Będzie nowy program dopłat do kredytów: „Klucz do mieszkania”. Czy wreszcie w rządzie znaleźli sposób na dopłacanie bez pompowania? Recenzuję

Minister Rozwoju i Technologii Krzysztof Paszyk podzielił się z Narodem pierwszymi szczegółami nowego pomysłu na dopłaty do kredytów hipotecznych. Zamiast „Kredytu 0%” oraz „Mieszkania na Start” ma być program „Klucz do mieszkania”. Ma mieć wszystkie zalety dopłacania do kredytów oraz nie mieć prawie żadnych jego wad. A konkretnie? Czy już można zacząć się bać?

Od razu muszę zaznaczyć, że to, co poniżej rozpiszę jest dopiero pomysłem Ministerstwa Rozwoju i Technologii, który wkrótce zostanie przedstawiony rządowi, „ubrany” w przepisy (być może trochę zmieniony) i dopiero wtedy będziemy mogli się zastanawiać czy wejdzie w życie jako ustawa. Trzeba zatem podchodzić do tego projektu z dystansem, chociaż minister Krzysztof Paszyk uważa, że jakieś konsultacje w koalicji już były.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Trzeba też podkreślić, że „Klucz do mieszkania” jest częścią większej strategii, w której jest mowa o mieszkaniach komunalnych (kosztem 2,5 mld zł przez rok ma powstać 8 000 mieszkań dla najbiedniejszych), mieszkalnictwie społecznym (czyli budowaniu mieszkań przez stowarzyszenia SIM i TBS), a także o budowie nowych akademików dla studentów. Jest też obok plan zmniejszenia biurokracji przy budowie mieszkań i „udrożnienia” zakupów ziemi przez deweloperów. Po owocach ich poznamy.

„Klucz do mieszkania”, czyli Święty Graal dopłacania do kredytów?

Ale nas tutaj, siłą rzeczy, interesuje nowy program dopłacania do kredytów. Wiemy jak się skończył poprzedni tego typu program, zafundowany przez Zjednoczoną Prawicę (wzrost cen mieszkań o 20-25% w półtora roku). I nie chcemy powtórki. Ale też nie ma co kryć, że pieniądz w Polsce jest potwornie drogi i gdybym miał komuś polecać kredyt hipoteczny z oprocentowaniem 8-9% rocznie – i z perspektywą, że będzie musiał oddać trzy razy tyle, co pożyczył – zadrżałby mi głos.

Czytaj też: Wiceminister od rozwoju (niechcący) zrzucił bombę na program tanich kredytów. Program się już po tym nie podniesie?

Jeśli ktoś nie ma pieniędzy, żeby kupić mieszkanie za gotówkę, albo nie ma bogatych rodziców, którzy sfinansują mu dach nad głową, to albo z trudem stać go na kredyt na 40-50 m2 – czyli metraż nie dający szans na komfortowe założenie rodziny – albo jest skazany na najem. A więc mądre dopłaty do kredytów by się przydały. Mądre, czyli takie, jak we Francji, gdzie można takie mieszkanie z dopłatą do kredytu kupić tylko tam, gdzie rynek nieruchomości jest relatywnie słaby i dodatkowy popyt go nie zdestabilizuje.

Czytaj więcej o tym: Czy jest nam potrzebny kredyt zero procent? We Francji podobne rozwiązanie przetestowali i… jakie wnioski to przynosi polskim politykom?

Co zakłada program „Klucz do mieszkania”? Co do zasady ma obejmować tylko mieszkania na rynku wtórnym i to nie każde. Mieszkanie musi być oddane do użytkowania ponad pięć lat wcześniej, a sprzedający musi być jego właścicielem od co najmniej trzech lat Nie będzie można kupić mieszkania z dopłatą do kredytu od dewelopera, ani od flippera. Będzie można też kupić mieszkanie, którego cena za metr kwadratowy nie przekroczy 11 000 zł (w niektórych miejscach w Polsce – 10 000 m2). Gminy będą mogły ów limit metrów podwyższyć, gdyby uznały, że chcą przyciągnąć nowych mieszkańców.

Dopłaty będą obowiązywały tylko na zakup pierwszego mieszkania (ktokolwiek miał już własne mieszkanie w życiu – ma być wyłączony z gry). Będzie też limit dochodów uprawniający do skorzystania z dopłaty. Minister Paszyk nie powiedział ile on będzie wynosił. To dość kluczowa informacja, bo będzie decydująca o zasięgu programu – im więcej osób będzie się „łapać” na kredyt z dopłatą, tym bardziej prawdopodobne są niemiłe konsekwencje dla cen mieszkań.

Ceny nie wzrosną, ale czy będą mieszkania?

Pierwsze wrażenie? Wyłączenie rynku pierwotnego, czyli mieszkań kupowanych od deweloperów z dopłat do kredytów, ma zalety. Deweloperzy mają przemożny wpływ na ceny mieszkań w Polsce, a dopłaty do kredytów są narzędziem umożliwiającym im zwiększanie tego wpływu. Im mniej ceny mieszkań będą zależały od deweloperów, których jedynym celem jest maksymalizacja marży, tym lepiej.

Ale jest i ryzyko. Rynek deweloperski przy obecnych cenach mieszkań jest już z natury rzeczy coraz bardziej „luksusowy”. Na dobra luksusowe nie powinno być państwowych dopłat, ale ich brak zapewne będzie miał wpływ na strategie deweloperów. Jest ryzyko, że przy wysokich stopach procentowych deweloperzy jeszcze bardziej skupią swoją działalność na segmencie premium (bo tylko na takie mieszkania będzie realny popyt „gotówkowy”). I ograniczą „dostawy” tanich mieszkań. To za kilka lat spowodowałoby bańkę cenową wynikającą ze zbyt małego dopływu na rynek mieszkań „klasy ekonomicznej”.

Z drugiej strony: deweloperzy raczej nie są samobójcami i wszyscy nie będą chyba bili się o stosunkowo niewielki segment nieruchomości premium i luksusowych. Niektórzy z nich będą mieli do wyboru: zwinąć manatki albo dostosować ofertę do realiów rynkowych, czyli spróbować znaleźć klientów na „normalne” mieszkania bez dopłat. Na przykład kosztem własnych marż. Który z tych scenariuszy się zrealizuje – zobaczymy jeśli program „Klucz do mieszkania” wejdzie w życie.

Limit ceny metra kwadratowego, w połączeniu z możliwością kupowania mieszkań z dopłatą do kredytu tylko na rynku wtórnym, trochę mi przypomina rozwiązanie francuskie. Ten limit wyłącza z ryzyka ekstraordynaryjnego wzrostu popytu droższe nieruchomości w najbardziej popularnych lokalizacjach. Z drugiej strony ten mechanizm zmobilizuje kupujących do zakupu większej liczby metrów kwadratowych.

Efekty uboczne? Może się okazać, że mieszkań spełniających warunki programu (i będących w miejscach, w których jest praca i rozwinięta infrastruktura) będzie niewiele. Podobnie niewielka może być liczba osób, które spełnią warunki uczestnictwa w programie dopłat. Może to być program nakierowany na chętnych do mieszkania poza największymi metropoliami. I to może być jego największa zaleta.

Ale na pewno „Klucz do mieszkania” nie będzie programem, który zmniejszy deficyt mieszkań, bo w stosunkowo niewielkim stopniu „przeleje się” na rynek budowy nowych mieszkań. Ale za to – jak obiecał minister – „ani jedna złotówka nie trafi do deweloperów”.

Czytaj też: Tanie kredyty? A może pomysł na pierwsze mieszkanie pożyczyć z drugiego końca kontynentu? Rząd buduje mieszkania i sprzedaje je chętnym za… pół ceny

Zobacz też: Zapis wideo konferencji ministra rozwoju i technologii

Zobacz nasze rozmowy dotyczące problemu zbyt drogich kredytów i mieszkań, na które nikogo nie stać:

———————–

ZAPISZ SIĘ NA NASZE NEWSLETTERY

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

——————————-

SPRAWDŹ RANKING DEPOZYTÓW I KONT OSZCZĘDNOŚCIOWYCH

Zastanawiasz się, co zrobić z pieniędzmi? W którym banku jest najwyższe oprocentowanie pieniędzy na długo, a w którym na krótko? Który najlepiej zapłaci za nowe środki, a który „w standardzie”? Sprawdź „Okazjomat Samcikowy” – to aktualizowane na bieżąco rankingi lokat, kont oszczędnościowych, a także kont osobistych, rachunków firmowych i kart kredytowych. Wszystkie tabele znajdziesz w zakładce „Rankingi” w „Subiektywnie o Finansach”.

———————————-

POSŁUCHAJ NASZYCH PODCASTÓW:

>>> FST (251): KTO WYGRA WYŚCIG O SZTUCZNĄ INTELIGENCJĘ? Trwa w najlepsze wyścig o dominację na rynku sztucznej inteligencji. Czy na końcu tego wyścigu będzie superinteligencja, która będzie w stanie przejąć nad nami władzę? Na jakim etapie rozwoju są dziś modele językowe sztucznej inteligencji? Czy dziesiątki miliardów dolarów, które zainwestowały wielkie korporacje cyfrowe w rozwój sztucznej inteligencji, kiedykolwiek się zwrócą? Maciej Danielewicz rozmawia z prof. Jakubem Growcem ze Szkoły Głównej Handlowej. Zapraszam do posłuchania!

>>> FST (252): GOSPODARCZA STRATEGIA RZĄDU. CZY LECI Z NAMI PILOT? Specjalne wydanie podcastu „Finansowe Sensacje Tygodnia”, w którym komentujemy nową gospodarczą strategię dla Polski, ogłoszoną w poniedziałek przez premiera Donalda Tuska oraz ministra finansów Andrzeja Domańskiego. Co jest z nią nie tak? Czy leci z nami pilot? I jak powinna wyglądać strategia, dzięki której za 30 lat znów moglibyśmy powiedzieć: „Polska rozwijała się najszybciej w Europie!”. Zapraszam do posłuchania!

>>> FST (250): SAM SAMCIK W WASZYCH SPRAWACH. Sam Samcik opowiada o najciekawszych interwencjach w sprawach czytelników „Subiektywnie o Finansach”, które trafiły na biurka Ekipy Samcika. Pechowy przelew BLIK, który trafił nie na to konto, na które powinien. Umowa leasingu z pułapką, która kosztowała klienta 4000 zł. Zawyżone prognozy w rachunkach za energię. Zaniżone kwoty w ogólnych warunkach ubezpieczenia auto-casco. I ryzykowne inwestycje w ziemię. Zapraszam do posłuchania!

>>> FST (249): DLACZEGO NIE OPŁACA SIĘ MIEĆ DZIECI? W najnowszym odcinku naszego podcastu Ekipa Samcika – w składzie Maciek Danielewicz, Piotr Rosik oraz sam Samcik – omawia sprawy ważne dla świata, ale też dla naszych portfeli. W co inwestować pieniądze w erze Donalda Trumpa? Czy akcje w USA mogą być jeszcze droższe? Czy Trump zniszczy wartość dolara czy też wyniesie ją na nowe szczyty? Ale nie samym Trumpem ciułacz żyje, a w związku z tym przyglądamy się też katastrofie na rynku diamentów oraz zaskakującym badaniom naukowców, z których wynika, że nie mamy dzieci, bo nam się to już… nie opłaca. Zapraszam do posłuchania.

——————————-

zdjęcie: Ministerstwo Rozwoju i Technologii