Coraz trudniej sprzedać mieszkanie na rynku wtórnym. Chyba, że...

Coraz trudniej sprzedać mieszkanie na rynku wtórnym – wynika z danych jednej z największych agencji nieruchomości w Polsce. Trzeba czekać znacznie dłużej na kupującego i obniżyć cenę wyjściową. Ale i tak już co piąte mieszkanie w Warszawie „idzie” za ponad milion złotych. A co drugie jest kupowane za ponad 700 000 zł. Czy w ostatnich pięciu latach inwestycja w mieszkania dała większy zysk niż obligacje antyinflacyjne? Mam prognozę na kolejną „pięciolatkę”

Z rynku nieruchomości spływa przez cały czas mnóstwo danych i nie jest łatwo wydobyć z tego szumu informacyjnego czegoś wartościowego. Najchętniej spoglądam na dane, które są z jednej strony możliwie najbardziej świeże, a z drugiej pokazują realny stan gry przez pryzmat przepływu prawdziwych pieniędzy. Z tego punktu widzenia dość ciekawy jest kwartalny raport nieruchomościowej agencji Metrohouse. A zwłaszcza ta jego część, która niesie wieści o cenach transakcyjnych mieszkań na rynku wtórnym.

Co prawda są to dane konkretnej agencji nieruchomościowej (a nie ze wszystkich), ale za to jednej z największych w kraju. Porównując dane transakcyjne jej klientów (siłą rzeczy wyrywkowe) z innymi danymi, można uzyskać przybliżony obraz tego, co dzieje się na rynku. Ze statystyk opublikowanych przez Metrohouse wyciągnąłem trzy informacje.

Małe mieszkania idą jak woda. Chwilowy kaprys czy początek trendu?

Po pierwsze rośnie popyt na małe mieszkania, ich ceny znów ruszyły w górę. Generalnie na rynku nieruchomości mamy sytuację dość stabilną (z jednej strony rosnący popyt kredytowy, z drugiej duża podaż mieszkań „inwestycyjnych”, których właściciele są niezadowoleni z rentowności), ale średnie ceny realnych transakcji ruszyły w górę. W Warszawie za metr mieszkania klienci Metrohouse płacili w trzecim kwartale już 16 823 zł (wzrost o 7,3% w skali roku), w Krakowie – 14 090 zł (wzrost o 5,5% w skali roku), a we Wrocławiu – 12 086 zł (wzrost o 4,5% w skali roku).

CZYTAJ TEŻ:

Wygląda na to, że nie tyle wszystkie mieszkania zaczęły znów szybko drożeć, ile ruszył się popyt na te o mniejszym metrażu. Z danych wynika, że w strukturze sprzedaży wzrósł udział mieszkań do 35 m2. Prawie jedna trzecia wszystkich transakcji w Warszawie dotyczyła takich mieszkań (rok temu tylko co piąta). Częściowo potwierdzają to inne dane, publikowane przez portal ZaMetr.pl, z których wynika, że średnia ofertowa cena metra mieszkania w Warszawie zwiększyła się przez rok z 18 300 zł do mniej więcej 18 800 zł. Skala wzrostu mniejsza, ale wektor podobny. Przyczyna zapewne też.

Pytanie, czy to chwilowy efekt wynikający z kupowania mieszkań przez rodziców dla studiujących dzieci, czy coś trwalszego, świadczącego o tym, że ludzie coraz częściej chcą wieść życie w pojedynkę (albo z powodu braku „pary”, albo z powodu rozwodu). Warto obserwować ten trend. Zresztą wygląda na to, że Warszawa jest znów coraz bardziej rozgrzanym rynkiem nieruchomości. Z danych Metrohouse wynika, że tylko 4% ofert mieszkań na rynku wtórnym ma cenę poniżej 12 000 zł za metr (rok temu ten warunek spełniało niemal co szóste mieszkanie wystawione na sprzedaż).

Coraz trudniej sprzedać mieszkanie. Cztery miesiące czekania

Dziś realny wybór zaczyna się w rejonach 14 000 zł za metr. Co trzecie mieszkanie sprzedawane w Warszawie mieści się w tym zakresie. Z drugiej strony przerażające jest to, że już co piąte mieszkanie w stolicy ma cenę powyżej 20 000 zł za metr. I to nie ofertową, lecz realną. Tyle ludzie naprawdę płacą za metr mieszkania w dobrej dzielnicy największego polskiego miasta. De facto oznacza to, że co piąte mieszkanie w Warszawie sprzedawane na rynku wtórnym kosztuje już ponad milion złotych.

Poza Warszawą nie jest tak „gorąco”. W pięciu największych miastach wciąż co trzecie sprzedawane mieszkanie „poszło” po cenie poniżej 7000 zł za metr, ale i tutaj „coś” zaczyna się dziać – o 10% wzrósł odsetek mieszkań, w przypadku których w cenie transakcyjnej „pękła” granica 10 000 zł za metr. Ale Warszawa i inne duże miasta to już dwa światy. W Warszawie połowa mieszkań sprzedawanych na rynku wtórnym ma już cenę powyżej 700 000 zł (rok temu tylko 40%). W pięciu dużych miastach poza Warszawą – ponad połowa mieszkań kosztuje wciąż poniżej 400 000 zł.

Po drugie cierpliwość ma coraz większe znaczenie dla obu stron transakcji. Z danych Metrohouse wynika, że średni czas oczekiwania na kupca w przypadku sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym się wydłuża. W Warszawie przeciętne ogłoszenie „wisi” przez cztery miesiące, a więc o prawie miesiąc dłużej niż rok temu. W przypadku innych wielkich miast ten czas też się wydłużył, ale w mniejszym stopniu (tylko o niecałe dwa tygodnie). To nie oznacza, że sprzedający całkiem stracili pewność siebie. Owszem, różne statystyki pokazują, że rośnie różnica między ceną ofertową a realną transakcją, ale nie ma paniki po stronie sprzedających.

W Warszawie przeciętna oferta sprzedaży mieszkania jest „przeceniona” od momentu wystawienia do momentu znalezienia nabywcy o 2,8%. W Krakowie ta przecena sięga 3,3%, a we Wrocławiu aż 4,8%. Dodatkowe 2–3% ceny można utargować w trakcie negocjacji, choć w przypadku mieszkań w Warszawie średnio kupujący „ugrywają” w ten sposób nie więcej niż 1,2% ceny. Nie zmienia to faktu, że sprzedający godzą się z obniżeniem nominalnej ceny o 5–7%. Albo robią to sami, albo pod presją, ale to dobrze świadczy o równowadze na rynku.

Sprzedać mieszkanie i zarobić więcej niż na obligacjach?

Po trzecie realne ceny mieszkań są dziś niewiele wyższe niż pięć lat temu. Metrohouse publikuje indeks cen nieruchomości na rynku wtórnym w ujęciu nominalnym (czyli o ile urosły ceny mieszkań) oraz realnym (to samo, tylko po uwzględnieniu inflacji). To jest bardzo ciekawy wskaźnik. Wynika z niego, że nominalnie mieszkania w pięć lat podrożały o ponad 52%. Ale jeśli odejmie się od tego inflację, to już tylko o 7%. A może nie „tylko”, lecz „aż”? W końcu normalność na rynku nieruchomości polega na tym, że „betonowe złoto” ma chronić przed inflacją, a od zarabiania są inne aktywa.

Porównałem wskazanie tego barometru z dochodowością wyemitowanych dokładnie pięć lat temu detalicznych obligacji dziesięcioletnich. Gdybym jesienią 2021 r. kupił obligacje o oznaczeniach EDO0931 (o oprocentowaniu uzależnionym od inflacji) to do dziś wypłaciłyby mi one ok. 46 zł odsetek z każdych 100 zł wartości nominalnej. Nieruchomość – przy założeniu, że byłaby to „benchmarkowa” nieruchomość, której cena zachowuje się modelowo – dałaby wynik o 6 zł lepszy z każdych zainwestowanych 100 zł.

Inna sprawa, że w przypadku nieruchomości jest ryzyko lokalizacji (wartość nie każdego mieszkania zachowa się tak, jak indeks) oraz płynności (obligacje mogę w każdej chwili sprzedać, tracąc tylko 3 zł z każdych 100 zł, w przypadku mieszkania muszę godzić się na znacznie większy opust, jeśli chcę natychmiast odzyskać pieniądze). Z drugiej strony w przypadku mieszkania może dojść dochód z najmu (ale nie musi, jeśli mieszkanie ma być „czystą” lokatą kapitału bez ryzyka utraty kontroli nad nim).

Jest jeszcze jedna różnica: po pięciu latach mogę sprzedać mieszkanie, nie płacąc żadnego podatku od zysków, a w przypadku obligacji oddaję 19% podatku Belki. A więc z moich 46 zł zysku (minus 3 zł opłaty karnej) robi się tylko 37 zł (w porównaniu z 52 zł w przypadku mieszkania). Oczywiście to podatkowe eldorado nie musi trwać wiecznie. Jest duże ryzyko, że w Polsce pojawi się w jakiejś formie podatek katastralny.

Następnych pięć lat na rynku nieruchomości. Mam prognozę!

Pytanie brzmi, czy drugie pięć lat będzie dla nieruchomości równie łaskawe jak ostatnia pięciolatka? Czy da się za pięć lat sprzedać mieszkanie z realnym zyskiem? Na to pytanie raporty Metrohouse nie odpowiadają, ale miałem ostatnio przyjemność prowadzić panel dyskusyjny na wielkiej konferencji deweloperów w Trójmieście i na koniec tej dyskusji zadałem właśnie takie pytanie moim panelistom (byli nimi: Piotr Bujak z PKO BP, Waldemar Rogowski z BIK, Elżbieta Czerwińska z Europejskiego Banku Inwestycyjnego i Michał Klimczak z CBRE).

Spodziewałem się sceptycznych prognoz: bo inflacja rośnie, bo stopy procentowe pójdą w górę, bo realny wzrost wynagrodzeń mocno hamuje, bo demografia jest dramatyczna, bo geopolityka straszy… A tymczasem moi rozmówcy dość zgodnie ustalili, że przez kolejne 5–10 lat średnia cena nieruchomości (przy założeniu, że z tak różnych rynków lokalnych jak np. Warszawa i Łódź można wyciągać jakąkolwiek średnią) powinna rosnąć o 1% rocznie szybciej niż inflacja.

To by oznaczało utrzymanie podobnej sytuacji jak w poprzedniej pięciolatce. A więc nieruchomości w dobrych lokalizacjach w dalszym ciągu będą nie tylko broniły przed inflacją, ale też zwiększały realną wartość ulokowanych w nich pieniędzy. A za 10 lat będzie można sprzedać mieszkanie średnio 10% drożej niż dziś, plus wartość inflacji. W tym scenariuszu nieruchomość byłaby nadal lepszą lokatą kapitału niż obligacje. Wierzycie w taki scenariusz?

——————————

ZAPISZ SIĘ NA NASZE NEWSLETTERY:

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

———————————

ZAPLANUJ ZAMOŻNOŚĆ Z SAMCIKIEM:

Myślisz, że nie masz szans na żywot rentiera? Że masz za mało oszczędności? Że za mało zarabiasz? Że nie umiał(a)byś dobrze ulokować pieniędzy, gdybyś je miał(a)? W tym e-booku pokazuję, że przy odrobinie konsekwencji, pomyślunku i, posiadając dobry plan, niemal każdy może zostać rentierem. Jak bezboleśnie oszczędzać, prosto inwestować i jak już teraz zaplanować swoje rentierstwo – o tym jest ten e-book. Praktyczne rady i wskazówki. Zapraszam do przeczytania – to prosty plan dla Twojej niezależności finansowej. Polecam też trzy inne e-booki: o tym, jak zrobić porządek w domowym budżecie i raz na zawsze wyjść z długów, jak bez podejmowania ryzyka wycisnąć więcej z poduszki finansowej i jak oszczędzać na przyszłość dzieci.

——————————

CZYTAJ TEŻ: