Polska wchodzi w kryzys demograficzny, Włochy już w nim są, więc… warto im się przyjrzeć. Które mieszkania straciły tam wartość, a które nie?

Polska wchodzi w kryzys demograficzny. Wielu regionom grozi wręcz wyludnienie. To będzie miało wpływ na nasz wzrost gospodarczy, bo bez młodych ludzi na rynku pracy nie uda nam się nadganiać bogatszych krajów. My jeszcze mamy trochę czasu, ale w kryzysie demograficznym są już od lat Włochy i przez to m.in. wolniej się rozwijają, a ich rynek mieszkaniowy jest w potężnym kryzysie. Co stało się z rynkiem mieszkań we Włoszech i dlaczego przykład Włoch może być ostrzeżeniem dla nas?

Czy czeka nas włoski scenariusz, w którym m.in. w wyniku spadku liczby urodzeń i starzenia ludności gospodarka pozostaje od 2000 roku w stagnacji, a rykoszetem dostał też rynek nieruchomości? Problemy Włoch to także słaby wzrost wydajności, niskie nakłady na inwestycje w innowacyjność, niski wskaźnik zatrudnienia młodych ludzi, wysokie zadłużenie publiczne i nierównomierny rozwój między regionami. Większość tych kłopotów bierze się jednak z demografii. Czy Polska za 20 lat może wyglądać podobnie?

Czy już niedługo zaczną spadać ceny naszych mieszkań i domów kupowanych za drogie kredyty? I czy czekają nas wyludniające się z roku na rok miasteczka i regiony z mieszkaniami i domami za… 1 euro? Polska może uniknąć włoskiego scenariusza jako kraj, ale nie unikną go niektóre regiony. Co będzie z Twoim mieszkaniem? Budujemy w Polsce dużo mieszkań i domów i wciąż narzekamy, że za mało. Ale przecież zaraz zaczniemy odczuwać skutki słabej demografii.

To, co dzieje się ostatnio w naszej demografii, można nazwać prawdziwym kryzysem. Nie wszystko jeszcze widać gołym okiem na ulicach miast, ale w danych powoli wieje grozą. Czy słaba demografia nieodwołalnie zahamuje nasz wzrost, będziemy biednieć, zanim się jeszcze nie wzbogaciliśmy jak mieszkańcy starych krajów Unii Europejskiej? Jak to odczuje nasz rynek mieszkaniowy?

CZYTAJ TEŻ:

Polska wchodzi w kryzys demograficzny, Włochy już w nim są

Wchodzimy nieodwołalnie w kryzys demograficzny. A załamanie wskaźnika urodzeń odczuje bardzo rynek nieruchomości. Brak pracowników będzie można w części nadrobić modernizacją procesów produkcji, większą automatyzacją i robotyzacją, ale spadek populacji wpłynie na popyt na mieszkania i domy. Jeśli spadnie popyt, spadną też ceny? Tak stało się we Włoszech w większości miast i regionów, szczególnie tych oddalonych od kilku największych metropolii. Rosną za to nieproporcjonalnie ceny w kilku metropoliach, które przyciągają pracowników z kraju i zagranicy.

Według danych Banku Światowego, jeśli za datę graniczną porównania z Włochami weźmiemy rok 1999, to w tym właśnie roku Polska osiągnęła apogeum liczby ludności w całej swojej historii. Liczba 38 660 000 mieszkańców robiła wrażenie i powodowała, że masowo pojawiały się prognozy, że za kilka lat ta liczba wzrośnie do 40 milionów! To jednak okazało się mrzonką.

I to nie dlatego, że ówcześni prognostycy nie potrafili interpretować danych o trendach we wskaźnikach urodzenia, ale dlatego, że nie byli w stanie przewidzieć tego, że w kolejnych latach odpłynie z Polski kilka milionów młodych ludzi, którzy trafią na rynki pracy najbogatszych krajów Zachodniej Europy. W wyniku integracji europejskiej Polska utraciła bezpowrotnie ogromny potencjał ludzi, którzy prawdopodobnie już nigdy do Polski nie wrócą, a swoje dzieci urodzili i wychowują za granicą.

We Włoszech przełom wieków to moment, w którym ruszyła tam imigracja zarobkowa, m.in. z naszego regionu Europy. W efekcie, mimo załamania wskaźników urodzeń, w ciągu kilku lat liczba ludności Włoch z około 57 milionów w 1999 roku skoczyła do ponad 60 milionów w 2011 roku i pozostawała na tym poziomie do 2019 roku. W 2024 roku liczba mieszkańców wyniosła już tylko 58 950 000, czyli spadła o ponad milion wobec szczytu w latach 2011–2019. Ale wciąż przewyższa liczbę Włochów z 1999 roku!

W Polsce w roku 2019 mieliśmy już tylko 37 965 000 mieszkańców, a w 2024 roku liczba ta spadła do zaledwie 36 000 560 tysięcy. Czyli w ciągu 25 lat liczba ludności naszego kraju spadła o około 2,1 miliona osób! To tak jakby z mapy Polski wyparowała Warszawa. Rok 2025 zamknął się w Polsce ubytkiem mieszkańców o 157 000 osób. To znów tak, jakby z mapy Polski zniknęły w ciągu roku takie miasta jak Olsztyn czy Toruń. A to tylko jeden rok!

W Polsce urodziło się w 2025 roku tylko 238 000 dzieci, o 14 000 mniej niż w 2024 roku. Liczba zgonów natomiast wyniosła aż 406 000 i podobna była też w 2024 roku. Trochę pomaga nam imigracja, szczególnie z Ukrainy. Według szacunków GUS w Polsce pracuje obecnie około 1,1 miliona cudzoziemców, w tym dwie trzecie to Ukraińcy. W sumie ujemny bilans całego okresu od 2012 roku to już okrągła liczba 1 miliona osób. Dynamikę liczby mieszkańców we Włoszech i Polsce widać na grafice Banku Światowego:

W Polsce poza masowymi wyjazdami na emigrację 20 lat temu najpoważniejszym problemem ostatnio jest dramatyczny spadek wskaźnika urodzeń, a tym samym zastępowalności pokoleń. Ten wskaźnik jest obecnie u nas na jednym z najniższych poziomów w UE. To 1,14, a minimalny dodatni poziom dający przyrost ludności to 2,1. We Włoszech to podobny, choć nieco wyższy poziom 1,18. Problem polega na tym, że takie trendy są długoterminowe i nie da się ich szybko zmienić, chyba że za pomocą imigracji.

Polska stała się jednym z najsłabszych ogniw Unii Europejskiej pod tym względem. Jesteśmy czempionami wzrostu wśród unijnych gospodarek pod względem PKB, ale na szarym końcu pod względem wskaźnika urodzeń. Są regiony, które się po prostu wyludniają. Tego nie widzą mieszkańcy metropolii, ale chyba dostrzegają już wszyscy, którzy mieszkają w mniejszych ośrodkach poza dużymi miastami, szczególnie na wschodnich i zachodnich obrzeżach kraju. Młodzi ludzie wyjeżdżają, a na miejscu pozostają starsi mieszkańcy.

Poniżej mapka pokazująca wskaźnik urodzeń w Europie, z danymi Eurostatu:

Słaba demografia to perspektywa stagnacji? Dlaczego Włochy są ostrzeżeniem?

Czy słaba demografia oznacza, że niedługo nasz wzrost gospodarczy ulegnie zahamowaniu? A może wejdziemy w stagnację, z której trudno nam będzie wyjść, bo będzie ona wynikać z długotrwałych trendów, a nie chwilowych problemów gospodarczych? Co mówią dane z Polski i Włoch? Wskaźnik dynamiki PKB per capita liczonej siłą nabywczą ludności PPP w naszym kraju dynamicznie rośnie po roku 1999, a Włochy wyraźnie wtedy spowolniły, zwłaszcza po wielkim kryzysie finansowym lat 2008–2009.

O ile w 1999 roku Włochy miały wskaźnik PKB per capita PPP na poziomie dwuipółkrotnie wyższym niż Polska, o tyle w 2024 roku były już „tylko” na poziomie o 18% wyższym. To ogromna różnica. Dla Polski wskaźnik wyniósł w 1999 roku około 10 000 dolarów, a dla Włoch 25 650 dolarów. Tymczasem w 2024 roku Polska mogła pochwalić się już poziomem 51 260 dolarów, podczas gdy we Włoszech wyniósł on 62 000 dolarów. PKB per capita Polski stanowił w 2024 roku już około 82% poziomu włoskiego.

We Włoszech dynamika tego wskaźnika zaczęła spowalniać w tym samym czasie, kiedy zaczął się napływ dużej fali imigrantów na włoski rynek pracy, czyli już po roku 1999. Prawdopodobnie jest to związane z tym, że napływ taniej siły roboczej z zagranicy – według badań ekonomistów – może ograniczać presję na wzrost płac w niektórych sektorach. A poziom wynagrodzeń w gospodarce to przecież jeden z czynników wielkości PKB. Kolejna fala spowolnienia to wielki kryzys finansowy i okres pandemii.

Tymczasem Polska nie przeżyła spowolnienia wzrostu gospodarczego ani na początku stulecia, ani w czasie kryzysu lat 2008–2009. Przeszliśmy stosunkowo łagodnie nawet przez okres pandemii. Pokazuje to grafika Banku Światowego:

Stąd często ogólne wrażenie Włochów, że się nie bogacą i że pozostali na wcześniejszym poziomie rozwoju, co wpływa też na ich perspektywy mieszkaniowe. Tymczasem w Polsce przez ostatnie lata mieliśmy stabilny wzrost gospodarczy połączony ze wzrostem wynagrodzeń. Dało to nam poczucie bogacenia się, a większa siła nabywcza płac i większa zdolność kredytowa pozwoliła milionom Polaków na zakup domów i mieszkań. Rynek budowy nowych nieruchomości stał się jednym z kół zamachowych polskiej gospodarki.

Pomaga nam to, że przez ostatnie lata Polska notowała dynamikę wzrostu na poziomie średnio ponad 3% PKB, podczas gdy dla Włoch ten poziom wynosił często poniżej 1% PKB. Polska jest krajem nadganiającym i obficie korzystającym z funduszy europejskich, więc do tej pory było nam łatwiej o szybszy wzrost, Włochy natomiast swój najbardziej dynamiczny rozwój mają na razie za sobą, a od początku XX wieku mocno spowolniły. Pokazuje to grafika Banku Światowego:

Włoskie domy za 1 euro? Co stało się z włoskim rynkiem mieszkań?

Domy za 1 euro we Włoszech? Takie oferty pojawiają się na włoskich platformach nieruchomościowych już od wielu lat. Z powodów demograficznych wiele małych miast i wsi pustoszeje, a domy tracą wartość. Domy oferowane za bezcen to jeden ze sposobów na „zaludnianie” takich miejsc. Albo pojawią się nowi mieszkańcy, którzy będą remontowali domy i płacili podatki lokalne, albo miejscowość praktycznie zniknie z mapy. To nie jest część rynku nieruchomości, tylko raczej akcja prospołeczna, proludnościowa.

Każda sprzedaż nieruchomości w tak korzystnej cenie podnosi atrakcyjność miejscowości i zachęca dotychczasowych mieszkańców do pozostania na miejscu, bo pojawiają się też większe możliwości pracy. Chodzi więc bardziej o ożywienie miejsc pominiętych w rozwoju gospodarczym. Wyludnianie to przecież także zamykanie szkół, szpitali, firm i ograniczenie podstawowych usług publicznych.

Dla regionów to czysty zysk i napływ kapitału, bo kupno domu za 1 euro to nie jest dla nabywcy nigdy koszt tylko 1 euro. Nabywca musi zapewnić remont lub modernizację, a także zadeklarować, czy chciałby mieszkać na stałe czy wynajmować dom turystom. Dochodzą opłaty notarialne i opłaty za przeniesienie własności. Ostateczna cena jest „trochę” wyższa. Specjalne strony internetowe oferują takie „okazje” cenowe, np. strona 1eurohouses.com:

A co z „prawdziwym” rynkiem nieruchomości, na którym rządzą „normalne” reguły popytu i podaży? We Włoszech nie ma jednego rynku nieruchomości, są natomiast co najmniej trzy rynki: to metropolie takie jak Mediolan, Rzym i Turyn, silne miasta regionalne i wyludniająca się prowincja. Po wejściu Włoch do tworzącej się strefy euro w 2002 roku nastąpił krótkotrwały boom na mieszkania, a ceny nieruchomości we Włoszech rosły do ok. 2007 roku, potem przyszedł kryzys i kilkanaście lat stagnacji na rynku.

Wielu ekonomistów uważa, że włoskiej gospodarce mogła zaszkodzić wspólna waluta, która zmniejszyła konkurencyjność przemysłu. Faktem jest, że wiele nieruchomości jest obecnie mniej wartych niż 15–20 lat temu. Dotyczy to szczególnie południa Włoch i małych miejscowości na prowincji. Co innego np. Mediolan, czyli największy włoski rynek pracy i metropolia przypominająca Paryż, Londyn czy Amsterdam. Ceny w centrum Mediolanu rosły nawet wtedy, gdy wszędzie we Włoszech stały w miejscu lub spadały.

Włochy ogólnie się zestarzały, jednak Mediolan pozostał młody. Słaba demografia wyjątkowo mocno wpłynęła na rynek nieruchomości w całym kraju. Obecnie to już głęboki kryzys strukturalny. Polega on na tym, że występują obok siebie dwa skrajne zjawiska. To wyludnienie i spadek cen na prowincji oraz drastyczny brak dostępności cenowej w dużych miastach.

To demografia spowodowała geograficzne rozwarstwienie rynku. Młodzi ludzie uciekają z mniejszych miasteczek i wsi, a popyt na nieruchomości skupia się niemal wyłącznie w kilku metropoliach, które oferują pracę. Stąd wielka ilość pustostanów i „domów za 1 euro”. Na prowincji, szczególnie na południu kraju (np. w Kalabrii czy na Sardynii), setki tysięcy domów stoi pustych. Brak młodych ludzi sprawił, że nieruchomości te straciły jakąkolwiek wartość rynkową.

Są też dodatkowe czynniki kryzysu mieszkaniowego. Zmieniła się struktura gospodarstw domowych. Zamiast mieszkań dla rodzin z dziećmi, rośnie popyt na małe lokale dla singli, domy seniorów czy domy dla studentów. No i typowo włoskie zjawisko – długoletnia stagnacja gospodarcza spowodowała brak perspektyw dla młodych ludzi w wieku do 34 lat, z których aż 50% mieszka nadal z rodzicami!

Destrukcyjnie na rynek wpływa też atrakcyjność turystyczna Włoch. Wszechobecny najem krótkoterminowy w miastach takich jak Florencja czy Wenecja powoduje, że wielka część lokali jest w gestii platform typu Airbnb. Odcięło to lokalnych mieszkańców od ofert długoterminowych. Drugie zjawisko – włoskie prawo bardzo chroni lokatorów przed eksmisją (nawet jeśli ktoś nie płaci czynszu). Właściciele wolą więc trzymać mieszkania puste lub wynajmować je turystom, co jeszcze bardziej kurczy bazę mieszkań dla młodych Włochów.

Mieszkania w Mediolanie wciąż drożeją! A gdzie indziej?

Mediolan to miasto, które przyciąga kapitał i ludzi do pracy. Może też pochwalić się rosnącym rynkiem nowych mieszkań i coraz wyższych cen. W ciągu ostatnich 10 lat ceny nieruchomości – domów i mieszkań – w Mediolanie wzrosły o około 65% nominalnie, a po uwzględnieniu inflacji o około 30%. Różnica między cenami ofertowymi a rzeczywistymi cenami sprzedaży wynosi w Mediolanie około 6,5%, czyli mniej niż włoska średnia krajowa na poziomie 7,8%, ponieważ rynek mediolański jest bardziej konkurencyjny.

Według platformy investropa.com historyczne centrum miasta ma najwyższe ceny – około 11 000 euro za metr kwadratowy, podczas gdy w dzielnicach peryferyjnych ceny sięgają tylko 3200 euro za metr kwadratowy. Nowo wybudowane mieszkania sprzedają się około 15% drożej niż te na rynku wtórnym. To wynika najczęściej z wymogów efektywności energetycznej i ograniczonej podaży nowych nieruchomości. Około 85% ofert to mieszkania, reszta – domy.

Za 100 000 euro praktycznie nie da się kupić standardowego mieszkania, chyba że kawalerkę poniżej 20 metrów. Mieszkanie o powierzchni 75 metrów kwadratowych w tańszej dzielnicy kosztuje około 430 000 euro, a w droższej to już ponad 740 000 euro. Mediana cen nieruchomości w Mediolanie na początku 2026 roku wyniosła około 400 000 euro. Do tego szacunku posłużyły ceny mieszkań właśnie o powierzchni 75 metrów kwadratowych.

Średnia cena takiej nieruchomości w Mediolanie jest wyższa i wynosi około 470 000 euro. Średnią zawyżają mieszkania luksusowe. Około 80% nieruchomości mieszkalnych na początku 2026 roku mieściło się w przedziale cenowym od 250 000 do 900 000 euro.

Realny budżet na zakup nieruchomości w Mediolanie wynosił od 180 000 do 230 000 euro, co pozwala na rynku wtórnym na zakup kawalerki lub mieszkania z jedną sypialnią o powierzchni od 35 do 45 metrów kwadratowych w dzielnicach peryferyjnych. Typowa luksusowa nieruchomość w Mediolanie kosztowała od 1 800 000 do 5 000 000 euro. Taka kwota pozwala na zakup odnowionego penthouse’u o powierzchni od 150 do 250 metrów kwadratowych w prestiżowej lokalizacji.

Według najnowszego raportu platformy Global Property Guide ceny nieruchomości mieszkaniowych rosły średnio w całych Włoszech, ale wpływa na to silny popyt i ograniczona podaż w wielkich miastach. Zwiększają się różnice regionalne, zwłaszcza między regionami na północy i na południu kraju. Najbardziej rosły ceny mieszkań na północnym wschodzie (+4,74%), następnie na północnym zachodzie (+4,41%). W centralnych Włoszech wzrost był bardziej umiarkowany (+3,68%), jeszcze niższy na południu i wyspach (+3,00%).

Spośród głównych miast monitorowanych przez włoskie biuro statystyczne Istat Mediolan nadal radził sobie najlepiej – ze wzrostem cen o 6,29% rok do roku na koniec 2025 roku, a następnie Rzym (+5,00%) i Turyn (+3,55%).

Według Immobiliare.it, jednego z największych portali nieruchomości, średnia cena ofertowa nieruchomości mieszkalnych we Włoszech osiągnęła 2188 euro za metr kwadratowy w kwietniu tego roku, co oznacza wzrost o 4,24% rok do roku. Wśród wybranych dużych miast Mediolan nadal pozostawał najdroższym rynkiem, a następnie Florencja, Bolonia i Rzym.

Najnowsze prognozy: wzrost cen, spadek podaży, mało nowych mieszkań

Jak wygląda uśredniony rynek nieruchomości obecnie? Odpowiedź przynosi najnowszy raport Banku Włoch. W pierwszym kwartale 2026 roku w całym kraju ceny sprzedaży domów systematycznie rosły, co pokazuje grafika po lewej stronie. Rabaty na ceny wywoławcze i średni czas sprzedaży na rynku nieznacznie spadły w porównaniu z poprzednim kwartałem, osiągając historycznie bardzo niski poziom, co widać na grafice po prawej stronie. Jednocześnie podaż mieszkań wciąż jest mocno ograniczona.

To, co charakterystyczne, to spadająca liczba nowych ofert sprzedaży. Oczekiwania agencji nieruchomości na następny kwartał wskazują na „pogorszenie warunków rynkowych we wszystkich horyzontach czasowych, z ostrzejszym pogorszeniem w dłuższym horyzoncie”.

Wciąż bardzo duża jest różnica między makroregionami. Rabaty są niewielkie na północnym wschodzie, gdzie presja na wzrost cen jest najsilniejsza, podczas gdy na południu i na wyspach są najwyższe. Największe rabaty są w najmniejszych miejscowościach. Średni czas sprzedaży również spadł, a zrealizowane transakcje dotyczyły głównie rynku wtórnego, który obejmuje obecnie we Włoszech aż 82% całości sprzedaży domów i mieszkań. W Polsce rynek wtórny obejmuje około 55–60% transakcji.

Firma zajmująca się badaniami ekonomicznymi i doradztwem Nomisma prognozuje wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych o 0,9% w 2026 roku, 0,5% w 2027 roku i 0,4% w 2028 roku, co oznacza słaby lub nieznacznie ujemny realny wzrost cen. Ośrodek bierze pod uwagę włoskie przywiązanie do tego, żeby mieć dom czy mieszkanie na własność, podobnie jak jest w Polsce, jednak ma to być coraz trudniejsze ze względu na zaporowe ceny, niepewność co do kosztów kredytów i spadek siły nabywczej wynagrodzeń.

Z kolei firma konsultingowa Scenari Immobiliari przedstawia bardziej optymistyczną prognozę, zgodnie z którą średni wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych wyniesie 4,2% w 2026 roku, przy czym silniejszy wzrost odnotują największe miasta na czele z Mediolanem (+7,3%) i Rzymem (+6,8%). W innych miastach wzrosty mają być bardziej umiarkowane, z Florencją i Neapolem na poziomie od +2,5% do +3% oraz Turynem i Bolonią na poziomie od +1,5% do +2%.

Według Obserwatorium Rynku Nieruchomości (OMI) należącego do Włoskiej Agencji Skarbowej sprzedaż mieszkań w kraju w 2025 roku osiągnęła 766 756 transakcji, co stanowi wzrost o 6,4% w skali roku. Te dane, razem z danymi za 2004 rok, są najwyższe od dekady. Potwierdzają one ożywienie, które może wynikać z obniżek stóp procentowych w tym czasie i lepszej dostępności kredytów.

Jaka jest skala zakupów? Osiem największych miast odnotowało w ubiegłym roku 113 793 transakcje mieszkaniowe, co stanowi wzrost o 5,4% rok do roku i jest nieznacznie poniżej wzrostu w skali całego kraju. Rzym i Mediolan pozostały dwoma największymi rynkami, na które łącznie przypadało ponad połowa transakcji zarejestrowanych w głównych miastach.

Mediolan wyróżniał się jako najbardziej płynny rynek w kraju, na którym dominował popyt na nowe inwestycje, podczas gdy wzrost w Rzymie był ściślej powiązany z popytem związanym z poprawą warunków mieszkaniowych, w kontekście starzejącego się zasobu mieszkaniowego i rosnącego zapotrzebowania na renowacje starej substancji.

Demografia słabnie, ale problem mieszkaniowy pozostanie

Demografia we Włoszech słabnie, ale to nie znaczy, że mieszkań i domów nie powinno przybywać, żeby zaspokoić nowe potrzeby. Stowarzyszenie branży nieruchomości Confindustria Assoimmobiliare szacuje, że Włochy będą potrzebowały około 635 000 lokali mieszkalnych w ciągu najbliższych pięciu lat, zarówno w nowych inwestycjach, jak i modernizacji przestarzałych i nieefektywnych energetycznie budynków, szczególnie w głównych obszarach metropolitalnych.

Stowarzyszenie zauważa jednocześnie, że problemem kraju może stać się w najbliższych latach brak nowo budowanych domów. Obecnie stanowią one niewielką część oferty. Dane dotyczące pozwoleń potwierdzają ograniczoną skalę nowych budów. Według Istat liczba mieszkań, na które wydano pozwolenia, w nowych budynkach mieszkalnych spadła o 4,0% rok do roku do 53 024 lokali w 2025 roku, po 55 256 lokalach w 2024 roku. To znacznie mniej niż przed 2008 rokiem.

Gdzie we Włoszech powinno przybyć nowych mieszkań? Pokazuje to mapka z raportu Confindustria Assoimmobiliare, na której widać kontrast między obszarami miejskimi o wysokim i średnim poziomie zapotrzebowania na mieszkania a innymi obszarami, gdzie podaż przewyższa popyt. To cecha włoskiego rynku, która pokazuje niedobory podaży na obszarach miejskich z silną presją popytu, który winduje ceny:

Kolejną cechą rynku jest to, że duża część popytu to zakupy obcokrajowców – imigrantów lub inwestorów z zagranicy. Aktywność zagranicznych kupujących jest co prawda niższa niż przed kryzysem finansowym z lat 2008–2009, ale wciąż wysoka. Według platformy Scenari Immobiliari obcokrajowcy kupili w 2025 roku 39 000 mieszkań/domów, co stanowiło 5,1% wszystkich transakcji mieszkaniowych, w porównaniu z liczbą 135 000 kupionych mieszkań/domów, czyli około 17% rynku, w 2007 roku.

Chociaż segment ten odrabia straty po pandemii, Scenari Immobiliari zauważa, że ​​aktywność obcokrajowców to obecnie raczej popyt imigrantów na włoskim rynku pracy niż kupowanie luksusowych rezydencji w najlepszych lokalizacjach. Te zakupy nadal koncentrowały się poza centralnymi lokalizacjami miejskimi – w 2025 roku jedynie 3,6% domów zostało zakupionych w centrach miast. Dominowali w nich nabywcy z Europy Wschodniej, a następnie z subkontynentu indyjskiego i Chin.

Włochy nadal przyciągają też zagranicznych nabywców nieruchomości luksusowych, ale to odrębny rynek – mniej transakcji, ale o bardzo wysokiej wartości. Firma Knight Frank opisuje rynek włoski jako przyciągający uwagę zagranicznych bogaczy korzystnymi warunkami podatkowymi. Chodzi o liniowy system podatkowy korzystny dla nabywców najdroższych domów i mieszkań do stałego zamieszkania w Mediolanie, Rzymie, Toskanii czy nad jeziorem Como.

Nabywcy z zagranicy kupują też na włoskim rynku nieruchomości luksusowe traktowane jako drugie domy lub domy wakacyjne. Dotyczy to zazwyczaj najbardziej atrakcyjnych okolic jeziora Como i Północnych Jezior, wzgórz Toskanii i Chianti, nadmorskich okolic Ligurii, Taorminy itp. W tych miejscach popyt koncentruje się na historycznych, odnowionych willach, dużej przestrzeni wokół domów, dostępie do morza czy do jeziora, pięknych widokach itp.

Podaż mieszkań pozostaje jednak strukturalnie ograniczona, a nowych inwestycji wciąż jest mniej niż przed kryzysem finansowym w 2008 roku. Nowe inwestycje są hamowane przez wysokie koszty budowy, długotrwałe procedury planowania i uzyskiwania pozwoleń, ograniczoną dostępność gruntów w dużych miastach oraz rosnące uzależnienie od przebudowy i rewitalizacji zamiast budowy na dużą skalę od podstaw. Włochy to kraj z ogromną liczbą nieruchomości starych i wymagających kosztownych remontów.

Włoski problem polega na tym, że pomimo słabego wzrostu populacji, a nawet spadku liczby mieszkańców w ostatnich kilku latach, zapotrzebowanie na mieszkania nie zniknęło. Mniejsza liczebność gospodarstw domowych, starzenie się społeczeństwa, migracje wewnętrzne i koncentracja popytu w wielkich miastach to wciąż czynniki wzrostu popytu na nowoczesne i lepszej jakości mieszkania.

Czy Polska może wyglądać podobnie? I co może nas uratować?

Czy Polska może zacząć przypominać pod względem demografii i rynku nieruchomości Włochy? Zróżnicowanie regionalne na pewno się pogłębia, a coraz więcej Polaków, szczególnie młodych, przepływa do wielkich metropolii. Te wewnętrzne migracje pozostawiają na prowincji, w niewielkich ośrodkach czy na wsiach puste domy i mieszkania, na które praktycznie brak jest popytu, natomiast silny popyt i wzrost cen to cecha charakterystyczna metropolii takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Poznań.

To, co nas mocno różni, to silny rynek nowych inwestycji w dużych miastach. Jest sporo narzekań, że skala budowy mieszkań jest zbyt mała, ale i tak nieporównanie większa niż we Włoszech. W mniejszym też stopniu Polska jest obciążona kosztami modernizacji substancji zabytkowej. Są miasta historyczne jak Kraków i one wymagają większych nakładów, zazwyczaj ze strony samorządów miejskich, jednak większość mieszkań na rynku wtórnym to zmodernizowane w ostatnich latach budynki powojenne.

Obciążeniem dla polskiego rynku, tak jak dla rynku włoskiego, jest spadek populacji, ale liczba ludności rośnie w dużych miastach. Bardzo niska dzietność, szybkie starzenie się społeczeństwa, odpływ młodych ludzi z mniejszych ośrodków, wysoki udział nieruchomości w majątku gospodarstw domowych, relatywnie niski wzrost produktywności poza największymi metropoliami to czynniki, które warto obserwować.

Rynek nieruchomości zaczyna się łamać, gdy jednocześnie młodzi ludzie wyjeżdżają za granicę lub do wielkich miast, absolwenci studiów nie wracają do swoich domów, a lokalne firmy nie tworzą dobrych miejsc pracy. W Polsce musimy przyzwyczaić się do myśli, że kilka metropolii zdominuje rynek nieruchomości. Metropolie będą przyciągać młodych ludzi, oferować miejsca nauki, a potem pracy i oczywiście najwyższe płace. Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Poznań będą więc przypominać Mediolan.

Część miast o średniej wielkości, które jednak mają na swoim terenie wyższe uczelnie, nowoczesny przemysł, dobrą infrastrukturę, dobrą jakość życia może być na tyle dużym magnesem, że rynek mieszkań pozostanie stabilny i będzie systematycznie rósł. Takie miasta jak Rzeszów, Lublin czy Białystok, mimo że położone na wyludniającej się ścianie wschodniej, wciąż przyciągają mieszkańców. Mniejsze ośrodki może czekać stagnacja, na którą nałoży się spadek jakości życia, a to wpłynie na spadek popytu na mieszkania.

Polska ma więcej atutów niż Włochy

Atuty Polski? Nadal jesteśmy krajem i rynkiem relatywnie tańszym, który ma jeszcze przed sobą ogromny potencjał doganiania bogatszych i bardziej rozwiniętych rynków europejskich. Mamy wciąż silny impuls finansowy netto ze strony funduszy europejskich, a poziom zadłużenia – państwa, samorządów i mieszkańców – jest jeszcze wciąż dużo niższy u nas niż np. we Włoszech. To wciąż nam daje duży margines swobody do finansowania inwestycji infrastrukturalnych i mieszkaniowych.

Najważniejszy będzie rynek pracy. Ludzie ciągną tam, gdzie mogą dostać pracę i mają perspektywę wysokich wynagrodzeń, a także lepszej jakości życia. Przyciąganie inwestycji i unowocześnianie gospodarki to podstawa. Automatyzacja, robotyzacja, wzrost produktywności firm, praca oparta na wiedzy i wysokich kwalifikacjach, wejście do rywalizacji w sektorach rozwoju sztucznej inteligencji? To może być wsparciem dla rynku mieszkań.

Jeśli nasze metropolie, ale też miasta średniej wielkości, będą umieć zachować konkurencyjność, nie tylko w skali kraju, ale też międzynarodową, to nawet przy postępującej słabej demografii pozostaną atrakcyjnym miejscem inwestycji mieszkaniowych i zakupów nieruchomości, również przez nabywców z zagranicy.

Skutki słabej demografii mogą się oddalić w czasie. To zależy nie tylko od samej demografii, ale też od kierunków naszego rozwoju. Dobre planowanie przestrzenne okolic wielkich miast, dobre warunki do zakładania firm w mniejszych ośrodkach to też zachęta do rozwoju rynku mieszkaniowego. Być może największym problemem Polski za 20 lat nie będzie jednak brak mieszkań, jak to postrzegamy obecnie, ale brak ludzi, którzy będą chcieli w nich mieszkać. Ale nie musi tak być.

Na pomoc mogą jeszcze przyjść zmiany w naszym życiu. Coraz więcej jest singli, którzy chcą mieć oddzielne mieszkanie, a młodzi ludzie coraz wcześniej będą chcieli mieszkać sami (u nas raczej nie powtórzy się włoskie zjawisko dorosłych mieszkających z rodzicami). Przybędzie seniorów chcących mieć wygodne dla nich mieszkania. Sporo mieszkań nadaje się też do wymiany, w ich miejsce trzeba budować nowe.

Przyszłość naszego rynku zdefiniuje to, że będzie się on koncentrować raczej w dużych miastach i na ich obrzeżach, gospodarstwa domowe będą mniejsze, potrzeba będzie więcej mieszkań dla studentów i osób starszych. Pojawi się też prawdopodobnie większy popyt ze strony imigrantów na nasz rynek pracy. Na pewno, jak we Włoszech, będzie rosła rola metropolii.

Czytaj więcej o wpływie demografii na nasze życie:

——————————

ZAPISZ SIĘ NA NASZE NEWSLETTERY:

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

———————————

Źródło zdjęcia: Maciej Danielewicz