Luka mieszkaniowa za chwilę zalepiona? Co z cenami mieszkań?

Od kilku lat zastanawiamy się na wirtualnych łamach „Subiektywnie o Finansach”, kiedy i jak demografia zacznie zmieniać rynek nieruchomości. Kilka tygodni ukazał się (a w ostatnich kilku dniach stał się głośny) raport analityków Alior Banku, który próbuje oszacować liczbę brakujących mieszkań w Polsce i wyliczyć, kiedy ta luka mieszkaniowa zostanie zamknięta. A więc kiedy ceny mieszkań w Polsce zaczną spadać. A ja – m.in. na podstawie tego raportu – mam pięć rad dla tych, którzy część lub większość majątku ulokowali w mieszkaniach na wynajem

„W Polsce brakuje dwóch milionów mieszkań” – mówią często deweloperzy w dyskusjach o przyszłości rynku nieruchomości. Trudno powiedzieć, na jakiej podstawie to zostało wyliczone, ale rosnące w ostatnich latach ceny mieszkań dowodzą, że luka mieszkaniowa wciąż w Polsce ma się dobrze. Z oficjalnych danych wynika, że w Polsce jest 15,3 mln gospodarstw domowych i 15,7 mln mieszkań, ale 1,8 mln z nich to pustostany. Część z nich nie nadaje się do zamieszkania, niektóre znajdują się w nieatrakcyjnych lokalizacjach, a część z nich właściciele traktują jako „magazyn wartości”.

Luka mieszkaniowa zostanie zalepiona w 2030 r.?

Z tego rachunku by wychodziło, że w Polsce dostępnych do zamieszkania lokali jest tylko 13,9 mln, a więc półtora miliona mniej niż rodzin (lub singielskich gospodarstw domowych). Analitycy Alior Banku jednak kwestionują liczbę pustostanów podawaną przez GUS (a w zasadzie przyjmują inną definicję „pustostanu”). Ich zdaniem część pustostanów jest częściowo zamieszkiwana – są to np. domki letniskowe czy drugie mieszkania zamożniejszych rodzin.

Zdaniem Alior Banku „prawdziwych” pustostanów jest tylko milion, a realny deficyt mieszkań wynosi w Polsce tylko 400 000 mieszkań (licząc „z górką” – nieco ponad 450 000). Ale „produkcja” mieszkań jest znacznie bardziej dynamiczna niż wzrost liczby gospodarstw domowych, więc ta luka niedługo się zamknie – prorokują analitycy banku z melonikiem (którego los jest niepewny, bo może zostać sprzedany w ramach budowania i porządkowania holdingu Pekao-PZU).

Średnia „produkcja” mieszkań w trzech najlepszych latach z ostatniej „piętnastolatki” (akurat były to ostatnie lata) to aż 230 000. A liczba gospodarstw domowych – wynikająca z tego, że dzieci wyprowadzają się z domów rodzinnych, a niektórzy się rozwodzą – nawet w najbardziej optymistycznych przewidywaniach nie będzie rosnąć o więcej niż 100 000 rocznie (zaś są i prognozy, że nie będzie rosnąć w ogóle).

Luka mieszkaniowa będzie domknięta wkrótce

Na tej podstawie Alior Bank wystawił kozacką prognozę, że deficyt mieszkań zostanie zaspokojony w Polsce pomiędzy 2027 r. a 2030 r. A najpewniej powinien zniknąć w roku 2028. Teoretycznie wtedy ceny mieszkań w Polsce powinny zacząć spadać. W 2032 r. (a więc już raptem za siedem lat) w Polsce może być co najmniej o ćwierć miliona mieszkań za dużo. A w skrajnie negatywnym scenariuszu – nawet o prawie 1,2 mln za dużo.

Luka mieszkaniowa w Polsce według Alior Banku - scenariusze — Luka mieszkaniowa w Polsce według Alior Banku – scenariusze

Ceny mieszkań spadną? Nie tutaj

Już pojawiły się komentarze, że nadchodzi wielki kryzys na rynku mieszkaniowym, ceny spadną (być może nawet o 20–30%), a landlordzi wynajmujący dzisiaj mieszkania po bandyckich cenach i dzielący je na kilkunastometrowe „kurniki” z powodu nadwyżki popytu pójdą z torbami. Nie byłbym tego taki pewny.

Po pierwsze nie możemy być pewni tego, jak „zadziała” imigracja. Jeśli do Polski będą płynęli ludzie z innych krajów, by u nas pracować i się bogacić, rachunek może się zaburzyć. Po drugie – na to zwraca uwagę sam Alior Bank, „zmiękczając” wnioski ze swojej analizy – rynek nieruchomości nie jest jednolity. Są miejsca, w których popyt będzie nadal rósł (największe metropolie). Z kolei w miejscowości na Dolnym Śląsku, gdzie mieszka moja rodzina, już dzisiaj można kupić mieszkanie po 3000 zł za metr. Tu pewnie ceny spadną.

Po trzecie zmieniają się preferencje ludzi. Jeśli nadal będziemy się bogacili, ceny mieszkań przestaną iść w górę, a stopy procentowe będą niższe – pójdzie w górę popyt na większe metraże i bardziej przestrzenne „miejscówki”. A to może oznaczać, że nie tyle zostanie zamknięta luka mieszkaniowa, ile pojawi się niedopasowanie. Ludzie będą szukali innych mieszkań niż te, które są w ofercie i ceny tych „innych” będą nadal szybko rosły.

Ten wątek pojawił się zresztą w podkaście, który niedawno publikowaliśmy w „Finansowych Sensacjach Tygodnia” oraz na naszym kanale w Youtubie – prof. Joanna Tyrowicz i dr Adam Czerniak, jeden z najlepszych w Polsce speców od nieruchomości mówili, że już dziś problemem nie jest brak mieszkań, tylko ich niedopasowanie. Mnóstwo pustych mieszkań stoi tam, gdzie nie ma pracy.

Posłuchaj tego podcastu (a potem czytaj dalej artykuł):

W dzielnicach centralnych dużych miast mieszka mnóstwo starszych ludzi w za dużych mieszkaniach (i nie korzystają z doskonale rozwiniętej infrastruktury, np. szkół i przedszkoli), a na obrzeżach – z konieczności w za małych mieszkaniach – gnieżdżą się młode rodziny, które tej infrastruktury potrzebują. Tutaj posłuchaj więcej na temat tego problemu.

Wydaje mi się, że ten problem nie zniknie. To, czego możemy się spodziewać na podstawie wyrysowanych przez Alior Bank wykresów, to większe rozpiętości między cenami nieruchomości w różnych miejscach.

Będą rosły różnice w cenie metra kwadratowego w dobrych i kiepskich lokalizacjach. Będą rosły różnice między cenami metra mieszkania dużego i energeooszczędnego, i tego małego w mniej spektakularnym standardzie. Enklawy wysokich cen zostaną, ale być może będą trochę mniejsze. A tam, gdzie ceny dzisiaj już spadają, będą spadały nadal i będą rzutowały na średnią rynkową.

Zobacz też rozmowy o cenach mieszkań na naszym kanale w Youtubie:

Pięć rad dla landlordów na najbliższą dekadę

Co to wszystko oznacza dla tych, którzy mniejszą lub większą część swojego majątku alokowali w „betonowym złocie”, licząc na to, że będzie to rzeczywista żyła złota? Widzę pięć wniosków dla takich ludzi (w tym dla siebie, bo w mojej strategii czterech ćwiartek oczywiście jest i miejsce na nieruchomości).

Po pierwsze konieczna będzie dywersyfikacja aktywów: najbliższe lata pokażą dobitnie, że nieruchomości nie są samograjem i że ulokowanie w nich 100% zgromadzonego majątku nie daje optymalnych zysków. To będzie w dalszym ciągu niezły sposób lokowania pieniędzy, ale nie na dwucyfrową stopę zwrotu. W moim portfelu udział nieruchomości nie będzie raczej przekraczał 15%. Spodziewam się, że porównywalne zyski mogą dawać w najbliższej dekadzie obligacje skarbowe (4–5% w skali roku) czy obligacje korporacyjne. Do tej pory mieszkanie – nieważne, czy wynajmowane czy puste – dawało satysfakcjonującą stopę zwrotu. W przyszłości to nie będzie aksjomat.

Czytaj więcej o mojej strategii czterech ćwiartek: To mój długoterminowy sposób lokowania pieniędzy na dobre i złe czasy. Jakie wyniki dała w zeszłym roku strategia czterech ćwiartek?

Po drugie zacznie się liczyć efekt skali: sądzę, że najem przestanie być łatwym kawałkiem chleba i nie będzie już łatwo wykręcić 6–7% stopy zwrotu netto (już dziś nie jest to łatwe). Zwłaszcza jeśli ktoś nie jest multimilionerem i kupił na wynajem jedno, dwa mieszkania. Być może na rynku wynajmujących nastąpi konsolidacja, bo w większym stopniu będzie się liczył efekt skali. Tak jak na spekulacjach giełdowych trudno wygrywać, gdy nie jest to dla delikwenta full-time job, tak będzie coraz trudniej wycisnąć więcej niż 3–4% z najmu, nie poświęcając na to „całego etatu”.

Po trzecie wzrosną wymagania „biznesowe”. Rynek będzie się szybciej zmieniał. Mieszkania będą szybciej się „zużywać” technologicznie. Wzrosną wymagania kupujących (żeby używane mieszkanie w nieco niższym standardzie było atrakcyjne, musi być świetnie zlokalizowane i doinwestowane–- nie może być po prostu norą z tapczanem i obdrapaną tapetą). Ważniejsza będzie energooszczędność.

Po czwarte warto pozbyć się nietrafionych inwestycji. Inwestując w mieszkanie, które ma pełnić funkcję „magazynu wartości” lub na wynajem, trzeba zwrócić jeszcze większą uwagę na lokalizację i atrakcyjność miejsca, w którym ta nieruchomość się znajduje. Nieruchomości o stosunkowo wysokim standardzie, w dobrej lokalizacji, w dalszym ciągu będą dobrą inwestycją i będą drożały. Ale jeśli ktoś zainwestował w mieszkanie, które w ostatnim roku wyraźnie potaniało, to może być sygnał, że nie warto.

Po piąte w cenie będą coraz większe mieszkania. Dziś, inwestując w mieszkanie na wynajem, kupuje się raczej mniejsze niż większe mieszkanie, bo takie są w ofercie deweloperów. Wydaje się, że to może być pułapka, przynajmniej patrząc w perspektywie dziesięciu, piętnastu lat. Lepszą inwestycją może być większe, bardziej przestrzenne mieszkanie – mimo że deweloperzy mają w budowie ponad 800 000 mieszkań, w większości zaprojektowanych na „stare czasy”, czyli 50–60 metrowe.

Podsumowując: nie wydaje mi się, że będziemy mieli wielki kryzys na rynku nieruchomości. Owszem, jeśli ktoś postawił na niewłaściwego konia, będzie miał problem z wyjściem z inwestycji po obecnych rekordowych cenach. Natomiast mimo statystycznej zmiany relacji między popytem i podażą na rynku mieszkań bardzo bym się zdziwił, gdyby ceny zaczęły spadać w najpopularniejszych miejscowościach turystycznych i na najbardziej atrakcyjnych rynkach pracy. Przeciwnie – tam ceny mogą rosnąć nawet szybciej, bo będzie tam koncentrował się popyt inwestycyjny, o ile do gry nie wejdzie rząd z jakimiś regulacjami.

Czytaj też: Polscy inwestorzy czekają na REIT-y niczym na zbawienie. Ale niektórzy analitycy uważają, że inwestowanie w REIT-y… nie ma wielkiego sensu. Dlaczego?

Czytaj też: Mieszkania w cenie poniżej 5 000 zł za metr? Można takie znaleźć w wielu polskich miastach. Nie trzeba czekać na nieruchomościowy krach

Czytaj też: Jest kraj w Europie, gdzie mieszkania (niemal) nie drożeją. Tak się wygrywa walkę ze spekulantami na rynku nieruchomości?

————————————-

CZYTAJ WIĘCEJ O NIERUCHOMOŚCIACH:

———————————-

ZAPISZ SIĘ NA NASZE NEWSLETTERY:

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

———————————-

ZOBACZ NASZE WIDEOCASTY:

„Subiektywnie o Finansach” jest też na Youtubie. Raz w tygodniu duża rozmowa, a poza tym komentarze i wideofelietony poświęcone Twoim pieniądzom oraz poradniki i zapisy edukacyjnych webinarów. Koniecznie subskrybuj kanał „Subiektywnie o Finansach” na platformie Youtube

———————–

ZAPLANUJ ZAMOŻNOŚĆ Z SAMCIKIEM:

Myślisz, że nie masz szans na żywot rentiera? Że masz za mało oszczędności? Że za mało zarabiasz? Że nie umiał(a)byś dobrze ulokować pieniędzy, gdybyś je miał(a)? W tym e-booku pokazuję, że przy odrobinie konsekwencji, pomyślunku i, posiadając dobry plan, niemal każdy może zostać rentierem. Jak bezboleśnie oszczędzać, prosto inwestować i jak już teraz zaplanować swoje rentierstwo – o tym jest ten e-book. Praktyczne rady i wskazówki. Zapraszam do przeczytania – to prosty plan dla Twojej niezależności finansowej. Polecam też trzy inne e-booki: o tym, jak zrobić porządek w domowym budżecie i raz na zawsze wyjść z długów, jak bez podejmowania ryzyka wycisnąć więcej z poduszki finansowej i jak oszczędzać na przyszłość dzieci.