Czytelnicy donoszą, że deweloperzy zaczynają obniżać ceny ofertowe mieszkań. Ale czy to prawda czy wciąż (jeszcze) fatamorgana?

Niektórzy czytelnicy donoszą nam, że w ofertach deweloperów zauważyli spadek cen. „Po podwyżce stóp procentowych deweloper obniżył ceny ofertowe aż o 2000 zł za metr. Popyt umarł!” – pisze jeden z nich. Zapytaliśmy największych deweloperów, czy rzeczywiście przygotowali nowe ceny. Zajrzeliśmy też co dzieje się na rynku wtórnym – bo to stamtąd może przyjść ewentualne ochłodzenie

Wyższe stopy procentowe, a w zasadzie wynikający z nich wskaźnik WIBOR, pogrzebały zdolność kredytową Polaków. Mówią o tym dane Biura Informacji Kredytowej, które w styczniu zanotowało rekordowe tąpnięcie w liczbie wniosków kredytowych. Ale czy mniejszy popyt na kredyty wpłynie na spadek cen ofertowych (i transakcyjnych) mieszkań?

Jedni przypominają, że drogi pieniądz zawsze źle służył cenom mieszkań i tym razem nie będzie inaczej. I że to mit, iż 70% mieszkań jest kupowanych za gotówkę). Bo ta gotówka też w dużej części pochodzi z banku (ktoś kupił mieszkanie, sprzedając poprzednie, a jego nabywca korzystał z kredytu). I przypominają, że niespokojny czas oznacza słabszego złotego i tym samym szybsze podwyżki stóp procentowych NBP.

Inni mówią, że wojna w Ukrainie nieuchronnie przyniesie wzrost popytu na mieszkania – czy to na własność, czy pod wynajem – a tym samym zmniejszy problem związany z wysokimi stopami procentowymi. Do tego dochodzi szybki wzrost kosztów budowy mieszkań (który deweloperzy wliczają w ceny ofertowe) i zainteresowanie polskim rynkiem funduszy kupujących hurtowo mieszkania (ciekawe, czy z powodu bliskości wojny ich żar do polskiego rynku nie ostygnie).

Ale nic tak nie pokazuje stanu rynku, jak „zeznania naocznych świadków”, czyli to, co można znaleźć w ofertach deweloperów. Jeszcze niedawno nie było mowy o negocjowaniu cen, mieszkania sprzedawały się jak ciepłe bułeczki. Jak jest teraz? Nasz czytelnik raportuje: „widzę spadek cen ofertowych i to poważny”. Na ile to spostrzeżenie da się rozciągnąć na cały rynek nieruchomości?

„Ceny ofertowe w dół” – pisze czytelnik. To sen czy jawa?

Deweloperzy okopali się na swoich pozycjach. Wzrost kosztów, brak taniej ziemi i składka na nowy fundusz „awaryjny” – to ich argumenty przeciwko obniżaniu cen. Efekt jest taki, że w styczniu spadku cen – mimo spadku zainteresowania mieszkaniami – nie było. Zwłaszcza, że jeszcze szybciej spadała podaż. Szczególnie w Warszawie i we Wrocławiu — tak wynika z danych serwisu rynekpierwotny.pl.

Ale prawda może być taka, że na rynku coś buzuje – klienci odbijają się od bankowych okienek, a deweloperzy, którzy nie mogli odpędzić się od klientów, zaczynają czuć posuchę. Może o tym świadczyć list czytelnika? Pan Marek pisze, że deweloper Robyg obniżył cenę mieszkań w inwestycji „Vista na Morenie” w Gdańsku z 13 500 zł  (cena z połowy stycznia) do 11 500 zł (w połowie lutego).

Zapytałem w firmie Robyg, czy rzeczywiści obniżyła ceny. Robyg nie odpowiedział. Ale w praktyce odpowiedź nie jest taka prosta. Znalazłem w internecie archiwalne cenniki, które mówią, że w „Vista na Morenie” już pod koniec stycznia najtańsze mieszkania były sprzedawane w cenie od 11 500 zł. Ceny mieszkań w ramach jednego osiedla mogą być różne, choć jeśli któreś notuje tak poważny spadek ceny – może to być trochę dziwne.

Czytaj też: To już otwarta wojna frankowiczów z Bankiem BPH. Sprawozdanie amerykańskiego właściciela banku zdradza, że to bój o przeżycie

Czytaj też: Strajk w Solarisie to dopiero początek? Strajki podwyżkowe sparaliżują Polskę? Ile powinna wynieść uczciwa podwyżka pensji pracownika?

Wysłaliśmy zapytania do ośmiu największych firm deweloperskich o to jak to jest z tymi ich cenami. Ale odpowiedź dostaliśmy tylko od niektórych. Lider rynku Dom Development oświadczył: „ceny ofertowe utrzymujemy na podobnym lub wyższym poziomie w porównaniu z ostatnim kwartałem zeszłego roku”.

Atal: „Nie zmienialiśmy cen ofertowych w ostatnich tygodniach Jesteśmy już po serii podwyżek stóp procentowych, które dotychczas nie odbiły się istotnie na kontraktacji. Nie można jednak wykluczyć, że kolejne decyzje dotyczące stóp wpłyną na poziom sprzedaży”.

Do obniżek nie przyznaje się też Develia. Warto się wczytać w tę odpowiedź, to tłumaczy, dlaczego firmom trudno jest obniżyć ceny mieszkań, które już są na rynku. „Nie potwierdzamy informacji o obniżkach. Mieszkania w naszych inwestycjach cały czas sprzedają się bardzo dobrze już na etapie ich realizacji. Praktyka rynkowa pokazuje, że deweloperzy nie obniżają cen ofertowych, gdyż może to powodować roszczenia i sytuacje konfliktowe z nabywcami, którzy kupili nieruchomość w danym projekcie po „starej” cenie”. Nie widzimy przestrzeni do większych przecen”.

Niezwykłej odpowiedzi udzielił Dantex, który twierdzi, że kredyt, który jest ciągle tańszy niż inflacja „ może wygenerować pobyt którego dotychczas nie było”: „Prognozy dotyczące możliwości ograniczenia wkładu własnego przy jednoczesnym pogłębiającym się deficycie nowych inwestycji trafiających do sprzedaży pozwalają twierdzić że ceny na pewno nie spadną”.

Czytaj też: Fundusze inwestycyjne ze Szwecji i Niemiec hurtem wykupują mieszkania w Polsce. Ile kosztuje mieszkanie na wynajem od landlorda?

Czytaj też: Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem na 25 lat: dlaczego w Polsce takich nie ma? Banki nie chcą? Rząd nie chce? Polacy nie chcą? Oto odpowiedź

Kto miał jaja, żeby napisać jak (prawie) jest? I jak jest?

Na tym tle jedynie Cordia miała wystarczająco duże cojones, żeby przyznać, że coś się dzieje. „Jeżeli nie będzie możliwości przełożenia na klienta rosnących kosztów realizacji projektów, ceny mieszkań ustabilizują się, a liczba zawieranych transakcji oraz nowych projektów wchodzących na rynek może zmaleć. Przy obecnych poziomach kosztów realizacji oraz cenach gruntów nie ma na rynku miejsca na to, żeby deweloperzy mogli obniżyć ceny i sprzedawać mieszkania taniej niż obecnie”.

Ale na deklaracje deweloperów trzeba brać poprawkę. Przecież sprzedawca nigdy nie powie nam prosto w oczy, że musi obniżyć ceny. To klasyczne przeciąganie liny i próba sił między popytem i podażą. Pewnego rodzaju barometrem sytuacji rynkowej są dane portali OLX i Otodom – największych internetowych ogłoszeń nieruchomości. Co z nich widać?

Po pierwsze: od stycznia na OLX bardzo mocno wzrosła liczba ofert mieszkań na rynku wtórnym. Jest największa od czasu wybuchu pandemii, czyli sytuacja jest zupełnie inna niż w przypadku mieszkań z rynku pierwotnego, gdzie podaż maleje. Tak jakby ludzie zaczęli pozbywać się kupionych na kredyt mieszkań, bo nie są w stanie sfinansować wzrostu rat, czynszów i opłat za media.

Po drugie,  na Otodom podaż mieszkań z drugiej ręki też rośnie, ale – zdaniem tego portalu – to jest zjawisko cykliczne, często zdarzające się o tej porze roku. Zaś łączna liczba ogłoszeń jest na poziomie z maja ubiegłego roku, czyli do rekordów droga daleka.

Jednym słowem: na rynku „coś” się dzieje, ale ochłodzenie, jeśli ma nastąpić, jest dopiero przed nami. Widać też, że deweloperzy łatwo skóry nie oddadzą. Dane GUS mówią, że w styczniu deweloperzy rozpoczęli o 41% mniej budów mieszkań niż przed rokiem. Inwestorzy indywidualni też zwolnili z inwestycjami. Trudno to tłumaczyć tylko brakiem ziemi, bo największe firmy mają jeszcze spore zapasy.

To może być realizacja scenariusza, który będzie polegać na tym, że deweloperzy – spodziewając się mniejszego popytu –  jeszcze bardziej ograniczą podaż. I to może być strategia na „zamrożenie” cen.

źródło zdjęcia: PixaBay