Mieszkania w cenie poniżej 5 000 zł za metr? Jest ich mnóstwo

Mieszkania w dobrej cenie? Metr własnego miejsca na ziemi za 5 000 zł, a nie za 18 000 zł? Czy można w dużym mieście kupić wygodne mieszkanie za 300 000 zł? Oczywiście, w wielu polskich miastach bez większych kłopotów można znaleźć nieruchomość w cenie do 5 000 zł za metr kwadratowy. Zapomnij o drożyźnie, która opanowała kilka największych metropolii. W których miastach ceny nieruchomości są bardziej przystępne dla kupujących?

„Kupić teraz mieszkanie czy zaczekać na lepszy moment?” – to pytanie zadają sobie tysiące osób, które marzą o własnym M. Jedni analizują spadek cen nieruchomości i duże rabaty, jakie obecnie oferują firmy deweloperskie, a także obserwują wysyp ofert w portalach branżowych (coraz więcej mieszkań wystawianych na sprzedaż ma podwójne albo potrójne ceny), a inni czekają na rządowy program dopłat do kredytów, który wciąż jest „w drodze”.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Gdy jedni eksperci mówią o początku kryzysu, to inni twierdzą, że to niewielka korekta cen, po której mieszkania znów zaczną drożeć. Sporo zależy od tego w jakim tempie będą spadały stopy procentowe oraz od tego jak flautę zniosą deweloperzy (czy będą musieli wyprzedawać mieszkania, żeby utrzymać płynność). Największe polskie spółki deweloperskie, takie jak Dom Development, chwalą się mocnymi finansami, reszta firm obniża ceny mieszkań.

Katowice, czyli najtańsza metropolia w Polsce. Mieszkania w cenie…

O tym jak wygląda sprzedaż w wielu firmach deweloperskich, przypominają jednak niestrudzeni internauci, wrzucając linki w mediach społecznościowych lub kopiując i wklejając najważniejsze akapity dotyczące sprzedaży. Do podobnych wniosków można dojść, sprawdzając historie oferowanych mieszkań na portalach ogłoszeniowych. Aby zainteresować kupujących, sprzedający schodzą z ceny nawet do 20% z ceny ofertowej.

W najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach ceny się jeszcze trzymają. Tradycyjnie liderem wysokich cen pozostaje Warszawa, a na wysokim pułapie utrzymują się ceny mieszkań w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Trójmieście oraz w miejscowościach wypoczynkowych położonych nad morzem. Tutaj trudno znaleźć mieszkanie poniżej 10 000 zł za metr, a najczęściej jest to powyżej 15 000 zł za metr. Ale już Katowice pod względem cen nieruchomości nie grają w najwyższej lidze.

Zaglądamy do stolicy Górnego Śląska, aby rozejrzeć się za mieszkaniami z rynku wtórnego. Ich ceny odbiegają od rynkowej drożyzny. Z raportu firmy SonarHome wynika, że szacowana cena za metr kwadratowy mieszkania z rynku wtórnego w Katowicach wynosiła w lutym tego roku 7 500 zł, a średni czas wygaśnięcia oferty sprzedaży wynosi obecnie aż 102 dni. A klienci mają w czym przebierać, jest tam ponad 1 800 ofert sprzedaży mieszkań. Sprawdziłem też, jak zmieniała się średnia cena mieszkań w tym mieście w ciągu ostatnich lat.

Pięć lat temu w Katowicach średnio kupowało się mieszkanie na rynku wtórnym po niecałe 5 300 zł za metr. W 2022 r. było to już średnio 6 200 zł, a dziś cena nie jest tak przystępna, ale wciąż niższa od średniej z największych metropolii – 7 500 zł. Oczywiście: w Katowicach podobnie jak w innych miastach są dzielnice, w których trzeba zapłacić krocie za wymarzone mieszkanie. Najdroższą dzielnicą Katowic jest Osiedle Paderewskiego-Muchowiec, gdzie za mieszkanie trzeba zapłacić średnio 10 100 zł za metr. W dzielnicy Brynów-Osiedle Zgrzebnioka średnia cena to 10 100 zł za metr.

To wyjątki na mapie Katowic, w kilku innych częściach miasta mieszkania są niemal dwukrotnie tańsze. Najtańszą dzielnicą są Murcki (średnia cena 5 500 zł), na dalszych miejscach plasują się Szopienice-Burowiec, czy Załęże (w obu przypadkach też poniżej 6 000 zł za metr mieszkania). Katowice to lider województwa śląskiego jeśli chodzi o ceny mieszkań z rynku wtórnego.

Śląsk, czyli kopalnia okazji na rynku nieruchomości

Ciekawym miejscem na mapie nieruchomości jest też Bytom. W tym 150-tysięcznym mieście średnia cena mieszkań wynosi: 4092 zł za metr kwadratowy. I to – jak na bytomskie realia – jest już sporo, bo zaledwie pięć lat temu można było kupić mieszkanie w Bytomiu średnio za 2500 zł za metr. Dziś w Bytomiu dostępnych jest w sprzedaży 726 mieszkań i domów – czytam w SonarHome.

Nawet przy najbardziej prestiżowych ulicach Bytomia ceny mieszkań nie przeskoczyły 6 000 zł za metr. Bardzo ładne, odnowione dwupokojowe mieszkanie udało mi się znaleźć w cenie 3 800 zł za metr. Ceny bytomskich nieruchomości mogą zaskoczyć klientów spoza regionu. Najtańsze mieszkanie dostępne w sprzedaży w rejonie Bytomia kosztuje 100 000 zł. Stare przysłowie mówi, że nie ma nic za darmo.

Zastanawiałem się, dlaczego w jednym z najpiękniejszych śląskich miast, jakim jest Bytom, można kupić znacznie taniej nieruchomości niż w innych miejscowościach? Bytom jest jednym z najbardziej zniszczonych miejsc przez rabunkowe wydobycie węgla. Miasto, w którym dawniej działało osiem kopalń, umieszczono na liście, które czeka lub może czekać, zapaść. To dlatego wiele osób, zwłaszcza ludzi młodych, głosuje nogami, wyjeżdżając z Bytomia do innych miejscowości.

W tej niechlubnej statystyce Bytom plasuje się tuż za Łodzią, która kiedyś była drugim największym miastem w Polsce, ale z roku na rok się wyludnia. Największą populację miasto Bytom miało w 1987 r., według danych GUS w tym mieście było wówczas zameldowanych 240 000 mieszkańców. Od tego czasu co trzeci mieszkaniec opuścił miasto. Miejscowi nie narzekają jednak na taki stan rzeczy, ich zdaniem mieszkania są w miarę tanie, czynsze przystępne. A miasto niewiele różni się od innych.

Niewiele drożej można nabyć mieszkanie w sąsiednich miejscowościach. W Piekarach Śląskich średnia cena mieszkań wynosi 4 670 zł za metr, a w Rudzie Śląskiej – 4 715 zł za metr. Ceny mogą zaskakiwać, ale to i tak jest znacznie drożej, niż pięć lat temu. Wówczas ceny nieruchomości w tych miastach oscylowały wokół 3 000 zł. W Piekarach Śląskich dostępnych jest ponad sto ofert sprzedaży mieszkań i domów. Najtańsze mieszkanie kosztuje 125 000 zł. W Rudzie Śląskiej jeszcze mniej – 103 000 zł.

Lista miast z bardziej „normalnymi” cenami mieszkań w centrum Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii jest znacznie dłuższa. Można przebierać niczym w ulęgałkach i być spokojnym o ceny nieruchomości. Na kolejnych miejscach znajdują się: Świętochłowice (4 906 zł za metr), Czeladź (4 945 zł), czy Będzin (5005 zł). Nawet w Zabrzu ceny nie powalają (5088 zł). Niecałe 500 zł więcej płaci się za metr mieszkania w Chorzowie.

Ceny mieszkań w tych miastach mogą zaskoczyć

Z Górnego Śląska przenieśmy się do Wałbrzycha, który leży w centralnej części Sudetów Środkowych. Tutaj także możemy liczyć na konkurencyjne ceny mieszkań, średnia cena to 4 609 zł za metr mieszkania. Kupujący mają z czego wybierać, obecnie w sprzedaży dostępnych jest ponad 700 mieszkań i domów. Większość oferty stanowią mieszkania dwu- i trzypokojowe.

Sporym zaskoczeniem na tej liście może być również średnia cena mieszkań z rynku wtórnego we Włocławku, obecnie to 4 967 zł za metr. W ciągu ostatnich trzech lat niewiele się w tej kwestii zmieniło. Jedną z przyczyn takiego stanu rzeczy może być to, że stutysięczne miasto, położone w województwie kujawsko-pomorskim, jest oddalone od Warszawy o około 150 km. W niewielkim Nowym Dworze Mazowieckim, który jest położony około 40 km od stolicy, średnia cena mieszkań wynosi niemal dwukrotnie więcej, bo aż 9 298 zł za metr.

Nieco drożej w tym rejonie, ale jeszcze w przystępnych cenach, kosztują mieszkania z rynku wtórnego zarówno w Płocku, jak i w Bydgoszczy. Analizując wykres cenowy dla nieruchomości w Płocku, gdzie średnia cena wynosi obecnie 7 300 zł za metr, szybko zauważymy, że w ciągu kilku ostatnich lat mieszkania w tym mieście zdrożały o jedną piątą. Z kolei w Bydgoszczy średnia cena mieszkań z rynku wtórnego wynosi 7 000 zł za metr.

Bydgoszcz ma bardzo bogatą ofertę dla kupujących, w sprzedaży dostępnych jest niemal 1 900 nieruchomości. Najdroższy w całym regionie jest Toruń, gdzie mieszkania kosztują średnio 8 300 zł za metr. Ale i to nie jest cena, która zrobiłaby wrażenie na kimś, kto właśnie wraca z rekonesansu w Warszawie. Lista miast – czasem bardzo ładnych – gdzie można kupić mieszkanie „za pół ceny” jest dłuższa:

Częstochowa (województwo śląskie): średnia cena – 6 091 zł/m2

Jelenia Góra (dolnośląskie): średnia cena – 6 262 zł/m2

Radom (mazowieckie): średnia cena – 6 282 zł/m2

Tarnów (małopolskie): średnia cena – 6 300 zł/m2

Elbląg (warmińsko-mazurskie): średnia cena – 6 398 zł/m2

Koszalin (zachodniopomorskie): średnia cena – 6 522 zł/m2

Gorzów Wielkopolski (lubuskie): średnia cena – 6 552 zł/m2

Zielona Góra (lubuskie): średnia cena – 7 821 zł/m2

Olsztyn (warmińsko-mazurskie): średnia cena – 7913 zł/m2

Bielsko-Biała (śląskie): średnia cena – 7 950 zł/m2

Liczy się lokalizacja i… coś jeszcze. Mieszkania w dobrej cenie

Drożyzna na rynku nieruchomości, o której ciągle słyszymy, jest tylko w „topowych” metropoliach. W innych, nawet dużych miastach, liczących po 200 000 mieszkańców i dysponujących naprawdę przyzwoitą infrastrukturą, aktualne ceny mieszkań, mimo podwyżek w ostatnich latach, nadal są akceptowalne dla kupujących. Czy coś jest nie tak z tymi miejscami? Eksperci powtarzają, że w nieruchomościach kluczowe są trzy rzeczy: lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. Ale jest i czwarta kwestia.

Cena nieruchomości nie wynika wyłącznie z metrażu czy standardu, ale przede wszystkim z atrakcyjności miejsca, w którym się znajduje. A ta jest kształtowana przez kilka kluczowych czynników.

Po pierwsze, rynek pracy i gospodarka lokalna. W miastach z dużą liczbą miejsc pracy, czy nowoczesnymi inwestycjami i rosnącymi zarobkami, ceny nieruchomości są wyższe. Przykładem może być różnica między wspomnianymi wyżej Katowicami a miastami sąsiednimi – stolica aglomeracji przyciąga duże firmy i specjalistów, więc popyt na mieszkania rośnie. Tymczasem w Bytomiu czy Zabrzu, gdzie gospodarka jest mniej dynamiczna, ceny pozostają niższe.

Po drugie, liczy się prestiż i marka miasta. Niektóre lokalizacje cieszą się renomą miejsc dynamicznych, rozwijających się i dobrze skomunikowanych, a to podnosi wartość mieszkań. Widać to w porównaniu Warszawy czy Krakowa ze wspomnianą wyżej Łodzią, gdzie ceny pozostają niższe mimo bogatej historii i tego, że Łódź bardzo ostatnio wypiękniała.

Po trzecie, infrastruktura i jakość życia. Miasta z lepszą komunikacją, nowoczesnymi drogami, dostępem do zieleni i wysokiej jakości usług publicznych przyciągają mieszkańców, co naturalnie podnosi ceny nieruchomości. W mniejszych miastach, gdzie infrastruktura nie rozwija się w takim tempie, ceny pozostają bardziej przystępne. Ale i to nie musi być reguła – Katowice, wspomniana wyżej Łódź, czy Bydgoszcz lub Toruń mają naprawdę niezłą infrastrukturę i są fajnymi miejscami do życia.

Mieszkania poza największymi metropoliami nie są tak dobrymi inwestycjami kapitałowymi, ale mogą być dobrą inwestycją w jakość życia. Owszem, rynek pracy w tych miejscach jest z reguły słabszy niż w Warszawie, czy Trójmieście, ale niekoniecznie musi to dotyczyć każdej branży. Poza tym mamy erę pracy zdalnej, a więc bariera między miejscem pracy i miejscem zamieszkania nie musi być nie do pokonania. Nie ma problemu, by mieszkać np. w Lubinie i dojeżdżać dwa razy w tygodniu do pracy we Wrocławiu (jest mnóstwo pociągów i autostrada).

25-letni kredyt na 90-metrowe mieszkanie w Warszawie (z ceną 16 000 zł za metr), kupowane bez wkładu własnego, będzie miesięcznie kosztował średnio… 11 000 zł. Serio! Podobne mieszkanie kupione nawet po 7 000 zł za metr – w nieco mniejszym mieście, z równie dobrą infrastrukturą i jakością życia, być może trochę mniejszą ofertą rozrywkową i nieco słabszym rynkiem pracy – 4 800 zł miesięcznie. A 90-metrowe mieszkanie dla kogoś, kto ma dziecko lub dzieci – to wcale nie powinien być luksus.

Tam gdzie powstają nowe inwestycje, rosną ceny na rynku wtórnym

Istotnym czynnikiem jest także jakość zasobu nieruchomości na danym rynku. Jeśli dominują starsze budynki, często wymagające generalnego remontu, średnia cena mieszkań jest niższa. W miastach, gdzie powstają nowoczesne inwestycje deweloperskie, apartamenty o podwyższonym standardzie czy budynki z lepszą infrastrukturą, średnie ceny automatycznie rosną.

Dlatego w niektórych miejscach nadal można znaleźć mieszkania za mniej niż 200 000 zł, a nawet za 100 000 zł, ale tu trzeba zaznaczyć, że zazwyczaj są to nieruchomości w starszym budownictwie, które wymagają nakładów finansowych. Bardzo często są to mieszkania w budynkach nieefektywnych energetycznie. Mieszkanie nowoczesne i energooszczędne pewnie będzie kosztowało bliżej 400 000 zł. Ale to wciąż mniej, niż milion złotych, który często trzeba wyłożyć na mieszkanie w Warszawie.

Nie można też zapominać o trendach demograficznych i migracji ludności. Lokalizacja nie tylko decyduje o wartości nieruchomości, ale też o perspektywach inwestycyjnych. Miasto, które dziś jest tańsze, jutro może stać się nową atrakcyjną destynacją na rynku nieruchomości – wszystko zależy od jego rozwoju oraz jakości dostępnych mieszkań. To trochę tak, jak z szukaniem niedowartościowanych spółek na giełdzie. Niektóre są tanie, bo są kiepskie, ale niektóre są tanie, bo jeszcze nikt nie zauważył tkwiącego w nich potencjału.

———————–

ZAPISZ SIĘ NA NASZE NEWSLETTERY

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

——————————-

ZOBACZ NA NASZYM KANALE YOUTUBE:

„Subiektywnie o Finansach” jest też na Youtubie. Co najmniej raz w tygodniu duża rozmowa, a poza tym komentarze i wideofelietony poświęcone Twoim pieniądzom oraz poradniki i zapisy edukacyjnych webinarów. Koniecznie subskrybuj kanał „Subiektywnie o Finansach” na platformie Youtube.