Jaka jest kondycja deweloperów w erze rosnącego nawisu nie sprzedanych mieszkań? Dom Development pokazuje, czy możemy liczyć na niższe ceny mieszkań

Mieszkania nieznacznie tanieją w ostatnich miesiącach, ale czy ten trend może się utrzymać na dłużej? Niższe ceny nieruchomości zależą w dużej części od tego, czy deweloperzy będą zmuszeni do wyprzedawania zapasów już wybudowanych, ale jeszcze niesprzedanych mieszkań. A to zależy od ich zapasów gotówki. Jakie ma największy deweloper Dom Development? Możemy to sprawdzić, bo właśnie podał wyniki za 2024 r.

Jeśli sytuacja lidera polskiego rynku mieszkaniowego ma być wyznacznikiem sytuacji dla większości branży – a można poczynić takie założenie, z pewnym marginesem błędu – to raczej nie ma co liczyć na wyraźne obniżki cen mieszkań w tym roku, o ile nie wydarzy się nic znaczącego na poziomie geopolitycznym i makroekonomicznym.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Dziś lider polskiego rynku mieszkaniowego, giełdowy Dom Development, ujawnił, że w 2024 r. osiągnął najwyższe w historii przychody i zysk netto. Sprzedał też najwięcej mieszkań w historii. Grupa budująca mieszkania w największych polskich miastach sprzedała w 2024 r. 4269 lokali (plus 9% względem wyników z zeszłego roku). Działający od 29 lat na polskim rynku deweloper odnotował też wzrost sprzedaży o 24% – do 3,2 mld zł. No i zarobił na czysto 569 mln zł.

Dom Development był w stanie w zeszłym roku zwiększać ceny sprzedawanych mieszkań – średnia wartość lokalu sprzedanego przez Dom Development wyniosła aż 833 000 zł (w cenach brutto) i była aż o 12% wyższa niż w 2023 r. Zatem w jego wynikach finansowych nie ujawniły się (jeszcze?) trudności wynikające z coraz większej liczby wystawianych na sprzedaż mieszkań i z niedoboru kupujących. To może cieszyć akcjonariuszy Dom Development, którzy z pewnością będą mogli liczyć na sowitą dywidendę, o czym dalej.

Jednak pytanie, które interesuje wielu Polaków, to, czy można liczyć na wyraźny spadek cen mieszkań w 2025 r. To zależy przede wszystkim od tego, jak spółki deweloperskie są przygotowane do bardziej wymagających czasów (np. konieczności tańszego sprzedawania mieszkań) pod względem wartości zgromadzonej gotówki. Wyniki finansowe pokazane przez Dom Development pokazują, że deweloperom daleko jeszcze do desperacji. Oto dlaczego.

Deweloperzy mają pieniądze i nie mają (jeszcze) wielkich długów…

Zacznijmy od najważniejszego faktu, który jest niezwykle istotny w kontekście ewentualnych obniżek cen mieszkań. Grupa Dom Development na koniec grudnia miała 590 mln zł środków pieniężnych i ich ekwiwalentów, o 46% więcej niż rok wcześniej. To na tyle ważne, że to właśnie od zapasów gotówki zależy możliwość wyczekiwania przez deweloperów na lepsze czasy. Jeśli w skarbcach deweloperów będzie widać dno, będą musieli mocno ograniczyć działalność i sprzedawać istniejące mieszkania po każdej cenie.

W ostatnich kwartałach wartość środków pieniężnych na rachunkach Dom Development spadała, tak jak i w przypadku innych dużych deweloperów. Jednak ten trend wyhamowuje, jeśli probierzem mają być dane podane przez Dom Development. Otóż w czwartym kwartale pozycja gotówkowa spółki zmniejszyła się o niecałe 9%, podczas gdy w poprzednim kwartale spadła o 45%. Wtedy także i inne duże spółki deweloperskie notowane na GPW odnotowały spadki poziomu gotówki. Przykładowo: Atal o 70% (do 156 mln zł), Echo o 10% (do 468 mln zł), Marvipol o 7% (do 365 mln zł), a Develia o 46% (do 311 mln zł).

Deweloperzy finansują inwestycje mieszkaniowe głównie z kredytów, pożyczek i pieniędzy pozyskiwanych od inwestorów. Spłata zobowiązań zazwyczaj następuje po sprzedaży mieszkań. Ten model zaczął trzeszczeć w 2023 r., gdy zaczął wygasać impuls popytowy w postaci Bezpiecznego Kredytu 2%, a stopy procentowe pozostały wysokie, zniechęcając do zaciągania kredytów na zakup mieszkania. Pozycja gotówkowa jest więc niejako „poduszką” płynnościową, która gwarantuje, że deweloperzy mogą zaciągać kredyty na inwestycje. Im mniej „pierza” w tej poduszce, tym gorzej się deweloperom śpi.

Dane Krajowego Rejestru Długów pokazują, że łączne nieuregulowane zobowiązania firm deweloperskich wynosiły na koniec 2024 r. spore 285,2 mln zł i w dwa lata urosły o 100 mln zł, jednakże z tego aż 59 mln zł to długi deweloperów działających jako jednoosobowe działalności gospodarcze. Dom Development chwali się, że tzw. gearing – czyli wskaźnik zadłużenia odsetkowego netto do kapitałów własnych – na koniec 2024 r. był na bardzo niskim poziomie niespełna 2% (a rok wcześniej było to 9%). Biorąc pod uwagę sumę pieniędzy i niewykorzystanych linii kredytowych, na koniec minionego roku deweloper miał ponad 1,2 mld zł dostępnego finansowania.

Struktura bilansu Dom Development

I należy się spodziewać, że większość spółek z branży, które są notowane na GPW, pokaże podobne wyniki w zakresie relacji środków pieniężnych do zadłużenia. Polscy deweloperzy są relatywnie nisko zadłużeni. Mówi o tym wskaźnik ogólnego zadłużenia deweloperów z GPW (wskaźnik finansowy pokazujący stosunek zobowiązań do aktywów). Przyjmuje się, że jeśli jego wartość wychodzi powyżej 0,67, to wskazuje na nadmierne ryzyko kredytowe. Na koniec trzeciego kwartału 2024 r. tylko 13 spółek z 45 notowanych na polskiej giełdzie miało ten wskaźnik powyżej tego progu, a średnia bez potwornie zadłużonych spółek Celtic i Plaza Centers wynosiła 0,55.

Obecnie około 18% deweloperów spodziewa się spadku cen mieszkań (wedle portalu Tabelaofert.pl). Za podwyżkami ma przemawiać wzrost kosztów budowy, a za spadkami dalszy spadek sprzedaży mieszkań. Co prawda według ekspertów PKO BP w 2025 r. segment nowych mieszkań nadal będzie rynkiem kupującego, bo popyt na mieszkania pozostanie słaby. Ceny będą się stabilizowały, spadki mogą dotyczyć mniej atrakcyjnych nieruchomości zlokalizowanych na peryferiach miast – uważają analitycy PKO BP.

Wyniki finansowe Dom Development

…i wciąż chcą wypłacać sowite dywidendy

I to wszystko cieszy głównie akcjonariuszy Dom Development. Ta spółka jest absolutnym fenomenem, jeśli chodzi o dywidendy na GPW. Dzieli się zyskami z akcjonariuszami od samego początku obecności na parkiecie, czyli od 2006 r. I są to dość sowite wypłaty. Od debiutu giełdowego spółka wypłaciła akcjonariuszom ponad 2 mld zł, utrzymując jednocześnie zdrowy bilans i wysoki stan gotówki.

Ostatnio akcjonariusze Deom Development solidnie się obłowili. Zgromadzenie udziałowców Dom Development uchwaliło rekordowo wysoką dywidendę za 2023 r. w łącznej wysokości niemal 310 mln zł, czyli 12 zł na akcję. Część tej kwoty (ponad 141 mln zł, tj. 5,5 zł na akcję) została wypłacona jako zaliczka na poczet dywidendy jeszcze w grudniu 2023 r. A w lipcu 2024 r. do akcjonariuszy trafiła pozostała część, czyli ponad 168 mln zł, tj. 6,5 zł na akcję.

Z kolei w grudniu 2024 r. akcjonariusze Dom Development otrzymali zaliczkę na poczet dywidendy za 2024 r. w łącznej kwocie prawie 155 mln zł, tj. 6 zł na jedną akcję. „Decyzje te były możliwe dzięki bardzo dobrej sytuacji finansowej i płynnościowej naszej spółki” – chwali się Mikołaj Konopka, prezes zarządu Dom Development w liście do akcjonariuszy. Dopóki spółka wypłaca dywidendy – manifestuje, że gotówki jej wystarcza i może finansować swoją działalność (czyli budowę i sprzedaż mieszkań) z bieżących przepływów pieniężnych.

Dywidendy wypłacane przez Dom Development są naprawdę sowite w porównaniu z ceną akcji spółki. Stopa dywidendy w przypadku wypłaty za 2023 r. wyniosła ok. 6,8%, jednak w poprzednich latach była bardziej imponująca. Stopa dywidendy za 2022 r. sięgnęła 7,6%, a za rok 2021 – aż 10,8%.

A ile wypłaci Dom Development z zysku za 2024 r.? Już wiadomo, że 335,4 mln zł, czyli 13 zł na akcję. Ponieważ zaliczka wyniosła blisko 155 mln zł (6 zł na akcję), więc do wypłaty zostaje 180,6 mln zł, czyli 7 zł na akcję (przy obecnym kursie – 3,4% stopy dywidendy). W sumie stopa dywidendy za 2024 r. na dziś wynosi około 6,3% (choć to oczywiście niedokładne i teoretyczne wyliczenie z uwagi na to, iż nie znamy kursu z dnia wypłaty drugiej części dywidendy). Dwa razy więcej niż oprocentowanie przeciętnej, rocznej lokaty bankowej.

Historia notowań Dom Development na tle WIG20

Źródło: Stooq

Polityka dywidendowa Dom Development zakłada zwiększenie kwot dywidendy wypłacanych w kolejnych latach. Zarząd dewelopera podtrzymuje intencję wypłacania akcjonariuszom jak najwyższych dywidend przy jednoczesnym utrzymaniu wysokiej płynności. Nie ulega wątpliwości, że dla inwestorów lubiących spółki dywidendowe Dom Development to wciąż łakomy kąsek. Stabilizacja (czy nawet niewielki spadek) cen mieszkań niewiele tu zmienia.

Ponoć 55% osób szukających mieszkania liczy, że w najbliższych sześciu miesiącach nieruchomości stanieją – tak wynika z ankiety portalu Tabelaofert.pl. Zapewne opiera się to na wierze, że utrzymujące się wysokie stopy procentowe i brak dopłat do kredytów oraz spadający popyt zmuszą deweloperów do obniżek cen.

Jednak sytuacja finansowa deweloperów wygląda dość dobra i ewentualny spadek sprzedaży, który wcale nie musi nastąpić, raczej skłoni ich do wstrzymania startu nowych inwestycji, a przecież mniejsza liczba dostępnych lokali w przyszłości, gdy już spadną stopy procentowe, może oznaczać przy odrodzonym popycie… ponowne podwyżki cen nieruchomości

Wydaje się, że inwestorzy giełdowi też wierzą w to, że deweloperzy są dziś w wystarczająco dobrej sytuacji finansowej, by przetrwać kilkanaście miesięcy przewagi podaży mieszkań nad popytem. Indeks WIG-Nieruchomości co prawda w tym roku urósł tylko o 10%, gdy indeks największych spółek WIG20 wystrzelił w górę aż o 27%, ale na razie nie ma mowy o żądnym niepokoju wśród inwestorów, że branża ta mogłaby wpaść w finansowe tarapaty i przestać generować zyski, gotówkę i dywidendy. Deweloperzy są wciąż w cenie.

Czytaj też: Kryzys na rynku nieruchomości? Nic z tych rzeczy, ale mieszkania na rynku wtórnym coraz częściej mają dwie lub trzy ceny. Kiedy koniec rynku kupującego?

Źródło okładki i wykresów: Dom Development