Czy Berlin uspołeczni 200 000 mieszkań? Lewica wygrała i chce!

To może być jeden z największych eksperymentów mieszkaniowych w Europie. Berlińska Lewica (Die Linke) wygrała lokalne wybory i chce zrealizować pomysł, za którym mieszkańcy niemieckiej stolicy opowiedzieli się już pięć lat temu w referendum. Chodzi o to, by przejąć od największych firm nieruchomościowych 200 000 mieszkań i przenieść je do sektora publicznego. Do tej pory wynik referendum z 2021 roku można było uznać za abstrakcję. Teraz Berlin będzie rządzony przez partię, która uspołecznienie mieszkań wywiesiła wysoko na swoich sztandarach

Stolica Niemiec ma już za sobą kilka prób ujarzmienia rynku mieszkaniowego i uczynienia go bardziej dostępnym dla zwykłych ludzi. Był słynny Mietendeckel, czyli zamrożenie czynszów, ale został zakwestionowany przez Federalny Trybunał Konstytucyjny. Jest Mietpreisbremse, czyli „hamulec czynszowy”. Są mieszkania komunalne, rozbudowane prawa najemców i kolejne ograniczenia dla właścicieli. Mimo to mieszkania w Berlinie są trudno dostępne, a czynsze w ciągu ostatniej dekady wzrosły nawet o 75%.

Teraz Berlin może pójść znacznie dalej. Zamiast mówić prywatnym właścicielom, za ile wolno wynajmować mieszkania, może… zmienić ich właściciela. Plan zakłada objęcie uspołecznieniem największych firm posiadających tysiące berlińskich mieszkań. Tyle że taka operacja oznacza odszkodowania liczone w miliardach euro, spór o konstytucję i wieloletnie batalie sądowe. Do tego dochodzi podstawowe pytanie, czy przejęcie istniejących mieszkań sprawi, że mieszkań w Berlinie rzeczywiście będzie więcej i będą bardziej dostępne.

To pytanie jest ciekawe też z polskiej perspektywy. Dyskutujemy zazwyczaj o tańszych kredytach i budownictwie społecznym, ale pomysł przejęcia przez państwo lub samorząd dziesiątek tysięcy prywatnych mieszkań chyba nikomu nie przyszedłby do głowy. Berlin może stać się laboratorium, które pokaże, czy można obniżyć koszt mieszkania przez zmianę właściciela dużej części rynku.

Berlińczycy już raz powiedzieli: uspołecznić mieszkania!

Pomysł przejęcia mieszkań nie pojawił się podczas tegorocznej kampanii wyborczej. Berlińczycy zagłosowali w tej sprawie już w 2021 roku. Chodziło o uspołecznienie zasobów należących do największych prywatnych właścicieli – firm posiadających ponad 3000 mieszkań w mieście. Za takim rozwiązaniem opowiedziało się wówczas 59,1% głosujących. Referendum nie prowadziło automatycznie do przejęcia mieszkań. Politycy dostali sygnał, a potem zaczęło się wieloletnie ustalanie, czy i jak można to zrobić.

Ówczesne władze Berlina powołały komisję ekspertów, która miała odpowiedzieć na najważniejsze pytanie, czy takie uspołecznienie jest w ogóle zgodne z niemiecką konstytucją. W 2023 roku komisja uznała, że co do zasady jest to możliwe. Nie oznaczało to jednak rozpoczęcia przejmowania mieszkań. Kolejna koalicja rządząca Berlinem – CDU i SPD – nie przygotowała ustawy uruchamiającej cały proces. Powstały natomiast ramy prawne ewentualnego uspołecznienia. To właśnie ten okres opisywałem w „Subiektywnie o Finansach”.

Czytaj też: Warszawa to najdroższy rynek mieszkaniowy w Polsce. Ale mieszkania w Berlinie (mieście niebogatszym) są jeszcze droższe. Jak nie popełnić tych błędów?

Co zmieni się po wyborach z 20 września tego roku? Die Linke po raz pierwszy wygrywa wybory do berlińskiej Izby Deputowanych, zdobywając około jednej czwartej głosów i ponad dwukrotnie poprawiając wynik z 2023 roku. Jej kandydatka na burmistrza Elif Eralp uczyniła z realizacji wyniku referendum jeden z głównych punktów kampanii. Według Reutersa plan dotyczyłby około 220 000 mieszkań należących m.in. do dużych właścicieli takich jak Deutsche Wohnen i Vonovia.

Na razie jednak Die Linke musi znaleźć partnerów do stworzenia większości rządzącej. W grę wchodzą przede wszystkim SPD i Zieloni, a właśnie stosunek do uspołecznienia mieszkań może być jednym z istotnych punktów rozmów. Eralp zapowiada, że nie chce z tego postulatu rezygnować. Po pięciu latach od referendum sytuacja polityczna dla pomysłu jest korzystniejsza, ale wciąż nie wiadomo, czy powstanie większość polityczna, która rzeczywiście spróbuje to zrobić. Czy pojawią się inne przeszkody?

Na drodze do realizacji szczytnego społecznego pomysłu może stanąć rząd federalny, w którym główną rolę odgrywają liberalne partie CDU/CSU. Na początku lipca kanclerz Friedrich Merz zapowiedział, że rząd uchwali ustawę „zakazującą wywłaszczenia stowarzyszeń mieszkaniowych”. Jednak minister sprawiedliwości Stefanie Hubig uznała, że całkowity zakaz byłby niemożliwy, a cytowany przez AFP konstytucjonalista Joachim Wieland uważa, że „upaństwowienia są co do zasady dopuszczalne na mocy art. 15 Ustawy Zasadniczej”.

Co to właściwie znaczy „uspołecznić” 200 000 mieszkań?

„Wywłaszczenie” brzmi dosyć rewolucyjnie, „uspołecznienie” efektownie. Co może wydarzyć się w Berlinie? Niemieckie prawo rozróżnia klasyczne wywłaszczenie (Enteignung) od uspołecznienia (Vergesellschaftung). W tym drugim przypadku nie chodzi o odebranie konkretnej nieruchomości np. pod budowę drogi, lecz o przeniesienie majątku z własności prywatnej do własności publicznej albo innej formy gospodarki wspólnotowej.

Uspołecznienie jest zapisane w niemieckiej konstytucji, której artykuł 15 przewiduje możliwość przeniesienia ziemi i środków produkcji do własności wspólnej lub innych form gospodarki publicznej. Musi to nastąpić na podstawie odrębnej ustawy, która określiłaby również zasady odszkodowania. Jednak ten przepis nie był dotychczas nigdy stosowany, więc Berlin wkroczyłby na zupełnie nowy grunt prawny. Berlińska komisja ekspertów uznała jednak, że uspołecznienie dużych zasobów mieszkaniowych jest co do zasady konstytucyjnie możliwe.

Ważna jest jeszcze skala zastosowania takiego przepisu. Pytanie w referendum obejmowało prywatne firmy posiadające ponad 3000 mieszkań. Wyłączone miały być przedsiębiorstwa publiczne oraz kolektywna własność najemców. Przejęte mieszkania miały trafić do instytucji prawa publicznego, działać na zasadach niekomercyjnych i nie mogłyby zostać sprywatyzowane. Według obecnych szacunków plan może dotyczyć około 220 000 mieszkań należących do dużych prywatnych właścicieli.

Berlin przygotował już część podstawy prawnej pod taką operację. W marcu 2026 roku uchwalono ustawę ramową dotyczącą stosowania artykułu 15. Zapisano w niej, że każda konkretna operacja uspołecznienia musi mieć określony cel publiczny i nie może trwale poważnie ograniczać możliwości finansowych budżetu Berlina. Ustawa wymaga wypłacenia odpowiedniego odszkodowania, a punktem wyjścia przy jego ustalaniu ma być wartość rynkowa majątku. Koszt byłby niemały, liczony w miliardach euro.

Zwolennicy uspołecznienia od dawna przekonują natomiast, że odszkodowanie nie musi odpowiadać pełnej cenie rynkowej. Taki model zakładała również inicjatywa referendalna z 2021 roku. Ostateczna wysokość odszkodowań byłaby więc jednym z najważniejszych elementów całej operacji i prawdopodobnym przedmiotem sporów prawnych. Przy niepełnym odszkodowaniu właściciele mieszkań pójdą do sądów, a sprawy ugrzęzną w procesach odszkodowawczych.

Otwarte pozostaje pytanie, skąd stolica Niemiec miałaby wziąć środki na przejęcie tysięcy mieszkań, które w dodatku mogą jeszcze potem wymagać dodatkowych remontów i obciążą budżet miasta kosztami utrzymania. Berliński budżet na lata 2026 i 2027 wynosi odpowiednio 43,8 i 44,6 mld euro, przy czym co roku władze miasta zaciągają dług na poziomie około 5 mld euro na sfinansowanie rosnących potrzeb funkcjonowania metropolii, która liczy już ponad 3,9 miliona mieszkańców.

Według szacunków berlińskiego Senatu liczba Berlińczyków do 2040 roku przekroczy 4 miliony, do czego walnie przyczyni się fala wysokiej imigracji z zagranicy. Berlin od lat pozostaje jednym z głównych w całych Niemczech celów imigracyjnych. Rośnie liczba jednoosobowych gospodarstw domowych, a rodziny z dziećmi często przenoszą się do sąsiedniej Brandenburgii, gdzie łatwiej o większe mieszkanie czy dom. Ale to powoduje konieczność zwiększenia liczby mieszkań w mieście dla singli.

20 miliardów euro za zmianę właściciela. Czy Berlin na to stać?

Ile kosztowałaby największa operacja uspołecznienia mieszkań we współczesnych Niemczech? Najczęściej pojawia się dziś kwota około 20 mld euro. Taki koszt przywołuje SPD w dyskusji o planach Die Linke. Ale tak naprawdę nikt jeszcze nie wie, ile Berlin musiałby zapłacić. I właśnie wysokość odszkodowania może zdecydować, czy cały projekt będzie finansowo wykonalny.

Rozrzut wyliczeń jest spory. Przed referendum inicjatywa „Deutsche Wohnen & Co enteignen” szacowała, że przejęcie około 200 000 mieszkań kosztowałoby 7,3–13,7 mld euro. Oficjalne wyliczenia władz Berlina były wyższe: dla około 243 000 mieszkań mówiły o 28,8–36 mld euro odszkodowań, do których dochodziłyby jeszcze koszty związane z samym przeprowadzeniem operacji. Różnica w szacunkach wynika m.in. z tego, że przez lata ceny mieszkań mocno wzrosły, ale nie jest to jedyny powód.

Zwolennicy uspołecznienia zakładają, że odszkodowanie będzie niższe niż wartość rynkowa. Im bliżej wyceny rynkowej, tym rachunek robi się większy. Berliński Trybunał Obrachunkowy zwracał uwagę, że przy braku precedensów i odpowiedniego orzecznictwa nie da się jednoznacznie określić wysokości należnego odszkodowania. W jego analizach pojawiały się scenariusze od 8 mld do 36 mld euro, a przy ekstrapolacji wartości bilansowych nieruchomości Vonovii nawet około 42 mld euro.

Nie musi to jednak oznaczać, że Berlin powinien wyciągnąć kilkadziesiąt miliardów euro z budżetu i przelać je dotychczasowym właścicielom. Jednym z analizowanych modeli jest utworzenie publicznej instytucji, która przejęłaby mieszkania i sfinansowała odszkodowania długiem. Kredyty byłyby następnie spłacane z czynszów płaconych przez mieszkańców. Ekspercka komisja Berlina analizowała również możliwość emisji obligacji oraz gwarancji udzielonych przez kraj związkowy.

Tu jednak pojawia się ryzyko. Im wyższe odszkodowania i koszt finansowania, tym większą część wpływów z czynszów trzeba będzie przeznaczyć na obsługę zadłużenia. A przecież jednym z głównych celów całej operacji ma być właśnie utrzymywanie czynszów na przystępnym poziomie. Berlin musiałby więc jednocześnie tanio wynajmować mieszkania, utrzymywać i remontować ogromny zasób oraz spłacać miliardy euro długu zaciągniętego na jego przejęcie.

Ważne jest jeszcze jedno. Przejęcie 220 000 mieszkań nie zwiększy zasobu Berlina nawet o jedno mieszkanie. Zmieni się właściciel i sposób ustalania czynszów, ale liczba lokali się nie zmieni. Tymczasem w 2024 roku w Berlinie oddano do użytku 15 362 lokale, a w 2025 roku wydano pozwolenia na budowę 14 079 kolejnych. Miasto wciąż potrzebuje więc również nowych mieszkań. W dwa razy mniejszej Warszawie co roku trafia na rynek 18 000 – 19 000 nowych mieszkań.

I dlatego prawdziwy ekonomiczny wybór może polegać na tym, na co najlepiej byłoby przeznaczyć pieniądze. Czy, zamiast kupować istniejące mieszkania od firm mieszkaniowych, nie lepiej byłoby za te pieniądze zbudować nowe?

Ani jednego nowego mieszkania? Co więc Berlin może zyskać?

Najmocniejszy argument przeciwko berlińskiemu pomysłowi wydaje się oczywisty: od zmiany właściciela nie przybędzie mieszkań. W Berlinie brakuje lokali, a miasto szacuje, że do 2040 roku będzie potrzebowało kolejnych 211 000 nowych. Czynsze ofertowe niemal podwoiły się od 2014 roku, więc gwałtownie spada dostępność cenowa. Jeżeli głównym problemem jest niedostateczna podaż, najbardziej oczywistym lekarstwem wydaje się budowanie, a nie wykupywanie istniejących mieszkań.

Tak właśnie argumentują przeciwnicy uspołecznienia. W czerwcu tego roku Berliner Sparkasse, Berliner Volksbank, DKB i publiczny Investitionsbank Berlin przedstawiły analizy przygotowane przez ekonomistów z IW Köln i Empirica. Ich wniosek był jednoznaczny: zmiana struktury własnościowej nie zwiększa podaży, a niepewność dotycząca własności i przyszłych regulacji może ograniczyć inwestycje w budowę, remonty i modernizację mieszkań. Od lat popyt na lokale przewyższa podaż.

Na grafice think tanku IW widać, jak rosły czynsze ofertowe w Berlinie. Średni czynsz bazowy za metr kwadratowy wzrósł z 7,40 euro na początku 2012 roku do 16,75 euro na początku 2026 roku. Odpowiada to wzrostowi o około 226,4%. Jednocześnie spada liczba ofert, a szczególnie gwałtowny spadek nastąpił po wprowadzeniu limitu czynszów w lutym 2020 roku. Zdaniem IW, pogorszyły się wtedy warunki dla osób poszukujących mieszkań i wynika to bezpośrednio z nadmiernych ingerencji w wolny rynek.

Zwolennicy uspołecznienia odpowiadają jednak, że celem tej operacji nie jest zwiększenie liczby mieszkań. Chodzi o coś innego: żeby duża część istniejącego zasobu przestała funkcjonować według zasady maksymalizacji zwrotu dla prywatnego właściciela. Władze publiczne mogłyby inaczej ustalać czynsze, ograniczać ich wzrost i pozostawić lokale na stałe w sektorze publicznym lub niekomercyjnym. Berlin nie kupowałby więc nowych metrów kwadratowych, tylko kontrolę nad ceną wynajmu dużej części już istniejących metrów.

Jeśli uspołecznienie objęłoby około 220 000 mieszkań, jak podawano po wyborach, byłaby to liczba większa niż dwukrotność całego berlińskiego zasobu mieszkań objętych obecnie ograniczeniami czynszowymi lub zasadami przydziału mieszkalnictwa subsydiowanego. Ten ostatni liczył w 2024 roku około 97 000 lokali. Zmiana właściciela tak dużej liczby mieszkań mogłaby mieć znaczenie dla setek tysięcy obecnych i przyszłych najemców, nawet jeśli nie rozwiązałaby problemu niedoboru w całym mieście.

Jest jednak jeszcze jeden problem. Kto skorzysta na takiej operacji? W lokalach wielkich firm mieszkają nie tylko ludzie o niskich dochodach. Think tank IW, krytyczny wobec idei uspołecznienia, szacuje, że 40% gospodarstw domowych mieszkających w takich zasobach osiąga dochody powyżej berlińskiej mediany. Jeśli więc miasto wyda miliardy euro na przejęcie mieszkań i utrzymywanie w nich niższych czynszów, część korzyści przypadnie osobom, które nie należą do najuboższych.

Uspołecznienie może rozwiązywać więc jeden problem, a nie rozwiązuje wielu innych. Może ograniczyć wzrost czynszów w przejętych mieszkaniach i zwiększyć bezpieczeństwo ich najemców, ale samo nie zwiększy podaży. Budowanie nowych mieszkań zwiększa podaż, ale przy wysokich cenach gruntów i rosnących kosztach budowy nowe lokale będą coraz droższe. W Berlinie nowe mieszkania są zresztą wyraźnie droższe od już istniejących zasobów, co pokazują dane IBB.

Być może więc pytanie „uspołeczniać czy budować?” jest źle postawione. Berlin potrzebuje jednego i drugiego, jeśli chce jednocześnie zwiększać liczbę mieszkań i chronić część najemców przed szybkim wzrostem czynszów. Problem w tym, że oba rozwiązania kosztują ogromne pieniądze. A każde euro przeznaczone na wykup istniejącego mieszkania to jednocześnie euro, którego nie można w tym samym czasie przeznaczyć na inną politykę mieszkaniową.

Berlin uspołeczni? Zurych kupuje, Nowy Jork reguluje. Która droga działa?

Berlin nie jest jedynym bogatym miastem, które doszło do wniosku, że rynek mieszkaniowy pozostawiony sam sobie nie zapewnia mieszkań dostępnych cenowo dla dużej części mieszkańców. Z podobnym problemem zmagają się Zurych, Nowy Jork czy Amsterdam. Tyle że każde z tych miast próbuje innego lekarstwa. Porównanie tych metod pokazuje, jak wyjątkowo daleko mógłby pójść Berlin, jeśli Lewica rzeczywiście zacznie realizować swój program.

Najbliższy berlińskiemu pomysłowi jest chyba Zurych, o którym niedawno pisałem w „Subiektywnie o Finansach”. Szwajcarskie miasto również chce zwiększać udział mieszkań działających poza czysto komercyjnym rynkiem, ale robi to zupełnie inaczej: nie odbiera mieszkań prywatnym właścicielom, tylko je od nich kupuje. Miasto wraz z organizacjami non-profit i agencjami mieszkaniowymi może korzystać ze specjalnego funduszu w wysokości 300 mln franków rocznie.

Cel jest ambitny: do 2050 roku jedna trzecia wszystkich nieruchomości na wynajem w Zurychu ma mieć charakter non-profit. Problem w tym, że miasto kupuje nieruchomości na takich samych zasadach jak prywatni inwestorzy i czasami przegrywa z wysokimi cenami, których samo nie jest w stanie zapłacić.

Inną drogą idzie Nowy Jork kierowany przez ultralewicowego burmistrza Zohrana Mamdaniego. Jednym z pomysłów jest stopniowe przesuwanie części zasobu mieszkaniowego w stronę sektora non-profit, ale nie poprzez przymusowe przejęcie. Przyjęta przez Radę Miasta ustawa COPA ma dać uprawnionym organizacjom non-profit pierwszeństwo w składaniu ofert na niektóre prywatne budynki wielorodzinne wystawiane na sprzedaż.

Właściciel nadal sprzedaje nieruchomość, ale przez określony czas pierwszeństwo otrzymują podmioty, których celem ma być utrzymanie mieszkań dostępnych cenowo. Nowy Jork sięga jednocześnie po inne instrumenty – od regulacji czynszów po podatki wymierzone w najdroższe nieruchomości. W tym roku pojawiła się m.in. propozycja dodatkowego opodatkowania luksusowych drugich domów wartych co najmniej 5 mln dolarów.

Ale jest też przykład pokazujący, że ingerencja w rynek może przynieść skutki inne od oczekiwanych. Holandia w 2024 roku rozszerzyła kontrolę czynszów na znacznie większą część mieszkań na wynajem. Część właścicieli odpowiedziała wycofywaniem lokali z rynku najmu i ich sprzedażą. W rezultacie holenderskie władze zaczęły przygotowywać złagodzenie części regulacji od 2027 roku. Obniżenie lub ograniczenie czynszu w istniejącym mieszkaniu może pomóc jego obecnemu lokatorowi, ale jeżeli jednocześnie zmniejsza się liczba mieszkań oferowanych na wynajem, może być trudniej znaleźć lokal kolejnemu najemcy.

Berlin może natomiast zrobić coś, czego żadne z tych miast na podobną skalę jeszcze nie próbowało: przymusowo przenieść ponad 200 000 mieszkań z wielkich prywatnych portfeli do sektora publicznego lub społecznego. Tyle że Berlin musiałby jeszcze przekonać do swojego planu rząd federalny. W negatywnym scenariuszu może być tak, że o przyszłości ponad 200 000 berlińskich mieszkań ostatecznie będą decydować w długoletnich sporach nie wyborcy czy politycy, lecz sędziowie. Co myślicie o pomyśle uspołecznienia mieszkań? Czy Berlin wskazuje drogę innym stolicom?

CZYTAJ WIĘCEJ O TYM:

CZYTAJ O TYM, JAK WALCZĄ O MIESZKANIA:

Czy mieszkania w Berlinie staną się bardziej dostępne?

Berliński eksperyment warto obserwować, choć wiele razy pisałem, że polski rynek mieszkaniowy rządzi się zupełnie innymi prawami i największym problemem jest u nas dostępność tanich kredytów, bo Polacy zazwyczaj chcą kupować mieszkania. Z kolei lokale wynajmowane to domena indywidualnych właścicieli mieszkań, a nie wielkich firm mieszkaniowych.

Sytuacja za Odrą jest jednak dla nas ciekawa, bo po pierwsze w Berlinie mieszka sporo Polaków, a po drugie pokazuje problem mieszkaniowy z innej strony. Wydaje się, że w Berlinie nie chodzi o to, żeby zbudować więcej mieszkań, obniżyć koszty budowy lub zachęcić inwestorów do zwiększenia podaży. Stolica Niemiec idzie bardziej w kierunku ustalania, kto posiada mieszkania i według jakich zasad ustala czynsze.

Dopiero po kilku latach będzie można ocenić, czy zmiana rzeczywiście poprawi dostępność mieszkań, czy przede wszystkim poprawi sytuację najemców, którzy już w nich mieszkają. Wtedy okaże się, czy miliardy euro, które musiałyby zostać wydane na zmianę właściciela, przyniosły większy efekt niż te same pieniądze przeznaczone na budowę nowych mieszkań.

Nasze spory mieszkaniowe kręcą się wokół kredytów, dopłat, podatków, mieszkań komunalnych i tego, jak zwiększyć podaż lokali. Berlin pyta, jak duża część rynku mieszkaniowego powinna być przez państwo lub samorząd pozostawiona mechanizmom rynkowym, a jak duża powinna być zależna od urzędników. Kto ma rację?

—————————

CZYTAJ TEŻ: