Zagraniczne fundusze hurtem kupują w Polsce mieszkania na wynajem. Czy to zniszczy biznes prywatnym wynajmującym? Koniec rynku najmu, jaki znamy?

Zagraniczne fundusze hurtowo kupują polskie mieszkania na wynajem. Za kilka lat w ich ofercie będzie 30 000 lokali w największych miastach i w najlepszych lokalizacjach. Jaki to ma wpływ na ceny nieruchomości? Jakie plany wobec lokatorów mają zagraniczni inwestorzy? Czy właśnie kończy się rynek najmu, jaki znamy? Rozmawiamy z Pawłem Sztejterem z firmy JLL, która doradza przy takich transakcjach

Skandynawskie i zachodnioeuropejskie fundusze jeszcze nigdy nie były tak aktywne na polskim rynku nieruchomości jak obecnie. Zagraniczni inwestorzy kupują hurtowo mieszkania z myślą o wynajmie klientom na dekady. Ile na tym zarobią? Czy nie ma obawy, że jeszcze bardziej wywindują ceny? W poprzednim tekście sprawdziliśmy, jaka jest oferta firm i instytucji (Polski Fundusz Mieszkań na Wynajem), które już działają na rynku i czy to dobra alternatywa dla tradycyjnego najmu.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Ale czy zmiany, które obecnie zachodzą na rynku, nie doprowadzą do głębszych wstrząsów i ewolucji myślenia na temat posiadania i użytkowania mieszkań? Jak to wygląda na Zachodzie, a jak będzie wyglądać w Polsce? Na ten temat rozmawiam z Pawłem Sztejterem, dyrektorem Działu Mieszkaniowego firmy JLL, który doradza przy takich transakcjach.

Przeczytaj też: Czy najnowsze dane NBP o cenach nieruchomości powinny zapalić czerwoną lampkę tym, którzy dziś gotowi są kupować mieszkanie za każdą cenę? „Coś” się dzieje

Zagraniczne fundusze poszły na zakupy… nieruchomości w Polsce

Ireneusz Sudak: Zagraniczne fundusze wchodzą do Polski i hurtowo kupują mieszkania z myślą o ich wynajmowaniu klientom indywidualnym. Dlaczego właśnie teraz?

Paweł Sztejter, dyrektor działu mieszkaniowego JLL: To nie jest ani nowy trend, ani nowa rzeczywistość, choć skala inwestycji jest rzeczywiście większa. Pierwsze przygotowania do takich transakcji przeprowadzaliśmy jeszcze jako zespół REAS już w 2007 r. Ale przyszedł kryzys finansowy, a potem przez kilka lat rynek się odbudowywał i dopiero w latach 2013-2014 zagraniczni inwestorzy dostrzegli Polskę jako strategicznie ważny rynek PRS [ang. Private Rented Sector – red.]. Musiało minąć kolejnych kilka lat, żeby rynek okrzepł i żeby fundusze sfinalizowały pierwsze duże umowy.

Ile zarabiają fundusze na instytucjonalnym wynajmie osobom prywatnym?

– Różnice między Polską a Europą Zachodnią są duże. Podam kilka konkretnych liczb: prime yields w Berlinie wynoszą 2,8%, w Monachium 2,4%, w Hamburgu 2,2%, w Paryżu 2%, w Amsterdamie 3%… Niby niedużo, ale to stały i relatywnie bezpieczny zysk, a przecież mówimy o strefie euro, gdzie stopy procentowe są ujemne. Czyli to wcale nie tak mało.

W Warszawie stopy zwrotu kształtują się na poziomie 5%, a w miastach regionalnych – 5,5%. Oczywiście, należy przy tym pamiętać, że w tych stopach ukryte jest także ryzyko kursowe, a niektórzy inwestorzy poniosą dodatkowo koszty hedgingu, czyli zabezpieczenia od ryzyka wahań kursu złotego.

Skoro można tyle zarobić, to dlaczego tak długo czekaliśmy na wejście zagranicy na rynek najmu?

– Instytucje inwestujące na rynku mieszkaniowym mają zwykle nieco bardziej konserwatywne podejście i przed podjęciem decyzji inwestycyjnych analizowały rynek i obserwowały rezultaty pierwszego polskiego portfela, czyli Funduszu Mieszkań na Wynajem założonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego. To firmy, które na pierwszym miejscu stawiają bezpieczeństwo długoterminowych inwestycji. Sukcesy pionierów przyciągają jednak kolejnych inwestorów. W 2018 r. wartość inwestycji funduszy w mieszkania na wynajem wynosiła 122 mln euro, zaś tylko w pierwszym półroczu tego roku to już ponad 530 mln euro. W sumie takich mieszkań dostępnych na rynku jest obecnie 6100. Zakontraktowanych lub w budowie jest kolejnych 25 000.

Czyli trochę tak jak z zachodnim bankami, które zauważyły w latach 90. i później, że w Polsce mogą osiągnąć zwrot z kapitału rzędu 15-20%. Ale gdy rentowność spadła, kolejne banki trafiały i trafiają na sprzedaż. 

– Biorąc pod uwagę fazę rozwoju rynku, to w przypadku niektórych inwestorów można się spodziewać podobnego scenariusza. Przyczyną tego jest – póki co – brak dużych i wynajętych portfeli mieszkań. Mimo szybkiego wzrostu, na polski rynek jeszcze nie mogą wejść najwięksi inwestorzy, którzy w Europie posiadają setki tysięcy mieszkań na wynajem. Strategia niektórych aktywnych w Polsce inwestorów polega na wzięciu na siebie większego ryzyka zakupów projektów deweloperskich w transakcjach typu forward, wynajęcia mieszkań, a po skonsolidowaniu dużego portfela kilku tysięcy wynajętych mieszkań dalszej odsprzedaży do dużych funduszy inwestycyjnych przy niższej stopie zwrotu. Co się stanie z najemcami? W praktyce najemcy nie zauważą zmiany, bo w interesie właściciela portfela jest posiadanie kompletu stabilnych i regularnie płacących czynsz najemców. To jeden z elementów wyceny takiego portfolio nieruchomości.

Przeczytaj też: Czy nieruchomości będą nadal drożeć? Jakie mogą być najbliższe lata, a jakie dziesięciolecia? Dylematy tych, którzy chcą zainwestować w mieszkanie na wynajem

Mieszkanie na wynajem od funduszu czy z ogłoszenia?

A dlaczego miałbym wynająć mieszkanie od funduszu, a nie z ogłoszenia na Gumtree czy OLX?

– Różnice w najmie od osoby prywatnej i od instytucji są fundamentalne. Warto pamiętać, że rynek prywatnych mieszkań na wynajem w Polsce jest skrajnie rozdrobniony. Grupa świadomych inwestorów kupujących mieszkania z myślą o wynajmie, jest wciąż niewielka. Zdecydowana większość landlordów to osoby, które mieszkanie odziedziczyły od rodziców lub dziadków, uwłaszczyli się na tych nieruchomościach w procesie masowej prywatyzacji zasobów spółdzielczych i komunalnych prowadzonej od początku lat 90-tych.

Tacy właściciele nie wiedzą, czy w dłuższej perspektywie będą to mieszkanie wynajmować czy może zdecydują się je sprzedać. Wciąż nierzadko unikają podpisywania umów, nie mają albo nie chcą przeznaczać kapitału na remont i doposażanie – jednym słowem jakość, zasób i polityka właścicielska prywatnych mieszkań na wynajem są w Polsce na niskim poziomie.

Najem mieszkania od funduszu to z definicji najem długoterminowy. Umowy są wprawdzie podpisywane na rok,  bo to jest standard rynkowy w Polsce. Blisko 84% umów najmu zawieranych jest na czas określony, ale nie ma obawy, że zarządca wypowie nam umowę. Co do zasady fundusz inwestycyjny jest zainteresowany przedłużaniem umów w perspektywie długoterminowej – i mówimy tu nie o 2-3 ale o 20-30 latach. To nie jest właściciel prywatny, który może chcieć sprzedać mieszkanie na rynku wtórnym, albo zdecyduje je oddać dorastającym dzieciom i wypowie nam znienacka umowę. Wynajem od inwestora instytucjonalnego to również nieporównywalnie lepsza jakość zarządzania.

Najemcy mogą liczyć także na łatwe zmiany mieszkania w ramach portfela, np. w sytuacji, w której potrzebować będą z czasem większego mieszkania, ale też gdyby sytuacja życiowa zmusiła ich do przeprowadzenia się do tańszego mieszkania. Nie są to też tak często opisywane w mediach imprezownie dla turystów. W takich budynkach nie oferuje się umów krótkoterminowych, a podnajmowanie mieszkań bez zgody funduszu jest zakazane. Obowiązuje regulamin najmu, który zakłada możliwość natychmiastowego rozwiązania umowy z uciążliwym lokatorem.

Mieszkania w zasobach instytucjonalnych to nowo wybudowane mieszkania w dobrych lokalizacjach, zwykle ze świetnym dostępem do komunikacji publicznej lub w pobliżu skupisk miejsc pracy. Zwykle są to mieszkania ze średniej i średniej-wyższej półki, czyli takie, które są w zasięgu przeciętnej osoby, posiadającej zdolność czynszową. Są czyste i dobrze wyposażone. I z pewnością nie znajdziemy tam sofy i meblościanki… po babci. Odświeżane po każdej zmianie najemcy. Oferują możliwość niezależnego i długoterminowego mieszkania w lokalizacjach, w których najemcy nie byłoby stać na mieszkanie kupione nawet na kredyt … A czynsze w zasobach instytucjonalnych są porównywalne do tych w zasobach prywatnych. 

Przeczytaj też: Ceny materiałów budowlanych oszalały. „Nie jesteśmy w stanie oszacować kosztów budowy domu” – pisze… firma budowlana. Jak to się odbije na cenach domów i mieszkań?

Czy zakupy mieszkań przez fundusze wywindują ceny?

Na rynku nieruchomości trwa zakupowy boom. Siłą rzeczy przy takiej skali inwestycji, która polega na tym, że jedna firma kupuje cały blok, rodzi się obawa, czy to nie wpłynie albo już nie wpływa na ceny.

– Umowy deweloperów z funduszami nie wpływają na ceny na rynku sprzedaży indywidualnej. Co do zasady, fundusze inwestycyjne nie nabędą bowiem od dewelopera mieszkania w cenie wyższej niż rynkowa w danej okolicy, a zwykle ceny zakupu w dużych transakcjach są raczej nieco niższe niż na rynku indywidualnej sprzedaży mieszkań. Ponadto warto pamiętać, że o ile ostatnio ogłaszane duże transakcje są głośne i efektowne medialnie, to terminy ukończenia budów są rozłożone w czasie, a zakupiony zasób pojawi się na rynku dopiero w kolejnych latach. 

I na koniec kwestia skali – na sześciu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce sprzedano w ostatnich pięciu latach blisko 320 000 mieszkań, a dostępny instytucjonalny zasób wybudowany w tym czasie i dostępny do wynajmu to niecałe 2% liczby mieszkań sprzedanych. Nawet zakładając dalszy istotny wzrost tego segmentu rynku, wpływ takich umów na rynek jest praktycznie pomijalny.

Polacy, zarówno według deklaracji, ale i według wyborów, wolą mieszkania kupować, niż wynajmować. Odwrotnie niż na Zachodzie.

– Badania pokazują, że pokolenie młodych ludzi w Polsce, do których przede wszystkim jest adresowana oferta funduszy, nie różni się od młodych Holendrów, Francuzów czy Duńczyków. Ponad 60% osób korzystających z mieszkań na wynajem w różnych krajach europejskich w pierwszych kilku czy kilkunastu latach samodzielnego mieszkania deklaruje, że chciałoby z czasem posiadać nieruchomość.

Podobnie jak młody Polak przeciętny młody Holender też chciałby być właścicielem mieszkania. Jednak zwłaszcza w pierwszych latach, dopóki jego sytuacja zawodowa i rodzinna nie ulegnie stabilizacji, woli być mobilny, niezwiązany kredytem hipotecznym, łatwo zmieniać mieszkanie w zależności od potrzeb rodziny.

Wyraźnie niższy niż w Europie odsetek mieszkań na wynajem w Polsce jest raczej rezultatem niedojrzałości polskiego rynku mieszkaniowego, niskiej jakości zasobu czynszowego, nieobecności przez wiele lat inwestorów kapitałowych, braku długoterminowej polityki państwa wspierającej równomiernie zarówno sektor własnościowy i czynszowy, nie wspominając o aktywnym wieloletnich subsydiowaniu sektora własnościowego poprzez programy wsparcia zakupu mieszkań.

Młodzi ludzie, którzy mają 25-27 lat, są w znacznej większości dużo bardziej niezależni, niż byli w ich wieku ich o 10-20 lat starsi koledzy. Ale skąd mieliby mieć pieniądze na wkład własny? Coraz częściej zadają sobie pytanie, czy rozsądne jest posiadanie mieszkania?

Czy zakup „za wszelką cenę” dwóch pokoi na obrzeżach miasta z kredytem na 30 lat ma sens? Jaka jest tego korzyść? Utarło się myślenie, że wtedy „płacimy za swoje, a nie za cudze”. Ale przecież przez pierwsze 10 lat kredytu o równej racie i tak spłacamy głównie odsetki, wydajemy pieniądze na wyposażenie, utrzymanie, może jakiś remont, a gdy to małe mieszkanie sprzedajemy, bo pojawiło się w domu dziecko, to jesteśmy w tym samym miejscu, w którym byliśmy w momencie jego zakupu.

Przy sprzedaży mieszkania okazuje się, że wprawdzie spłaciliśmy już dużą część odsetek, ale w praktyce nie spłaciliśmy pożyczonego kapitału, i o ile nie skorzystaliśmy w tym okresie ze wzrostu cen mieszkań, to nie skorzystaliśmy na „własności” mieszkania i najczęściej nie odzyskamy kapitału zaangażowanego w wykończenie i koszty obsługi transakcji. W Europie już to dostrzeżono, ale nie dlatego, że tam ludzie są mądrzejsi, tylko dlatego, że przeszli tę samą drogę, co my, tyle że kilka dekad wcześniej. My właśnie zaczynamy nią iść.

Skoro prywatny najem instytucjonalny to taki – co do zasady – prosty biznes, to dlaczego nie ma nim polskich prywatnych graczy?

– Pamiętajmy o ogromnym wpływie Banku Gospodarstwa Krajowego na rozwój sektora czynszowego. Ale rzeczywiście mamy w Polsce duże instytucje finansowe, które już dawno mogłyby zacząć inwestować w komercyjny długoterminowy wynajem mieszkań. Być może takim impulsem okaże się przyjęcie ustawy dotyczącej inwestycji REIT, które mogłyby stanowić atrakcyjną ofertę dla mniej zamożnych lub wymagających wyższej płynności inwestorów indywidualnych, ale także dla instytucjonalnych inwestorów w tym polskich towarzystw ubezpieczeniowych lub TFI. 

Niezależnie od decyzji polskich inwestorów warto jednak podkreślić, że zdrowy rynek mieszkaniowy to rynek, na którym można różnorodnie zaspakajać potrzeby mieszkaniowe, począwszy od mieszkań socjalnych, komunalnych, mieszkań za czynsze regulowane, mieszkań własnościowych, ale też tych na wynajem za czynsze rynkowe, a rozwój tego segmentu rynku świadczy o dojrzewaniu polskiego rynku mieszkaniowego.

——–

NOWY PODCAST EKIPY „SUBIEKTYWNIE O FINANSACH”

Dziś mamy dla Was podcast z udziałem Łukasza Hodorowicza, eksperta ds. marketingu. Rozmawialiśmy z nim o trikach, których ofiarą najczęściej padamy w sklepach. Sprawdzamy też, na jakie pułapki cenowe jesteśmy szczególnie narażeni w czasie wakacji. Zapraszam do posłuchania tutaj oraz na platformach Spotify, Google Podcast, Apple Podcast i innych.

———————

APLIKACJE NA WAKACJE:

Jeśli wyjeżdżasz tego lata za granicę, to nie zapomnij wziąć ze sobą aplikacji mobilnej do wymiany walut i karty, którą możesz płacić bez ponoszenia kosztów spreadu walutowego. Tutaj pisaliśmy jak bardzo spread uderza po kieszeni. Wśród wielu tego typu aplikacji i kart polecam m.in. kartę wielowalutową Cinkciarz.pl (jej recenzja jest tutaj), jak również aplikację ZEN z kartą, którą można łatwo doładować kasą i „włożyć” do Apple Pay i Google Pay. Zakupy z ZEN są objęte specjalnym ubezpieczeniem oraz natychmiastowym cashbackiem (tutaj opisywałem szczegóły tej aplikacji). Przy wyprawach ze znajomymi przyda się też funkcja ZEN Buddies. Polecam obie aplikacje. Są partnerami „Subiektywnie o Finansach”, ale jestem ich fanem już od dawna

Źródło zdjęcia: PixaBay