„Niemcy są nieinwestowalne” – twierdzi prezes nieruchomościowego giganta. Czy to oznacza, że wielki kapitał funduszy popłynie na polski rynek najmu?

Czy polski rynek najmu może skorzystać na wycofywaniu się nieruchomościowych funduszy inwestycyjnych z Niemiec? Prezes jednej z największych europejskich firm nieruchomościowych – szwedzkiego Heimstaden Bostad – stwierdził w wypowiedzi dla Bloomberga, że Niemcy stały się „nieinwestowalne”. I że do tego kraju nie trafi już ani jedno euro kapitału szwedzkiej firmy. Czy to oznacza, że ten kapitał trafi do Polski? Heimstaden jest trzecią największą firmą wynajmującą mieszkania nad Wisłą

W „Subiektywnie o Finansach” mogliście ostatnio czytać o tym, że w Berlinie coraz bardziej realnych kształtów nabiera pomysł „uspołecznienia” części mieszkań na wynajem, będących w rękach potężnych funduszy inwestycyjnych. Wszystko po to, żeby ograniczyć czynsze, które muszą płacić wynajmujący te mieszkania. Lewicowa koalicja uważa, że jeśli odbierze się lokale prywatnym funduszom i będzie nimi zarządzać miasto, to czynsze spadną.

Czy rzeczywiście przejęcie zarządzania mieszkaniami przez Berlin przyniesie spadek kosztów – nie założyłbym się. Natomiast z całą pewnością ewentualna realizacja tego planu spowoduje „zamrożenie” jakichkolwiek prywatnych inwestycji w Berlinie. Czyli nie powstaną tam nowe mieszkania finansowane przez kapitał funduszy inwestycyjnych. Właśnie zapowiedział to Christian Flageland, dyrektor generalny wielkiej szwedzkiej grupy nieruchomościowej Heimstaden Bostad, który w Berlinie ma 20 000 mieszkań na wynajem, a w całych Niemczech 30 000.

Prezes Heimstaden Bostad: „Niemcy są nieinwestowalne”

Cytowany przez Bloomberga Flageland zapowiedział, że szwedzki potentat nie zainwestuje w Niemczech ani jednego euro nowego kapitału, dopóki propozycja „uspołecznienia” mieszkań w Berlinie pozostaje w mocy. Niemcy są jednym z większych zagranicznych rynków dla Heimstaden, bowiem szwedzki fundusz łącznie posiada 155 000 mieszkań w dziewięciu krajach. Poza Skandynawią, gdzie zarządza portfelem 70 000 mieszkań, jego największe zagraniczne rynku to Czechy (40 000 mieszkań), Holandia (10 000 mieszkań) i właśnie Niemcy. W Polsce Heimstaden na razie ma nędzne 1800 mieszkań.

„Uważam, że Niemcy są dziś nieinwestowalne, skoro tak się tworzy w tym kraju ustawodawstwo” – powiedział Fladeland w piątek. Jego zdaniem nawet jeśli „uspołecznienie” jest na razie pomysłem zgłaszanym tylko w Berlinie, to łatwo może się przenieść do innych niemieckich miast. Fladeland uważa, że może to zablokować już tylko rząd centralny, bo politycy lokalni nie będą mogli się już wycofać.

CZYTAJ TEŻ:

Ponieważ propozycja koalicji, która wygrała w Berlinie wybory lokalne przewiduje odebranie funduszom inwestycyjnym nadwyżki ponad 10 000 mieszkań, w przypadku Heimstaden w grę wchodzi utrata połowy zarządzanych przez firmę nieruchomości w tym mieście. Mają być za to wypłacone odszkodowania, ale łączny budżet na nie jest ograniczony do 16 mld euro. Dyrektor szwedzkiej firmy szacuje, że mieszkania będzie musiał „oddać”, księgując ok. miliard euro straty netto. To sporo, bo w zeszłym roku Heimstaden zarobił na czysto jakieś 1,2 mld euro, w tym roku – po dwóch kwartałach – jest minimalnie pod kreską.

Choć szef Heimstaden widzi „bardzo, bardzo małe prawdopodobieństwo”, że wywłaszczenia ostatecznie zostaną przeprowadzone, ale dodaje, że niepewność już wpływa na to, gdzie firma inwestuje swoje pieniądze. Niewykluczone, że rząd federalny kanclerza Friedricha Merza wprowadzi ustawodawstwo mające zapobiec przejmowaniu prywatnych mieszkań przez niemieckie kraje związkowe. Fladeland wyraził też nadzieję, że ewentualne „uspołecznienie” udałoby się zablokować w sądzie.

Także prezes niemieckiej firmy Vonovia, która zarządza największym pakietem mieszkań w Berlinie, a w ogóle ma ich 530 000. Luka Mučić powiedział, że firmy nieruchomościowe będą kierować kapitał na rynki, gdzie inwestycje są mile widziane i gdzie panuje „wiarygodność i pewność prawna” (cytat za Bloombergiem).

CZYTAJ TEŻ:

Kapitał wielkich funduszy przeniesie się na polski rynek najmu?

O ile Vonovia nie działa jeszcze na polskim rynku, o tyle Heimstaden Bostad – którego właścicielem jest miliarder Ivar Tollefsen i fundusz emerytalny Alecta – jest u nas już jednym z większych operatorów mieszkań na wynajem, choć w skali całego biznesu firmy stanowimy jakiś 1% jej przychodów. Do tej pory Szwedzi bardzo nieśmiało inwestowali w Polsce i w naszym regionie postawili raczej na rynek czeski. Ale jeśli nie będzie rozwijać inwestycji na rynku niemieckim, to Polska może być jedną z alternatyw pozwalających zdywersyfikować przychody.

W Polsce w wynajętych mieszkaniach mieszka 5,5 mln osób. Do opodatkowania przychodów z najmu zgłosił się w zeszłym roku ponad milion podatników (ale realnie wynajmuje swoje nieruchomości zapewne więcej, tyle że „na czarno”). Z tego zaledwie 35 000 mieszkań jest wynajmowanych od operatorów instytucjonalnych. To promil, ale wraz z obniżaniem się atrakcyjności najmu (wysoka cena pieniądza sprawia, że porównywalny dochód przy mniejszej fatydze daje inwestycja w obligacje skarbowe) analitycy spodziewają się napływu kapitału funduszy inwestycyjnych na ten rynek.

Z jednej strony najemcy oczekują stabilnych warunków i bezpieczeństwa (wynajmujący instytucjonalny to zapewnia), z drugiej strony „hurtowy” wynajem znacznie obniża próg opłacalności najmu, bo koszty stałe zarządzania interesem rozkładają się na większą liczbę nieruchomości. Ale w Polsce nie ma funduszy taki wielkich jak Vonovia, która w Berlinie zarządza potęgą 140 000 mieszkań. Ten rynek jest niewielki i rozdrobniony.

Największą firmą wynajmującą instytucjonalnie mieszkania jest Resi4Rent (ma 12 000 mieszkań w Polsce), na drugim miejscu jest Vantage Rent (5300 mieszkań, kupionych zresztą w tym roku od Resi4Rent), a na trzecim miejscu jest Heimstaden (1800 mieszkań). W okolicach 1000 mieszkań wynajmują jeszcze LifeSpot i AFI Home. W tym biznesie działa też firma Mzuri, która zarządza portfelem 11 000 mieszkań na wynajem, ale nie jest ich właścicielem, tylko operatorem (indywidualni posiadacze mieszkań oddali zarządzanie w ręce Mzuri).

Kiedy rozmawiam z analitykami od nieruchomości, to nie mają wątpliwości, że rynek najmu będzie powoli przechodził z rąk pojedynczych posiadaczy mieszkań na wynajem w ręce profesjonalnych funduszy. Czy sytuacja w Niemczech może skłonić np. Heimstaden do przestawienia strumienia pieniędzy na zakup nieruchomości w kierunku Polski? My też nie jesteśmy krajem znanym ze stabilności prawa, ale na rynku nieruchomości panuje u nas liberalizm. W Niemczech, czy Szwecji czynsze są regulowane, a w Polsce w zeszłym roku urosły o 3,5-5%.

Sytuacja finansowa Polaków też poprawia się z roku na rok (realny wzrost wynagrodzeń o 3% powyżej inflacji), zaś gospodarka naszego kraju rośnie o 4% w skali roku, co z kolei objawia się niskim bezrobociem i przyciąga do Polski imigrantów. W zasadzie jedynym problemem był do niedawna szybki wzrost cen nieruchomości i to, że nie jesteśmy w strefie euro. Nawet jeśli w Polsce da się zarobić na najmie lepiej, niż w Niemczech, to różnice kursowe mogą z łatwością „zjeść” cały zysk. Firmy nieruchomościowe z Europy marzą, żeby móc pobierać czynsze w euro – wtedy bylibyśmy dla nich rynkiem idealnym.

Teraz pojawił się drugi problem, a na horyzoncie majaczy trzeci i czwarty. Ten drugi to fakt, że na rynku najmu panuje duży ścisk – ofert jest nadmiar i chyba zaczyna się „wojna cenowa”. To nie są łatwe warunki do zarabiania na wynajmowaniu mieszkań. Trzeci problem (powiązany z drugim) to prawdopodobne mocne ograniczenie najmu krótkoterminowego w Polsce (już jest projekt ustawy, która pozwoli wspólnocie mieszkaniowej zabronić takiej działalności w danym budynku), a czwarty – powoli nadciągające opodatkowanie inwestycji w nieruchomości, a może nawet podatek katastralny.

CZYTAJ TEŻ:

Dlaczego zagraniczne fundusze nie zalały polskiego rynku mieszkań?

W branży nieruchomości młyny mielą wolno, a czynniki ryzyka także w Polsce są coraz bardziej liczne. Ale niewykluczone, że jeśli wielki rynek niemiecki „wypadnie” z inwestycyjnych planów wielkich funduszy, to my – w jakiejś części – zajmiemy jego miejsce. Teoretycznie okazja jest tym większa, że mamy dziś 60 000 mieszkań w ofercie deweloperów, najwięcej od dekad. Firmy kupujące mieszkania hurtowo mogłyby pomóc „wyczyścić” ten nawis, choć osiedla przeznaczone pod wynajem przeważnie mają konkretną charakterystykę.

Dlaczego nie mamy jeszcze w Polsce boomu na najem instytucjonalny? Fundusze lubią osiedla, w których całkowity koszt mieszkania jest niższy niż cena zakupu budynku od dewelopera po podobnej cenie, po jakiej kupuje mieszkanie nabywca indywidualny. Ale wysokie ceny działek (a mieszkania na wynajem muszą mieć dobrą lokalizację) i wysokie koszty realizacji inwestycji powodują, że fundusze nie dogadują się z deweloperami. Ale i tak liczba mieszkań na wynajem instytucjonalny w Polsce się w ciągu trzech lat podwoiła (a jest jeszcze 16 000 miejsc w prywatnych akademikach).

Heimstaden w Polsce w ostatnich latach przeżywał stagnację. Z niecałych 2000 mieszkań, wartych 400 mln euro, wyciska rocznie jakieś 20 mln euro dochodów z najmu. Ale te dochody z kwartału na kwartał są mniejsze o 5%. Firma o dużym potencjale (który pokazuje na sąsiednim rynku czeskim) ma w Polsce wyraźne problemy, żeby się rozpędzić. Niewykluczone, że teraz uzyskuje właśnie dodatkową motywację, choć nie wiadomo czy nie będzie mieć problemów z finansowaniem.

Po tym, jak zaczęły nabierać kształtów plany „uspołecznienia” mieszkań w Berlinie, obligacje wyemitowane przez szwedzki fundusz z oprocentowaniem 5% w skali roku, spadły do 82% wartości nominalnej, co odzwierciedla niepewność inwestorów co do finansów firmy w przyszłości. Heimstaden Bostad może się też niepokoić o rating. Dziś firma ma ocenę BBB-, czyli najniższą ocenę inwestycyjną, zarówno według S&P Global Ratings, jak i Fitch Ratings.

Gdyby rating spadł tylko o jeden stopień, firma weszłaby w rejon wiarygodności, w którym emituje się obligacje „śmieciowe” ze znacznie wyższym oprocentowaniem. Wtedy prysły by sny o rozwoju, bo trzeba by wyprzedawać aktywa i delewarować biznes. Polska w takim układzie byłaby na pierwszej linii „do odstrzału”.

Jak wygląda biznes Heimstaden? Czy rzeczywiście zdzierają z najemców?

Heimstaden po pierwszym półroczu ma niewielkie straty (jest kilka milionów euro pod kreską), ale w zeszłym roku miało mniej więcej 1,2 mld euro zysku netto (przy 2,2 mld euro zysku operacyjnego). Tegoroczna strata ma charakter księgowy, bo patrząc na sam biznes – po pierwszym półroczu 0,9 mln euro zysku operacyjnego – nic niepokojącego się nie dzieje. Obłożenie posiadanych mieszkań wynosi 98,8% (w Polsce ok. 96%), a średni dochód z najmu to 4,3% wartości mieszkania rocznie.

Biznes Heimstaden jest dość klarowny. Firma ma 155 000 mieszkań o wartości 33 mld euro. Część z tych mieszkań kupowała za pożyczone pieniądze, więc ma też 16 mld euro zadłużenia, od którego rocznie płaci 3,2% odsetek. Roczny z dochód z czynszów – firma zgarnia z nich 1,6 mld euro – jest trzy razy większy, niż odsetki od kredytów i obligacji (500 mln euro rocznie). Do tego dochodzi wzrost wartości posiadanych nieruchomości (w zeszłym roku miliard euro), a odjąć trzeba koszty związane z zarządzaniem nieruchomościami (400 mln euro) i podatek dochodowy.

Nadwyżkę można inwestować w zakup nowych nieruchomości, posiłkując się lewarem kredytowym. Dopóki wartość nieruchomości rośnie pożyczanie pieniędzy jest łatwe (bo rachunek wyników „świeci się” na zielono). A księgowe straty z ewentualnego spadku wyceny nieruchomości też nie są problemem dopóki biznes wynajmu się kręci i mieszkania są wynajmowane. 155 000 mieszkań wynajętych za mniej więcej 1000 euro miesięcznie minus koszty odsetek to miliard euro rocznej „produkcji” płynności. I tak to się kręci. Ciekawe czy będzie się w większym stopniu kręcić z wynajmu mieszkań Polakom.

CZYTAJ TEŻ:

——————————

CZYTAJ TEŻ:

——————————

ZAPISZ SIĘ NA NASZE NEWSLETTERY:

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

———————————

ZAPLANUJ ZAMOŻNOŚĆ Z SAMCIKIEM:

Myślisz, że nie masz szans na żywot rentiera? Że masz za mało oszczędności? Że za mało zarabiasz? Że nie umiał(a)byś dobrze ulokować pieniędzy, gdybyś je miał(a)? W tym e-booku pokazuję, że przy odrobinie konsekwencji, pomyślunku i, posiadając dobry plan, niemal każdy może zostać rentierem. Jak bezboleśnie oszczędzać, prosto inwestować i jak już teraz zaplanować swoje rentierstwo – o tym jest ten e-book. Praktyczne rady i wskazówki. Zapraszam do przeczytania – to prosty plan dla Twojej niezależności finansowej. Polecam też trzy inne e-booki: o tym, jak zrobić porządek w domowym budżecie i raz na zawsze wyjść z długów, jak bez podejmowania ryzyka wycisnąć więcej z poduszki finansowej i jak oszczędzać na przyszłość dzieci.

——————————

zdjęcie tytułowe: Heimstaden