do wykonania własnej analizy.

Jakub
Gość
Jakub

Te wyliczenia w tabelkach są w punkcie „tu i teraz” – w 2012 roku kupujemy mieszkanie po cenie rynkowej, w 2012 je wynajmujemy. Za to nie uwzględniają faktu, że mieszkanie kupione w 2012 obecnie wynajmujemy po cenie wynajmu która obowiązuje teraz, w 2019 roku, i jest znacząco wyższa. Może i zakup mieszkania na wynajem dzisiaj się opłaca mniej niż posiadanie obligacji, ale mieszkanie kupione raz utrzymuje nam koszty zakupu (lub kredytu) na stałym poziomie, a przychody „idą” wraz z rynkiem.

Jakub
Gość
Jakub

Porównywanie ROE gdy mamy w ręku 620 000 zł i wkładamy w obligacje lub w nieruchomość to jeden sposób patrzenia na sprawę. Prosty do wyliczenia, ale trochę odbiegający od rzeczywistości. Gdy dołożymy kredyt, to sytuacja się mocno zmienia (kredyt na zakup obligacji nie istnieje, trzeba by brać zwykły kredyt gotówkowy z RRSO ~15%, gdy kredyt na mieszkanie ma RRSO ~4%). Zatem warto by porównać takie scenariusze: 1 – Mamy w ręku 200 000 i kupujemy za nie obligacje 2 – Z tej samej kwoty kupujemy wskazane w artykule mieszkanie warte 540 000 (108 000 wkładu własnego + 92 000 na… Czytaj więcej »

Michał
Gość
Michał

Czy jest jakiś logiczny sens ostatniej tabelki, skoro wynajmujac mieszkanie placimy komus za nic, a biorac kredyt splacamy mieszkanie…? Po X latach przy wynajmie nie mamy nic a przykredycie mamy mieszkanie .. to gdzie tu moze byc mowa o jakiejkolwiek oplacalnosci?

Adam
Gość
Adam

Niektórzy, pomimo posiadania gotówki pozwalającej na zakup mieszkania, wolą je jednak wynajmować, a gotówkę zainwestować w akcje i obligacje. Kredyt ich nie interesuje, bo po co płacić bankowi odsetki, mając spore aktywa finansowe.

Radek
Gość
Radek

Jak to się kalkuluje dla mieszkania na 3 lata? Lub 5? Czy pieniądze włożone w wykończenie plus czas zwrócą się jeśli zdecyduje się na kupno mieszkania zamiast wynajmu?

Adi
Gość
Adi

Jeśli masz zamiar mieszkać całe życie w jednym miejscu, ok bierz kredyt, spłacaj. Jeśli zaś cenisz sobie elastyczność i mobilność i nie chcesz mieć nad sobą 20-30 lat gilotyny w postaci kredytu -swoją drogą na zmiennej stopie czyli rata może dowolnie wzrastać przy podnoszeniu stóp proc. to oczywiście lepszą opcją jest wynajem. W krajach zachodnich nie ma przywiązania do własności, szczególnie w miastach większość leci na wynajmie – a sądzę, że sytuacja materialna nie ma nic do tego, no i kredyty też mają tańsze.. Polacy jeszcze do tego nie dorośli mentalnie, no bo przecież rodzice całe życie w dom/mieszkanie pchali… Czytaj więcej »

mko
Gość
mko

a wartość rezydualna mieszkania? zakładając, że wartość mieszkania podąża za inflacją, wychodzi, że 1,5% z obligacji (nadwyżka nad inflacją) trzeba porównać do 5-7% z mieszkania. Ciekawe byłoby porównanie opłacalności zakupu mieszkania na wynajem dokonanego np. w 2010, 2013, 2016 z zakupem obligacji dokonanym wówczas. Wtedy obraz porównania mieszkań i obligacji byłby pełniejszy

Leszek
Gość
Leszek

Wyliczenie nie jest do końca pełne, bo nie uwzględnia wzrostu ceny nieruchomości. Co znaczy, że kupując 3 lata temu mieszkanie za 6000 zł za m2 we Wrocławiu dzisiaj można je sprzedać za 9000 zł za m2 wzrost o 50% nawet odejmując koszty transakcyjne podatki etc to tylko na wzroście ceny mieszkania zarobi się więcej niż na obligacjach. Wynajem to tylko wisienka na torcie.

Adam
Gość
Adam

Odnośnie wynajmu vs kupno na kredyt, wg mnie nie można porównywać tego bezpośrednio myśląc, że jeśli rata jest niższa niż to, co płacimy za wynajem (oczywiście bez uwzględniania opłat do spółdzielni i rachunków), to bardziej opłaca się kredyt. W przypadku wynajmu nie musimy mieć wkładu własnego w wysokości kilkudziesięciu / kilkuset tysięcy złotych, a na „standardowy” kredyt taki właśnie wkład własny (20%) jest wymagany.

Callipso
Gość
Callipso

Nie wiem jaki był zamysł tego artykułu ale konkluzja jest taka, że kupować i jeszcze raz kupować. Rentowności od 5-10 % jak Polska długa i szeroka. Alternatyw dla inwestycji na razie dla przeciętnego Kowalskiego brak a od szwagra, sąsiada i taksówkarza ciągle słyszy jak zarabia na wynajmie. Jak ktoś wynajmuje to w drugiej tabelce jasno wynika, że tylko kupno i jest lekko do przodu średnio 20% tego co płaci za najem. To sobie tą kasę na emeryturę odłoży albo kredyt nadpłaci. Panie redaktorze to ja się pytam czy już mam sprzedawać mieszkania czy jeszcze się wstrzymać bo trochę jeszcze wzrosną?… Czytaj więcej »

Adam
Gość
Adam

„Rentowności od 5-10 % jak Polska długa i szeroka. Alternatyw dla inwestycji na razie dla przeciętnego Kowalskiego brak a od szwagra, sąsiada i taksówkarza ciągle słyszy jak zarabia na wynajmie.” Jak wszyscy kupują mieszkania na wynajem, to krach już blisko. Co więcej, na logikę, ilość mieszkań nie może rosnąć w nieskończoność, tym bardziej, że prognozy m. in. GUSu wskazują, że Polska będzie się wyludniać. Za kilka czy kilkanaście lat może się okazać, że mieszkania kupione X lat wcześniej na wynajem będą stały puste, bo będzie brakowało najemców, a wynajmujący będą obniżać ceny najmu, aby zachęcić najemców do wybrania ich oferty.… Czytaj więcej »

Radek
Gość
Radek

Podniesienie minimalnego wynagrodzenia do 4 tysięcy spowoduje wzrost cen czynszów, a więc i nieruchomości, dlatego wchodzimy w erę świetnych zysków z wynajmu.
Albo się okaże, że rynek zdyskontował już te zapowiedzi pompując ceny do limitu, podniesione minimalne wynagrodzenie poskutkuje falą zwolnień, co znajdzie odbicie w spadających cenach czynszów, a więc i nieruchomości, dlatego na rynku pojawi się stagnacja.
Prawdopodobnie ktoś nieźle zarobi (albo na nieruchomościach albo na obligacjach).

E.G
Gość
E.G

Bardzo optymistyczna kalkulacja zakładająca że w roku przez 11 miesięcy się zarabia . W Krakowie w zimie wynajem spada o 20- 30 % , to martwy sezon bez turystów , do tego dochodzą jeszcze przymusowe przestoje na odmalowanie i odświeżenie mieszkania. Na horyzoncie spowolnienie gospodarcze i być może koszmar bezrobocia . Co wtedy ? Zdecydowanie bezpieczniejsze są obligacje.

Jarek
Gość
Jarek

Panie Samcik, słowo kluczowe tutaj to INFLACJA! Jaka jest rzeczywiście? Jeśli ją uwzględnimy I uwzględnimy jej perspektywy w kalkulacjach wziętych z nory lisa prezentowanych w kurniku, wszystko nabiera innego wymiaru i sensu. Ludzie, nowe pokolenie zwłaszcza nie zna tego zjawiska. Dziwią się jedynie, że tak drogo się zrobiło pobierając 500+.

And
Gość
And

Panie Samcik, co ten artykuł miał na celu udowodnić lub wykazać? Jeśli ktoś ma 600 tys i mysli o faktycznych zyskach, to kupuje 3/4 nieruchomosci w kredycie (oczywiscie zdolnosc ma, skoro zaoszczedzil 600 tys) i po 4-6 latach wychodzi z inwestycji, przed koniecznoscia remontu ponownego mieszkan. Zysk roczny na poziomie min. 10%. Najem oddaje do firm co sie tym zajmuja – w dodatku np na pokoje studentom w W-wie, Wro, Poz, Krk… choc w wiekszosci wypadkow nie sprzedadza, a zyski maja jeszcze wyzsze…

Rafał
Gość
Rafał

Badania i statystyki oparte o „amatorke” imwestowania. Zorientowani w rynku maja 12-15% zwroty wzwyż. Badanie powinno brac pod uwagę staz i portfolio inwestora- a precyzyjnie instytucja majaca kiedys dawać „buy to let-y”, bo w tą wlasnie stronę rynek zmierza.

ZaMiskeRyżu
Gość
ZaMiskeRyżu

12-15% ? ciekawe…. natomiast faktem jest, że faktycznie w mniejszych miejscowościach takich ok. 100k mieszkańców ceny nieruchomości dotychczas były na tyle niskie przy zakupie, że podczas wynajmu zwrot był na poziomie ok. 10% w skali roku. Tak było do końca 2018… a później niestety ceny w tych mniejszych miejscowościach (zorientowani wiedzą w których) podskoczyły. No, czas pokaże jak się będą kształtować przy obecnej socjalistycznej władzy..

Krystian
Gość

Wszystko zależy od miejsca i okresu w jakim to rozpatrujemy. Bo jeżeli kupiliśmy nieruchomość 10 lat temu w przysłowiowym pściniu dolnym to cena nieruchomości może być taka sama a nawet niższa w zależności jak szybko wyludnia się miejscowość. Natomiast jak ktoś kupił 50 m po 4 tyś za metr powiedzmy 7 lat temu w jednej z dzielnic Gdańska to dziś te mieszkanie jest wartę 6-8 tyś zł więc nie dość że ochroniło go to przed inflacją to zarobił na nieruchomości. Inną kwestią będzie też zysk z wynajmowanej nieruchomości ponieważ 7 lat temu takie mieszkanie kosztowało 1000 zł miesięcznie czynszu a… Czytaj więcej »

Inwestor
Gość
Inwestor

Dla mnie – wynajmującego swoje mieszkania ludziom – te ceny z artykułu są kosmiczne. W aglomeracji górnośląskiej – w „ładnych, zielonych i cichych” dzielnicach kupuje się mieszkania Za max 150.000 pln a remont jak się w temacie siedzi to max 40 tysięcy pln. Mówimy o kimś, kto traktuje to zawodowo wiec ma znajome ekipy. Po inwestycji 190 tysięcy pln osiągam miesięcznie ok 2500 za najem – minus czynsz itp – zostaje na czysto 1500 zł. Inwestycja się zwraca po 10-11 latach i każdy kolejny rok to 100% zysk. Do tego jak mądrze się potrafi zarządzić kredytem inwestycyjnym to mamy ratę… Czytaj więcej »

Łukasz
Gość
Łukasz

Pod warunkiem , że masz mieszkania wynajęte przez 100% czasu. Już teraz demografia pokazuje , że będzie więcej mieszkań na rynku wtórnym , i mniej chętnych do ich wynajęcia. Więc ceny najmu + ceny mieszkań będą spadać.

Tomasz
Gość
Tomasz

„Połowa nowych mieszkań to… inwestycje.” – co to mówi o cenach mieszkań? Czy to może oznaczać „pompowanie bańki”?

Rysiek
Gość
Rysiek

W omówionym przykładzie autor pominął wątek wzrostu (lub spadku) wartości nieruchomości w czasie co ma kolosalny wpływ na rentowność takiej „lokaty kapitału”.

Można by jeszcze podjąć temat lewarowania oszczędności kredytem. Np jak ktoś kupił 3 lata temu mieszkanie w Warszawie lub Gdańsku wkładając swoej no 70tyś złotych i reszte finansując kredytem to nawet jak mu te mieszkanie stało puste jego roczny zwrot z kapitału wyniesie ok 20% i analogicznie jak ktoś kupił na górce w 2008 to w wielu lokalizacjach minęło kilka lat by nabywca wyszedł na 0 nawet jak miał dobrego najemce

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!

Zamknij
social-facebook social-feed social-google social-twitter social-instagram social-youtube social-linkedin social-rss