Wreszcie są „oficjalne” rabaty na nowe mieszkania. Deweloperzy zmieniają taktykę i zaczynają wyraźnie obniżać ceny. Gdzie jest ich próg bólu?

Nie wiadomo, czy to rosnący „nawis” gotowych mieszkań czy też zapowiedzi, że z nowego programu dopłat do kredytów będą wykluczone mieszkania od deweloperów – ale „coś” sprawiło, że deweloperzy zaczęli wreszcie realnie obniżać ceny mieszkań. Przejrzałem oferty kilku dużych deweloperów, porównałem z cenami sprzed kilku miesięcy i szacuję, że nowe mieszkania potaniały od 5-7% do nawet 20%. Kto wie, czy to nie jest najlepszy czas od kilku dobrych lat, by rozejrzeć się za nowym mieszkaniem

Nie raz i nie dwa w „Subiektywnie o Finansach” mogliście przeczytać o tym, że rynek nieruchomości reaguje z opóźnieniem na impulsy z gospodarki. Właśnie mija piąty kwartał od zakończenia programu dopłat do kredytów. I chyba dopiero teraz zaczynamy widzieć, jak wyglądałby rynek nieruchomości, gdyby „Bezpieczny Kredyt 2%” nigdy się nie wydarzył.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Popyt na kredyt rośnie, ale jest umiarkowany (bo stopy procentowe wysoko), zaś portale nieruchomości pokazują rekordowo dużo mieszkań wystawionych na sprzedaż (bo spada rentowność najmu, a rosną koszty posiadania nieruchomości). Z drugiej strony podaż nowych mieszkań wciąż jest coraz większy (bo deweloperom niełatwo zatrzymać „maszynę”).  

To miks czynników, który buduje trend obniżający ceny mieszkań. Najpierw zaczęło się to dziać na rynku wtórnym. Jeśli w Warszawie średni czas sprzedaży mieszkania z drugiej ręki zwiększa się z 80 dni do 120 dni – to najbardziej niecierpliwi (albo mający problemy z płynnością finansową) sprzedający obniżają ceny. Najpierw z sufitowych do wysokich, a teraz z wysokich do średnich. Jeszcze rok i „promocje” będą jeszcze bardziej ciekawe.

Dopiero na końcu trend uderza w rynek pierwotny. Deweloperzy mają większą niż przeciętny sprzedający zdolność „gry na czas”. Mają też większe możliwości „ukrytego” obniżania cen (dodawania garażu czy miejsca parkingowego gratis), a oficjalnie trzymania ich na wysokim poziomie. Mogą też do pewnego poziomu manewrować podażą nowych mieszkań (wycofując z oferty część tzw. dziur w ziemi). Ale w końcu muszą oficjalnie obniżyć ceny. I chyba to się właśnie zaczęło dziać.

Czytaj więcej o tym: Czy dopłacanie do kredytów jest potrzebne? Trzy pytania, trzy odpowiedzi i… jeden wniosek dla polskiego rządu

U deweloperów ceny spadają (prawie) wszędzie

Co prawda w oficjalnych danych jeszcze tego nie widać. Z najnowszego raportu opublikowanego przez Big Data RynekPierwotny.pl, wynika, że w styczniu można mówić co najwyżej o stabilizacji cen, a nie o ich spadku. W Warszawie piąty miesiąc z rzędu ceny utrzymują się na poziomie 17 700 zł za m2, w Krakowie są na poziomie 16 600 zł za m2, we Wrocławiu płaci się średnio 14 700 zł za m2, a w Trójmieście – 15 900 zł za m2). 

To oczywiście statystyki. Ale w sobotni poranek odwiedziłem jedną z warszawskich inwestycji deweloperskich. Firma deweloperska Robyg zorganizowała dzień otwarty pod hasłem „Walentynkowych promocji”. Klienci mogli liczyć na rabat w wysokości 1 000 zł za m2 powierzchni. Wybierając kawalerkę lub mieszkanie dwupokojowe, można było dostać opust średnio 30 000 – 40 000 zł (w weekend można było też taniej kupić miejsce postojowe w garażu). W zależności od metrażu mieszkania rabat wynosił 7-8% jego wcześniejszej ceny.

Ten sam deweloper za trzypokojowe mieszkanie – powierzchnia 63 m2 dla rodziny z jednym dzieckiem – na warszawskim Mokotowie można było w ten weekend zapłacić o 63 000 zł mniej niż dotychczas – opust wynosił cennikowo 6,7% (poprzednia cena 950 000 zł, bez miejsca postojowego w garażu). W weekend deweloperski cennik na mieszkania zmienił się z 15 000 zł za m2, na 14 000 zł za m2.

Z koeli u innego dewelopera Victoria Dom budującego na pograniczu Ochoty i Włoch ceny spadły do 13 600 zł za m2, ten sam inwestor na  Targówku oferował gotowe mieszkania w cenie 11 300 zł za m2. To wciąż dużo, biorąc pod uwagę portfel przeciętnego Polaka, ale znacznie mniej niż średnia cena dla Warszawy, która wynosi ponad 18 000 zł za m2.

Będąc na dniach otwartych widziałem, jak specjaliści od marketingu dwoją się i troją, by ich oferty przyciągnęły uwagę kupujących. Na klientów działają jednak tylko znacznie niższe ceny. Większość firm deweloperskich obniżyła ceny mieszkań od 7% do ponad 20%. Wyjątek stanowią lokale o najmniejszym metrażu, kawalerki czy niewielkie mieszkania dwupokojowe – one zostały najczęściej przecenione o najwyżej 5% albo w ogóle.

Zaglądałem do biur sprzedaży zarówno na ukończonych inwestycjach, jak i przy placach budów. Wszędzie dominują słowa „Promocja” i „Rabat”. Ale nie wszystkie mieszkania zostały objęte mega rabatami. Najczęściej są to wybrane apartamenty w danej inwestycji, lokale o większych powierzchniach lub gotowe mieszkania w zrealizowanych inwestycjach (czyli tzw. „resztówki”). Wybór w takich sytuacjach jest mniejszy, ale opust ceny większy. Czasami handlowcy oznaczają rabatami co trzecie lub czwarte mieszkanie z oferty. Sprzedawcy zachęcają również klientom, by ci… sami proponowali swoją cenę za wybraną nieruchomość. 

Czteropokojowe mieszkanie na warszawskim Mokotowie o powierzchni 94 m2 firma Ronson oferuje taniej o 106 000 zł (upust 6,8%). Dotychczas za metr  tego mieszkania trzeba było zapłacić 16 500 zł., obecnie – 15 400 zł. Ale ten sam inwestor na najmniejsze mieszkania dwupokojowe na stołecznej Białołęce obniżył ceny tylko o 30 000 – 33 000 zł., (niecałe 5%). 

Z kolei spółka Marvipol Development oferuje mieszkania z rabatami w pięciu swoich inwestycjach zlokalizowanych w trzech miastach. Największe upusty wynoszą nieco ponad 100 000 zł. Na warszawskim Ursynowie (opust do 5%), Bielanach (opust 5-6%), czy Białołęce (opust do 7%) kupujący mogą nabyć zarówno mniejsze, jak i większe lokale w cenie niższej o mniej więcej 1 000 zł za metr. Nowy cennik obowiązuje także we Wrocławiu, na osiedlu Kosmos ceny mieszkań spadły od 600 zł do 1 000 zł za m2 (opust 5-7%).

Tańsze są także największe pięciopokojowe mieszkania na osiedlu Motława Garden w Gdańsku. Tam kupujący mogą liczyć na opust w kwocie 900 zł za m2. Zamiast dotychczasowych 13 700 zł za m2, teraz można zapłacić 12 800 zł. Kupując mieszkanie o powierzchni 120 m2, klienci mogą zaoszczędzić 107 000 zł (opust o 6,6%).

Rabatomania i mieszkaj bez kredytu. Nowe mieszkania i pomysłowi deweloperzy

Z tygodnia na tydzień oferta nieruchomości z nowymi cennikami jest coraz dłuższa. Na liście firm oferujących mieszkania z rabatami nawet do 100 000 zł jest także firma Robyg. Jak zaznacza inwestor, oferta dotyczy mieszkań dwupokojowych w inwestycji Royal Residence na warszawskim Wilanowie. Kwoty rabatów różnią się przy wyborze lokali z kolejnych etapów. Dwupokojowe mieszkania z szóstego etapu można nabyć z taniej do 47 000 zł. Największe opusty, do kwoty 100 000 zł, przypisane są do mieszkań z piątego i siódmego etapu (tu cena spadła o 10-11%).

Niższe ceny na kilkadziesiąt apartamentów w pięciu inwestycjach oferuje spółka Matexi Polska. Najczęściej rabaty przy zakupie mieszkania sięgają od 50 000 zł do 90 000 zł. Na luksusowym osiedlu Sady Żoliborz klienci mogą zyskać finansowy bonus do 133 000 zł. Dotychczas mieszkanie trzypokojowe o powierzchni 82 m2 kosztowało 24 000 zł za m2, obecnie jest w cenie 22 400 zł za m2. Najwyższe rabaty deweloper oferuje na Bielanach. Trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 76 m2 kosztowało 16 800 zł za m2, zaś obecny cennik to już tylko 14 990 zł za m2. Jak łatwo policzyć, można kupić mieszkanie aż o 140 000 zł taniej (czyli cena spadła o 11%). 

Nieco inną taktykę sprzedaży mieszkań przyjęła firma Murapol. „Skorzystaj z rabatomanii” – informuje ogólnopolski deweloper. Na stronie internetowej spółki pojawiają się liczne oferty mieszkań z pakietami bonusów powyżej 200 000 zł. Deweloper zachęca do zamówienia mieszkań i apartamentów z promocyjnej listy. Jest na niej tylko po 20 mieszkań w każdym z 16 polskich miast, w których firma realizuje swoje inwestycje. 

W stolicy Dolnego Śląska kilka mieszkań pięciopokojowych o powierzchni 90 m2, wraz z miejscem postojowym w garażu, zostało przecenionych o ponad ćwierć miliona złotych. Dotychczas była cena 1,2 mln zł, obecnie jest 965 000 zł. Przecena osiągnęła więc prawie 21%. Z kolei dwa inne mieszkania pięciopokojowe o powierzchni 97 m2 zostały przecenione o 280 000 zł. Oferta przed rabatem wynosiła 1,35 mln zł, obecnie jest 1,07 mln zł. Wciąż nie jest tanio.

Na tym jednak deweloperzy nie poprzestają i zaskakują klientów swoimi nietypowymi rozwiązaniami. „Nowe mieszkanie. Bez banku, bez kredytu, bez problemu” – to najnowsza oferta specjalna firmy Okam. Inwestor proponuje klientom symulację procesu zakupu mieszkania w inwestycji NOW w Łodzi. Całość składa się z czterech, wydawałoby się prostych, kroków.

Najpierw należy wpłacić 20% wartości nieruchomości, należy to uczynić przy podpisaniu umowy deweloperskiej. Kolejne 20% ceny mieszkania musimy wpłacić po zakończeniu budowy, a przed odbiorem kluczy do wymarzonego M. Po dokonaniu tych dwóch transakcji można zamieszkać na swoim, ale trzeba spłacać 18 rat po 3 000 zł miesięcznie. Na końcu należy wpłacić  pozostałą część wartości zakupionej nieruchomości. Czy ten marketingowy trik przyjmie się na rynku pierwotnym? Czas pokaże. 

Dlaczego firmy deweloperskie obniżają ceny? Bo mogą. I muszą

Dlaczego firmy deweloperskie tak obniżają ceny? Bo mogą. Nie ma wątpliwości, że dotychczasowe ceny były wygórowane, a więc zawierały w sobie „napompowaną” marżę dewelopera. Znaczne obniżki cen mieszkań mają przyciągnąć klientów do biur sprzedaży, ale wciąż gwarantują deweloperom rentowność, tyle że na bardziej „normalnym” poziomie. Deweloperzy trzymali ceny wysoko tak długo, jak się dało, ale sytuacja zaczyna zmuszać ich do reakcji. 

Jak wynika z raportu NBP, dane za III kwartał 2024 r., statystyczny koszt budowy mieszkania stanowi 35-45% ceny transakcyjnej za metr mieszkania w większości dużych miast oraz 55% w Łodzi. Jeśli zatem za metr kwadratowy mieszkania trzeba zapłacić 15 000 zł, to mniej więcej 6 000 – 7 000 zł to realny koszt budowy.

Do tych kosztów bezpośrednich należy dodać ceny: zakupu gruntów (nawet 3 000 – 4 000 zł na metr mieszkania), koszty finansowania (np. odsetki od kredytu lub obligacji) i zarządzania projektem. To oznacza, że deweloperzy mają średnio 4 000 zł „powietrza” w marży na każdy metr mieszkania. Na razie obniżki nie przekraczają 1 000 zł, a więc być może na tym się nie skończy.

Oczywiście trzeba pamiętać, że w przypadku każdej inwestycji to wygląda trochę inaczej. No i inna jest sytuacja dewelopera, który sprzedał już 95% mieszkań z bardzo „napompowaną” marżą i zależy mu na upłynnieniu tylko ostatnich mieszkań (wtedy może je sprzedawać nawet „po kosztach”), niż dewelopera, który ma do sprzedania większość mieszkań na danym osiedlu, a z tych pieniędzy, które otrzyma, musi nie tylko opłacić koszty budowy, ale też koszt pożyczanego kapitału (np. odsetki od obligacji). 

Czytaj więcej o tym: Ile kosztuje wybudowanie metra mieszkania? Jakie rabaty można wytargować od dewelopera, a jakie od sprzedającego na rynku wtórnym? Co mówią liczby?

Jest jeszcze inny powód, dla którego firmy oferują gigantyczne promocje. Agata Stradomska z firmy „Białe Lwy Nieruchomości” powiedziała mi, że jej zdaniem firmy deweloperskie muszą oferować wysokie rabaty, aby zachować płynność finansową. Poza tym mają też zobowiązania sprzedażowe w stosunku do podmiotów finansujących. W umowach kredytowych zobowiązały się, że do danego momentu sprzedadzą tyle-a-tyle mieszkań i muszą za wszelką cenę „dowieźć wyniki”, że bank nie zażądał dodatkowego zabezpieczenia kredytu, którego udzielił na budowę (na jej pierwszy etap).

Dlatego w sytuacji niskiej sprzedaży niektórzy deweloperzy decydują się na promocję w stosunku do części oferty, ale też mają na uwadze, że być może w przyszłości zrekompensują to sobie na mieszkaniach, które sprzedadzą drożej – dodaje Agata Stradomska.

Kupować teraz mieszkanie czy zaczekać na kolejne, jeszcze większe promocje? – zastanawiają się internauci. Kolejne pytanie, jakie warto sobie zadać to: gdzie jest cenowy próg bólu i jak daleko deweloperzy od niego się znajdują?

Pośrednicy nieruchomości często powtarzają tę maksymę: „Albo nic nie robisz i sprzedajesz mieszkanie, albo obniżasz cenę i znajdziesz klienta na mieszkanie”. Na rynku wtórnym od wielu miesięcy ceny ofertowe rozmijają się z cenami transakcyjnymi. I choć ceny sprzedawanych nieruchomości zasadniczo nie rosną, to wśród właścicieli wystawiających nieruchomość na sprzedaż nie jest to oczywiste i wciąż windują stawki w ogłoszeniach. 

Finansowy rozstrzał pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi pojawił się już w pierwszym kwartale 2023 r. Jak wynika z raportu Narodowego Banku Polskiego na rynku wtórnym w Warszawie wynosił wówczas 2 500 zł za m2, a w drugim kwartale 2024 r. jeszcze się pogłębił do 3 000 zł za m2. Ceny ofertowe mają coraz mniej wspólnego z cenami realnymi, transakcyjnymi. Niedawno (bo dane NBP spływają z pewnym opóźnieniem) na warszawskim rynku wtórnym różnica była już ponad 20-procentowa.

Kiedy koniec „promocji” na nowe mieszkania?

Właściciele, którzy mocno przeszacowali ceny, jeśli będą chcieli sprzedać mieszkanie, będą musieli urealnić oczekiwania kupujących – zaznaczyła w rozmowie ze mną ekspertka z biura „Białe Lwy Nieruchomości”. Z jej słów wynika, że ten proces jest „w toku” i bynajmniej nie zbliża się jeszcze do końca. To samo zaczynają czynić deweloperzy. A trzeba powiedzieć, że mają oni duży wpływ na ceny nieruchomości. Głównie wpływ psychologiczny, ale nie tylko. 

Rocznie w Polsce – według danych GUS – zmienia właściciela ćwierć miliona mieszkań, w 2023 r. te transakcje miały wartość niecałe 110 mld zł. Mniej więcej połowę z nich finansują banki (udzielają od 120 000 kredytów w czasach kiepskiej koniunktury do 250 000 kredytów rocznie przy dobrej). I mniej więcej połowę tej sprzedaży stanowią nowe mieszkania wybudowane przez deweloperów (stawiają od 75 000 mieszkań do 125 000 mieszkań rocznie).

Realnie ceny nieruchomości spadają solidnie, jeśli uwzględnimy z jednej strony wzrost wynagrodzeń wynoszący 9,5% w skali roku (według najnowszych danych GUS), a z drugiej strony przeceny nieruchomości średnio o 6-7%. W sumie dostępność nieruchomości (w przeliczeniu liczby metrów kwadratowych na jedną pensję) rośnie o kilkanaście procent.

Prędzej czy później wywoła to wzrost popytu. A dobry czas dla kupujących skończy się w momencie, gdy w Polsce zacznie spadać oprocentowanie kredytu hipotecznego. Wyższe płace, niższe ceny oraz tańszy kredyt – to będzie miks, który wywoła koniec mieszkaniowej bessy. 

Czytaj też: Będzie nowy program dopłat do kredytów: „Klucz do mieszkania”. Czy wreszcie w rządzie znaleźli sposób na dopłacanie bez pompowania? Recenzuję

———————–

ZAPISZ SIĘ NA NASZE NEWSLETTERY

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

——————————-

zdjęcie tytułowe: Pixabay